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paxmax
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 Posté - 06 févr. 2011 : 10:01:54
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Bonjour,
La majorité absolue (article 25) correspond à la majorité absolue de toutes les voix de tous les copropriétaires, qu'ils soient présents ou non à l'assemblée.
Est ce que cela veut dire que la résolution soumise à l'article 25 est définitivement adopté qu'après le délais de 2 mois prévu à l'art. 42 de la loi de 1965 ?
Exemple pour des travaux qui porteraient sur des parties communes (article 25)
Monsieur X doit il attendre la préscription du délai de 2 mois suivant l'envoi du PV d'AG avant de débuter ses travaux ?
Parceque moi, dans mon PV d'AG j'ai :
Vote : ...
En vertu de quoi cette résolution est adopté .....
Mais comment peut on dire qu'une résolution est adoptée alors que les copropriétaires absents n'ont pas encore votés et qu'ils peuvent par leurs votes changer le résultat final ?
paxmax
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Édité par - paxmax le 06 févr. 2011 10:13:40 |
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BANZAI
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 Posté - 06 févr. 2011 : 10:12:21
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la résolution est adoptée au moment du vote
mais , comme pour toute décision prise en AG, elle peut faire l'objet d'une procédure dans le délai des 2 mois à compter de la notification
avez vous lu le 2ème alinéa de l'article 42 de la loi de 65 ?:
"Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Sauf en cas d'urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa. " |
Édité par - BANZAI le 06 févr. 2011 10:14:56 |
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GĂ©dehem
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Posté - 06 févr. 2011 : 10:14:27
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"Mais comment peut on dire qu'une résolution est adoptée alors que les copropriétaires absents n'ont pas encore votés et qu'ils peuvent par leurs votes changer le résultat final ?"
Pour les cantonales, les législatives, les présidentielles, il faudrait attendre ceux qui ne sont pas venus voter à l'heure de la fermeture des bureaux de vote ?????
Un scrutin est prévu à une date et heure précise. Ceux qui ne viennent pas se privant d'exprimer une opinion se sont retirés eux-mêmes du circuit : ils n'ont plus droit à la parole.
Où que cela se passe, un vote, une prise de décision est effective, produit des effets juridiques à compter du moment où le résultat a été proclamé, AG de copropriétaires, association, parlement, etc .....
Dans une AG de copropriétaires, la proclamation en séance du résultat d'un vote sur la question débattue emporte décision. La transcription de cette décision dans le PV, serait-il envoyé 3 mois plus tard, ne change rien : c'est la date de la prise de décision et de sa proclamation qui compte.
Les absents non représentés ? On s'en moque, puisqu'ils n'ont pas daigné venir. Ceux qui ont déja voté, mis leur bulletin dans l'urne ? C'est fini, impossible de revenir sur leur choix.
Vous avez sollicité une autorisation pour réaliser des travaux privatifs sur parties communes ( ou une autorisation similaire). L'AG a décidé à la majorité prévue (art.25) de vous donner cette autorisation.
L'affaire est donc entendue depuis la date de cette AG : vous pouviez commencer les travaux dès le lendemain matin, PV envoyé/notifié ou pas !
Ne tardez plus ! 
PS : les majorités prévues par les textes s'entendent quelques soient le nombre de présent et représentés. Encore fait-il que ces derniers permettent la prise de décision. |
Édité par - Gédehem le 06 févr. 2011 10:23:17 |
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paxmax
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Posté - 06 févr. 2011 : 10:30:18
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Ok, donc si je comprends bien, le délai de deux mois, est fait pour contester une décision, mais ne donne pas le droit aux absents non représentés de voter à postériori de l'AG. C'est bien cela ? |
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BANZAI
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Posté - 06 févr. 2011 : 10:33:54
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citation: Initialement posté par paxmax
Ok, donc si je comprends bien, le délai de deux mois, est fait pour contester une décision, mais ne donne pas le droit aux absents non représentés de voter à postériori de l'AG. C'est bien cela ?
où avez vous lu que les absents à une AG peuvent voter postérieurement à la tenue de l'AG ?
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paxmax
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Posté - 06 févr. 2011 : 11:03:07
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erreur d'interprétation :) |
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Posté - 06 févr. 2011 : 11:30:35
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comme le dit-on tout le monde, les absents Ă l'AG ne votent pas quand ils ont un petit moment de libre dans les deux mois.....
Non, les absents (dits les "défaillants") et ceux qui présents ou représentés ont voté CONTRE (dits les "opposants") ont deux mois après la notification du PV (donc entre deux mois et quatre mois après l'AG ) pour aller au TGI pour faire éventuellement annuler la résolution (la décision du tribunal prendra plusieurs mois...).
comme le dit gedehem, en théorie vous pouvez dès la nuit suivante l'AG entamer vos travaux.
Toutefois, il est recommandé, si c'est possible, d'attendre ce fameux délai de 2 mois, car s'il advenait qu'un copro conteste et obtienne par le tribunal l'annulation des dits travaux, vous seriez contraint de démolir.....  .
Pour les travaux de la copro, les syndics attendent les deux mois ...
NB : pourquoi 4 mois ? parce que le syndic a deux mois pour notifier le PV.
donc mon conseil, sauf si vous etes sur qu'il n'y aura pas contestation possible, essayez d'attendre 2 mois  |
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guesde
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Posté - 06 févr. 2011 : 12:05:59
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Je n'ai peut être pas bien lu les différents commentaires,le délai de deux mois c'est celui qui coure après la réception du PV de l'AG. |
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BANZAI
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Posté - 06 févr. 2011 : 12:10:10
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citation: Initialement posté par guesde
Je n'ai peut être pas bien lu les différents commentaires,le délai de deux mois c'est celui qui coure après la réception du PV de l'AG.
le délai démarre le lendemain de la 1ère présentation du courrier RAR |
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GĂ©dehem
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Posté - 06 févr. 2011 : 12:15:55
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Un petit bémol à ce dernier point .....(celui de Rambouillet !)
Les travaux dont l'exécution est suspendue au délai ds 2 mois sont ceux "décidés par le syndicat" (L.art.42).
En délivrant une autorisation à un copropriétaire, le syndicat ne décide pas lui-même de l'exécution de travaux.
Ces derniers sont exclus de cette disposition, même si le copropriétaire autorisé doit être prudent s'il y a eu forte contestation lors de l'AG, ou des irrégularités laissant penser qu'il a nullité de la décision, voire de l'AG, et quelle risque d'être contestée.
La prudence commande alors d'attendre les 2 mois suivants l'AG.
Mais si tout se passe bien, ce qui est la généralité des cas, le propriétaiaire peut commencer ses travaux tout de suite.
NB : "le délai de deux mois c'est celui qui coure après la réception du PV de l'AG."
Oui, mais même en l'absence de notification du PV, une action en contestation engagée 3 jours après l'AG est recevable, en raison des effets juridiques des décisions qui prenent effet dès qu'elles sont prises et proclamées. |
Édité par - Gédehem le 06 févr. 2011 12:23:16 |
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BANZAI
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Posté - 06 févr. 2011 : 12:40:00
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citation: Initialement posté par Gédehem
Oui, mais même en l'absence de notification du PV, une action en contestation engagée 3 jours après l'AG est recevable, en raison des effets juridiques des décisions qui prenent effet dès qu'elles sont prises et proclamées.
mais il faut bien prouver un interet à agir, donc il faut pouvoir prouver que le demandeur est soit absent soit défaillant |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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11
Posté - 06 févr. 2011 : 14:32:56
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Il n'y a rien à prouver sur le moment : c'est la condition sine qua non pour pouvoir agir, intéret ou pas ! |
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filomat
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Posté - 08 févr. 2011 : 13:18:55
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Quand la majorité de l'article 25 (majorité des voix du syndicat) n'est pas réunie sur le vote d'une résolution il est toutefois possible d'adopter la résolution pourvu que le tiers des voix du syndicat soit présent ou représenté, et que la majorité des présents et représentés s'exprime en faveur de la résolution (ce que l'on appelle article 25.1), c'est ce qui s'est passé dans votre cas à ce que je comprends.
Les défaillants et opposants se verront notifier le procès-verbal dans les deux mois et s'ils ont une raison valable de contester la décision (par exemple si le syndic avait oublié de leur envoyer la convocation à l'assemblée générale, ou bien s'il y étaient mais qu'on les a obligés à voter pour la résolution "avec un pistolet sur la tempe", ou bien que la résolution n'est pas conforme au droit de copropriété etc...) il peuvent la contester(dans les deux mois qui suivent) et demander à un juge qu'il annule le vote.
Il en aurait été de même si la majorité des voix du syndicat avait été présente ou représentée et avait voté en faveur de la résolution : les opposants ou défaillants ont deux mois pour contester après qu'on les ait mis au courant, mais "contester n'est pas voter", c'est le juge qui décide : supposons que les deux tiers des voix du syndicat aillent trouver le juge pour lui dire qu'ils sont contre la résolution, le juge va leur répondre "vous n'aviez qu'à aller voter à l'assemblée, maintenant c'est trop tard, ce qui est voté est voté ", à moins qu'ils ne lui prouvent qu'ils n'ont pas été convoqués régulièrement ou bien que l'assemblée ne s'est pas tenue régulièrement ou que la résolution est contraire au règlement de copropriété ou autre disposition de droit public etc...
Si vous êtes sûr d'être dans votre droit vous pouvez entreprendre les travaux, mais si vous avez un doute il vaut mieux attendre les 4 mois car il est toujours coûteux de défaire des travaux que l'on vient de réaliser.
On pourrait aussi imaginer que dans quelques années le syndicat s'aperçoive qu'il s'est trompé, que ces deux tiers d'absents et non représentés déposent un projet de résolution vous demandant de remettre les parties communes en l'état d'avant vos travaux et que la résolution soit adoptée : Alors le syndicat veut vous "retirer" ce qu'il vous avait "donné", ce qui est donné est donné et il ne peut le reprendre qu'avec votre consentement. |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 08 févr. 2011 13:29:57 |
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sybarite
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Posté - 08 févr. 2011 : 14:28:42
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citation: Initialement posté par filomat
Quand la majorité de l'article 25 (majorité des voix du syndicat) n'est pas réunie sur le vote d'une résolution il est toutefois possible d'adopter la résolution pourvu que le tiers des voix du syndicat soit présent ou représenté, et que la majorité des présents et représentés s'exprime en faveur de la résolution (ce que l'on appelle article 25.1), c'est ce qui s'est passé dans votre cas à ce que je comprends.
Pas tout à fait le texte filomat ! il faut que la résolution ai recueillis un tiers des voix pour que l'assemblée ai la possibilité (ce n'est pas une obligation) de procéder immédiatement a un second vote à 24. Il Faut donc qu'elle décide de revoter. Sinon on entre dans le cadre du dernier alinéa de l'article 25-1 avec la possibilité d'un nouvelle AG qui doit être convoquée dans les 3 mois |
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filomat
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Posté - 08 févr. 2011 : 15:17:52
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En effet sybarite, je me suis "encore" trompé (je revenais pour corriger ): Il faut que la résolution retienne à la fois le tiers des voix du syndicat et la majorité des présents et représentés pour qu'elle soit adoptée.
A ma dernière ag il y avait juste un peu plus du tiers des voix du syndicat qui était présents-représentés, si bien que le syndic proposait, si au premier vote la résolution recueillait le tiers des voix du syndicat, qu'il était inutile de voter pour vérifier qu'il y avait bien la majorité des voix exprimées des présents et représentés de favorables à la résolution (puisqu'ils avaient presque tous voté pour au premier vote), mais l'assistance a tout de même demandé qu'on procède au second vote pour être surs de rester "dans les règles" et puisque c'était rapide avec le vote électronique.
Merci pour la correction ! |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 08 févr. 2011 15:24:19 |
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Posté - 08 févr. 2011 : 15:35:52
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gedehem :
citation: Un petit bémol à ce dernier point .....(celui de Rambouillet !)
pas de bémol ! puisque c'est ce que j'ai écrit .... 
filomat :
citation: supposons que les deux tiers des voix du syndicat aillent trouver le juge pour lui dire qu'ils sont contre la résolution, le juge va leur répondre "vous n'aviez qu'à aller voter à l'assemblée, maintenant c'est trop tard, ce qui est voté est voté "
pas du tout, le juge va s'appuyer sur le motif de l'assignation et celui là seulement pour dire si cette motivation est légalement justifiée, et non "ce qui est voté est voté....". Cela pourrait être quelqu'un s'apercoive que dans le cas d'une véranda, le COS est dépasé..
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filomat
Contributeur vétéran
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Posté - 08 févr. 2011 : 17:56:04
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Merci, rambouillet, c'est en effet plus "juste" ainsi : On ne perd donc pas tous ses droits parce-qu'on a été défaillant à une assemblée, on garde celui de réclamer.
Si le coefficient d'occupation des sols est dépassé du fait de la véranda je suppose que la mairie est aussi habilitée à demander la remise en conformité au syndicat de copropriété ? ... à moins que ce coefficient ne soit édicté par le règlement de copropriété et non des dispositions communales ou nationales.
Mais ça n'empêche évidemment pas le copropriétaire défaillant de demander- dans les 2 mois - l'annulation du vote qui place le syndicat dans l'illégalité, ainsi il n'aura pas à supporter les frais de démontage de la véranda si la mairie l'exige. |
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