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agnon
Nouveau Membre
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 Posté - 12 nov. 2013 : 19:29:24
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Bonsoir,
Je suis propriétaire d'un lot dans un immeuble depuis l'année dernière. Mon lot se situe sous les combles et par rapport aux autres copropriétaires je n'ai pas de cave. Est ce donc normal que j'ai moins de quantième ? En effet La répartition des charges en ce qui me concerne n'est pas la même que les autres qui ont une cave et donc m'est favorable. J'ai moins de quantième même si les appartements ont la même surface.
Il est question de changer la répartition de ces charges pour qu'en fait je me retrouve avec la même répartition que les autres. Peut on modifier cette répartition sans mon accord ? Et est ce normal ?
Je vous remercie à l'avance pour vos commentaires et n'hésitez pas à me dire si je ne suis pas assez claire.
Bonne soirée
agnès
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pepa
Contributeur senior
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Posté - 12 nov. 2013 : 19:38:53
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Bonsoir Agnès,
Je tiens à vous dire tout de suite que je ne suis pas une experte, je suis en apprentissage.
Cependant, ce que je peux dire est que dans ma copro hétérogène, il y a un immeuble dont les copropriétaires ont des caves et celles-ci ont des tantièmes et sont des lots qui se rajoutent aux tantièmes des appartements.
Je ne pense pas qu'on puisse changer la répartition des charges sans une AG.
Attendez des avis plus pointus que le mien, je vous réponds pour relancer votre sujet.
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agnon
Nouveau Membre
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 2
 Posté - 12 nov. 2013 : 19:43:25
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Merci Pepa,
J'attends donc un peu plus d'information à ce sujet et vous souhaite une bonne soirée
Agnès |
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Posté - 12 nov. 2013 : 19:54:54
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réponse très simple : le changement de répartition des charges doit se faire à l'unanimité, alors si vous votez CONTRE : pas de changement 
article 11 : Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires....
(l'article 12 concerne une exception si le RdC a été publié depuis moins de 5 ans, etc...) |
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Posté - 12 nov. 2013 : 19:56:24
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agnon : on parle de tantièmes de copropriété et non de quantièmes ! 
C'est l'EDD qui définie la quote-part de chaque lot. Un lot peut être un appartement, une cace, un parking, ...
Chaque lot de copropriété paie ses charges selon ses tantièmes des parties communes :
1. un lot appart 250 /1000 èmes
2. un lot cave 12/1000 èmes
3. un lot parking 25/1000 èmes
Vous n'avez qu'un lot appart sans cave et sans parking, votre quote-part est de 250 / 1000 èmes.
Votre voisin à un lot et une cave sa quote-part est de 265 / 100 èmes
Un autre voisin à appart, cave et parking, sa quote-part est de 250+12+25 = 287/1000 èmes.
Vous ne payez des charges que sur vos lots, rien du tout de favorable pour vous puisque les autres ont des caves et des parkings !!!
Les copros qui désirent mofifier ce calcul ignore que la copro. fonctionne selon des lois et le respect du RDC. Ce genre de proposition est même assez bête !!!
Le prix pour une baguette n'est pas le même que 2 ou 3 baguettes !!
Le syndic ET le CS doivent expliquer aux personnes ui ont eu cette idée très saugrenue la lo ide la copropriété.
Mais pour vous rassurez, la modification de la répartiton des chrges se vote à l'Unanimité ! vous allez refuser cela, pas d'Unanimité possible.
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agnon
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Posté - 12 nov. 2013 : 20:26:18
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Merci Philippe,
Je suis rassurée. Par contre et en ce qui concerne les charges des parties communes (sans parler des gros travaux style toiture , facade...) : donc minuterie, personnel de ménage... Est ce que l'on prend aussi selon les tantièmes ?
J'habite dans une petite copropriété. La personne qui s'occupe du syndic est bénévole (mais réclame tout de même une petite somme) et ne s'occupe absolument pas de sa charge. Je me bats actuellement pour faire voter le changement de la toiture. J'ai des fuites un peu partout et tous les artisans qui sont venus faire des devis ont confirmé à chaque fois que la toiture était en très mauvais état.
Je vous souhaite une bonne soirée
agnès |
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agnon
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Posté - 12 nov. 2013 : 21:09:37
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Bonsoir Philippe,
Je crois que je viens de comprendre pourquoi la personne qui s'occupe du Syndic soulève le problème de la répartition des charges. A l'heure actuelle il ne veut pas entendre parler des travaux de réfection de la toiture car ce monsieur est hyper radin. En jetant la suspicion sur la répartition des charges durant l'AG aux autres copropriétaires il va essayer de compromettre le vote des travaux. Savez vous où je pourrais trouver une documentation officielle stipulant les règles de la répartition des tantièmes et le fait qu'on ne peut pas la changer sans l'unanimité des copropriétaires ?
Merci et re bonne soirée
agnes |
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nefer
Modérateur
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Posté - 12 nov. 2013 : 21:39:54
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il vous faut lire les textes qui régissent la copropriété:
loi de 65
décret de 67
tous les textes sont dans le guide juridique de ce site, colonne à gauche
bonne lecture |
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agnon
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Posté - 12 nov. 2013 : 22:01:38
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Merci Nefer,
Suite à ma demande initiale j'ai une information nouvelle. J'habite dans les combles de l'immeuble. Il y a plus de 30 ans c'était un grenier. Est ce que cela peut changer les choses ? Est ce que les tantièmes auraient du changer à cette époque mais maintenant ca fait 30 ans !
Je cherche toutes les raisons qui pourrait justifier la demande de la personne qui s'occupe du syndic et qui me dit qu'il va falloir changer la répartition des charges.
Merci par avance et bonne soirée
agnès |
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nefer
Modérateur
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9
Posté - 12 nov. 2013 : 22:19:45
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votre "syndic" bénévole essaye de minimiser la quote parts des autres copropriétaires en vous faisant croire que vous devez accepter cette modification...
demande lui sur quel article d e loi ce syndic fonde son affirmation |
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Posté - 13 nov. 2013 : 09:02:56
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agnon : n'yaez pas pauer de ce syndic bénévole qui n'a pas l'air de comprendre grand chose à la loi de la copropriété.
SEULS les taantièmes actuels de votre RDC vous sont opposables ! Et pour mes modifier il fuat l'Unanimité de l'AG, c'est donc impossible, à moins que vous votiez pour avec TOUS les autres copros.
Le syndic - bénévole ou pro - ne peut pas appeler les charges communes sur d'autres grilles que celles dui RDC.
En copropriété, les charges de fonctionnement sont des charges communes à payer par TOUS suivant leur tantièmes. Le syndic DOIT appliquer cela.
Les travaux votés par l'AG - réfection de la toiture - sont aussi des charges générales, à payer par TOUS.
IL vous faut vérifier dans votre RDC si il existe des charges spéciales avec des grilles spéciales; par exemeple ascenseur, charges spécilaes par escalier, ... le syndic devra appliquer ces grilles decharges spéciales et pas en inventer d'autres.
En ce qui concerne les travaux, TOUT copropriétaire peut demander et noitifier en RAR qu'il soit porter au prochain OdJ un projet de résoution. Le syndic a obligation de porter cette demande si elle est régulièrement noptifié et complète; avec tous lers docs, plans et devis concurrents.
Vous pouvez contacter 2 entreprises avac un chaier des charges identiques, faire étblir des devis, et notifier au syndic ce projet de résolution.
Avez vous un CS ?
pour info : Pour la cour d’appel il convient en premier lieu de rappeler le principe de l’intangibilité de la répartition des tantièmes de copropriété figurant dans l’état descriptif de division. Cette répartition ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires, et non par une décision de justice qui peut seulement procéder à la rectification de la répartition illégale des charges.
En revanche, c’est à bon droit que le juge a fait application de l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965, qui dispose que dans les 5 ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque copropriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d’un quart, ou si la part correspondant à celle d’un autre copropriétaire est inférieure de plus d’un quart , dans l’une ou l’autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d’une répartition conforme aux dispositions de l’article 10.
agnon : votre grille de répartition date de plus de 30 ans, imposisble de la modifier sauf à l'Unanimité. Voter contre !! |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 13 nov. 2013 : 09:23:26
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Il faut peut-être revenir au point de départ en expliquant à Agnon ce que sont ces "tantièmes" affectés aux lots de copropriété.
Lorsqu'on achete un appartement dans une copropriété, on achête en fait un "LOT", lequel comprend une (ou des) partie privative (l'apparte) plus une fraction de tout ce qui est commun, en indivision entre tous les propriétaires de lots.
Fraction du sol, des fondations, des murs porteurs, de la toiture, des éléments d'équipement, les ampoule d'éclairage, du balai et de la serpillère pour l'entretien.
Cette fraction (quoi-part de parties communes) est exprimée en 1000ème, 10.000ème, 100.000ème selon les copropriétés.
C'est L.art.5 qui précise quand et comment elles sont calculées :
Loi 65 Art. 5 - Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.
Pour votre grenier rendu habitable il y a 30 ans ou plus, il est évident que, à surface égale, lui soit affecté moins de 'tantièmes' que d'autres lots, compte tenu de la "consistance, de la situation, du volume de votre partie privative".
Comme vous n'avez pas de cave, la fraction de parties communes dont vous avez la propriété est moindre que celle des autres.
Pour une midification, il faut rappeler le principe énoncé L.art.11 :
"L.65 Art.11 -Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. (...) "
Dans votre affaire, il semble que ce syndic confonde son intéret personnel avec ceux du syndicat et de chacun des autres copropriétaires.
Sans aggressivité, faites de l'information autour de vous, et rappelez au syndic qu'il ne peut agir que dans le cadre des dispositions légales.
S'il y a un CS, il faut qu'il se mobilise pour rappeler les règles. |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 13 nov. 2013 : 09:39:23
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agnon, je ne veux pas vous faire peur mais des copropriétaires de votre copropriété ont peut-être l'intention de passer en force c'est-à -dire mettre au PV AG que :
- une majorité à l'AG a voté la modification des charges (sauf vous),
- pire : l'AG a voté la modification des charges à l'unanimité alors que ce n'est pas vrai.
Pour contrer cela, si la résolution était à l'ordre du jour :
- expliquez avant et pendant l'AG autour de vous (texte de loi en main) qu'en cas de passage en force vous irez en justice et que le Tribunal de GI ne pourra que constater que la loi a été bafouée, vous gagnerez et la copro perdra beaucoup d'argent,
- faites-vous élire scrutateur à l'AG et faites bien remarquer à tout le monde que vous votez contre et que le résultat de votre rôle de scrutateur (agnon vote CONTRE) est porté au PV.
Même si le pire n'est jamais sûr mieux vaut prévenir que guérir.
Cdlt. Louis92. |
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agnon
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Posté - 13 nov. 2013 : 18:34:59
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Merci merci je commence à y voir plus clair. J'ai fait un message très cordial à la personne qui s'occupe de la copropriété et j'espère qu'elle en restera là . C'est certain que ce monsieur voudrait bien voir baisser sa quote part. Depuis plus de 30 ans qu'il s'occupe de la copropriété il s'est toujours arrangé pour qu'aucun gros travaux ne soient entrepris. De plus il quitte la copropriété en fin d'année et il essaie de vendre son dernier lot. C'est pourquoi nous avons une assemblée extraordinaire pour sa succession et en plus devons voir pour la réfection de la toiture qui est à l'ordre du jour. Pour information à la précédente AG je lui avais envoyé un courrier recommandé qu'il n'est jamais allé chercher donc ordre du jour VIDE. Sympa ...
Vivant sous les toits je subis depuis 1 an tous les désagréments d'une toiture en très mauvais état et je commence à avoir des petites fuites un peu partout.
J'espère que tout se passera bien et vous redonnerais des nouvelles.
Je vous souhaite une bonne soirée et merci encore
agnes |
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Posté - 13 nov. 2013 : 19:15:39
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agnon : il n'existe pas d'AG extraordinaire en copropriété.
Ce syndic bénévole démissionne, parfait MAIS si ausun contrat de syndic n'est proposé à cet OdJ - pro ou bénévole - votre SDC se retrouvera sans syndic ! Direction la case TGI pour la nomination d'un AJ !
De plus il ne va pas chercher un RAR d'un copropriétaire !! C'est une faute de gestion, il est temps que ce syndic bénévole disparaiise !
La réfextion de la toitures est portée à l'OdJ, avec des devis concurrents ? le CS a t'il été concerté pour cet OdJ ? le CS a t'il proposé un contrat de syndic ??
Cette démission ne change rien au changement de répartiton des charges, Unanimité inpossible à atteindre car vous allez refuser cette résolution.
Louis92 a essayé de vous effrayer mais si par un grand hasard, le nouveau syndic redige son premier PV en le falsifiant, il ne vous restera qu'à contester dans les 2 mois ce PV devant le TGI - très peu de chance pour que cela arrive.
Pour la toiture, le syndic est dans l'obligation de veiller à la conservation de l'immeuble. Si vous abez des fuites et des dégats, faites une déclaration à votre assurance, et une msie en demeure au syndic d'effectuer les réparations.
Ces fuites concernent tous les copros, car il s'agit des parties communes. Vendre son lot de copropriété avec des gros travaux de toiture en perspective sera beaucoup plus difficicle pour TOUS les copros. |
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agnon
Nouveau Membre
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Posté - 14 nov. 2013 : 12:47:24
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Bonjour Philippe,
J'ai bien noté toutes vos recommandations.
Pour la réfection de la toiture j'ai réuni 4 devis. Et pour la succession du syndic c'est lui qui s'en occupe mais je lui ai déjà fourni un devis d'un professionnel.
J'en profite pour demander si quelqu'un aurait à me référer un syndic professionnel sur Le Havre!
Petit détail intéressant que j'avais oublié de mentionner.
La personne qui s'occupe bénévolement du syndic de l'immeuble depuis plus de 30 ans est aussi la personne qui était propriétaire de la pièce mansardée qu'il a fait aménagé en 1982. Appartement qu'il a revendu par la suite et que j'ai acheté l'année dernière. Et c'est plus de 30 ans après qu'il soumet la question.
Pas très clair ce monsieur...
Bonne journée à tout le monde
agnès |
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Posté - 14 nov. 2013 : 15:13:11
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agnon :" La personne qui s'occupe bénévolement du syndic de l'immeuble "
attention aux termes employés : on ne s'occupe pas du syndic de l'immeuble, mais du syndicat des copropriétaires !
"pas très clair ce monsieur !"
Une question : ce syndic bénévole a t'il été élu régulièrement comme syndic ? au minimum tous les ans, et au max tous les 3 ans ( durée maximale du mandat de syndic ) ?
Si celui-ci n'a pas été élu comme l'exige la loi, il ne peut pas être syndic, qu'il soit pro ou bénévole , et gérer votre copropriété.
Sa méconnaissance de la loi est inquiétante.
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CHANGEMENT DE REPARTITION DES CHARGES 
