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 Posté - 28 janv. 2014 : 08:49:47
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Bonjour,
Notre gardien a démissionné, nous avons actuellement une société de nettoyage. Il est indiqué dans notre règlement de copropriété que nous devons avoir un employé d'immeuble.
Si nous reprenons un employé d'immeuble, doit-il avoir une loge( certains copropriétaires veulent vendre l'ancien appartement du gardien pour financer des travaux)? Et si nous décidons de prendre une société extérieur, devons nous changer le règlement? Comment cela se passe?
Merci
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Posté - 28 janv. 2014 : 09:14:11
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Pour supprimer le pmoste de gardien il faut une décision d'AG à l'article 26 double majorité ( auparavent Unanimité).
Cette majorité est toujours difficile à atteindre pour cette suppression de ce poste.
L'appartement du gardien doit être un lot de copropriété pour le vendre. Pour l'instant c'est un élément commun du SDC.
Dès lors que vous supprimez le poste de gardien, le SDC pourra souscrire un contrat d'entretien.
Le RDC prévoir un employé; le syndic DOIT donc embaucher une autre gardien. Certains copropriétaires achètent un appartement dans votre résidence car il y a un gardien  |
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nefer
Modérateur
14618 message(s)
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Posté - 28 janv. 2014 : 09:17:40
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citation: Initialement posté par philippe388Pour supprimer le pmoste de gardien il faut une décision d'AG à l'article 26 double majorité ( auparavent Unanimité). Cette majorité est toujours difficile à atteindre pour cette suppression de ce poste. L'appartement du gardien doit être un lot de copropriété pour le vendre. Pour l'instant c'est un élément commun du SDC. Dès lors que vous supprimez le poste de gardien, le SDC pourra souscrire un contrat d'entretien. Le RDC prévoir un employé; le syndic DOIT donc embaucher une autre gardien. Certains copropriétaires achètent un appartement dans votre résidence car il y a un gardien
Un employé d'immeuble n'est pas un gardien
ce n'est pas le même statut! |
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Posté - 28 janv. 2014 : 09:41:04
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Bonjour,
J'ai moi-même acheté car il y avait un gardien.
Malheureusement devant l'ampleur des travaux (réparation suite à purge des balcons, étude par un architecte d' une énorme fissure sur un des bâtiments et réparation...).Nous n'avons pas de fond de roulement, donc la vente de l'appartement pourrait nous aider.Si nous prenons un employé d'immeuble, a-t'il besoin d'une loge, car nous n'avons que l'appartement? |
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Posté - 28 janv. 2014 : 10:00:31
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nefer : Un employé d'immeuble n'est pas un gardien
D] voilà qui va bien aider melodieflo !
Mais le gardien est bien un employé du SDC 
melodieflo : Vous ne pouvez mélanger ces 2 problèmes.
Si ces trvaux sont urgents, la suppression ou non du gardien, la création d'un lot de copropriété, la vente possible de l'appartement, la création d'une loge si non suppression du poste, ..... va demander une année. Les décisions sont toujours longues en copropriété, et vous avez un couple syndic/CS qui n'a pas m'air très performant !
Quelle est la catégorie de ce gardien ? A ou B ? cela conditionne l'obligation du logement de fonction obligatoire avec la catégorie B.
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Posté - 28 janv. 2014 : 10:01:24
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melodieflo, il vous fait relire très précisément le RdC pour savoir si celui-ci prévoit un employé d'immeuble ou un gardien . Et si c'est un employé d'immeuble est ce que le RdC précise dans les grandes sa ou ses missions...
de cette lecture dépendra la réponse justifiée que l'on pourrait vous donner. |
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Posté - 28 janv. 2014 : 10:29:59
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Il est noté, "le service de l'immeuble sera assuré par une personne choisie par le syndic.Cette personne sera rétribuée conformément à l'usage des lieux.Elle devra entretenir les parties communes de l'immeuble en état constant de propreté, balayer [...]. Enfin d'une façon générale,le préposé devra exécuter les ordres donnés par le syndic." |
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Posté - 28 janv. 2014 : 10:31:36
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Il y a eu 2 gardiens dans cette résidence et à chaque fois ils ont eu un logement de fonction. |
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Posté - 28 janv. 2014 : 10:57:17
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donc dans votre immeuble, le service de gardien ne semble pas obligatoire...
deuxième chose, le RdC dit que le syndicat doit disposer d'un salarié (le préposé devra exécuter les ordres donnés par le syndic.) car il y a lien de subordination, donc ce ne peut pas être une entreprise qui effectuerait le travail.
Sauf si vous n'avez pas tout retranscrit, le syndicat n'a pas obligation de logement à cet employé ... |
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Posté - 28 janv. 2014 : 11:11:50
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Si j'ai bien compris, nous pourrions avoir un employé qui ne soit pas une société.Mais cet employé doit-il avoir une loge?
Savez vous comment cela se passe si nous voulons modifier le RDC? |
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Posté - 28 janv. 2014 : 11:16:58
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melodieflo : le RDC est une chose, mais que mentionne le contrat de travail de ce gardien ?
Que dit votre RDC sur le logement de ce gardien, préposé, employé, ;.. ??
Ce logement figure t'il dans les éléments communs du SDC ? |
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Posté - 28 janv. 2014 : 11:54:55
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Le gardien a démissionné au mois de Juillet, depuis nous avons une entreprise extérieure.Il n'y a rien dans le RDC sur le logement et d'après les dires des autre copropriétaires le logement est commun SDC.je ne vois rien dans le RDC qui parle d'un logement pour le gardien.Je vais demander au Syndic |
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Posté - 28 janv. 2014 : 12:20:56
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melodieflo :" d'après les dires des autre copropriétaires le logement est commun SDC."
Avez vous bien lu votre RDC. Si c'est bien un élément commun du SDC comme l'affirme vos voisins, vous devez trouver cela dans la liste des parties communes. Les " dires" des voisins ne sont pas des arguments juridiques recevable.
Avez vous copie du contrat de travail de ce gardien ? Le logement de fonction EST un accessoire du contrat de travail. Vous devez vérifier cela car cela dépend aussi de la catégorie A ou B.
Le syndic devrait vous répondre . Avez vous demandé au CS qui doit avoir copie de ce contrat, et vous en communiquer le contenu.
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Posté - 28 janv. 2014 : 12:31:22
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melodieflo vous ne lisez pas les messages ...
"Mais cet employé doit-il avoir une loge?"
alors que le message que je vous ai mis juste avant dit :
"le syndicat n'a pas obligation de logement à cet employé ..."
Donc votre employé n'a pas obligation à avoir un logement dans votre résidence/immeuble.
vous etes dans la situation suivante :
* vous n'avez plus d'employé
* le syndic utilise les services d'une entreprise
ceci ne peut être que transitoire, car votre RdC fait obligation d'avoir un employé/salarié pour aire les travaux de nettoyage [...], plus tout ce que le syndic demandera.
D'abord s'il y a une loge, c'est une partie commune, qui pourrait, après avoir été privatisée, être vendue. Quand on dit "privatisert", cela signifie qu'une AG prend cette décision, on lui attribue un n° de lot et des tantièmes, on change le RdC, on vend et on distribue l'argent de la vente à tous les copros.
Ensuite, pour passer d'un employé à une entreprise, il faut que l'AG modifie le RdC et supprime ce poste d'employé.
PS : le produit de la vente ne peut pas servir à faire des travaux, il DOIT être distribué à tous les copros même ceux qui sont en dette avec le syndicat |
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Posté - 28 janv. 2014 : 13:25:21
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Rambouillet,
je me suis mal exprimé, quand je dis employé c'était employé d'immeuble.Je pensais que vous m'aviez répondu au sujet du gardien et que ce n'était pas pareil pour l'employé d'immeuble.
Donc apparemment, pour l'un comme pour l'autre nous n'avons pas à leur procurer ni loge, ni appartement.Nous n'avons pas de loge mais un appartement.A la dernière assemblée, il a été dit qu'il faudrait une loge, j'essaie de démêler le vrai du faux mais c'est un peu compliqué.Dans le RC, l'appartement a bien un numéro de lot et des tantièmes mais rien n’indique que c'est une partie commune.Je vais essayer de voir si je trouve des infos concernant cet appartement, car s'il ne fait pas partie des parties communes, a qui-est-il?
Si nous changeons le RC doit on passer devant notaire? |
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Posté - 28 janv. 2014 : 13:31:09
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Philippe 388, c'est assez difficile chez nous d'avoir les papiers.Oui, je me doute bien que les dires ne sont pas des arguments juridiques, mais je suis la depuis un an et j'essaie de comprendre comment la copropriété est gérée et pourquoi nous payons tant de charges, pourquoi nous ne sommes jamais informée de rien...Je suis perdue mais je vais interroger le syndic sur ce point.Je me demandais les personnes répondant sur ce forum sont des copropriétaires, syndic, juristes? |
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Posté - 28 janv. 2014 : 15:31:14
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melodieflo, restons clair... sauf si une info n'est pas parvenue sur mon écran votre RdC ne fait pas état d'un gardien, mais d'un employé classique par : "le service de l'immeuble sera assuré par une personne choisie par le syndic. Cette personne sera rétribuée conformément à l'usage des lieux.Elle devra entretenir les parties communes de l'immeuble en état constant de propreté, balayer [...]. Enfin d'une façon générale,le préposé devra exécuter les ordres donnés par le syndic."
au fil du temps le syndicat a fait peut-être dériver (improprement) ce poste d'employé pour nettoyer et tous autres ordres, vers un poste de gardien.
L'occasion se présente peut-être de remettre de l'ordre...
En ce qui concerne le logement libéré, votre RdC doit certainement contenir un EDD (etat descriptif de division) dnas le quel le logement de l'ancien gardien apparaît peut-être avec un numéro de lot... dans ce cas, ce lot est privatif, soit à un copropriétaire, soit appartenant au syndicat.
Si ce lot appartient à un copro, il est vraisemblable que le syndicat ne penserait pas à le vendre et d'autre part il apparaîtrait dans les comptes le versement d'un loyer. Donc il est quasi certain que la loge n'appartient pas un copro.
A mon avis, il appartient au syndicat (sauf si tout n'a pas été dit )... pour le vérifier : faites la somme des tantièmes de tous les lots et vérifier sur vos avis à payer si les charges communes générales sont divisées par la totalité de ces tantièmes ou par la totalité moins les tantièmes du dit logement.
J'explique avec des chiffres :
* la totalité des lots décrits dans le RdC fait 10000 tantièmes
* le logement du concierge fait 100 tantièmes
* votre propre logement fait 200 tantièmes
* le budget annuel des charges communs générales (assurance, honoraires du syndic, etc....) fait 5000 €
Dans ce cas, le logement du concierge appartenant au syndicat ne paie pas de charges, et donc chaque copro va payer ses charges non pas au prorata de 10000, mais de 9900.
donc votre avis à payer sera de 5000*200/9900
donc vérifier ces points (en espérant que nous avons toutes les infos et que le syndic/comptable fait correctement le travail ) |
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Posté - 29 janv. 2014 : 07:32:37
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dans un autre post, vous répondez peut-être en partie à la question :
"Bonjour, pourriez vous m'expliquer ce que sont les tantièmes généraux et les tantièmes bâtiments.Sur l'AG, il est noté qu'il y a 98305 tantièmes généraux et 91397 tantièmes bâtiment.Quand je reçois mon appel de fonds il est noté comme base 98305 pour les charges communes générales et 90502 pour les charges de chauffage. Je n'y comprend rien.Merci"
en général, le total des tantièmes généraux fait un chiffre rond, en l'espèce chez vous il devrait faire 100000 ; la différence entre 100000 et 98305 = 1695, est peut-etre la valeur en tantièmes du lot qui servait de logement à ce dit gardien. A vérifier sur l'EDD.
PS: quand vous dites "sur l'AG", vous avez sans doute voulu dire "sur le RdC"... |
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Gédehem
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15985 message(s)
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Posté - 29 janv. 2014 : 16:35:29
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Outre ce logement, dont il est indispensable de savoir s il est propriété du syndicat ou non, il appartient a l AG de préciser si elle entend conserver le type d emploi qu elle aurait decide ...dans le temps. Si elle veut changer,, à elle de le décider.
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Posté - 30 janv. 2014 : 12:35:23
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gardien et règlement copropriété 
