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JB22
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 Posté - 20 nov. 2013 : 22:57:21
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"Pardon, mais moi qui ne suis que le pauvre Y dans cette affaire, je n'ai rien compris "
J' en suis désolé, moi qui ne suis que le Z (zéro)
"Pardon, mais les 70.000 ne sont pas "remboursés" mais ponctionnés pour financement de travaux ascenseur."
Le terme exact est "affecté" au financement des travaux, le terme " remboursé" est celui utilisé, comme je l' ai précisé L' effet mais pas la nature de l' acte.
"les travaux étant de 90.000, le delta de 20.000 réparti selon les tantièmes ascenseur est appelé aux copropriétaires supportant les charges ascenseur chacun selon ses tantièmes."
Non, se sont les travaux 90.0000 € qui doivent être répartis suivant les tantièmes ascenseur, et l' avance concernant les 70.000 € affectée au financement partiel des travaux suivant les tantièmes qui ont servis à la constitution de l' avance. (Recommande de créditer les copropriétaires en fonction des tantièmes qui ont servi à l' appel de provisions.
On n' est loin du consensus.
Il faudrait un intervenant extérieur pour tenter d' apporter une solution au problème soulevé, et je regrette, dans ce sujet, l' absence de U.I., qui intervient de temps à autres.
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Gédehem
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 42
Posté - 21 nov. 2013 : 10:27:51
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Il me semble y avoir confusion sur le mécanisme à adopter dans le type d’affaire exposée ici.
Pour la démonstration, on prendra 2 copropriétaires A et B ayant les mêmes tantièmes généraux (250/10.000°), Copro A n’ayant pas de tantièmes ascenseur, Copro B ayant une quote-part ascenseur de 300/10.000
Un syndicat décide de constituer un fonds de réserve travaux. Il est abondé à hauteur de 100.000.
Des travaux ascenseur sont décidés pour un montant de 90.000, décision étant prise de les financer en partie par ponction sur la réserve travaux à hauteur de 70.000.
Questions :
- quel mécanisme adopter compte tenu de la clé de répartition différente ?
- quel est le solde à rembourser du compte de Copro A sans ascenseur
1ère opération
"..de créditer les copropriétaires en fonction des tantièmes qui on servi à l’appel de provisions .." (tantièmes généraux)
Copro A et Copro B ayant abondé la réserve à hauteur de 2.500 chacun selon les tantièmes généraux se voient crédités du même montant, 2500 chacun selon les tantièmes généraux.
2ème opération
" …d’appeler le même montant uniquement sur les copropriétaires concernés en fonction de la clé de répartition spéciale. " (tantièmes ascenseur)
On sait qu’ici ce n’est pas sur le "même montant " que va porter l’appel dont il s’agit, mais sur les 70.000 dont il a été décidé la ponction pour financer les travaux ascenseur, chacun des copropriétaires concernés selon la clé de répartition spéciale "ascenseur" qui leur est appliquée..
Copro A : 0
Copro B : 2.100 (300/10.000 des 70.000).
Solde des comptes individuels :
Copro A : 2.500
Copro B : 400
Si un remboursement de l’avance devait être effectué à ce stade, chacun recevrait son solde de compte, 2500 pour A, 400 pour B.
Mais il y a une 3ème opération.
Le montant des travaux ascenseur adopté est de 90.000.
Reste donc à appeler le reliquat des travaux, soit 20.000, mais cette fois hors de la réserve travaux, dont seule la ponction à hauteur de 70.000 a été décidée.
Il faut donc procéder à un appel de fonds spécial "travaux ascenseur", appel distinct de celui fait pour la quote-part ponctionnée sur la réserve, appel de fonds uniquement sur les copropriétaires concernés par ces travaux.
D où appel de fonds sur Copro B : 600 ( 300/10.000 du reliquat de 20.000.)
L’AG ayant décidé de ne pas reconstituer la réserve pour travaux, le solde du compte Copro A est toujours à 2.500, qui doivent lui être remboursés.
Copro B ayant un solde débiteur de 200 (600-400) sera appelé pour 200.
(Ou si l'on veut, on lui rembourse les 400 du compte "avance" pour lui appeler 600 "hors avance")
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Édité par - Gédehem le 21 nov. 2013 10:51:21 |
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mfld
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43
 Posté - 21 nov. 2013 : 11:11:23
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Si je reprends les données du dernier post de Gédehem:
Pour simplifier, + en crédit, - en débit, sinon il faudrait tabuler.
Balance initiale:
1032 +100.000
102 0
450A 0
450B 0
Répartition "affectation partielle de l'avance travaux" (clé générale):
1032 -70.000
450A +70.000 * 250 / 10.000 = +1.750
450B +70.000 * 250 / 10.000 = +1.750
Répartition "provisions pour travaux ascenseur" (clé ascenseur):
102 +90.000
450A -90.000 * 0 / 10.000 = -0
450B -90.000 * 300 / 10.000 = -2.700
Balance finale:
1032 +30.000
102 +90.000
450A +1.750
450B -950
Ce que recommande la CRC, c'est de repasser par les 450 pour ne pas ponctionner la réserve aux tantièmes spéciaux des travaux mais bien aux tantièmes généraux.
La solution présentée par JB22 et André respecte cette recommandation.
Je ne vois donc pas l'utilité d'une 3ème opération ?
Edit : précisé la terminologie des répartitions, suite à mon dernier message.
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Édité par - mfld le 21 nov. 2013 12:28:44 |
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Gédehem
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44
Posté - 21 nov. 2013 : 11:29:35
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J'aborde le mécanisme, auquel vous répondez par des aspects comptables qui n'ont pas leut place ici :
La CRC recommande :
" …d’appeler le même montant uniquement sur les copropriétaires concernés en fonction de la clé de répartition spéciale. "
Débiter sur A qui n'a pas de "tantièmes ascenseur" une part "tantièmes généraux" des 70.000 ponctionnés pour des travaux ascenseur à répartir selon la clé spéciale ne respecte pas la recommandation CRC.
"Répartition 70.000 (clé générale):" n'est pas possible : clé spéciale ascenseur.
Ce qui semble troubler, c'est la différence entre "fonds réserve", "ponction réserve pour travaux", et "montant travaux" , ces travaux relevant d'une clé de répartition spéciale.
La ponction 70.000 pour travaux ascenseur ne peut être répartie QUE selon des tantièmes ascenseurs ..."uniquement sur les copropriétaires concernés en fonction de la clé de répartition spéciale.
La comptabilité doit suivre ce principe, et pas l'inverse. |
Édité par - Gédehem le 21 nov. 2013 11:37:50 |
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mfld
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Posté - 21 nov. 2013 : 11:34:19
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Pardon Gédehem, mais auriez-vous oublié vos lunettes ce matin ?
On ne débite pas A, on le crédite de sa quote-part (clé générale) dans la ponction sur la réserve.
L'aspect comptable est au contraire primordial, car il détaille précisement le mécanisme à utiliser, et c'est bien pour cela que la recommandation n°6 traite du 1032 et du 102 explicitement dans le texte.
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Édité par - mfld le 21 nov. 2013 11:36:38 |
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Gédehem
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46
Posté - 21 nov. 2013 : 11:45:49
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"on le crédite de sa quote-part (clé générale) dans la ponction sur la réserve. 
Et où donc voyez-vous cela danqs la recommandation CRC ???
Les copropriétaires sont à créditer "...en fonction des tantièmes qui ont servi à l'appel de provisions".
Provisions destinées à abonder le fonds de réserve !
La ponction relève d'une autre clé de répartition, celle des ascenseurs, ponction pour travaux qui ne concerne en rien notre Copro A.
Votre balance finale faisant ressortir que Copro A se retrouve avec un solde de 1750 sur une avance faite à hauteur de 2500 alors qu'il n'a aucune charge "travaux ascenseur" montre bien qu'il y a quelque chose qui cloche, contraire à L.art.10 al.1 et son RDC.
Vous entendez faire supporter à Copro A à hauteur de 750 des travaux ascenseur dont il est exclu ? |
Édité par - Gédehem le 21 nov. 2013 11:56:03 |
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mfld
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47
Posté - 21 nov. 2013 : 12:16:30
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Mmm... navré Gédehem, mais je pense qu'on s'égare.
J'utilise le terme "ponction" (effectivement maladroit) comme "affectation d'une partie de l'avance travaux" (terminologie du décret et de l'arrêté comptables), ladite affectation décidée par la première AG, faisant l'objet d'une "répartition" (au sens strict du terme) suivant la clé générale et au crédit des copropriétaires.
C'est une seconde "répartition" (également au sens strict) qui est faite pour "provisionner" les travaux d'ascenseur suivant la clé spéciale au débit de ces mêmes copropriétaires.
Après la seconde AG qui a décidé de ne plus maintenir l'avance travaux, une troisième "répartition" sera faite pour rembourser le reliquat de cette avance.
J'ai pris la peine de détailler les écritures pour justement ne pas rentrer dans ces questions de vocabulaire.
J'en reste donc à ces seules écritures, qui détaillent sans ambiguité un mécanisme respectueux de la recommandation.
Ce faisant, je rejoins l'avis de JB22 et d'André.
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Édité par - mfld le 21 nov. 2013 12:31:33 |
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JB22
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48
Posté - 21 nov. 2013 : 13:58:32
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"vous répondez par des aspects comptables qui n'ont pas leut place ici :"
Quand on parle de débit et de crédit on parle d'opérations comptables.
La comptabilité enregistre les opérations elle ne crée pas l' événement.
"1ère opération
"..de créditer les copropriétaires en fonction des tantièmes qui on servi à l’appel de provisions .." (tantièmes généraux)
Copro A et Copro B ayant abondé la réserve à hauteur de 2.500 chacun selon les tantièmes généraux se voient crédités du même montant, 2500 chacun selon les tantièmes généraux"
Ce n' est pas la décision de l' A.G. qui a décidé de consacrer 70.000 €
sur les 100.000 €.
Il ne faut donc "créditer" les copropriétaires que de cette quote-part de l' avance travaux, soit 1.750 €
L' avance travaux est faite sans affectation, quand l' A.G. décide
d' affecter une partie de l' avance à des travaux précis, ici des travaux d' ascenseur, il y création d' une avance pour travaux d' ascenseur, cette avances a été constituée suivant les tantièmes généraux, elle devra être remboursée suivant les mêmes tantièmes.
L' avance travaux, non affectée ayant été diminuée de 70.000 € il reste une avance non affectée de 30.000 €
Il restera donc pour A et B une "avance travaux" de 30.000 € x250/10.000 = 750 €
"Solde des comptes individuels :
Copro A : 2.500
Copro B : 400"
Il y ont été crédités de la totalité de leur contribution à l' avance travaux, à ce stade, suivant votre méthode, il ne reste rien au crédit des comptes avances travaux. Ce n' est pas la volonté de l' A.G.
Dans la même A.G ou une autre A.G. le syndicat pourra décider d' affecter l' avance restante de 30.000 € au financement d' autres travaux ou de rembourser cette avance.
En cas de remboursement, il faudra procéder à une opération particulière:
Débit de l' avance travaux par le crédit des comptes copropriétaires, alors le compte avance travaux sera soldé.
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andre78fr
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49
Posté - 21 nov. 2013 : 14:25:45
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Oui je rejoins JB22 et mfld sur le fait que tout ceci est éminemment comptable ! Il s'agit de gérer des comptes et de calculer des répartitions, j'ai donc présenté donc ça sous Excel en espérant que ça aide enfin à mettre tout le monde d'accord !!! (c'est la version mise en forme de ce que proposait mfld...)
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Gédehem
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50
Posté - 21 nov. 2013 : 14:41:55
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"Ce n' est pas la décision de l' A.G. qui a décidé de consacrer 70.000 €
sur les 100.000 €."
 C'est toute l'ambiguité depuis le début : c'est l'AG qui l'a décidé, elle seule ayant compétence.
Ce que vous repreniez dans votre exemple du 10 nov post n°11 :
Exemple chiffré:
Avance travaux constitué en tantièmes généraux....100.000.
Travaux ascenseur votés........................................90.000
Décision de l' A.G. de consacrer au financement
des travaux par prélèvement sur l' avance travaux.....70.000
Copropriétaire A:
Tantièmes charges générales.........250/10.000
Tantièmes Ch. Ascenseur...............300/10.000.
On peut ajouter !
Copropriétaire B sans ascenseur :
Tantièmes charges générales.........250/10.000
Tantièmes Ch. Ascenseur...............0 .[/
Quote-part de A dans l' Avance travaux:
100.000 x 250/10000 = 2.500.
On peut ajouter :
Quote-part de B (sans acsenseur) dans l'avance travaux :
100.000 x 250/10000 = 2.500.
Jusqu'ici tout va bien ! 
C'est la suite qui diverge .... 
Répartition des travaux et affectation de l' Avance travaux:
Travaux ascenseur: 90.000 x 300/10.000 = 2.700.
Avance travaux.....: 70.000 x 250/10.000 =-1750
NON : ""…d’appeler le même montant uniquement sur les copropriétaires concernés en fonction de la clé de répartition spéciale. "
A et B étant crédité de leur avance selon les tantièmes généraux (les 2500), le débit de 70.000 servant à financer des travaux ascenseur doit être répartie selon la clé spéciale ascenseur.
Soit sa quote-part d' origine : 2.500 moins l' utilisation 1.750 reste 750. sur la base des tantièmes généraux.
Sauf que les travaux ascenseur de 90.000 doivent être réparties sur les seuls concernés selon la clé spéciale, et que, avance ou pas (c'est une provision), ceux-ci ressortent à 2700 pour A ayant 300/10.000 de quote-part ascenseur.
L'avance de A étant de 2500, sa part travaux ascenseur de 2700, il reste devoir 200 pour apurer son compte.
Avancer qu'il ne doit supporter ces travaux ascenseur que pour 1750 revient à faire supporter une partie du delta par ceux qui n'ont pas de charge ascenseur.
Ce qui n'est pas possible, avance travaux ou pas !
Ajout, sur le tableau d'André :
Pauvre JB ....  
Il est au Rde Chaussée, son lot n'a pas de tantièmes ascenseur, mais le voila tout de même amputé dans son avance de 2500, mise de coté pour financer des travaux non identifiés, de 1750 pour financer les travaux ascenseur de ceux qui sont seuls concernés, des lots ayant seuls "utilité" de l'ascenseur !
Pauvre JB qui ne retrouve que 750 de son avance, alors qu'il n'est pas du tout concerné par ces travaux ascsenseur 
 Vaut mieux jouer au loto, au pmu !!!
Désolé, on ne peut suivre cette démonstration, contraire aux règles de répartition des charges (L.art.10 al.1) et à la recommandation CRC n°6 manifestement mal comprise/interprétée s'agissant de ponctionner/débiter des fonds à répartir selon une clé différente de la provision. |
Édité par - Gédehem le 21 nov. 2013 14:58:33 |
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andre78fr
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51
Posté - 21 nov. 2013 : 14:56:58
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Mais vous n'avez strictement rien compris et vous ne savez visiblement pas lire une balance non plus...
JB22 n'est amputé de rien du tout ; au lieu d'avoir une quote-part de 2 500 dans un fonds de 100 000, il a une quote-part de 750 dans un fonds de 30 000 + un solde créditeur de 1 750 sur son propre compte.
Je pense qu'il vaut mieux clore cette discussion et laisser chacun se faire son opinion !! |
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mfld
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Posté - 21 nov. 2013 : 15:24:07
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Ben non, désolé Gédehem, la première AG n'a pas décidé d'affecter la totalité de l'avance, mais seulement une partie (70%).
Le copropriétaire A (de votre dernier message, ou B du précédent, bref celui qui participe aux travaux d'ascenseur) ne peut effectivement récupérer que 70% de sa quote-part dans l'avance initiale, soit 1.750.
S'il récupérait 100% de cette quote-part initiale (soit 2.500), il n'y aurait plus d'avance constituée aux tantièmes généraux après cette première AG, ce qui est contraire à sa décision d'en conserver 30%.
Ceci dit, je comprends tout à fait que vous vouliez que A puisse récupérer 100% de sa quote-part dans l'avance initiale pour financer le maximum de sa quote-part dans les travaux.
Mais A & B ne seraient pas forcément contents de ne plus avoir d'avance pour financer d'autres travaux. C'est le sens de la décision de la première AG.
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mfld
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Posté - 21 nov. 2013 : 15:42:15
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OK, vu votre document, André, c'est effectivement mieux que mon brouillon, avec les 450 des autres copros qui apparaissent et une balance équilibrée. Ce qui démontre au passage qu'il n'y a pas de "delta" qui se promène.
J'abandonne...
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Édité par - mfld le 21 nov. 2013 15:42:57 |
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JB22
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Posté - 22 nov. 2013 : 12:28:21
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Ecritures comptables relatives à l ' exemple donné:
-Appels avances:
Débit.....450... Copropriétaires...........100.000 €
Crédit...1032.. Avances travaux..........................100.000 €
-Appels provisions sur 90.000 - 70.000 = 20.000 €
Débit..... 450...Copropriétaires...............20.000 €
Crédit.....702/Clé Ascenseur...Provision s/travaux.....20.000 €
-Décision de l' A.G. d' affecter 70.000 € au financement des travaux d' ascenseur:
Débit..1032 Avance travaux....................70.000 €
Crédit..703/Clé Ch.Générales..Avance travaux.............70.000 €
-Comptabilisation des travaux à réception des factures:
Débit..671/Clé Ch. ascenseur......................xxxx
Crédit.401 Fournisseurs................................................xxxx
-Travaux non terminés à la clôture de l' exercice:
Débit..120 Solde en attente travaux..............xxxx
Crédit.671/Clé ch.ascenseur...Travaux décidés ................xxxx
Débit..702/Clé ascenseur..Provision sur travaux.20.000 €
Débit. 703/Clé ch.générales..Avance travaux.....70.000 €
Crédit..120...Solde en attente sur travaux......................90.000 €
-Travaux terminés à la clôture de l' exercice:
Débit/Crédit..450...Copropriétaires...Excédent ou Insuffisance
Débit..702/clé Ch;ascenseur Provision travaux..20.000 €
Débit..703/Ch.générales.....Avnance travaux.....70.000 €
Crédit.671/..Clé ascenseur..Travaux décidés....montant travaux réalisés. |
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etc
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Posté - 23 nov. 2013 : 19:04:09
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J’ai suivi de près vos exemples mais trouve qu’on s’égare.
C’est pourtant pas si compliqué et vais également y aller de mon exemple en essayant de faire simple.
Tantièmes généraux / tantièmes ascenseur (10.000/10.000èmes)
Rez-D-C : 2500ème / 0ème
1er : 2500ème / 2000ème
2ème : 2500ème / 3000ème
3ème : 2500ème / 5000ème
(A) Quote-part Avance travaux de 10.000€ / (B) Quote-part sur 7.000€ de l’avance / (C) Quote-part travaux ascenseur de 7.000€
Rez-D-C : 2500€ / 1750€ / 0€
1er : 2500€ / 1750€ / 1400€
2ème : 2500€ / 1750€ / 2100€
3ème : 2500€ / 1750€ / 3500€
- Soit on considère que la résolution vaut utilisation de l’avance entière et le solde de chaque copropriétaire est de (A)-(C).
- Soit on considère que la résolution n’utilise que 7.000€ de l’avance, chaque copropriétaire conserve donc 750€ d’avance (A-B), et son solde sur travaux est de (B) - (C).
Les 750€ doivent maintenant en tout cas être restitués, l’AG n’ayant voté de ne pas constituer d’avance travaux.
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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JB22
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Posté - 23 nov. 2013 : 20:43:38
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"- Soit on considère que la résolution vaut utilisation de l’avance entière et le solde de chaque copropriétaire est de (A)-(C)."
Une A.G. peut décider d' affecter au financement, partiel ou total, des travaux de tel dossier ou de tel autre.
Elle ne peut affecter une partie de l' avance travaux que dans la mesure des besoins de financement, c' est à dire le montant au maximum des travaux. Pour le montant de l' avance restante elle ne peut que la conserver, l' affecter à d' autre travaux ou décider de la rembourser, c' est ce qu' à fait une autre A.G. dans le cas de etc
Pour le reste nous sommes entièrement d' accord, 3.000 € d' avance non affectée, chacun à 3.000 x 2500/10000 = 750 €
750. € x 4 copropriétaires ayant les mêmes tantièmes généraux = 3.000 € |
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etc
Contributeur senior
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Posté - 29 nov. 2013 : 12:11:06
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Non, il n’y a vraiment plus rien à tirer de la gestionnaire.
Elle refuse de procéder à la simple régularisation et reste fixée dans son idée de faire voter l’AG sur la reconstitution de l’avance suivie d’appels de fonds cette fois-ci en tantièmes ascenseur.
Chose que personne ne demande et ne comprend.
Vue l’obstination du syndic, ils le soupçonnent de quelque chose :
Il y a eu une ou plusieurs vente entre temps et l’acquéreur, par exemple en étage, qui pensait les travaux ascenseur payés, et va se voir réclamer plusieurs centaines d’euros, ne va pas forcément apprécier.
Celui-ci pourrait se retourner contre le syndic (pas le SDC je pense).
Enfin, pour le syndic, faire voter cet acquéreur la reconstitution de l’avance et appels en tantièmes ascenseur, couperait court à tout recours. Elle est pas belle l’astuce ?
Mais ce qui montre bien que cette solution que veut imposer le syndic n’en est pas une, c’est que se passe t-il si l’AG vote contre cette résolution à la noix ?
Et bien rien, cela ne fermerait pas la bouche aux copropriétaires lésés qui seraient toujours fondés à demander la régularisation.
Mon amie et un autre membre du conseil ont d’ores et déjà fait leur propre régularisation sur le dernier appel, mais ne comptent pas en rester là et ne veulent surtout pas attendre l’AG 2014 pour régler le problème.
Ils vont tenter une dernière fois de raisonner la gestionnaire, puis lettre A.R., puis injonction de faire.
J’ai des questions sur l’injonction de faire :
(Celle-ci porterait donc sur la régularisation demandée, y obliger le syndic)
- Est-ce que n’importe quel copropriétaire lésé peut le faire à titre personnel?
- Est-ce que le CS peut le faire s’il le décide ?
Si oui pour les deux, qu’est-ce qui est le mieux pour vous ?
- Enfin, cette injonction est faite à l’encontre du syndic ou du SDC ?
Merci
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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Posté - 29 nov. 2013 : 12:25:00
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etc : " Est-ce que n’importe quel copropriétaire lésé peut le faire à titre personnel?"
L'approbation des comptes du SDC ne vaut pas approbation des comptes personnels. Une erreur de répartition est un préjudice ici pour ceux qui ne sont pas concernés par els charges spéciales ascenseur.
Il doivent assigner le Syndicat et non le syndic pour récupérer leur quote-part pour travaux futurs. Ils gagneront leur proçès.
etc : Est-ce que le CS peut le faire s’il le décide ?
NON. Si un membre du CS n'a pas à payer ces charges, il doit assigner individuellement le syndicat. membre du CS ou non, la répartition des charges est individuelle. Le SDC a commis une faute.
Le CS devait vérifier la base de répartion, et exiger du syndic qu'il régularise cela. mais pas d'action possible en justice possible de sa part.
etc : Enfin, cette injonction est faite à l’encontre du syndic ou du SDC ?
Injonction de faire à l'encontre du syndicat. la décision a été prise par l'AG, seule décisionnaire.
C''est le SDC qui devra assigner le syndic pour faute !! compliqué
car c'est au syndic de lancer cette action !! ET cela va durer des années. |
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Avance tantièmes généraux pour Travaux spéciaux ? 
