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paxmax
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 Posté - 06 févr. 2011 : 11:27:23
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Bonjour,
Dans ma copropriété, il y a une partie des appartements équipées d'une chaudière individuelle, et l'autres parties des appartements sont raccordés à un système de chauffage collectif.
Je souhaite me désolidariser du système de chauffage collectif, afin de faire poser une chaudière individuelle dans mon appartement.
Les copropriétaires équipés d'une chaudière individuelle et qui n'ont donc rien à voir avec le chauffage collectif, ont ils le droit de votés ?
Je pense que non, mais connaissez vous le texte de loi ?
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BANZAI
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Posté - 06 févr. 2011 : 11:33:15
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citation: Initialement posté par paxmax
Bonjour,
Dans ma copropriété, il y a une partie des appartements équipées d'une chaudière individuelle, et l'autres parties des appartements sont raccordés à un système de chauffage collectif.
Je souhaite me désolidariser du système de chauffage collectif, afin de faire poser une chaudière individuelle dans mon appartement.
Les copropriétaires équipés d'une chaudière individuelle et qui n'ont donc rien à voir avec le chauffage collectif, ont ils le droit de votés ?
Je pense que non, mais connaissez vous le texte de loi ?
vous devriez commencer par lire votre réglement de copropriété
à priori, même si vous n'êtes plus "branché" sur le chauffage collectif, vous continuerez à en payer les charges |
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Posté - 06 févr. 2011 : 11:36:12
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sauf stipulation contraire de votre RDC, tout le monde vote....
et cela d'autant plus qu'il y a certainement incidence sur la puissance de la chaudière et sur la répartition des charges, et cela même si les proprios à chauffage individuel ne semblent pas concernés AUJOURD'HUI ! mais demain..... ou après demain....
PS : bien sur ma réponse ne tient pas compte des configurations techniques de votre appartement, comme par exemple, est ce que les tuayuteries ne votre appartement desservent-ils quelqu-un d'autre... |
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paxmax
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Posté - 06 févr. 2011 : 11:45:56
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rambouillet : Etes vous sur de ce vous avancez ?
Pourquoi les copropriétaires ayant une chaudière individuelle seraient ils autorisés à votés sur des résolutions concernant le chauffage collectif, alors même qu'ils ne participent pas aux charges de ce système ?
BANZAI : Il y a déjà deux copropriétaires, qui se sont dédonnectés du système de chauffage collectif et je peux vous assurer qu'a l'heure actuelle ils ne participent plus aux charges de système. (peut être que le syndic à mal fait son boulot et qu'ils devraient continuer à payer les charges)
La résolution en AG était la suivante :
L'AG autorise Monsieur X à se désolidariser du chauffage collectif et de toutes les charges qui incombent à ce système
Il n'y a pas eu de modification du RDC suite à cette résolution. |
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Gédehem
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Posté - 06 févr. 2011 : 12:44:36
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Du moment qu'existe un service collectif auquel, à tout moment, tous les copropriétaires peuvent bénéfcier, ils doivent en supporter la charge.
Il n'est pas possible d'en être exonéré.
C'est ici la pleine application de L.art.10 al.1 : à partir du moment où un copropriétaire a matériellement, objectivement, la possibilité d'utiliser le service collectif "Chauffage commun", il doit participer à ses charges d'entretien et de réfection, quand bien même il n'utiliserait pas effectivement de service.
Le fait que des copropriétaires aient fermé ou coupé le circuit d'alimentation "chauffage collectif" pour installer un chauffe eau individuel ne les dispense pas du tout !
Idem si vous passer par la fenetre avec une corde à nœuds pour accéder à votre apparte au 5ème étage : vous ne pouvez être dispensé des charges ascenseurs ou escalier, quand bien même vous ne les utilisez jamais.
Il n'y aurait que dans le cas très improbable où les lots ayant un chauffage individuel n'auraient jamais été raccordés au chauffage collectif, de construction, et/ou que ce raccordement soit matériellement impossible, que ces lots pourraient être dispensés d'en supporter la charge.
Ce serait alors prévu au RDC.
Il y a donc une grave anomalie dans votre syndicat. Le fait que des copropriétaires aient été autorisés à se déconnecter, ne peut en aucun cas les dispenser de supporter leur part de charge "chaufferie commune".(*)
C'est d'autant plus une anomalie, que chacun pourrait dès demain matin se rebrancher sur le chauffage collectif, éventuellement sans que personne ne s'en rende compte !
En résumé, le fait que vous (ou d'autres) n'utilisiez pas tel service collectif ou équipement commun par confort ou volonté personnelle ne dispense pas du tout d'en supporter les charges d'entretien et de conservation, ni de voter pour des travaux sur ces services ou équipements communs à tous, travaux dont vous (et les autres) devrez aussi supporter la charge.
Votre syndicat est à coté de la plaque : le syndic doit rétablir la situation, éventuellement avec effet rétroactif à 5 ans, sauf à engager sa responsabilité, qui n'exonère pas la responsabilité du syndicat qui laisse faire cette magouille illicite.
(*) dans lamesure où le chauffage collectif a été individualisé (comptage/répartiteur individuel), la seule exonération porterait sur la consommation, sur la part "consommable" variable en fonction de l'utilisation. En revanche, restent à charge la part fixe "Chauffage" (contrat d'entretien + % d'énergie) ainsi que les travaux de réfection hors contrat.
Dans ce cas, on est dans la situation du copropriétaire absent pour une longue durée et sans locataire : il supporte sa part du poste "chauffage" mais sans consommation puisqu'il n'y en a pas.
Dans le cas d'un chauffage collectif dont la répartition n'est pas individualisé, chaque copropriétaire supporte sa quote-part, qu'il utilise ou non le service collectif "chauffage commun", qu'il soit en voyage pour 2 ans ou qu'il ait une chaudière individuelle "par confort personnel". |
Édité par - Gédehem le 06 févr. 2011 12:59:15 |
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paxmax
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Posté - 06 févr. 2011 : 13:29:32
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Faisons abstractions des personnes s'étant déjà désolidarisés du chauffage collectif et recentrons le débat car personne ne réponds réellement à ma question.
Les lots ayant un système de chauffage individuelle ont été construit comme cela (1ère tranche de la construction). Ils n'ont jamais été raccordés au chauffage collectif et il ne serait même pas possible de les y raccorder. Les lots ayant un chauffage collectif font partie de la 2ème tranche de construction.
Donc je repose ma question : les copropriétaires équipés d'un système de chauffage individuel et qui n'ont donc rien à voir avec le chauffage collectif, ont ils le droit de votés dans le cadre d'une résolution qui vise à m'autoriser la désolidarisation de ce système ?
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Gédehem
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Posté - 06 févr. 2011 : 14:19:47
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Vos précisions sont importantes, confirmation de ce qui est dit plus haut :
"Les lots ayant un système de chauffage individuelle ont été construit comme cela (1ère tranche de la construction). Ils n'ont jamais été raccordés au chauffage collectif et il ne serait même pas possible de les y raccorder."
Les lots concernés sont donc exclus des charges "chauffage collectif".
L'autre point concerne donc cette "2ème tranche" (un autre bâtiment ou groupe de bâtiments ?) ayant un chauffage collectif.
Dans un tel cas, s'il est possible de s'en déssolidariser par confort ou autre motif, il est impossible d'être exonéré des charges d'un équipement ou service collectif dont on a toujours potentiellement utilité dans le sens posé par L.art.10-1.
Il faut voir ce que précise votre RDC pour un vote. Dans la mesure où ce service collectif est identifié comme étant spécifique à tel bâtiment ou group de bâtiments, seuls ceux concernés pourraient avoir droit de vote, spécifiquement sur cet équipement. |
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BANZAI
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Posté - 06 févr. 2011 : 14:30:45
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citation: Initialement posté par paxmax
Faisons abstractions des personnes s'étant déjà désolidarisés du chauffage collectif
ces personnes sont donc susceptibles de s'y "rebrancher"....
en tous cas, elles ne sont pas exonérées du paiement des charges chauffage
puisque vous parlez d'une tranche qui n'a jamais été raccordé au chauffage collectif, je suppose que votre réglement de copropriété a prévu des charges chauffage uniquement pour la 2ème tranche de construction
pouvez vous vérifier votre réglement de copropriété |
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Gédehem
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Posté - 06 févr. 2011 : 14:44:01
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On peut ajouter que sur un plan technique, le "débranchement" devrait être interdit, dans la mesure où il déséquilibre l'installation dans sa distribution !
Il faut poser la question au chauffagiste. Il est toutefois certain que la moindre panne ou difficulté de distribution pourrait être imputée au syndicat qui aurait autoriser ce "débranchement" sans aucun avis technique !
Soyez assuré qu'à la première occasion le syndicat se trouvera assigné.
On parle de 2 ou 3 qui sont débranchés
Mettons que 50% ou 80% des copropriétaires se débranchent de ce chauffage collectif. Croire que les 50 ou 20% qui restent vont supporter seuls la totalité des frais, y compris du contrat d'entretien, dont le montant est indépendant du nombre de lots desservis ?
Désolé, mais cette histoire n'a ni queue ni tête, surtout réduite à la seule question du vote, ici totalement accessoire !
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paxmax
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Posté - 06 févr. 2011 : 16:37:00
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BANZAI : Le réglement de copropriété prévoit en effet des charges de parties communes spéciales à des lots. (Chaufferie) Et oui ces personnes sont tout à fait susceptible de s'y rebrancher !
Je désire me désolidariser par obligation car deux autres l'ont fait avant moi, et que les charges sont élevés puisque réparties sur deux propriétaires en moins. Un troisième prévoit de le faire à l'AG de mai.
Ils se sont désolidariser pour insuffisance de chauffage (circuit de distribution totalement emboués) et en raison des charges exorbitantes incombant à ce système. Un d'eux à meme demandé l'autorisation de la pose d'une conduite de gaz en façade.
Puisque eux l'ont fait et ne paie plus les charges d'exploitation, d'entretien et de réparation incombant à ce système, je pensais être en droit de le faire à mon tour.
Le Syndic semble ignorer la loi, puisque toutes les charges incombant à ce système ne sont plus réparties sur ces deux propriétaires. |
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Posté - 06 févr. 2011 : 17:20:28
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pour paxmax il faut désolidariser deux choses :
1- le vote
2- les charges
ce n'est pas parce qu'il existe une clé de répartition pour les paiements de ce chauffage, que ne votent que ceux qui sont interessés. Si rien n'est prévu au RDC en tant que vote, ce sont TOUS les copros qui votent.
citation: Article 24 En savoir plus sur cet article...
Modifié par loi 2003-590 2003-07-02 art. 93 1° JORF 3 juillet 2003
Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.
Les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels, sont approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa.
Est adoptée à la même majorité l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels.
Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
quant au résultat du vote, en vous désolidarisant, vous faites augmenter la note aux autres..... car les frais fixent restent les mêmes. Leurs tantièmes augmentent en %, ils peuvent arguer qu'il y a augmentation d eleurs tantièmes et demander l'unanimité.... ? |
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Gédehem
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11
Posté - 06 févr. 2011 : 18:04:49
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C'est sans doute par méconnaissance que ces 2 "débranchements" ont été autorisés.
Pur autant, si on peut y gagner en confort de chauffe (*), cela ne dispense pas du tout de supporter les charges chauffage, tous ceux de la 2ème tranche disposant d'un chauffage collectif devant y participer, passage au privatif ou pas !
Que paxmax et d'autres veuillent améliorer leur chauffage, c'est compréhensible mais c'est leur affaire. Ils devront tout de même payer le chauffage collectif.
(*) il y a là un défaut d'entretien de l'immeube, qui peut être reproché au syndicat, qui ne prend pas les mesure pur désambouer le circuit, ce qui est un grand classique. |
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paxmax
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Posté - 06 févr. 2011 : 18:33:09
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Aucun intérêt de se désolidariser pour faire poser une chaudière individuelle si je dois continuer à supporter les charges de chauffage collectif. Financièrement parlant ce serait double peine.
Un cabinet d'architecte a réalisée une étude pour remettre en état le système de chauffage collectif (changement de la chaudière par une neuve, remplacement des dolonnes de distribution totalement oxydés...)
Montant des travaux 187 milles euros et des brouettes
A le lecture de vos réponses, j'en déduis, que si ces travaux étaient votés, les deux copropriétaires désolidarisés, devraient particper au financement de ces travaux selon leurs quotes part ?
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Gédehem
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Posté - 06 févr. 2011 : 18:47:14
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Oui, bien entendu : aucun échappatoire possible.
Et s'ils ne veulent pas, le syndic dispose de tous les pouvoirs pour les y obliger !
Même chose pour la régularisation de leurs charges "chauffage" qu'ils n'ont pas payé, avec rétroactivité sur 5 ans.
Dans la mesure où la répartition a été faite sans ces 2 là , il faudra la reprendre et régulariser le comptes des autres qui ont donc tous un "trop versé", du moins sur ce seul poste "chauffage collectif".
Ceci précisé, reste que le syndic a fait une sacrée "bourde" de gestion, manifestement par méconnaissance sur un point pourtant bien connu ... donc par incompétence.
Quant au CS ...  ..... comment peut-il n'avoir rien vérifié ????
(*) "Financièrement parlant ce serait double peine." Vous avez tout compris : le confort n'a pas de prix !
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Édité par - Gédehem le 06 févr. 2011 18:58:16 |
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paxmax
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Posté - 06 févr. 2011 : 19:08:26
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Dans la mesure où la répartition a été faite sans ces 2 là , il faudra la reprendre et régulariser le comptes des autres qui ont donc tous un "trop versé", du moins sur ce seul poste "chauffage collectif".
En vertu de quel texte de loi ? |
Édité par - paxmax le 06 févr. 2011 19:08:56 |
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paxmax
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Posté - 07 févr. 2011 : 15:26:31
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Je souhaite mettre le syndic en demeure de régulariser avec effet rétroactif les charges de chaufferie et de rétablir la clé de répartition comme avant qu'il ne la modifie (en réintégrant les deux copropriétaires désolidarisés)
Pouvez vous me dire si mon raisonnement se tient :
Le syndic à fauté en modifiant la répartition des charges de chaufferie suite à l'autorisation donnée en AG à ces deux copropriétaires de se désolidariser. En effet, la répartition des charges ne peut etre modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaire (art. 11)
Fondement de la mise en demeure :
Par conséquent, nous vous mettons formellement en demeure, en vertu de l’article 10 alinéa 1 et de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, de procéder à la régularisation des charges de chaufferie commune avec effet rétroactif et de rétablir la clé de répartition des charges de chaufferie conformément au règlement de copropriété sous huitaine.
Avez vous des remarques sur la cohérence de la mise en demeure ? |
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Gédehem
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Posté - 07 févr. 2011 : 16:00:55
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Il ne faut pas sortir tout de suite avec le fusil, su moins si vous n'avez pas l'intention d'aller jusqu'au bout de la démarche, une action en justice !
Il faut lui notifier une note indiquant en gros :
"A la suite d'une vérification de l'imputation des charges de copropriété sur mon compte personnel, je me suis rendu compte d'une erreur dans la répartition des charges "chauffage", et ce depuis .....(date de 1ère modif suite à "débranchement").
L'autorisation délivrée à M X et Y le ...(date AG) d'installer un système de chauffage individuel n'est assorti d'aucune modification de la répartition des charges "Chauffage". Celle-ci n'aurait pu être décidée qu'à l'unanimité des voix du syndicat (Loi 65 art.11)
De plus, cette privatisation d'un moyen de chauffage, souhaitée par confort personnel, ne met pas fin au service collectif "Chauffage commun" dont ils ont toujours "utilité" dans le sens donné par l'art.10 alinéa 1 de la loi de 65, service collectif auquel ils peuvent accéder à tout moment.
Ainsi qu'il en est pour tous les services collectifs et éléments d'équipement commun dont les copropriétaires ont potentiellement, objectivement utilité, ils doivent en supporter les charges d'entretien, de foctionnement et de concervation, quand bien même ils ne l'utiliseraient pas de leur propre volonté, pour des raisons personnelles.
En conséquence il convient de rétablir la répartition de ce service collectif entre tous, tel qu'elle est prévue par notre RDC (page, art..), non seulement pour l'avenir, en particulier pour les travaux envisagés, mais aussi à effet rétroactif pour les 5 années écoulées (si c'était il y a 3 ans, mettre 3 ans  ), leur dispense n'ayant jamais été décidée unanimement.
Dans l'attente de cette régularisation, qui ne peut qu'être courte ...bla b bla "
Copie au CS, bien entendu.
Vous pouvez aussi la diffuser qques jours plus tard aux voisins/amis.
La LRAR, la mise en demeure, c'est pour plus tard, si rien ne bouge.
NB. C'est un modèle : à rédiger avec vos mots et expressions persos.
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paxmax
Contributeur débutant
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Posté - 07 févr. 2011 : 17:34:56
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Oui je comprends, mais le Syndic, m'a explicitement écrit (par mail), que ces deux copropriétaires ne payaient plus les charges de chaufferie.
Je n'ai donc pas à faire comme si je découvrais la situation.
Cela dit, si je ne souhaite pas aller jusqu'au bout, il vaut mieux que je m'asbtienne totalement, car il y a de fortes chance, que le syndic ne réponde pas à un courrier simple, et la mise en demeure sera inévitable.
C'est un Syndic tétu, c'est une première approche brutale, j'en convient, mais néanmoins nécéssaire. (je crois)
A vous lire, j'en déduis que le fondement de ma mise en demeure est correct. Merci Gédehem pour touts vos conseils. |
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ETASPAK
Contributeur senior
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18
Posté - 07 févr. 2011 : 18:45:17
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Bonsoir,
Aidez-vous également de cette jurisprudence pour arriver à vos fins.
Cour d'appel d'Angers du mardi 5 juin 2001 N° de RG : 1999/02451
COPROPRIETE - Parties communes - Charges - Répartition - Services collectifs et éléments d'équipement commun - Chauffage collectif - Répartition correspondant à l'utilité.
Si l'article 10, alinéa 1, de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entrainées par les services collectifs et les éléments d'équipements commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, le critère à retenir est l'utilité potentielle et non l'utilisation réelle de ces éléments.
Dès lors, doit être annulée comme contraire à la loi susvisée la résolution d'une assemblée générale exonérant de la participation aux charges de chauffage collectif les propriétaires de lots du fait de leur renoncement au branchement du dit chauffage.
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...95&fastPos=1
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maisoui
Nouveau Membre
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 Posté - 07 févr. 2011 : 18:50:05
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Votre dossier sera meilleur avec un courrier simple pour commencer.
Ca démontrera le mépris du syndic si besoin est. |
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paxmax
Contributeur débutant
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Posté - 11 févr. 2011 : 20:00:15
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Connaissez vous l'article 25f de la loi de 1965, ne remettrait il pas en cause l'article 11 et 10 al.1 de la même loi ?
Art. 25f
Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
f)La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ;
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