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newmem
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 Posté - 15 mai 2012 : 12:16:02
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Bonjour,
Je reviens sur le forum pour vous demander de l’aide (encore), que j’ai toujours eu lors de mes problèmes précédents. Grand Merci.
Je viens de recevoir l’appel de charges du syndic, dans lequel il me demande de payer des frais de destruction de toilettes (qui se trouvent dans la cour). Etant nouveau propriétaire, je ne suis pas au courant de cette destruction. Lors de la vente, j’ai été informé que je suis copropriétaire de ces toilettes avec certains autres propriétaires.
J’ai beau vérifier tous les procès-verbaux d’assemblée générale depuis 2008, mais je n’ai trouvé nulle part la décision de destruction de toilettes. J’ai appelé le syndic pour demander explication, et la comptable m’a dit que selon le règlement de copropriété c’est à moi de payer, car je suis copropriétaire. Je lui explique que je ne conteste pas le fait que les toilettes m’appartiennent (avec certains d’autres), mais à ma connaissance il n’y a pas eu de décision de les détruire, et par conséquent je ne sais pas pourquoi je dois payer la somme dont je ne suis même pas au courant de l’existence. Elle m’a dit alors que la décision de détruire les toilettes a été prise lors des travaux du ravalement de la cour (qui ont été votés et entièrement payés par l’ancien propriétaire).
Je lui ai demandé si elle peut m’envoyer la preuve que la décision a été prise et que je dois vraiment payer cette somme. Elle répond qu’elle ne peut pas me mieux expliquer, et promet que la gestionnaire va m’appeler pour m’expliquer.
Ma question est bien sur à savoir si je dois payer, et aussi quels documents exiger du syndic pour m’assurer qu’il ne me fait payer que ce que je dois ? Et aussi si je dois payer maintenant et récupérer après ou si je peux ne pas payer cette somme en attendant que la situation se clarifie ?
Merci d’avance de tous vos conseils,
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nefer
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 Posté - 15 mai 2012 : 13:17:55
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si ce point figurait sur le devis voté en AG, il s'applique
avez vous demandé au notaire la copie de l'état daté?
il faut savoir que les clauses conventionnelles entre vendeur et acquéreur ne sont pas opposables au syndic
le syndic fait donc les appels de fond au copropriétaire en titre au moment de l'appel
donc il faut vérifier votre acte (pour la répartition des travaux) et où est le montant des travaux (s'il a été payé par le vendeur) |
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newmem
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Posté - 15 mai 2012 : 14:28:43
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Merci pour votre réponse Nefer,
Je comprends que les clauses conventionnelles entre vendeur et acquéreur ne sont pas opposables au syndic.
Dans l'acte, il est stipulé que le vendeur s'engage à payer tous les travaux qui ont été votés par lui.
Comment savoir si ces travaux concernant les toilettes ont été votés? et voter pour quelle somme? Les procès verbaux d'AG ne sont-ils pas suffisants pour répondre à ces questions? En cas où il ont été détruits sans vote, dois-je payer en tant que charges courantes ?
Merci pour votre aide,
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Posté - 15 mai 2012 : 15:12:27
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d'abord ce que vous avez conclu avec le vendeur ne regarde pas le syndic, c'est Ă vous de traiter ce problĂŞme.
avant de payer, il vous faut récupérer 3 choses :
* copie de l'état daté qui signale ce que le vendeur doit et ce que l'acquéreur devra payer (à demander à votre notaire)
* la décision de l'AG de détruite ces toilettes (à demander au syndic par LRAR)
* la décision de l'AG exigeant les fonds nécessaires pour détruire les toiletttes (à demander au syndic par LRAR)
parlez en Ă©galement avec un membre du CS... |
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newmem
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Posté - 15 mai 2012 : 16:06:38
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Merci, Rambouillet, pour vos conseils pertinents.
C'est exactement ce que je vais faire, et je ne manquerai pas de vous tenir au courant.
Bonne journée,
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newmem
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Posté - 01 juin 2012 : 22:01:54
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Bonsoir,
Pour ceux qui ont eu la gentillesse de s’intéresser à mon cas, voici la suite :
J’ai eu un membre du conseil syndicat au téléphone. Cette dame m’a dit qu’à sa connaissance il y avait effectivement une décision de détruire des toilettes dans la cour, mais elle n’a pas pu expliquer pourquoi cette décision ne figurait pas dans les procès-verbaux d’Assemblée Générale. Elle m’a conseillé de contacter le syndic pour avoir plus d’information. Personnellement, elle ne paie rien, car elle n’est pas concernée (selon le règlement, seuls certains propriétaires ont le droit d’utiliser ces toilettes).
Aujourd’hui j’ai enfin reçu la réponse (par lettre simple) du syndic en réponse à ma lettre recommandée avec AR. Elle m’a simplement informé que les toilettes avaient été détruits car ils étaient totalement insalubres, provoquant des problèmes d’hygiène dans l’immeuble, et que « le Conseil Syndical, représentant les intérêts du Syndic, a pris la décision d’exécuter ces travaux pendant le ravalement de la cour, le coût en a donc été nettement moins onéreux ».
Je trouve cette réponse insatisfaisante dans la mesure où j’ai demandé une preuve de décision me permettant de payer ces frais. La réponse de syndic reste floue (il ne conteste ni affirme ce que j’ai écrit), et du coup, je ne sais plus quoi faire.
Devrais-je réagir à cette lettre de syndic ? Le problème d’hygiène évoqué par le syndic est-il suffisant pour qu’une telle décision soit prise par le conseil syndicale, qui consiste essentiellement des personnes non-concernées (cad il prennent des décisions pour lesquelles ils font payer les autres. Même s’ils ont le motif d’hygiène, je trouve cela trop facile). Et quoi d’autres devrais-je faire pour être sur que je suis pas en tort ?
Merci pour vos conseils.
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Posté - 01 juin 2012 : 22:19:29
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newmen : "mais elle n’a pas pu expliquer pourquoi cette décision ne figurait pas dans les procès-verbaux d’Assemblée Générale."
Pas de décision d'AG officielle sur ces toilettes sur leur destruction, aucune possibilté du syndic de vous en facturer la charge.
Seuls les copros concernaés par ces toilettes, voir le RDC, doivent voter sur leur destruction.
MAIS !!!!!! l'entretien de ces toilettes est aussi à la charge de ces copros. SI le syndic a relancé ces coros et à plusierus reprises qu'ils entretiennent ces toilettes, et qu'un constat d'huissier a été établi sur l'insalubrité et le le manque d'hygiène, alors le syndic pourrait prendre des mésures pour remettre ces toilettes en état, et en faire payer lesq frais aux copros concernés.
Mais la destruction de ces toilettes sans aucun vote des copros concernés lors de l'AG ne peut être faite par le syndic.
RAR au syndic, en le mettant en demeure de reconstruire ces toilettes aux frais du Syndicat. SI rien ne bouge action en référé pour une injonction de faire avec demande de DI.
Votre syndic est mal parti dans ce dossier !! 
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Posté - 01 juin 2012 : 22:23:39
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suite : et que « le Conseil Syndical, représentant les intérêts du Syndic, a pris la décision d’exécuter ces travaux pendant le ravalement de la cour, le coût en a donc été nettement moins onéreux ».
UN CS n'a aucun pouvoir de décision, comme le syndic.
Il n'a aucun droit de décider de la destruction de ces toilettes parties privatives de plusieurs copros. Demandez donc au syndic l'avis écrit du CS qui propose ou qui décide de cette destruction.
Ce CS est en dehors des clous !!! demndez tous les docs au président de votre CS sur ce dossier toilettes !! si celui-ci a signé des docs, il a engagé sa propre responsabilité !!!
Un CS ne décide pas des trevaux, SEULE l'AG est décisionnaire en copropriété !!!
Mauvais syndic, mauvais CS.
Ne payez rien; de grosses fautes comminses dans ce dossier, damendez des comptes au syndic et au président du CS !!!  |
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newmem
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Posté - 01 juin 2012 : 23:30:55
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Merci philippe388 pour votre réponse qui me rassure.
Il semble que je pourrai non seulement ne pas payer les frais mais en plus exiger la reconstruction au frais du syndicat. Quelle bonne nouvelle!!! A vrai dire, je ne sais pas pourquoi je devrais renoncer à ces toilettes (à moins que les autres copros ne veulent les garder). Personnellement, je préfère les garder même en supportant l'entretien.
Je devrai réfléchir encore pour avoir l'idée claire de ce que je vais faire.
Merci en tout cas de vos conseils pertinents.
Très bonne soirée à tous.
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Posté - 02 juin 2012 : 08:43:26
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citation: le Conseil Syndical, représentant les intérêts du Syndic, a pris la décision d’exécuter ces travaux pendant le ravalement de la cour, le coût en a donc été nettement moins onéreux ».
gardez bien ce document, car face à un tribunal il entrainera une responsabilité conjointe :
* et personnel des membres du CS, par abus de pouvoir qu'il n'ont pas
* le syndic, pour avoir fait cette destruction sans résolution d'une AG, alors que son role consiste à pourvoir à l'entretien de vos biens. Il aurait du proproser un projet de salubrité de ces toilettes (plus ou moins cher, mais c'est un autre débat).
votre syndic et votre CS sont hors des clous, refusez de payer cette destruction ET demandez sa recontruction aux frais du syndic (vous serez obligé vraisemblablement d'aller au tribunal). Ne tardez pas car vous ne nous avez pas parlé d'ancienneté.... |
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newmem
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Posté - 03 juin 2012 : 11:04:20
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Merci beaucoup Rambouillet,
Après avoir réfléchi, finalement, je pense qu’une procédure judiciaire n’est pas souhaitable et ne vaut pas la peine. Seulement, voila j’ai encore un petit soucis : un de mes locaux dans cet immeuble ne dispose pas de toilette privatif. Même si pour le moment le locataire de ce local n’a pas besoins de toilette commun dans la cour (car il occupe 2 locaux et utilise le toilette se trouvant dans l’autre). Mais en cas où il y a besoin d’installer un toilette privatif dans ce local au départ du locataire (je ne sais pas quand, car il s’agit d’un bail commercial), est-ce que je pourrai installer sans problème un toilette privatif ? Faut-il obtenir dès maintenant la garantie de ce droit de la part du syndic et/ou du conseil syndical, et si oui, comment?
Concernant les frais de destruction, est-ce que je peux simplement ne pas payer et dormir tranquillement (vu l’ambiguité de la réponse du syndic), ou devrais je nécessairement lui répondre pour avoir plus de clarté ?
Merci d’avance,
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Posté - 03 juin 2012 : 11:17:07
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citation: Faut-il obtenir dès maintenant la garantie de ce droit de la part du syndic et/ou du conseil syndical, et si oui, comment?
retenez bien ceci : ni le syndic, ni le CS ne peuvent vous donner cette arantie, seule une AG peut donner cette garantie . le syndic exécute les décisions de l'AG et le CS syrveille le syndic 
je vous conseille de faire mettre à l'Odj de la prochaine AG le sujet suivant : le syndicat ayant privé l'un des résidents de toilette commune par leur suppression inautorisée, l'AG autorise le propriétaire de ce lot à créer à l'intérieur du logement un WC privatif avec alimentation et branchements sur les réseaux communs.
A votre place, tant que cette disposition ne serait pas prise, je conseillerai de ne pas payer cette destruction qui a privé l'un des résidents de la jouissance d'une partie commune et cela sans décision unanime des propriétaires.
(si l'ambiance est au beau fixe et l'AG pas trop loin, vous pourriez faire patentier jusqu'à cette décision...) |
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Posté - 03 juin 2012 : 13:33:40
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newmen :" Faut-il obtenir dès maintenant la garantie de ce droit de la part du syndic et/ou du conseil syndical, et si oui, comment? "
ATTENTION !!! le syndic et le CS n'ont aucun pouvoir de décision, et ne peuvent pas s'enggaer au nom du SDC pour vous donner une garantie quelconque.
Ce syndic et ce CS ont été à coté de la plaque en décidant, sans approbation de l'AG et des copros concernés, la destruction de parties privatives !!!
newem : ne laissez pas cette action sans suite. Un simple référé pour une injonction de faire - reconstruire ces toilettes au frais du SDC - ne coute pas très chere. Et comme vous allez gagné, les frais d'avocats vous seront remboursés par la condamnation aux dépens !!!
Si vous avez un contrat d'assistance juridique, saississez la et vous n'aurez aucun Euro Ă avancer.
Ne laissez pas le SDC vous spolier de votre bien !!! cette affaire est plus "grave" que vous le pensez. |
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newmem
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Posté - 03 juin 2012 : 15:40:23
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Merci encore, Rambouillet et Philippe388,
Alors c’est plus compliqué que je n’ai pensé.
Ce que je veux c’est de faire de la façon la plus simple pour m’assurer d’avoir un toilette (en cas de besoin), et ne pas payer les frais de la destruction opérée par le syndic (non seulement je me prive de toilette, mais je dois en plus payer pour cette privation, chic). Pour cela, je comprends que j’ai 2 solutions : soit la procédure de référé, comme suggère Philippe388, soit soumission au vote de l’AG comme propose Rambouillet.
C’est vrai qu’une demande auprès de l’AG me tente (car l’idée d’aller en justice me fait un peu peur, j’aurais faire cela au dernier ressort), mais il me semble que vous vouliez dire que dans ce cas, je devrais éventuellement payer les frais de destruction de toilettes ? Pas possible d’obtenir cette autorisation de l’AG sans rien payer ? De plus, pas de chance, la dernière AG a eu lieu en avril dernier (suite à quoi le syndic m’a exigé cette somme), il faudra donc d’attendre jusqu’à avril 2013 pour la prochaine AG.
Peut-être, dans cette situation, je n’ai vraiment pas d’autre choix que d’engager une procédure de référé? Comme le ravalement de la cour a eu lieu en 2010 (mais je n’étais pas au courant de destruction de toilettes), je ne sais pas où on en est en matière de prescription ?
L’idéal pour moi serait d’attendre la prochaine AG pour régler ce problème de façon aimable, mais est-ce réaliste ? Peut-être ce serait trop tard, par exemple pour aller en justice si besoin ?
Merci pour vos conseils.
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Posté - 03 juin 2012 : 16:06:34
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newmen : ces toilettes vous appartiennent pour une partie. Le SDC ne pouvait pas les détruire sans une UNANIMITE des copros propriétaires de ces toilettes.
C'est un vol !!!! Pas de décision de l'AG ( des copros concernés par ces toilettes).
Vous n'avez strictement rien à payer sur une faute GRAVE de gestion du syndic, et d'une décsion illégale du CS ( si elle est écrite et signée !!)
newmen :" l’idée d’aller en justice me fait un peu peur, j’aurais faire cela au dernier ressort"
Mais on parle d'un vol de votre propriété !!! cela ne rigole pas !!! Surtout qu'on vous demande de payer pour cela. Ce syndic est un incapable, il devra en payer le prix.
newmen : vous devez attraquer le SYNDICAT, et non le syndic car c'est le SDC qui vous a spolié.
Le syndicat decidera en AG d'attaquer le syndic pour faute de gestion ayant créé un grave préjudice à des copropriétaires et au SDC pour sa condamnation au TGI. Le SDC sera bien évidemment condamné à reconstruire ces toilettes et à payer des DI, qui seront importants.
Contactez votre assurance juridique ou un avocat.
ET surtout ne payez rien, et demandez au syndic TOUTES les copies des décsions des AG ET des avis écrits du CS.
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newmem
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Posté - 03 juin 2012 : 17:44:15
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Merci encore, Philippe388,
C’est vrai qu’au début, je n’ai pas attaché beaucoup d’importance à ces toilettes, car à nos jours, les toilettes communs ne sont pas très courants. En principe, je ne serais pas contre un projet de destruction à un coût raisonnable (supporté par toute la copropriété du fait qu’elle a plus d’espace dans la cour) avec garantie du droit de créer un toilette privatif. Mais ce n’est pas le cas.
J’ai bien fait de vous avoir consultés pour comprendre mieux la situation.
Je vais donc demander le syndic de m'envoyer des avis écrits du CS concernant cette décision. Est-ce une bonne idée de lui signaler que cette destruction a pour conséquence de priver un de mes locaux de toilettes, et l’exiger de trouver une solution pour y remédier, à défaut j’engagerais une action à son encontre ?
Je vais aussi essayer de consulter mon assurance juridique ou avocat, comme vous conseillez, pour voir exactement ce que je peux faire.
Bonne soirée à vous.
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Posté - 03 juin 2012 : 18:37:15
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newmen : attention, l'action doit être engagée contre le Syndicat, qui devra se retourner contre son syndic.
Que dit exactement le RDC sur ces toilettes. Des tantièmes de charges spéciales sont ils attribués à certains copropriétaires ?
Qu'est il écrit sur votre acte d'achat de ce lot de copropriété ??
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newmem
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Posté - 03 juin 2012 : 23:09:12
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Merci Philippe388,
J’ai relu le RDC. Dans la partie « Distinction des parties communes et privées », ces toilettes se trouvent dans le paragraphe intitulé « parties communes à chaque bâtiment » avec précision suivante : « les réparation grosses et menues des water closet communs à plusieurs lots seront réparties entre les usagers et supportées par eux dans les proportions qui seront indiqué ci-après », cad réparties proportionnellement selon ne nombre de lots concernés (par ex. pour le water closet qui concernent trois lots, le frais de réparations et d’entretien « seront partagés par tiers entre chacun des copropriétaires de ces trois lots », et ainsi de suite. Il en a en fait une douzaine de water closets comme ça selon RDC)
Sur mon acte d’achat, dans la description du bien, il y a mention: «... et droit en commun avec les lots… aux water closet situés au fond de la cour». Cette même mention se trouve dans le RDC. Je note que l’achat a eu lieu quand le ravalement de la cour touchait (presque) à sa fin.
J’avoue ne pas trop aimer cette idée d’action contre le Syndicat, c’est un peu contre moi-même, non ? J’aimerai pouvoir régler tout ça à l’aimable, mais cela me parait difficile, tellement la situation devient compliquée ?
Bonne soirée
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GĂ©dehem
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Posté - 04 juin 2012 : 01:11:51
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Le réglement "amiable" s'entend avec le RDC sous le bras, RDC qui prévoit la même chose que ce qui est transcrit dans votre acte !
Vous ne vous "attaquez" pas vous mĂŞme en "attaquant" le syndicat.
Vous contestez l'attitude d'une collectivité en raison de l'action de son mandataire, le syndic.
Il faut donc faire du "chantage", en précisant que vous assignerez en même temps le syndic responsable dans cette affaire.
Sur ce point, si vous sollicitez le juge, voyez L.art.10-1 le 2°alinea du b) pour ce qui concerne les frais .... |
Édité par - Gédehem le 04 juin 2012 01:12:39 |
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Posté - 04 juin 2012 : 09:07:20
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newmen : le RDC est clair. Il s'agit d'un élément commun au SDC, et plusieurs copros en ont la jouissance exclusive et la charge de l'entretien avec une répartition proportionnelle.
Ce droit est attaché aux lots. En aucun cas il ne peut être cédé, détruit,....
Seule une Unanimité du SDC, c'est à dire de tous les copropriétaires permettrait de détruire ces toilettes.
SI vous attaquez le SDC c'est qu'il a commis une faute. Il vouis a privé d'un droit d'usage des toilettes; toilettes qui sont attachés à votre lot par le RDC.
Vous ne vous attaquez pas vous-mĂŞme, vous EXIGEZ que le SDC respecte le droit d'usage de ces toilettes.
Aucun vote de l'AG à l'Unanimité existe; c'est une faute GRAVE qui doit être dénoncée devant un tribunal.
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newmem
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Posté - 04 juin 2012 : 15:00:12
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Merci vraiment pour vos conseils, GĂ©dehem et Philippe388,
Si je comprends bien, en cas d’action en justice, je ne peux exiger que la reconstruction des toilettes détruits ? Or cette reconstruction n’est pas en soi ce que je veux à tout prix obtenir (mais seulement en cas d’impossibilité de créer un toilette privatif dans mon local le moment venu).
Vu que le cout de reconstruction sera important pour la copropriété, peut-être le syndicat aurait intérêt d’accepter de supprimer les frais à ma charges et de m’accorder, lors de prochaine assemblée générale, le droit de créer à l'intérieur de mon local un WC privatif avec alimentation et branchements sur les réseaux communs ? (faute de quoi bien sur je vais attaquer le Syndicat (avec le syndic) en justice) ?
Comment faire parvenir ce message au Syndicat ? (par l’intermédiaire du syndic, ou du président du conseil syndical ?)
N’est-ce pas trop naïve comme idée ?
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Frais de destruction de toilettes, dois-je payer ? 
