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 Posté - 23 mai 2014 : 14:29:46
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Appel aux experts !...
Extrait du BOFIP : ( http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/6...-20-20120912 )
citation: Aux termes des articles 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972 pris pour l’application des articles 1 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, le mandat détermine les conditions de la rémunération de l'intermédiaire ainsi que la partie qui en a la charge.
Dans ces conditions, la commission versée à l’intermédiaire n’entre pas dans l’assiette des droits de mutation à titre onéreux lorsque le mandat précise qu’elle sera mise à la charge de l'acquéreur, que le mandant soit le vendeur ou l’acquéreur.
Cf. Cass. com., 12 décembre 1995, n° 2170 D, La commission payée par l'acquéreur, dès lors que la rémunération de l'intermédiaire, dans le mandat confié par les vendeurs, est contractuellement mise à la charge de l'acquéreur et qu'aucune disposition de la loi du 2 janvier 1970 ne met la charge du paiement de la commission au vendeur n'est pas à comprendre dans le prix soumis au droit de mutation.
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En revanche, la commission de l'intermédiaire mise contractuellement à la charge du vendeur, mais versée au lieu et place par l'acquéreur, constitue une charge augmentative du prix à soumettre aux droits de mutation.
Or il semble que dans de nombreux cas, avec des mandats de vente mettant la commission à la charge du vendeur, on mette au final la commission d'agence à la charge de l'acquéreur pour diminuer l'assiette des droits... C'est contradictoire, non ?
La question prend son relief avec les nouvelles règles concernant les annonces : lorsqu'on a un mandat avec les honoraires à la charge du vendeur, il ne doit y avoir aucun intérêt à les faire payer par l'acquéreur, et par conséquent à les afficher dans les annonces ! Qu'en pensez-vous ? 
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amepi
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 Posté - 23 mai 2014 : 15:51:15
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Posté - 24 mai 2014 : 15:47:14
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C'est très long mais passionnant !  Nous apprécions votre position qui va à notre avis à la fois dans le sens des intérêts du client et de celui bien compris des agents immobiliers.
Petite colle : Si dans l'annonce on met prix 100.000 dont honoraires TTC 5%, à quoi applique-t-on les 5% ? En d'autres termes les honoraires sont-ils de 5.000 € ? Ou bien le % s'applique au "prix net vendeur" (nous avons cru comprendre que les AI raisonnaient plutôt ainsi...) ? Rien de grave au demeurant car dans ce cas les 5% donnent moins de 5.000... |
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Sunbird
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Posté - 24 mai 2014 : 23:06:04
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Si on travaille en % on doit écrire sur quelle base est le %, à défaut le mandat pourrait être contesté.
On peut indiquer 5% TTC du net vendeur, ou 5% TTC du FAI.
Certaines agences fonctionnent sur le net vendeur, d'autres un peu plus "filous" fonctionnent sur le FAI cela permet d'augmenter ses honoraires de 5%...
Prendre la calculatrice, 5% du FAI fait en fait 105 % du 5% du net vendeur (5,25%).
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amepi
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Posté - 28 mai 2014 : 16:53:15
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Merci UI ;-)
Si les honoraires sont de 5 % du prix de vente, on pourra présenter le prix de deux façons :
-95 000 plus 5 % honos charge A ;
-99750 dont 4,76 % honos charge A
Le plus simple pour ceux qui souhaitent pratiquer ainsi sera de faire un barème d'honoraires soit au forfait (par exemple on prend 5000 jusqu'à 100 000, 6000 de 100 000 à ...), soit en pourcentage sur la somme prix plus honoraires ! Ca évitera de tâtonner systématiquement. |
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Posté - 29 mai 2014 : 17:53:46
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citation: Initialement posté par amepi
Si les honoraires sont de 5 % du prix de vente, on pourra présenter le prix de deux façons :
-95 000 plus 5 % honos charge A ;
-99750 dont 4,76 % honos charge A
Le plus simple pour ceux qui souhaitent pratiquer ainsi sera de faire un barème d'honoraires soit au forfait (par exemple on prend 5000 jusqu'à 100 000, 6000 de 100 000 à ...), soit en pourcentage sur la somme prix plus honoraires ! Ca évitera de tâtonner systématiquement.
Dans ce cas il faut appliquer la méthode sunbird, car le profane ne sait pas par exemple que 95 000 plus 5 % honos charge A, cela fait 5.000 : il va plutôt croire que ça fait 5% de 95.000...
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amepi
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Posté - 31 mai 2014 : 14:38:25
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Oui. Mais quand Sunbird dit que certains calculent sur le FAI et sont un peu plus "filous" je ne suis pas d'accord. Le net vendeur est une notion secondaire. Un vrai prix est un prix de vente, pas un "net vendeur".
Calculer les honos en % sur le "net vendeur" revient à dire qu'on majore le prix de vente estimé des honoraires d'agence. Ce n'est pas comme ça que ça marche. On estime le prix de vente et si on se met d'accord avec le vendeur les honoraires seront calculés à partir de ce prix.
Et effectivement 95 000 plus 5 % ça fait 99 750, pas 100 000.
Et attention à la sémantique, si on dit FAI cela signifie que les honos sont à la charge de l'acquéreur ! |
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Sunbird
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Posté - 01 juin 2014 : 15:10:04
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Il s'agit d'une tolérance des services fiscaux.
Concernant les honoraires nous (je parle de la profession) sommes dans une hypocrisie totale (sauf dans un cas) où de toute façon nous savons qu'ils sont de fait intégrés dans le prix de vente.
Un acquéreur va négocier un prix global, un vendeur ce qui l'intéresse est ce qu'il va avoir.
Le seul cas où les honoraires devraient être charge acquéreur c'est dans le cas où nous avons un mandat de recherche par l'acquéreur. |
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amepi
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Posté - 02 juin 2014 : 14:06:24
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Commission à la charge de l'acquéreur... 
