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Isa35
Nouveau Membre
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561
 Posté - 28 févr. 2012 : 16:10:31
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Je cherche à savoir si, qu'elles soient jours ou vues, les ouvertures en limite de propriété présentes depuis plus de 30 ans sans réaction du voisin, peuvent justifier d'une interdiction d'occulter pour le voisin. |
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 562
Posté - 28 févr. 2012 : 16:16:38
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oui pour les vues, non pour les jours. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Isa35
Nouveau Membre
11 message(s)
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563
Posté - 28 févr. 2012 : 16:26:36
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ok c'est noté, merci pour tout.
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zazazouli
Nouveau Membre
France
2 message(s)
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564
 Posté - 06 mars 2012 : 08:10:47
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Bonjour,
Après avoir lu toutes les réponses interressantes pour le quidam, je vous soumet à mon tour aussi une problématique.
- Notre maison en ville borde un passage privé caillouté allant sur d'autres maisons, le mur est non mitoyen et celui-ci possède une porte de service.
- notre sous seing privé déposé à la minute indique un droit de passage et l'acte définitif ne reprend que les termes 'cervitudes actives et passives' sans mentionnner le terme exact du sous seing.
Le propriétaire du chemin (propriétaires d'autres maisons contigues mais habitant sur une autre commune) conteste le passage et barre la porte de service par une jardinière en dur scellé au sol (au départ il avait même un projet sur papier où il construisait un mur de 2.5 de haut le long de toute notre façade qui portait des ouvertures (fenetres). Cette jardinière est d'une hauteur de 60 cm, longue de 2 mètres, large d'environ 50cm et colle à 2 cm près notre mur. Non seulement il est impossible de sortir par cette porte mais en plus il est impossible de renover le mur en moellon...et de l'humidité commence à se voir. Il a profité de l'architecture en forme d'oriel au sol (avancée en forme de L permettant un meilleur ensoleillement des pièces intérieures) pour la positionner. Notre maison possède une avancée du toit mais le propriétaire du mur affirme que tout le passage lui appartient au raz de notre mur.
- le code civil et de l'urbanisme ne parle d'aucune norme à respecter jardinière scellé, et le PLU de la commune n'indique rien.
- Cependant j'ai trouvé l'article 678 du CC, le 674 ne concerne pas les jardinières, et que sur le code de l'urbanisme il y a le respect que les saillies faisant corpts avec la construction doivent respecter des distances, sauf que le terme sailies ne correspond qu'à balcons, oriels, corniches, appui de fenêtres...sans évoquer les jardinières fixes.
- Il me reste peut être l'Article *R421-2 du code de l'urbanisme
Modifié par Décret n°2011-2054 du 29 décembre 2011 - art. 2
Sont dispensées de toute formalité au titre du présent code, en raison de leur nature ou de leur très faible importance, sauf lorsqu'ils sont implantés dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité ou dans un site classé :
a) Les constructions nouvelles répondant aux critères cumulatifs suivants :
- une hauteur au-dessus du sol inférieure ou égale à douze mètres ;
- une emprise au sol inférieure ou égale à deux mètres carrés ;
- une surface de plancher inférieure ou égale à deux mètres carrés.
car notre maison est dans le périmètre d'un bâtiment classé aux momuments de france.
Si vous pouviez nous éclairer nous en serions ravis.
Merci à tous. |
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565
Posté - 07 mars 2012 : 08:00:10
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Créez un nouveau sujet et recopiez-y votre texte.
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| Signature de Laurent CAMPEDEL |
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| Pour être des hommes libres, soyons raisonnés . Mais surtout pas raisonnables. |
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rthome2001
Contributeur débutant
66 message(s)
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566
Posté - 09 mai 2012 : 15:32:13
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citation: Initialement posté par Laurent CAMPEDEL
Le toit ne respecte pas la dernière phrase de l'alinéa d).
La partie du toit de 0 à 2m50 depuis la limite de propriété n'est ni en limite ni à 2m50 minimum.
En fait, ces deux alinéas peuvent s'écrire :
A moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à 2m50.
Bonjour,
En appui de votre conclusion, je crois, j'ai trouvé ceci:
CAA. Lyon, 24 janvier 2012, SNC Hotelière Brocaze, req. n°10LY01475
http://jurisurba.blogspirit.com/arc...gnalees.html .
Je comprends que les volumes distincts d'une constructions sont jugés selon les règles du PLU applicables en fonction de leur caractéristiques (en opposition avec l'idée que la construction serait jugé unitairement, uniquement en fonction de l'emplacement au niveau du sol).
Dans le cas cité, la partie situé à en retrait, à l’étage, est jugée par rapport à l'article qui traite sur les constructions en retrait.
Dans mon cas, la toiture n’étant pas entièrement en limite, elle serait à juger par rapport à l’alinéa d) du PLU, même si au sol la construction est sur la limite et conforme au alinéa c).
Pourtant mon avocat trouve cet argument fantaisiste...
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567
Posté - 16 mai 2012 : 16:28:05
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Bonjour,
Il semble que l'extension (qui date de 1986) de la maison voisine où nous habitons n'est pas légale (d'après les explications du début du sujet).
Quelles sont nos recours ? |
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568
Posté - 16 mai 2012 : 16:45:21
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aucun sauf atteinte à un droit réel : empiètement ou égout de toit... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 16 mai 2012 16:55:19 |
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569
Posté - 16 mai 2012 : 19:31:55
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Merci pour votre réponse.
Il y a empiètement d'un bout de toit et de la goutière sur notre terrain (environ 30 cm).
les velux sont à 45 cm de la limite séparative seulement.
Il y a eu séparation de propriété environ vers 1986, Il s'agissait d'une seule et même propriété avant.
Mais je ne sais pas si la construction de cette extension (et de ses inconvénients pour nous) a eu lieu avant ou après la séparation de la propriété initiale en 2 propriété distinctes.
Cela peut-il rentrer dans le cadre "servitude pour destination au père de famille" si la construction a eu lieu avant la séparation de propriété ? (auquel cas il me semble que l'on ne peut rien faire...).
Ou alors pouvons-nous faire quelque chose si la construction a eu lieu après la séparation? |
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570
Posté - 16 mai 2012 : 19:46:39
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ça, vous avez 30 ans pour le contester : avocat et TGI... mais effectivement, tout ça peut entrer dans le cadre de la destinbation du père de famille.... donc vérifiez avant ! |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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571
Posté - 17 mai 2012 : 09:24:29
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Bonjour,
J'ai trouvé ce morceau de texte sur le site:
http://www.courdecassation.fr/publi...ur_6400.html
" B. L’interprétation défavorable aux servitudes
L’application rigoureuse des principes du Code civil peut aussi conduire à retenir des solutions défavorables au développement des servitudes. Celles-ci seront illustrées par l’interprétation restrictive donnée à la notion même de servitude, qui interdit la reconnaissance des servitudes d’empiétement, et par les limitations apportées aux possibilités d’acquisition par prescription des servitudes du fait de l’homme.
1. La prohibition des servitudes d’empiétement
La servitude trouve ses limites lorsqu’elle réalise un empiétement sur la propriété d’autrui.
La Cour de cassation avait déjà eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 24 mai 2000 (15), qu’une servitude ne pouvait être constituée par "un droit exclusif interdisant au propriétaire du fonds servant toute jouissance de sa propriété". Cet arrêt a cassé la décision d’une cour d’appel qui avait retenu que l’aménagement réalisé par l’auteur commun, consistant dans l’affectation d’un local avec cabinet d’aisances à l’usage exclusif du propriétaire du fonds voisin, établissait l’existence d’une servitude par destination du père de famille.
Critiquée en ce qu’elle restreint la liberté des parties de déterminer les services fonciers propres à répondre à leurs besoins (16), alors même que la servitude, spéciale, ne grèverait qu’une fraction minime du fonds servant, cette jurisprudence a néanmoins été confirmée par deux arrêts ultérieurs, dans une formulation toutefois différente, qui en fait ressortir la raison d’être, tenant à la "détestation" du droit français pour l’empiétement (17).
Par un arrêt du 27 juin 2001 (18), la Cour de cassation a en effet jugé, pour censurer une décision qui avait à nouveau retenu l’existence d’une servitude par destination du père de famille pour rejeter une demande de démolition d’une véranda édifiée en surplomb du fonds voisin, "qu’une servitude ne peut conférer le droit d’empiéter sur la propriété d’autrui".
De même, elle a jugé le 12 juin 2003 (19), pour le même motif, qu’un dépassement d’une toiture sur le fonds voisin, existant depuis plus de trente ans, ne pouvait faire acquérir une servitude par prescription trentenaire.
La servitude d’empiétement est donc bannie du droit français, qui n’admet pas que l’empiétement puisse se pérenniser à l’abri de la notion de servitude. Les aménagements qui réalisent un empiétement sur la propriété voisine ne peuvent être justifiés par le recours à la technique de la servitude. Définie par l’article 637 du Code civil comme une charge imposée à un héritage pour l’usage et l’utilité d’un autre héritage, la servitude ne peut que diminuer l’exercice du droit du propriétaire du fonds servant, sans priver celui-ci de tous les attributs de son droit de propriété.
Cette conception restrictive de la notion de servitude condamne les servitudes de surplomb (20).
La jurisprudence freine par ailleurs les possibilités d’acquisition des servitudes par prescription. "
J'ai l'impression que la " servitude d'empiètement " n'est pas reconnue. |
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572
Posté - 17 mai 2012 : 09:33:23
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sauf un arrêt récent, en 2008 (cass.civ. 3ème 12 mars 2008 -07-10164)... dont la portée est incertaine pour nombre d'auteurs d'ailleurs, confirmés dans leur réserve par Cour d'appel d'Angers, Chambre 1 A, 14 Décembre 2010, N° 471, 09/01646...
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Emmanuel Wormser
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573
Posté - 18 mai 2012 : 10:14:50
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Bonjour,
Merci pour la réponse.
Je n'arrive pas à trouver le second compte rendu sur internet (cours d'appel d'Angers). |
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574
Posté - 18 mai 2012 : 10:44:25
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bibliothèque universitaire... ou avocat... |
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fab35
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575
Posté - 23 mai 2012 : 23:06:53
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Bonjour,
Nous avons une construction en cours dans un lotissement communal (ZAC).
Nous nous sommes rendu compte que notre gouttière en limite de propriété avait été mise 'sous toiture' sur le coté pour recuperer les eaux pluviales de notre toit; autrement dit, débordant sur le terrain voisin (peut-etre près de 10cm en surplomb).
La toiture étant en zinc cintré, ceci n'est pas modifiable (a moins de découper toute la toiture et tout recommencer!!).
Cela ne semble pas déranger le voisin, qui est meme d'accord pour nous faire un écrit.
Après l'avoir fait remarqué à notre constructeur, celui-ci veut qqchose d'officialisé.
Plusieurs questions se posent donc:
* Est-il nécessaire de faire un passage chez le notaire (pour avoir un ecrit) ? Quel type de demande/écrit (servitude d'égout de toit) et existe-t-il un modele ?
* Cela peut-il avoir un impact sur le reste (vis a vis de la commune, du reglement de ZAC, de la conformance finale de la construction, du foncier, ...) ?
* Doit-on commencer par prevenir la mairie, le notaire de la ZAC, ... ?
Merci d'avance pour tout élement de réponse permettant de continuer le chantier de maniere sereine!
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Édité par - fab35 le 23 mai 2012 23:09:47 |
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vbhdb
Nouveau Membre
14 message(s)
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576
Posté - 22 juin 2012 : 08:18:55
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Bonjour,
De retour dans notre résidence secondaire, nous venons de constater que nos voisins ont construit (à leurs seuls frais) une clôture en béton mitoyenne entre notre terrain d'environ 80 mètres de long (la clôture est à cheval sur la limite de nos 2 terrains - en milieu de borne - et est même légèrement plus de notre côté).
Lors de nos différents échanges passés (via lettres AR) nous leur avions clairement exprimé notre désaccord pour un tel ouvrage mitoyen (nous étions par contre d'accord pour un autre type de clôture), en leur disant que s'ils voulaient une clôture béton, ils n'avaient qu'à la construire sur leur terrain.
D'autre part, aucun affichage n'a été réalisé quant à l'édification d'un tel ouvrage alors que la mairie de la commune demande une déclaration préalable de travaux (il faut que nous regardions s'ils en ont fait une, même s'il n'y a pas eu d'affichage).
Pouvez-vous nous dire quelles possibilités s'offrent désormais à nous ?
Cordialement |
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577
Posté - 22 juin 2012 : 08:39:44
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allez vérifier en mairie l'absence de déclaration préalable... l'absence d'affichage ne suffit pas pour s'en assurer.
si pas de DP, procédure pénale : c'est le plus simple... : dépot de plainte en gendarmerie pour construction irrégulière car sans procédure de déclaration préalable et formant empiètement.
sinon, procédure civile d'action en démolition pour empiètement. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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tabrakat
Nouveau Membre
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578
Posté - 01 août 2012 : 08:04:55
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citation: Initialement posté par Laurent CAMPEDELPréambule : j'ai constaté récemment que plusieurs de mes éclairages étaient repris sur le web. Si mes textes sont effectivement postés sur un forum public, il reste néanmoins ma propriété intellectuelle. Ceci étant rappelé, j'autorise qu'ils soient repris, même intégralement, mais à la condition express que vous me citiez en tant qu'auteur, et que vous me contactiez préalablement via la fonction courriel de ce site. Merci.D'abord, lever une confusion très fréquente chez les particuliers et très néfaste à la compréhension : - un mur mitoyen est un mur en copropriété indivise entre deux voisins et que la limite de propriété partage en son milieu. - un mur qui ne dépasse pas la limite de propriété n'est pas un mur mitoyen. C'est un mur en limite, c'est tout. Attention aux mots, ils sont très importants. Ne parlez pas de mur mitoyen si celui-ci vous appartient totalement ! Lorsque l'on construit en limite de propriété, il existe évidemment des libertés et des restrictions. D'abord, il faut établir si vous avez le droit de construire en limite de propriété.- par rapport au droit public, vous le saurez
- en consultant en mairie les règles locales d'urbanisme (et/ou en lisant le réglement de lotissement si c'est le cas).
Ces règles, spécifiques à chaque commune et même à chaque zone d'une commune, définissent à l'article 7 les distances à respecter. Certaines autorisent, d'autres interdisent.
- en appliquant l'article R111-18 du code de l'urbanisme dans les communes ne disposant pas de documents d'urbanisme.
Cet article permet, avec l'expression A moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, de construire en limite de propriété.
- par rapport au droit privé.
- Ici, une seule chose est à vérifier : que votre voisin ne dispose pas d'une servitude à votre égard vous interdisant de bâtir. Ceci est rare mais existe. Cela provient généralement du découpage d'une ancienne propriété batie. Le propriétaire vendeur s'assure ainsi que l'acheteur d'une partie de son terrain ne va pas construire un immeuble juste devant sa maison. Idem des propriétés divisées et dont la maison d'origine dispose de fenêtres dans le mur en limite de propriété. Dans ce cas, hors de question d'imaginer construire devant pour justement les boucher.
- A défaut, vous n'avez aucun accord à demander à votre voisin.
A ce sujet, je précise que les accords écrits (même et hélas quelques fois sur le conseil des mairies) que l'on voit parfois circuler à ce sujet n'ont strictement aucune valeur. Il n'appartient en effet en aucune façon à votre voisin de vous autoriser ou non à enfreindre la loi que constituent les règles locales d'urbanisme !
Toutes constructions érigées au mépris des règles locales d'urbanisme, mais avec l'autorisation du voisin, encourent la destruction dans les 3 ans après la fin des travaux et deviennent des constructions illégales par la suite, générant des problèmes à la revente, à la transformation, à l'entretien, etc. Si les règles locales d'urbanisme interdisent de construire en limite de propriété, personne ne peut vous autoriser à la faire. - Enfin, nombre d'action en justice sont intentées pour se plaindre que le voisin a construit sur sa parcelle et cache ainsi la vue, le soleil, les phases de la lune, etc. Sachez que ces arguments, à la totale appréciation du juge, sont très très généralement (toujours ?) écartés. La justification est qu'il n'y a aucune raison que, pour le confort de l'un, on interdise à l'autre de jouir lui aussi de son bien, comme le lui permet l'article 544, un des plus important du code civil. Au mieux, il peut être octroyé une indemnité, mais le plus souvent le juge refuse d'accèder à la demande des plaignants.
Une fois le droit à construire établi, il reste à savoir ce que vous pouvez construire.- D'un point de vue urbanistique
- D'abord, une construction en limite de propriété doit être réellement en limite et non à quelques centimètres. Il est par exemple interdit de construire à 20cm de la limite. Ceci précisé, 2 cas se présentent :
- Si votre voisin a déjà un bâtiment en limite de propriété, vous devez bâtir à 2cm de lui (4cm ou plus en zone sismique). Le vide créé constitue un joint de dilatation qui permet aux constructions d'être indépendantes thermiquement, acoustiquement, et structurellement l'une de l'autre.
- Si le voisin n'a pas de bâtiment, construisez dans le 1er centimètre depuis la limite de propriété.
- Ensuite, vous trouverez la hauteur constructible à l'article 10 des règles locales d'urbanisme.
Dans les communes ne disposant pas de règles, le code de l'urbanisme ne fixe pas de hauteur. Cependant, l'article R111-21 peut facilement être brandi pour rabaisser les "prétentions"...
- Enfin, il y a une subtilité à connaître.
Lorsque l'article 7 des règles locales d'urbanisme stipule qu'une construction doit être soit en limite de propriété, soit à Xm minimum de cette limite (dans les schémas suivant, je prend 3m comme valeur à titre d'exemple, mais celle-ci peut être tout autre), ou s'il n'y a pas règles locales d'urbanisme et qu'on utilise alors l'article R111-18 du code de l'urbanisme, il faut comprendre qu'elle interdit de construire une façade qui ferait un angle aigu avec la limite de propriété. En effet, la façade ne se trouve alors ni en limite ni à Xm de cette limite lorsqu'elle la "quitte". Les schémas suivant précisent la chose.
Attention, ce sont des coupes horizontales, c'est à dire des vues en plan.
Ici, l'angle est volontairement très aigu, afin de bien faire ressentir le problème.
L'angle minimum à respecter est tout simplement l'angle droit.
L'angle peut bien sur être obtus.
Comme le montre le schéma vert, si vous vous voulez tout de même conserver un angle aigu, il y a une possibilité. Il suffit de construire en limite de propriété un mur aussi haut que votre construction, et suffisement long pour que la façade visible depuis derrière ce mur soit à plus de 3m de la limite. Attention, ce mur devra être suffisement intégré à l'architecture globale pour qu'il soit considéré comme faisant parti de la construction et non comme une clôture (les restrictions de hauteur très généralement répandues rendrait alors la solution inopérante).
L'exposé ci-dessus est assez généralement connu des instructeurs d'urbanisme. Mais pas de tous.
Chez les concepteurs (maitre d'oeuvre, architecte, etc.), c'est l'inverse. Quelques-uns savent...
Vous voilà prévenus.
Par contre l'exposé ci-dessous est hélas totalement méconnu des 2 parties.
Vous voilà prévenus aussi. 
Et pourtant, il découle tout à fait naturellement et implacablement de l'exposé ci-dessus. Car vous remarquerez que dans les schémas, je n'ai fait quasiment que changer le titre !
Attention, ce sont des coupes verticales.
Il est donc, contrairement à ce qu'on peut constater partout en France , généralement illégal de construire une pente de toit allant vers son voisin.
Là par contre, pour convaincre l'instructeur, il va falloir vous armer de courage et de mes schémas. Car le raisonnement n'a pas été intégré par ces services qui se bornent pour l'instant à ne raisonner que en coupe horizontale. C'est tout à fait illogique et surtout illégal car la loi ne spécifie aucune restriction en ce sens.
Là aussi, comme le montre le schéma vert, si vous vous voulez tout de même conserver un angle aigu, il y a une possibilité. Il suffit de construire en limite de propriété un mur aussi profond (large) que votre construction, et suffisement haut pour que la toiture visible depuis derrière ce mur soit à plus de 3m de la limite. Ici, il n'y a pas de risque qu'il soit considéré comme une cloture (enfin, il y a toutes les raisons de l'espérer ! ).
Nota pour les piscines et terrasses : toute partie d'une piscine ou terrasse qui dépasse le sol est soumise aux règles ci-dessus (impossible de construire en biais par rapport a une limite de propriété). Par contre, tant que l'ouvrage ne dépasse pas le sol, il n'a pas a être soumise aux règles de prospect. Ces règles, édictées dans un but de salubrité publique (essentiellement éviter la création de venelles et autres espaces insalubres entre 2 bâtiments), ne s'appliquent pas aux constructions ne dépassant pas le sol.
- D'une point de vue civil.
- Les articles 676 et 677 établissent les jours de souffrances admis en limite de propriété. Pour respecter le droit urbanistique, les huisseries encadrant ces jours de souffrances doivent être installées en limite de propriété, c'est à dire à ras de l'extérieur du mur bati en limite.
Sachez que ces jours ne vous procurent pas une servitude sur votre voisin. Celui-ci restera libre de construire devant ces jours et donc de les boucher.
La jurisprudence de ces articles précise que les briques de verres formant mur en limite de propriété ne créées pas de jour de souffrance. Elles doivent être considérées comme un matériaux de construction, au même titre qu'une brique de terre cuite ou un parpaing. Là aussi le voisin pourra construire à sa guise devant et vous priver de cette lumière. - Enfin, l'article 681 du code civil interdit de rejeter ses eaux pluviales chez son voisin. Donc, si par hasard les règles locales d'urbanisme permettaient de penter un toit vers chez son voisin, il y a tout de même obligation de recueillir ses eaux de pluie. Le droit à la propriété du voisin interdit de le survoler avec un cheneau (et attention de veiller à cela car l'infraction rentre dans le cadre de la prescription trentenaire !). Celui-ci doit donc être installé au sommet du mur et cela implique une adaptation de la charpente.
- Il est bien entendu totalement interdit de construire en débord (en survol donc) au-dessus de la propriété voisine.
Voici des schémas mélant les implications des interdictions civiles et des interdictions urbanistiques.
Attention, ce sont des coupes verticales.
On peut remarquer que la solution permettant d'être légale vis à vis des règles d'urbanisme règle totalement les problèmes d'eaux pluviales et autre débord de toit survolant le voisin...
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL |
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579
Posté - 14 sept. 2012 : 12:57:54
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Bonjour,
Je construis une maison en limite de propriété, le permis a été accepté. Les travaux doivent démarrer très bientôt.
Les voisins ont déjà posé une clôture sur cette limite séparative. Le géomètre n'est pas encore passé pour constater si la clôture est posée en mitoyenneté ou en limite de propriété.
L'ennui c'est que les voisins ne désirant pas avoir de maison mitoyenne refuse que j'enlève leur clôture. Cependant je ne peux pas construire ma maison si la clôture n'est pas retirée. Dans le quartier il y a déjà de nombreuses maisons mitoyenne les autres voisins n'ont pas eu autant de problèmes.
Sont-ils obligé d'enlever leur clôture?
- Si oui quels sont les possibilités pour les obliger?
- Si non comment faire?
Autre point, s'ils exigent de le faire appel à un huissier pour leur garantir qu'elle soit reposée tel qu'elle l'est actuellement, qui paie les frais d'huissier?
Merci d'avance.
Dernier point, de plus leur clôture ne respecte pas les règles d'urbanisme local sur le choix des matériaux. Mais bon ça ne nous dérange pas, on n'a pas spécialement envie de les embêter avec ça. |
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néné 13
Contributeur débutant
98 message(s)
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580
Posté - 15 sept. 2012 : 13:59:24
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Bonjour,
Attention !!! lors de votre construction faite attention que vos fondations soient entièrement dans votre propriété et qui ne dépassent pas de quelques centimètres chez le voisin.
Néné13 |
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Éclairage pour construire en limite de propriété 
