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GENIA001
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 Posté - 13 sept. 2011 : 18:05:52
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Le gouvernement ne pouvait rien faire ?
A quoi sert un gouvernement s'il ne prodigue pas des Lois pour endiguer les excès du libéralisme ?
Certains biens ont été multiplié par 10, en valeur, en 10 ans.
A cause de cela, toute personne qui veut acheter un bien immobilier doit payer un crédit pendant 30 ans, voire plus, pour un bien acheté à crédit en 10 ans, dans les années 70. Pourquoi a-t-on laissé faire cela ? cela a bien profité uniquement à quelques spéculateurs du secteur, à qui on ne demandait justement pas de payer de + values.
Seules quelques communes ont tenté d'enrayer le phénomène en utilisant leur droit de préhemption.
Personne n'a réfléchi au moyen légaux de freiner le phénomène.
Il y une différence entre pénaliser quelqu'un qui arrive à vendre au dessus du prix du marché (lui fait des bénéfices) et celui qui subit la Loi du marché. |
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pepimmo
Contributeur débutant
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 142
 Posté - 13 sept. 2011 : 18:50:49
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L'idéal , ou la justesse , voire la justice , aurait été de conserver les
abattements déjà acquis jusqu'en août 2011 , et d'appliquer ensuite
les 2% par année supplémentaire .
Je suis aussi en colère que vous , GENIA001 , car j'étais déjà à 95%
(13 ans) d'abattement , et d'un seul coup , je me retrouve avec 16% . Je me demande s'il ne serait pas mieux de vendre maintenant , de garder l'argent au frais quelque temps , et de racheter quand l'immobilier se sera effondré , non ? |
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snoopy13
Contributeur actif
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143
Posté - 13 sept. 2011 : 19:01:47
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citation: Je me demande s'il ne serait pas mieux de vendre maintenant , de garder l'argent au frais quelque temps , et de racheter quand l'immobilier se sera effondré , non ?
Au frais de qui ? vous avez confiance dans les banques actuellement ?
Moi non...
L'immobilier s'effondrera sans doute moins vite que les banques !
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Ankou
Contributeur vétéran
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144
Posté - 13 sept. 2011 : 20:56:50
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citation: Initialement posté par philippe30citation:
Et le pauvre pigeon de Français moyen qui veut vendre sa résidence secondaire, et en retirer une valeur au prix du marché, il va se faire plumer par les taxes sur des plus values artificielles !!!!
Plus values réelles ... quand j'achète à 100 et que je revend à 210 , j'ai bien une plus value de 110 ...Non ?
Si, .........., si le bien en question n'est pas "périssable", ou ne vieillit pas si vous voulez.
Si vous faites des travaux qui permettent au bien de garder sa valeur intrinséque, leur prix doit se rajouter au prix initial.
Sinon, on peut appeler ça une taxe sur le capital.
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pachachon
Contributeur actif
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145
Posté - 13 sept. 2011 : 22:03:46
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D'autant que ladite taxe sur le capital ne tiens pas compte des frais de notaire a l'achat, ni des frais d'agence qui s'ajoute au prix d'achat soit environ 11 o/o. |
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GENIA001
Contributeur actif
124 message(s)
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146
Posté - 13 sept. 2011 : 22:13:14
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Et bien moi j'avais fait des travaux de presque 100% de la valeur d'origine.
Alors leur forfait de 15 % ça me fait rire.....
Et comme les 15 ans étaient passés, je n'ai pas trouvé utile de conserver les factures et je ne risque pas d'en avoir des duplicatas, vu que l'entreprise a disparu depuis longtemps. Déjà que je suis expropriée de force, avec le service des Domaines qui divise par 2 le prix de rachat par une collectivité Territoriale, en plus je vais avoir droit aux taxes de + values, et en finale ce qui me restera : les yeux pour pleurer !
Avec ce qui me restera, je ne risque pas de racheter un bien similaire ! |
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philippe30
Contributeur vétéran
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147
Posté - 14 sept. 2011 : 06:00:43
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citation: Désolée mais si vous achetez un bien à 100 000 euros et que vous le vendez à 200 000 euros parce que le marché de l'immobilier a changé et que vous vouliez acheter le même type de bien ailleurs, vous n'avez fait aucune plus value car il vous fallait 100 000 euros la première fois et 200 000 euros pour la même chose.
Par contre si vous gardez l'argent, lĂ oui vous avez 100 000 euros de plus en poche.....
N'oubliez pas qu'en locatif , le bien est acheté à crédit et payé par la location.
Donc si vous vendez vous avez bien un gain de 200.000 dont 100.000 de plus value Ă 33%.
Si vous souhaitez racheter , il est souhaitable de reprendre un crédit en faisant un apport mais pas de la totalité de la somme précédemment récupérée.
citation: Et bien moi j'avais fait des travaux de presque 100% de la valeur d'origine.
Alors leur forfait de 15 % ça me fait rire.....
Et comme les 15 ans étaient passés, je n'ai pas trouvé utile de conserver les factures et je ne risque pas d'en avoir des duplicatas, vu que l'entreprise a disparu depuis longtemps.
Il faut toujours conserver les factures , le forfait de 15 % est un avantage que l'on peux mettre en œuvre au delà de 5 ans de détention
citation:
Déjà que je suis expropriée de force, avec le service des Domaines qui divise par 2 le prix de rachat par une collectivité Territoriale, en plus je vais avoir droit aux taxes de + values, et en finale ce qui me restera : les yeux pour pleurer !
exonération des plus values e ncas d'expropriation
citation: La plus-value immobilière résulte d'une expropriation
Cette plus-value est totalement exonérée, sous deux conditions :
Déclaration d'utilité publique. L'expropriation est réalisée à la suite d'une déclaration d'utilité publique sans tenir compte de la forme du transfert (accord amiable ou ordonnance d'expropriation). Sont donc exclues les cessions volontaires aux collectivités locales ;
Remploi de l'indemnité par l'acquisition. L'exproprié procède au remploi intégral de l'indemnité par l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs biens immobiliers dans un délai de un an à compter de la date du paiement de l'indemnité.
http://www.pap.fr/argent/impots/les...iliere-a1316
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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GENIA001
Contributeur actif
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Posté - 14 sept. 2011 : 10:27:01
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" N'oubliez pas qu'en locatif , le bien est acheté à crédit et payé par la location.
Donc si vous vendez vous avez bien un gain de 200.000 dont 100.000 de plus value Ă 33%.
Si vous souhaitez racheter , il est souhaitable de reprendre un crédit en faisant un apport mais pas de la totalité de la somme précédemment récupérée."
Désolée, mais l'achat remonte à 24 ans ! Les travaux de rénovation remontent à cette période. C'est avec la connaissance de l'éxonération au bout de 15 ans que je n'ai pas conservé les factures. Qui pouvait deviner que la Loi allait changer et que mon emplacement était voué à la démolition ? Vous en connaissez, vous des personnes qui conservent tous leurs papiers sur 30 ans ?
Et puis je n'ai pas fait de crédit avec remboursement par les loyers et n'ai bénéficié d'aucun avantage légal quelconque.
J'adore votre sens de l'humour : faire un crédit pour payer en fin de compte ce que vous aura volé l'Etat !
Parce que pour être en accord avec les conditions légale d'exonération des plus values, je ne suis pas autorisé à négocier à l'amiable avec l'aménageur la cession du bien, je dois attendre sagement les procédure l'expropriation ( 6 ans que la zone RHI est vouée à la démolition empéchant vente et location);
La moitié de la rue est déjà abattue et le pourrissement de l'affaire permet aux fruits de tomber tout cru pour une bouchée de pain.
Localement, les appartements neufs valent jusqu'à 4000 €/m², l'ancien en bon état environ 2000€/m², et les Domaines vous proposent 900€/m².
J'ai un T2 de 30 m² : donc 27 000 euros.
Sachant qu'un tel bien se négocie aux environ de 50 000 euros, actuellement localement.
Je reçois 27000 euros moins une plus value de 5635 euros = 21 365 euros !!!
Comment racheter le mĂŞme type de bien ?
Mais je retiens l'idée géniale de faire un emprunt pour compenser ce qui m'aura été spolié (28 635€).
Le hic c'est que je suis à la retraite et avec des ressource en dessus du seuil de pauvreté, alors les emprunts .........................
Elle est pas belle la vie ?????
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philippe30
Contributeur vétéran
1515 message(s)
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149
Posté - 14 sept. 2011 : 11:16:20
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citation: Et puis je n'ai pas fait de crédit avec remboursement par les loyers et n'ai bénéficié d'aucun avantage légal quelconque.
J'adore votre sens de l'humour : faire un crédit pour payer en fin de compte ce que vous aura volé l'Etat !
Ne pas faire de crédit pour du locatif est totalement à l’opposé d'une gestion de patrimoine cohérente.
citation: Désolée, mais l'achat remonte à 24 ans ! Les travaux de rénovation remontent à cette période. C'est avec la connaissance de l'éxonération au bout de 15 ans que je n'ai pas conservé les factures. Qui pouvait deviner que la Loi allait changer et que mon emplacement était voué à la démolition ?
Avant la nouvelle modification de 2011 , l’exonération des plus values totale au bout de 15 ans date de 2004 , vous auriez pu vendre ce bien à cette époque mais de là a jeter les factures c'est effectivement dommage pour vous.
citation: Localement, les appartements neufs valent jusqu'à 4000 €/m², l'ancien en bon état environ 2000€/m², et les Domaines vous proposent 900€/m².
J'ai un T2 de 30 m² : donc 27 000 euros.
Sachant qu'un tel bien se négocie aux environ de 50 000 euros, actuellement localement.
Je reçois 27000 euros moins une plus value de 5635 euros = 21 365 euros !!!
Je comprend rien à votre calcul , si votre bien est déprécié aujourd'hui alors expliquez moi comment vous allez payer une plus value pour une détention de 24 ans ( exonération de 52% suivant la nouvelle loi )
Lors de l'achat ou de l'héritage , ce bien a été valorisé , si le bien est dévalorisé et que vous le détenez depuis 24 ans , je doute fort que vous soyez assujetti à la plus value.
Mais précisez votre calcul par des chiffres cela aidera à comprendre.
citation: Mais je retiens l'idée géniale de faire un emprunt pour compenser ce qui m'aura été spolié (28 635€).
Le hic c'est que je suis à la retraite et avec des ressource en dessus du seuil de pauvreté, alors les emprunts
C'est pas marqué sur votre profil que vous êtes à la retraite et expliquez plus précisément cette spoliation dont vous parlez.
Si vous venez chercher des informations sur un forum et que les personnes qui vous consacrent du temps n'ont pas d'idée à votre goût alors passez votre chemin
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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bailleurx
Contributeur vétéran
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150
Posté - 14 sept. 2011 : 12:02:32
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heu je me trompe peut être et j'ai pas envie de relire tout les textes (que j'ai trouvé extrêmement barbants) mais il m'a semblé que les retraités pouvaient dans certaines conditions ne pas avoir la plus value à payer sur la revente de leur résidence secondaire (si c'est le cas ça s'applique peut être aussi au logement locatifs)
mais en fait on sait pas si le logement de geni est en locatif en résidence secondaire ou...? |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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151
Posté - 14 sept. 2011 : 12:16:27
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Ankou
Contributeur vétéran
1014 message(s)
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Posté - 14 sept. 2011 : 12:25:26
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citation: Initialement posté par bailleurx
heu je me trompe peut être et j'ai pas envie de relire tout les textes (que j'ai trouvé extrêmement barbants) mais il m'a semblé que les retraités pouvaient dans certaines conditions ne pas avoir la plus value à payer sur la revente de leur résidence secondaire (si c'est le cas ça s'applique peut être aussi au logement locatifs)
Je n'ai rien lu de tel, mais ça m'intéresse de savoir.
Un lien de celui qui sait? Merci |
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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153
Posté - 14 sept. 2011 : 12:40:12
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voici ce que j'avais lu
c'est pas top mais bon
citation: Exonération selon les revenus
Les titulaires de pensions retraites ou d'une carte d'invalidité bénéficient d'une exonération si :
ils n'ont pas été soumis à l'ISF l'avant dernière année précédant celle de la vente (soit en 2008 pour une vente réalisée en 2010) ;
leur revenu fiscal de référence de l'avant dernière année précédant celle de la vente est inférieur à certaines limites. Ainsi pour une vente réalisée en 2010, le revenu fiscal de l'année 2008 ne doit pas dépasser 9 876 € pour la première part de quotient familial, majoré de 2 637 € pour chaque 1/2 part supplémentaire. |
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Posté - 14 sept. 2011 : 13:04:09
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snoopy13
Contributeur actif
146 message(s)
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155
Posté - 14 sept. 2011 : 13:04:09
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Bailleurx
Vous parlez sans doute de l'ancienne loi sur la taxation des + values, je pense que la nouvelle loi, n'a rien Ă voir |
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Posté - 14 sept. 2011 : 13:11:55
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Je lis souvent sur le forum le terme "résidence secondaire"...
Attention cette notion n'existe pas fiscalement en matière d'impôt sur les plus-values immobilières.
En effet, toutes les cessions hors résidence principale sont taxables. Ainsi les ventes de terrains, constructibles ou non sont imposables, de même par exemple les cessions de droits détenus en indivisions familiales (par exemple vente de la maison de vos parents par votre mère et vos frères et soeur après le décès de votre père....etc...) résidence secondaire ou pas, peu importe ! |
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| Signature de moulinsart2009 |
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GENIA001
Contributeur actif
124 message(s)
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Posté - 14 sept. 2011 : 13:56:53
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Philippe30
Désolée, mais je ne suis pas un pro de la rentabilité locative : j'ai acheté comptant.
L'appartement dont je parle n'avait été acquis à l'origine que pour reloger quelqu'un qui m'empêchait de disposer de ma résidence principale.
Il s'agissait d'un logement dans une zone défavorisé et dans un immeuble qui menaçait ruine.
Si le prix de base était bas, il y a eu de grosses dépenses des gros travaux de réhabilitation (aussi bien dans les parties communes que privatives). Nous sommes d'ailleurs le seul immeuble de la rue en bon état et posons de gros problèmes à l'aménageur qui ne peut pas nous balancer aussi facilement que les autres.
Néanmoins, nous sommes condamnés à disparaître.
Mon bien n'est pas dévalorisé c'est sa valorisation par les Domaines qui l'est. Le prix que je donne de 900 €/m² est celui donné par l'aménageur et vérifié par une moyenne d'autres valorisations locales.
Comment je détermine la + Value :
Cout d'achat sans travaux : 4832 euros
Revalorisation de 24 ans : 2996 euros
Forfait travaux : 15 % : 725 euros
Total : 8 553 euros
Prix de vente à 27 000 euros - coût retenu 8553 € - forfait 1000 euros = 17 447 euros de plus value à 31,3 % = 5 635 euros
Restera à toucher : 27 000 € - 5635 € = 21 365 euros
Au lieu de 50 000 euros possibles. |
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philippe30
Contributeur vétéran
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158
Posté - 14 sept. 2011 : 14:44:06
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citation: Cout d'achat sans travaux : 4832 euros
A peine croyable , il y a 24 ans c'Ă©tait cool la vie d'investisseur
citation: 17 447 euros de plus value Ă 31,3 % = 5 635 euros
Vous avez tenu compte dans le nouveau système de la détention de 24 ans qui vous octroi gracieusement 52 % de déduction ?
citation: Revalorisation de 24 ans : 2996 euros
C'est quoi cette revalorisation ?
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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SĂ©pia
Contributeur actif
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Posté - 14 sept. 2011 : 14:46:45
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citation: Initialement posté par philippe30
Ne pas faire de crédit pour du locatif est totalement à l’opposé d'une gestion de patrimoine cohérente.
Pouvez-vous préciser ?
J'ai moi-même l'intention d'investir dans du locatif et je vais disposer du capital nécessaire pour payer cash.
Il me semblait que je n'aurais pas intérêt à placer mon capital au rendement de 2.5% pour emprunter à 3.5 ou 4% (taux approximatifs, mais il faut surtout considérer la différence)
Y aurait-il des dispositions fiscales attachées au locatif qui permettraient de compenser cette différence et rendraient le recours à un emprunt plus attractif ?
J'ajoute que j'ai plus de 70 ans, pas d'héritiers, non imposable à l'ISF et que, pour le calcul de l'impôt sur le revenu, je suis dans la tranche des 14%.
Cordialement
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SĂ©pia
Contributeur actif
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Posté - 14 sept. 2011 : 14:53:05
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Sans vouloir rentrer dans la discussion entre GENIA001 et philippe30, je crois que la déduction forfaitaire de 1000 Euros n'est plus dans la nouvelle loi. |
Édité par - Sépia le 14 sept. 2011 14:53:51 |
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Sujet |
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Mesure Fillon sur les plus values immobilieres 
