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 Posté - 06 févr. 2011 : 14:48:46
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Bonjour Ă tous,
Notre syndic s'étant montré défaillant, et comme par ailleurs il n'a pas convoqué d'AG dans les temps (il aurait dû le faire depuis juin 2010), nous avons décidé de faire l'AG nous-même, après avoir envoyé au syndic les mises en demeure nécessaires.
L'AG a aura lieu incessamment.
Entre temps, nous avons trouvé un nouveau syndic, qui nous a donc envoyé sa proposition de contrat, ainsi qu'une convocation d'AG, qu'il a rédigé.
Coup de théâtre, le syndic sortant adresse finalement une convocation d'AG pour mars 2011. Mais, nous avons décidé de ne pas nous y rendre et de maintenir l'AG convoquée à notre initiative.
Or, dans la convocation rédigée par le nouveau syndic, il est question de "Point d’information sur l’exercice écoulé (sans vote)". Ni plus ni moins
- rien sur l'approbation des comptes
- rien sur le quitus
Pourtant, les comptes figurent sur le document de convocation de l'ancien syndic. On a donc toutes les informations permettant d'approuver ou non.
Le nouveau syndic parle d'une AGE de "validation" du transfert des comptes en juin.
Je ne comprends pas pourquoi le nouveau syndic ne veut pas évoquer l'approbation des comptes dès à présent, puisqu'on les a.
1) Qui peut me dire sur quelle base juridique et / ou pratique le nouveau syndic a décidé cela ?
2) pourquoi une nouvelle AG ?
Je ne connais pas cette notion de "validation"...
3) plus généralement, quelle est la procédure d'usage quand on change de syndic ? Il est normal que le syndicat s'exprime sur le transfert des comptes d'un syndic à l'autre, mais j'ignore sur quelles bases ?
et surtout, quand vote-t-on sur les comptes ?
Mes craintes sont les suivantes :
- en juin, le nouveau syndic dira, en cas de litige sur un poste des comptes, que ce n'est pas son problème, qu'il a simplement récupéré ce que l'ancien syndic a bien voulu lui transférer (cash, créances et dettes) et voilà .
- les copropriétaires sont dans une logique "on vire d'abord le syndic et on réfléchit après" ce que je peux comprendre, mais après il sera trop tard pour demander des comptes à l'ancien syndic...
- le vote des comptes fait partie de l'objet normal d'une AG. je crains que notre AG puisse être annulée à la demande d'un copropriétaire mécontent ou manipulé par l'ancien syndic, si une des composantes importantes de l'AG ne figure pas. Le vote sur les comptes n'est-il pas obligatoire d'après les textes ? (si on les a, ce qui est le cas)
Qu'en pensez-vous ?
Merci d'avance !
Précision : il s'agit d'une petite copropriété, et même s'ils ne sont pas toujours d'accord sur les détails, les membres du conseil syndical sont en phase, pas toujours disponibles pour se plonger dans les papiers, mais il n'y pas de caractériel ni de mouton. Mon but est de préparer cette AG, et qu'on ne se fasse pas balader par le nouveau syndic..
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BANZAI
Contributeur vétéran
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 Posté - 06 févr. 2011 : 15:14:33
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le CS a t il procédé au contrôle des comptes ? (factures, rapprochement bancaire...) |
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Posté - 06 févr. 2011 : 15:21:25
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Bonjour Banzai,
Non justement, et nous sommes tous aussi fautifs là dessus, mais le syndic est aux abonnés absents, alors voir les factures on en demandait pas tant.. Justement on pourrait avoir des surprises.
En tout cas, le syndic sortant a produit les comptes dans sa convocation pour l'AG où nous n'irons pas. Donc, les comptes ont été communiqués au syndicat, alors je ne comprend pas pourquoi il ne pourraient pas être votés lors d'une AG convoquée par un autre syndic, même si ce syndic n'est pas celui qui a communiqué les comptes. |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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3
Posté - 06 févr. 2011 : 15:36:16
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Manofestement, ce n'est pas bien parti dans ce sens faute pour vous (vous collectif) d'être mieux informés.
En résumé, vous (qui ?) avez rédigé une convocation d'AG, notifiée à tous (autoconvocation ?) au cours de laquelle sera entre autres points désigné le syndic.
"Or, dans la convocation rédigée par le nouveau syndic, il est question de ...."
S'il l'a rédigé pour vous aider, j'ose espérer que ce n'est pas lui qui l'a signé, qui convoque l'AG, étant pour le moment non pas "nouveau syndic" mais un étranger au syndicat, sans doute "futur nouveau syndic".
Dans la mesure où avec la convocation vous n'étiez pas en mesure d'y joindre les pièces nécessaires à l'approbation des comptes, ou autres documents prévus D.art.11, votre AG ne peut valablement rien décider.
Nous n'avons pas tous les détails de votre affaire, mais l'urgence immédiate est de pourvoir votre syndicat d'un syndic. Ce sera chose faite lors de l'AG que vous avez convoqué (date ?).
Il sera bien temps lors d'une autre AG convoquée par votre nouveau syndic d'analyser les autres points et d'approuver ou non les comptes du syndicat tenus par l'ex-syndic (qui ne le serait plus depuis juin 2010 ?)
"Mes craintes sont les suivantes :
- en juin, le nouveau syndic dira, en cas de litige sur un poste des comptes, que ce n'est pas son problème, qu'il a simplement récupéré ce que l'ancien syndic a bien voulu lui transférer (cash, créances et dettes) et voilà ."
Que voulez-vous qu'il fasse d'autre ? C'est à l'AG de prendre ses responsabilités et d'approuver ce qu'elle juge "bon" et de rejeter ce qui ne l'est pas .
Pour la remise des fonds, pièces et archives du syndicat, voir L.art.18-2.
- les copropriétaires sont dans une logique "on vire d'abord le syndic et on réfléchit après" ce que je peux comprendre, mais après il sera trop tard pour demander des comptes à l'ancien syndic...
Oui et non ! Dans la mesure où des sommes indues ont été "prélevées" refusées par le syndicat, elle constituent une créance que le syndic (nouveau) doit recouvrer auprès de l'ex, y compris par voie de justice si besoin.
- le vote des comptes fait partie de l'objet normal d'une AG. je crains que notre AG puisse être annulée à la demande d'un copropriétaire mécontent ou manipulé par l'ancien syndic, si une des composantes importantes de l'AG ne figure pas. Le vote sur les comptes n'est-il pas obligatoire d'après les textes ? (si on les a, ce qui est le cas)
Une AG doit se réunir annuellement, entre autres points pour approuver (ou non) les comptes de l'exercice écoulé. Dans la mesure où à la date d'expédition de la convocation vous ne disposiez pas des pièces nécessaires, l'AG ne peut se prononcer. Cette absence n'est pas du tout un vice de forme, n'est pas une irrégularité susceptible d'être sanctionnée par le juge.
Notez que sur ce que vous exposez (syndicat dépourvu de syndic depuis juin 2010), la seule procédure recevable était la rqueête auprès du pdt du TGI en désignation d'un adm.prov.
Une autoconvocation par tous les copropriétaires serait difficilement contestable.
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Posté - 06 févr. 2011 : 15:41:50
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@Philippe 75,
La transition que vous envisagez est délicate , risquée et compliquée.
A mon humble avis je la managerais en deux temps et non pas en un temps comme vous le décrivez: 1° étape: Virer l'ancien syndic pour carence et élire, dans la même séance le nouveau syndic. 2° étape: faire avec le nouveau syndic une AG dans les règles après transmission par l'ancien syndic des documents et archives et Fonds de la copropriété. |
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| Signature de kikiladoucette |
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Posté - 06 févr. 2011 : 16:15:10
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Bonjour et merci,
Quelques précisions importantes :
Oui le "nouveau" syndic est en effet le "futur" syndic, ça va mieux en le disant. Dorénavant je parlerai de "futur" syndic.
Oui l'AG est convoquée par le syndicat, par auto-convocation (LRAR envoyée par le président du CS ou feuille d'émargement). Le "nouveau" syndic n'a rien signé. Par contre, l'AG a lieu dans les locaux du "nouveau" syndic. Est-ce un problème en soi ? Si oui m'alerter !
Si je comprends bien, pour que des comptes puissent être votés ou non, il faut qu'ils aient été mis à disposition dès la convocation (la notre), et en effet ce n'est pas le cas. OK, ce point est clos.
Si je comprends bien aussi, pas de risque d'irrégularité si on ne parle pas de comptes. OK, ce point est clos.
Si je comprends bien enfin, il faudra convoquer une autre AG ensuite pour voter ou non les comptes. OK donc lors de la prochaine AG, le futur syndic doit proposer aux copropriétaires de "valider" le transfert, mais surtout cette AG doit porter sur l'approbation des comptes ! On est d'accord ?
Bref, on Ă©chappe pas Ă une AGE pour l'approbation entre maintenant et la prochaine AGO ? (le temps tout de mĂŞme que le futur syndic fasse le transfert..) et cette AGE est payante Ă©videmment..
Ou, on attend l'AG de juin 2011 ? On aura alors Ă approuver
- les comptes qu'on aurait du approuver 1 an avant
- les comptes de l'exercice qui va se terminer
Ca risque d'ĂŞtre confus.. quel est le meilleur choix ?
Enfin, je reste mal à l'aise sur le fait qu'on ne puisse approuver les comptes du syndic sortant qu'une fois les cash, créances et dettes transférées chez le syndic futur. J'ai vraiment peur que tout devienne compliqué
- juridiquement, qu'on me réponde "ah ben il fallait le faire avant de changer de syndic là c'est trop tard"
- en pratique, que le futur syndic facture toute demande, réclamation, MED à l'ancien syndic en disant "ce n'est plus dans le cadre de la reprise de la comptabilité d'un confrère ça monsieur, ça c'est pour la poche du syndicat voire la votre"
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GĂ©dehem
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Posté - 06 févr. 2011 : 16:39:11
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Vous avez tout compris ! 
Concernant la transmission des fonds et archives, les riques que vous expsez existent lors de tout changement de syndic : l'ancien peut imputer et ponctionner ce qu'il veut .... sauf à ce que l'AG refuse ce jeu en rejetant les imputation abusives, injustifiées.
Attention également à ce qui relève de l'approbation des comptes à telle date échéance de l'exercice (mettons le 31.12.2009), en particulier de la situation de trésorerie, et la situation du syndicat lors de la restitition des fonds et sa trésorerie le (mettons) 28 février 2011.
Quid des dépenses entre votre arreté de compte au 31.12.2009 et l'arreté lors de la restitution au 28 février 2011, puisque pas d'AG en 2010 ?
Lors de l'approbation des comptes au cours d'une prochaine AG convoquée par le futur syndic, c'est à cette date des comptes au 28 février qu'il faudra vous prononcer, le futur syndic ne pouvant commencer "les siens" qu'à compter de sa désignation.
Au besoin, c'est l'AG 2011 qui "approuvera" (ou non) l'exercice 2009, la partie de 2010 jusqu'au 30.06.2010, la période 1.07.2010 > 28.02.2011 étant hors mandat, sans possibilité pour l'ex syndic d'engager les fonds du syndicat.
Voyez que les choses ne sont pas toutes simples. Il faudra être aux cotés du futur syndic pour l'aider à se dépatouiller dans cete histoire. |
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Posté - 06 févr. 2011 : 22:16:37
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Merci encore.
Il faut que je vérifie les dates d'exercice, pour être sûr de ce que j'écris.
A propos de date, si le contrat avec le syndic sortant comporte une clause de date de fin de contrat de type "X mois après la date de non-reconduction du syndic" ou "à l'expiration du trimestre / semestre civil au cours duquel l'Assemblée Générale aura désigné un autre syndic"...
- on est obligé de faire commencer le contrat du nouveau syndic à J+1 du dernier jour du syndic sortant ?
- ou au contraire on peut constater la carence et faire commencer le contrat du nouveau syndic le jour de l'AG
parce que, tant qu'il n'a pas officiellement démarré, même élu, le nouveau syndic ne peut débuter le transfert des comptes.. |
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Posté - 07 févr. 2011 : 07:45:09
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carence ou non, révocation ou non, le futur syndic devient le nouveau syndic dès la fin du vote de sa nomination. Par exemple, il peut être désigné secrétaire de l'AG dès cet instant.
je pense que dans votre AG destinée à désigner le futur syndic, il faudrait prendre une résolution qui constate la carence de l'ancien et entraine ainsi la fin à son mandat (révocation), si vous n'etes pas sur de la date de son mandat (fonction du libellé de la dernière AG ?).
Quant à l'AG que vous appellez AGE, vous devriez traiter avec votre futur de vous la faire gratuitement étant donné qu'il récupère un chiffre d'affaires et pour sonder sa "bonne volonté"....
comme il a été dit votre futur ne peut être responsable des comptes de l'ancien. mais attention, comme personne n'a vérifié, si vous n'approuvez pas vous bloquez les comptes de l'exercice à approuver ... et que faire après : votre ancien ne vous permettra plus d'accéder à sa compta... Donc, sauf anomalie flagrante, que vous pouvez déjà repérer, n'oubliez pas d'approuver, avec des réserves précises sur certains montants si nécessaire, et bien sur jamais de quitus, avec l'ancien comme avec le futur... 
j'ose espérer pour vous que vous etes en compte séparé...
mais il est effectivement important de connaitre les dates de vos exercices.
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GĂ©dehem
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Posté - 07 févr. 2011 : 09:55:40
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Pour la durée du MANDAT du syndic adoptée par l'AG, il faut la faire partir de la date de l'AG qui le désigne.
Formule pour mandat d'UN an :
Date AG + 1 an + 30 jours fin de mois
Ce qui peut donner pour vous (résolution adoptée en AG transcrite au PV ) :
"Le Cabinet X est élu en qualité de syndic à compter de ce jour 12 mai 2011 (ex.date AG) pour un mandat d'UN an qui se terminera au plus tard le 30 juin 2011." |
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JB22
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Posté - 07 févr. 2011 : 10:08:41
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"Le Cabinet X est élu en qualité de syndic à compter de ce jour 12 mai 2011 (ex.date AG) pour un mandat d'UN an qui se terminera au plus tard le 30 juin 2011."
La durée du mandat doit être fixée de date à date, elle ne doit pas être conditionnelle. |
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Posté - 07 févr. 2011 : 12:29:08
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bonjour et merci Ă tous,
je lis : j'ose espérer pour vous que vous etes en compte séparé...
pourquoi donc dans ce cas précis ? |
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Posté - 07 févr. 2011 : 13:00:37
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parce que si vous etes en compte unique, vous aurez du mal à connaitre ce qui reste dans la caisse de l'ancien syndic et normalement vous appartenant puisque personne n'a vérifié...  |
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JB22
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Posté - 07 févr. 2011 : 13:32:53
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"je lis : j'ose espérer pour vous que vous etes en compte séparé...
pourquoi donc dans ce cas précis ?"
A partir du moment ou une décision de justice constate que vous n'avez plus de syndic ou la nomination d'un syndic par une A.G. régulièrement convoquée, votre ex-syndic ne peut plus utiliser le compte bancaire.
Vous en avertissez la banque et vous pouvez disposer (Le nouveau syndic) de votre compte sans attendre le bon vouloir de votre ex syndic. |
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Posté - 07 févr. 2011 : 14:05:32
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OK. En fait, l'ancien syndic est une grosse structure, les problèmes sont leur inaction et leur non-communication, pas trop de risque que le comptable ou le gérant soit parti avec la caisse. Je pense que dans tous les cas, on aura les chiffres et les sous rapidement ou non, suivant combien de temps ils feront traîner, ni + ni -. Ce qui nous appartient se calcule, dans tous les cas. Mais effectivement, c'est mieux de pouvoir disposer du compte en banque directement.
Quant à la révocation, je crois que c'est compliqué de révoquer un syndic, le plus simple est le non-renouvellement avec justement des pièges à éviter sur les dates, le quorum etc. |
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GĂ©dehem
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Posté - 07 févr. 2011 : 14:51:11
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JB, je ne comprends pas votre "Conditionnelle" Ă propos de la mention "... qui se terminera au plus tard le ...."
Il n'y a aucun condition suspensive, la date échéance étant fixe et définitive, mise à part implicitement l'application de D.art.46, la convocation d'une AG avec à l'ODJ la désignation du syndic.
Dans la résolution que je propose, le mandat d'un AN (*) se terminera au plus tard le ..... (ici le 30 juin pas ex.), étant sous entendu qu'une AG se tenant avant ce 30 juin destinée (entre autres) à désigner le syndic mettra fin au mandat précédent.
Mais jusqu'au 30 juin il y aura un syndic, quand bien même l'AG serait convoquée ce 30 juin pour se tenir le 25 juillet ....
Sans doute qu'une autre résolution peut être plus claire serait moins ambigue pour certains ?
""Le Cabinet X est élu en qualité de syndic pour un mandat d'UN an commençant le ... (date AG 10 mars 2011) pour se terminer le ...(30 avril 2012)."
(*) c'est un grand classique que d'avoir des mandats d'UN an qui font 13, 14 ou 16 mois ! 
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Édité par - Gédehem le 07 févr. 2011 15:31:22 |
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