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scuper
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 Posté - 05 févr. 2014 : 16:41:46
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Bonjour,
La construction d'un ascenseur ayant été votée à la majorité en 2012, nous allons voter son financement prochainement.
Ce vote va se faire selon l'article 25 (alinéa B).
L'ensemble des copropriétaires représente 1000 tantièmes.
Si mes informations sont exactes, il faudra, au minimum 501 tantièmes de "Pour", afin que cette résolution passe.
Imaginons qu'il n'y ait que 800 tantièmes de représentés, se décomposant ainsi:
- 250 tantièmes Contre
- 350 tantièmes Pour
- 200 tantièmes Abstention
Normalement, le financement devrait être rejeté.
Est-ce bien exact ?
Si tel est le cas, un autre vote peut-il avoir lieu au cours de cette Assemblée générale ?
Si oui, devra t-elle se faire avec l'article 24 ?
Merci, d'avance pour la réponse.
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Posté - 05 févr. 2014 : 17:20:43
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l'article 25-b que je recite :
"b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;"
le 25b est donc utilisé pour autorisation des copros à faire à leurs frais, donc pourquoi poser cette question puisque c'est à LEURS FRAIS ... !
d'autant plus que vous l'avez posé de façon identique dans un autre post ..
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=15870
et dans lequel il a été largement répondu.
ce vote devrait se faire à l'article 26 -c : travaux comme financement :
"c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e, g, h, i, j, m , n et o de l'article 25 ;"
Donc votre exemple, ne donne pas satisfaction |
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JB22
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 2
Posté - 05 févr. 2014 : 17:29:30
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Normalement les travaux ont dus être votés en 2012 à l' article 26 puisqu' il s' agissait de travaux d' amélioration : création d' un ascenseur.
Suivant l' article 32 de la loi: "Sous réserve des dispositions de l' article 34, la décision prise oblige les copropriétaires à participer, dans les proportions fixés par l' assemblée, au paiement des travaux, à la charges des indemnités prévues à l' article 36 , ainsi qu' aux dépenses de fonctionnement, d' administration, d' entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés."
Les modalités de paiement, non prévues à l' origine de la décision, se votent à l' article 24. |
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nefer
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3
 Posté - 05 févr. 2014 : 18:14:05
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le budget et le mode financement (c'est à dire les appels) auraient du être votés lors de la même AG......à moins que l'AG n'ait décidé qu'un vote de principe....qui n'a aucune valeur |
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scuper
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Posté - 08 févr. 2014 : 10:15:40
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Je pense qu'il me faut simplifier ma question puisqu'il y est répondu en l'interprétant, en imaginant des situations autres, voire en la modifiant...
Un vote pour le financement d'un ascenseur (l'autorisation de construire celui-ci ayant déjà été obtenue lors d'une précédente A.G.) doit avoir lieu prochainement avec l'article 25 - alinéa B (donc à la charge exclusive de certains copropriétaires).
Si le résultat en faveur de la résolution concernant ce financement n'obtient pas 501 sur 1000 tantièmes de copropriété (pour raison d'absence et/ou de manque d'intérêt de plusieurs copropriétaires), peut-on passer dans la foulée à un nouveau vote selon l'article 24 ? |
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JB22
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Posté - 08 févr. 2014 : 10:49:50
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"Je pense qu'il me faut simplifier ma question puisqu'il y est répondu en l'interprétant, en imaginant des situations autres, voire en la modifiant..."
Pas très sympa à l' égard de ceux qui prennent la peine de vous répondre.
On n' est bien obligé d' interpréter quand la question est mal posée.
Quelle était la question à l' ordre du jour.
A quelle majorité le vote de la construction d' un ascenseur a-t-il été fait.
Quelles sont les résultats obtenues.
Quel est le texte de la résolution adoptée figurant dans le P.V. d' A.G.
Répondez à ces questions, vous aurez des réponses en rapport avec la situation.
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Posté - 08 févr. 2014 : 10:49:58
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je pense surtout que vous prenez le problème à l'envers :
si vous nous parlez du 25-b :
"b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;"
il n'y a pas besoin de rechercher quels tantièmes, etc... puisque c'est à leurs frais.
il aurait fallu dès le départ faire une résolution où le syndicat décide la création d'un ascenseur aux frais du syndicat, avec une clé de répartition de construction qui ne prend en compte que ceux qui veulent le payer et donc l'utiliser. Ceci se fait à la majorité 26, d'une part la construction, et d'autre part la clé de répartition de sa construction. (sans oublier qu'il faut une clé de répartition pour l'entretien, votée à la majorité 26)
Donc si vous pensez avoir fait ainsi : le vote du financement, en d'autres termes le vote de la clé de répartition de construction se fera à la majorité 26 :
"b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;"
Mais à aucun moment vous ne pouvez voter en AG un financement de quelque chose qui serait payé par les copros directement à l'entreprise.
Et dans le cas d'un ascenseur, on l'avait déjà expliqué, il est très difficile que certains copros installent LEUR équipement à l'intérieur de parties communes, d'où la quasi obligation de le faire construire par le syndicat comme un équipement commun.
tout ceci a déjà été expliqué dans :
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=15870
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=15870 |
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scuper
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Posté - 08 févr. 2014 : 12:13:21
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J'ai peur effectivement (et toujours) qu'il y ait un manque de compréhension...
Je ne souhaite pas être antipathique, je m'étonne simplement qu'une question apparemment "simple" conduise à des réponses qui débattent d'un problème qui n'est pas évoqué...
Donc, je reprends: l'AUTORISATION de CONSTRUCTION de l'ASCENSEUR a été votée (avec l'article 26) lors d'une précédente A.G.
Prochainement, l'AUTORISATION de FAIRE EFFECTUER LES TRAVAUX À LA CHARGE EXCLUSIVE DE CERTAINS COPROPRIÉTAIRES va être demandée avec l'article 25 - alinéa B
Le problème n'est pas pris à l'envers, il est ainsi...
Et si je pose la question c'est que (peut-être et étrangement) si l'autorisation de construire a été obtenue à la majorité, aujourd'hui le fait de faire exécuter les travaux à la charge de certains copropriétaires paraît ne pas rallier la majorité.
Donc, que faire si il n'est pas obtenu 501/1000 ?
Peut-on passer à l'article 24 lors de l'A.G. ?
Il semblerait en effet curieux que la construction, après avoir été autorisée, n'obtienne pas la possibilité d'être financée à la charge exclusive de copropriétaires nommément désignés...
Ai-je été plus clair ?...
Merci d'avance pour les réponses.
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Posté - 08 févr. 2014 : 14:07:31
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citation: Et si je pose la question c'est que (peut-être et étrangement) si l'autorisation de construire a été obtenue à la majorité, aujourd'hui le fait de faire exécuter les travaux à la charge de certains copropriétaires paraît ne pas rallier la majorité.
Donc, que faire si il n'est pas obtenu 501/1000 ?
Peut-on passer à l'article 24 lors de l'A.G. ?
vous voulez absolument que l'on vous réponde à cette question dont la mise à l'ordre du jour telle que vous le présentez est illégale.
si le syndicat fait les travaux et veut faire voter le financement de la création, il ne peut le faire qu'à la majorité 26 !!!! voir majorité 25, si certaines conditions du résultat du vote précédent sont remplies.
Il n'est pas possible de voter le financement d'un équipement commun à certains copros à la majorité 25 !!!! |
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Gédehem
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Posté - 08 févr. 2014 : 14:26:13
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Si l'exposé n'est pas clair et précis, les réponses ou avis ne peuvent que partir dans tous les sens !
A lire l'autre sujet dont le lien est indiqué par Rambouillet, et comme cela a été précisé, votre affaire (ce dossier) est mal fichu depuis le départ, mal monté, plus personne ne sachant trop comment apporter une solution.
"je reprends: l'AUTORISATION de CONSTRUCTION de l'ASCENSEUR a été votée (avec l'article 26) lors d'une précédente A.G.
Prochainement, l'AUTORISATION de FAIRE EFFECTUER LES TRAVAUX À LA CHARGE EXCLUSIVE DE CERTAINS COPROPRIÉTAIRES va être demandée avec l'article 25 - alinéa B"
Que vient faire ce second point, une AG ayant déja décidé d'autoriser la construction d'un acenseur, qui plus est, décision prise à la maj.art.26 ?
Que vient faire ce second vote, cette fois à la maj.art.25 ???
Une décision art.25 ne peut réformer, transformer ou annuler une décision art.26 !!
Affaire mal ficelée depuis le début : lorsque le syndicat décide de travaux, il décide aussi leur finnancement !
Pas de sous, pas de travaux !!
De plus, il semblerait que cet ascenseur soit demandé et prévu pour certains copropriétaires seulement (l'autre sujet) : dans ce cas, ces copropriétaires autorisés doivent se débrouiller pour monter leur affaire, son financement, le mode de répartition tant des travaux que de l'entrtien à venir, même si le traitement en est confié au syndic. Sans parler de la modif RDC qui en découle et qui est automatique.
IL vous faut (le syndicat comme vous-même) revenir à la base de cette affaire de construction d'un ascenseur demandée par certains, construction qui semble avoir été autorisée par l'AG.
Avec un vice dès le départ : voter des travaux sans assurer le financement, c'est se tirer une balle dans le pied !! 
Pour la suite, c'est aux copropriétaires demandeurs et ceux interessés (au syndicat dans son ensemble ?) de s'entendre pour décider du financement, point qui aurait du déja être adopté, de l'adoption par une AG de la clé de répartition "financement travaux/entretien futur", de la réalisation des travaux....
Sur ce que vous exposez ici comme dans l'autre sujet il n'est pas possible d'aller plus loin, cette affaire très mal ficelée et saucissonnée de façon incohérente partant dans tous les sens sans queue ni tête !
Comment répondre sur du n'importe quoi ???? (n'importe quoi dont vous n'êtes pas responsable, soyons clair !) |
Édité par - Gédehem le 08 févr. 2014 14:29:11 |
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scuper
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Posté - 08 févr. 2014 : 15:24:46
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Je suis bien d'accord. J'expose une situation dont je ne suis pas responsable et il faudra bien en sortir...
Maintenant, (et je me répète) l'autorisation de création de l'ascenseur a été faite (à la majorité article 26) lors d'une précédente A.G..
Il est donc impossible de revenir sur ce point.
Maintenant, le financement n'ayant pas été fait dans la foulée, il faut bien le prévoir maintenant...
Voici donc ce qui est présenté à la prochaine A.G. :
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Travaux de construction d'un ascenseur dans le noyau central de I'escalier B
Pour Information
Selon les règles de majorité du règlement de copropriété en cours (600/1000ème Bâtiment A et 400/1000ème Bâtiment B) l’autorisation de construire un ascenseur dans les parties communes du Bât B ainsi que d’effectuer les travaux de construction d’un ascenseur dans ce même bâtiment doivent être votés à la majorité de tous les copropriétaires sans exception, telle que prévue par l’article 25 (alinéa b) de la loi du 10 juillet 1965, et donc y compris par les copropriétaires du bât A même s’ils ne sont pas directement intéressés par ces travaux.
Exposé
Il est rappelé que lors de l’Assemblée Générale du 25 avril 2012, les copropriétaires par assemblée générale ont approuvé et adopté la grille de répartition d’entretien d'ascenseurs du Bâtiment A et B et, pour ce second bâtiment, une répartition des tantièmes de construction ascenseur.
Il est rappelé que lors de I'assemblée Générale du 22 novembre 2012, les copropriétaires ont autorisé la construction d’un ascenseur par emprise sur les parties communes après quoi les copropriétaires du Bât B auront à charge de chiffrer le coût de l'installation proprement dite et des travaux annexes inhérents à cette construction qui pourraient s'avérer nécessaires.
1-1 Exécution des travaux de construction ascenseur (Article 25)
Résolution:
L’ensemble des copropriétaires est appelé à se prononcer sur l’exécution des travaux de construction ascenseur dans le Bâtiment B à la charge financière exclusive des copropriétaires du bâtiment B qui se sont déjà déclarés favorables et qui sont listés ci-dessous :
- X
- X
- X
- X
- X
Cette liste reste ouverte.
Par ailleurs, tout copropriétaire du Bâtiment B le souhaitant pourra, par la suite, racheter sa quote-part selon les modalités définies.
Il est retenu I'option pylône et cabine vitrée pour un budget global de xxxxxx,xx euro ttc.
Cette résolution, mise aux voix en tantièmes de copropriété, est votée de la façon suivante
ABSTENTION
POUR
CONTRE
-----------------------------------
Je ne suis pas obstiné... J'expose simplement des faits...
Ainsi, vous avez connaissance du point de la résolution telle qu'elle sera présentée.
Je reviens donc à ma question de départ : Que se passera t-il si 501/1000 ne sont pas obtenus ?... (article 25 - alinéa B)
Passera t-on à l'article 24 ?
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Posté - 08 févr. 2014 : 16:30:54
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citation: Je reviens donc à ma question de départ : Que se passera t-il si 501/1000 ne sont pas obtenus ?... (article 25 - alinéa B)
ce n'est pas parce que le syndic fait une erreur de majorité dans le projet de résolution qu'il faut persister dans l'erreur. Le risque est que quelqu'un profite de cette erreur de majorité pour faire annuler la résolution.
alors répondez à cette question très simple et on y verra clair : qui va faire le chèque directement à l'entreprise qui installe l'ascenseur : le syndicat ou un collectif de copros.
suite à votre réponse, on pourra répondre précisément à votre question technique de majorité !!!
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Gédehem
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Posté - 08 févr. 2014 : 16:31:43
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Pardon d'y revenir, nous avions bien compris votre exposé, mais tout ceci n'a ni queue ni tête !
2 AG (!!!) ont adoptées une grille de répartition et la construction d'un ascenseur.
Charrue avant les boeufs, mais il n'y a pas à revenir dessus !
Sauf que le financement n'est pas assuré : il faut donc voterce financement, rien de plus, qui peut se décider à la maj.art.24.
Sauf que : cette opération de construction ne concernerait QUE certains copropriétaires.
Dans ce cas le syndicat n'a pas à statuer sur ce qui les concerne seuls
Comprenons nous : vous demandez tout seul à installer un ascenseur : l'AG vous y autorise, et adopte une grille au cas où d'autres voudraient vous rejoindre,pour le construire ou plus tard pour en bénéficier..
Cette construction et donc le financement vous concerne seul : le syndicat n'a pas à s'immiscer dans des travaux qui vous concerne personnellement (ou aux quelques copropriétaires qui vous rejoindraient.
SI on résume votre affaire, le syndicat a autorisé la construction de cet ascenseur demandé par certains, elle a adopté la grille de répartition de cet équipement (construction/entretien futur), c'est terminé : la suite de l'opération appartient aux copropriétaires demandeurs à l'origine du projet.
Le syndicat n'a plus à y mettre le nez, en particulier pour le financement.
Mais devra être très attentif lors de la réalisation des travaux eux-mêmes qui affectent les parties communes. |
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vazy
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Posté - 08 févr. 2014 : 17:50:42
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D'ailleurs c'est écrit dans la résolution de 2012 que vous citez:
citation: les copropriétaires du Bât B auront à charge de chiffrer le coût de l'installation proprement dite et des travaux annexes inhérents à cette construction qui pourraient s'avérer nécessaires.
Pour résumer dans le sens de Gédehem, il faut considérer que "chiffrer" veux dire "payer"... tout simplement. |
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scuper
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Posté - 08 févr. 2014 : 18:14:19
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La réponse de "Gédehem" est précise et claire.
Pourtant, les personnes à l'origine de cette résolution de la prochaine A.G. ont consulté deux avocats spécialistes en droit immobilier.
Avocats qui leur ont fortement conseillé de mettre au vote le financement de l'ascenseur avec l'article 25 - alinéa B
Pour ces avocats, comme la création de l'ascenseur se fera dans les parties communes, le financement dudit ascenseur entrainera des travaux "dans ces parties communes" d'où "par prudence" un vote sur ce financement à la charge exclusive de ceux qui se manifesteront.
Précision : le syndicat n'a pas autorisé la création d'un ascenseur dans le bâtiment B au bénéfice "de certains copropriétaires", il a donné son autorisation pour la création d'un ascenseur, prenant sur les parties communes, "sans plus de précisions".
Or, aujourd'hui, certains concernés du bâtiment B ne souhaitent pas participer. Ce qui explique que les personnes qui vont payer seront listées.
C'est une raison de plus qui pourrait justifier la mise en résolution de ce financement... Non ?
Je vais répondre aussi à "rambouillet".
Il est clair que le chèque ne sera pas fait DIRECTEMENT" à l'ascensoriste par les copropriétaires finançant les travaux, mais il y aura un appel de fonds du Syndic auprès des copropriétaires concernés. Et, une fois le montant réuni, le Syndic payera l'entreprise.
Bref, (avec le ton de Fernand Raynaud) et mon article 24 ?...
Oui, cet article 24 pourra t-il être utilisé si le vote du financement n'obtient pas la majorité à l'article 25 - alinéa B ?...
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Posté - 08 févr. 2014 : 18:31:03
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citation: Il est clair que le chèque ne sera pas fait DIRECTEMENT" à l'ascensoriste par les copropriétaires finançant les travaux, mais il y aura un appel de fonds du Syndic auprès des copropriétaires concernés. Et, une fois le montant réuni, le Syndic payera l'entreprise.
au vu de ce que vous écrivez, il est clair que c'est le syndicat qui est le maître d'ouvrage de l'ascenseur et futur propriétaire de l'installation, même si ce n'est que certains copropriétaires (les investisseurs) qui l'utiliseront.
Deux cas sont possibles :
* une clé de répartition des frais d'installation a déjà été votée comprenant les seuls volontaires représentés par leurs lots (il faudrait relire les 2 autres posts, mais j'ai la flemme et vous qui connaissez bien votre dossier, le savez... mais j'ai un vague souvenir qu'elle a bien été votée   ). Dans ce cas, pas de nouveau vote. Le syndic lance les appels suivant la dite clé avant de donner l'ordre de service et seuls les copros volontaires paieront suivant cette clé.
* soit cette clé n'a pas été votée, et il faut le faire : à la majorité 26 :
"b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;"
ZEt pour répondre à votre question précise :
"Bref, (avec le ton de Fernand Raynaud) et mon article 24 ?...
Oui, cet article 24 pourra t-il être utilisé si le vote du financement n'obtient pas la majorité à l'article 25 - alinéa B ?..."
NON, NON, NON, vous ne pourrez pas utiliser la majorité 25-1, car vous ne pouvez pas utiliser, avant, la majorité 25-b !!!! car cet article
"b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes "
d'une part ne concerne pas le financement mais une autorisation de faire des travaux,
d'autre part ces travaux à autoriser n'ont pas besoin de l'être puisque c'est le syndicat qui fait les travaux.
Donc ce projet de résolution que vous voulez utiliser pour un soit-diasnt financement n'a même pas lieu d'être ..... |
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Gédehem
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Posté - 08 févr. 2014 : 19:02:09
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On peut comprendre la prudence des avocats face à une affaire tordue dès l'origine !
Mais comme elle est tordue et qu'ill n'existe que des réponses "droites", il n'est pas possible d'apporter une piste à vos questionnements !
Si la décision des AG de 2012 ne concernent pas explicitement la création d'un ascenseur au profit d'un ou plusieurs copropriétaires nominativement désigné (et au moins 1), la décison prise concerne l'ensemble du syndicat, ici tous les copropriétaires du Bât.B.
Il n'est pas possible maintenant d'avancer un financement pour certains uniquement , puisque ces 'certains' qui financeraient n'ont pas été nominativement autorisés par une AG à construire un ascsenseur !
Cette affaire est très mal engagée depuis le début, sans solution.
La seule piste possible : remettre tout à plat. |
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mespres
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Posté - 08 févr. 2014 : 21:41:04
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Oui il faut repartir à zéro : l'article 11 du décret de 1967 est très clair il demande que les résolutions soient accompagnées de devis. Cela n'a pas de sens de voter un "principe d'installation" d'ascenseur. Le devis doit être voté à l'article 26 (amélioration). Toute autre procédure sera attaquable. Votre problème vient du fait que la double majorité ne veut pas financer l'ascenseur : vous envisagez un montage très complexe ouvrant le doit à l'utilisation de l'ascenseur uniquement à ceux qui auront payé.
Sur le plan technique : il faut installer un systéme vigik pour commander la boite à boutons. Sachant que le zéro doit être libre : tout l'immeuble bénéficiera de l'ascenseur en descente. Vous devez absolument prévoir le cas où sur un étage donné, certains auront accès, d'autres non.
Sur le plan comptable : il vous faut définir une grille de répartition évolutive, définir l'évolution de la quote part en fonction des travaux ultèrieurs qui seront effectués ... Ingérable.
Sur le plan vie courante : imaginez deux voisins de paliers se rencontrant devant l'asceneseur, ils habitent au même étage, l'un a payé, l'autre non. Vous vous voyez lui interdire l'ascenseur ? Invivable. |
Édité par - mespres le 09 févr. 2014 09:43:24 |
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scuper
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Posté - 09 févr. 2014 : 10:42:33
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Bonjour,
Repartir de zéro est facile à envisager, mais concrètement c'est impossible, car, lors de I'assemblée Générale du 22 novembre 2012 : "les copropriétaires ont autorisé la construction d’un ascenseur par emprise sur les parties communes après quoi les copropriétaires du Bât B auront à charge de chiffrer le coût de l'installation proprement dite et des travaux annexes inhérents à cette construction qui pourraient s'avérer nécessaires" (sic).
Cette résolution ayant été adoptée (à l'article 26) et non contestée, nous pouvons imaginer la réaction de ceux favorables à cet ascenseur si ce vote était considéré comme nul…
Le Décret de 1967, l'article 11, stipule :
4° Les conditions essentielles du contrat proposé, lorsque l'assemblée est appelée à approuver ou à autoriser une transaction, un devis ou un marché pour la réalisation de travaux ou l'un des contrats visés aux articles 25 d et 26 a de la loi du 10 juillet 1965 et aux articles 29 et 39 du présent décret.
C'est bien en vertu de cet article que la prochaine assemblée générale sera appelée à approuver (ou non) le devis proposé pour la réalisation des travaux avec comme précision : "à la charge financière exclusive des copropriétaires du bâtiment B qui se sont déjà déclarés favorables".
Sur le plan technique et comptable : tout a été envisagé. De plus, des cas semblables ne sont pas si rares.
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mespres
Contributeur vétéran
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Posté - 09 févr. 2014 : 11:56:14
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Scuper, vous êtres dans le grand n'importe quoi, à preuve les copropriétaires qui ont jugé utile de consulter un avocat (consultation mini 200 €). Bon courage pour la suite. Je ne vois pas bien ce que vous attendez du forum, votez le financement à l'article 24 (vous n'êtes plus à ça près), et attendez la suite 
pour terminer, je cite scuper :
citation: "à la charge financière exclusive des copropriétaires du bâtiment B qui se sont déjà déclarés favorables".
Totalement inconsistant de citer un texte de loi, pour en inventer un dérivé. Trop facile d'adapter de cette manière les textes. |
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Gédehem
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Posté - 09 févr. 2014 : 13:08:38
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d'une bouillie infame on ne peut esperer en sortir une pépite d'or !
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Sujet |
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Vote pour le financement d'un ascenseur 
