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florelle
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 Posté - 04 janv. 2016 : 14:53:40
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Bonjour,
Ma maison est dans un village.
Elle a trente cinq ans.
Ma terrasse est surplombée par le mur d’une maison en ruine très ancienne dont le premier étage est à ciel ouvert et n’a plus de mur du côté de ma terrasse. (Mais il reste les trois autres et le RDC de la maison est sans ouverture).
Ce premier étage (3 mètres plus haut que ma terrasse) est aujourd’hui totalement inaccessible et ce depuis plus de trente cinq ans.
Impossible de savoir s’il y a eu jadis des fenêtres ou pas dans ce mur qui n’existe plus. (Pas de photos, pas d’archives).
Le mur de la maison est la limite séparative des deux propriétés et il n’y a ni servitude ni passage public au bas du mur de la maison.
Le propriétaire veut remonter la ruine et y ouvrir des fenêtres ouvrant sur ma terrasse (en vues droites).
Question : est-il tenu de respecter le retrait de 1,90m exigée par le code civil ?
A côté de la ruine, il y a une terrasse elle aussi en hauteur, en friche depuis plus de trente ans, et qui donne aussi sur ma terrasse. Le propriétaire est-il tenu, s’il l’aménage, de respecter le même retrait pour poser sa balustrade ?
Merci de votre aide…Â
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 Posté - 04 janv. 2016 : 21:49:36
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Bonjour,
Pour avoir une idée un peu précise de ce que votre voisin a le droit de faire ou pas, je vous conseille les démarches suivantes :
1/ Aller au service urbanisme de votre Mairie/Agglo pour consulter le PLU (Plan Local d'Urbanisme)
Il contient les règles pour les constructions dans votre zone (probablement identifiée en Ua)
2/ Demander si vous êtes dans un secteur ABF (Architecte des Bâtiments de France)
3/ Exposer votre problématique au service urbanisme, c'est lui qui instruira le permis de construire
Autant lui mettre en tĂŞte que vous pouvez Ă©ventuellement intenter un recours sur le PC
Le service urba essaiera d'arrondir les angles avec l'aménageur
4/ Si vous êtes en zone ABF, rencontrez l'ABF avec un agent du service urbanisme pour exposer votre problématique
Bien Ă vous |
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florelle
Nouveau Membre
18 message(s)
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 2
Posté - 04 janv. 2016 : 21:56:31
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Merci beaucoup.
Oui, le village est en zone ABF.
Non, il n'y pas de précisions concernant l'ouverture des vues dans le PLU.
Il n'y pas de service urbanisme dans la mairie (village tout petit…).
Je pensais que le problème relevait plutôt du Code et de sa jurisprudence éventuelle sur un cas qui pourrait se produire un peu partout (rien de très spécifique dans mon problème).
Mais je vais essayer en direction de l'ABF… en effet.
Merci encore.
Bien Ă vous.
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Posté - 04 janv. 2016 : 22:09:39
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la question des ouvertures sur le fonds voisin (678 du code civil) est totalement étrnagère au PLU.
Eldo, vous racontez n'importe quoi.
si les fenetres n'existent plus depuis 30 ans, il est interdit d'en ouvrir sur votre terrain et l'article 678 s'impose, quelles que soient les prévisions du PLU |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
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4
Posté - 04 janv. 2016 : 22:59:32
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Que proposez vous à la personne qui a publié la question ?
A part vos services Ă©videmment
Votre pub prend plus de place que vos messages
Et pour les conseils, on repassera |
Édité par - Eldoradoimmo le 04 janv. 2016 23:02:38 |
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Posté - 04 janv. 2016 : 23:20:30
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ma pub, quelle pub ?
contrairement Ă d'autres, je n'ai jamais repris dans mon profil le moindre lien commercial...
oups, ça m'a échappé 
votre assurance apparente m'a fait espérer un instant que vous sauriez réorienter vos réponses dans la bonne voie...
c'est raté, apparemment.
donc :
florelle, je vous conseille très simplement d'informer le voisin que l'article 678 du Code civil lui interdit de créer des ouvertures à moins de 190cm de la limite de propriété... non seulement il ne pourra certainement pas démontrer que des ouvertures ont existé pendant 30 ans antérieurement, susceptibles de créer une servitude de vue, mais surtout, quand bien même elles auraient existé, la servitude est éteinte par non usage trentenaire.
si un PC est délivré, vous formaliserez plus cette information, par une lettre en recommandé avec AR, si possible rédigée par un avocat, lui indiquant qu'en cas de violation dudit article, vous saisirez le tribunal de grande instance afin de supprimer les vues créées... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 04 janv. 2016 23:21:04 |
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berni47
Contributeur débutant
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Posté - 09 janv. 2016 : 19:15:27
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Bonjour et bonne année à vous.
Florelle.
Ce que vous dis l'honorable Emanuelle est vrai c'est le droit de l'urbanisme tel qu'il existe dans la théorie par contre la réalité est toute autre. Perso, je vous conseil de lire le post sur les problèmes urba et voisinage. Vous trouverez la réalité crue et si j'ai autre conseil à vous donner : trouver un moyen plus pratique(mur, pare vue, etc....) pour empêcher la vue sur votre terrasse cela vous coûtera moins cher et vous aurez moins de procédures (donc moins de temps et d'argent).
Cordialement Berni |
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7
Posté - 09 janv. 2016 : 21:30:55
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ha ha ha !
Florelle, relisez les aventures de berni47 Ă cette adresse : http://www.universimmo.com/forum_un...&whichpage=5
vous comprendrez son amertume... mais vous verrez qu'il n'a pas usé des bons moyens pour les bonnes causes, de surcroit en ne s'adressant pas aux bons interlocuteurs !!! |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 09 janv. 2016 21:31:48 |
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Posté - 09 janv. 2016 : 21:55:14
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En fait vous vous croyez supérieur à tout le monde ?
C'est bien pitoyable, mais si vous vous complaisez en ce sens, pourquoi pas et tant mieux pour vous.
En tous cas, pour un modérateur vous êtes particulier.
Le titre devrait plutĂ´t ĂŞtre "exitateur" ou quelquechose du mĂŞme style
Vos réponses, sont belles et théoriques
Malheureusement bien éloignées de la vraie vie
Avez vous déjà fait du terrain ?
PS : pour ce qui est du lien commercial dont vous faites mention, pouvez vous être plus précis ?
Peut ĂŞtre encore une approximation... |
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berni47
Contributeur débutant
France
66 message(s)
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9
Posté - 09 janv. 2016 : 22:24:14
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Bonsoir Florette et Emmanuel.
Je tiens à remercier les personnes qui gèrent ce site pour la certaine liberté concernant les propos que nous pouvons tenir.
Je n'oserai pas m'aventurer avec Emmanuel sur les connaissances purement théoriques sur le droit en matière d'urbanisme qu'il maîtrise mieux que moi. Par contre, il me semble que le coté pratique est éludé de ces propos. Pour les conseils à Florelle, les constats d'huissiers, avocats, frais de procédures, etc.... vous coûteront très cher et vous apporteront un confort sur votre tersasse dans dix ans ou vingt ans peut être après la construction de votre voisin . Et je vous conseille cela pour éviter l'amer expérience  que j'ai eu.
Merci encore à Emmanuel de vous orienter sur le bon post. Quant aux différents interlocuteurs. Personnellement, moi j'ai fait les personnes du service de l'urba (les chefs de services y compris), avocat, huissiers, notaires, élu en charge de l'urba et Maire (par contre, j'aurai du attendre peut être la période pré-élection  ). Il me manque le préfet et le saint esprit  . Pas d'amertume au contraire une aide pour éviter certains pièges. C'est le principe du partage.
Florette et Emmauel, je me tiens à votre entière disposition pour tout renseignement complémentaire.
Cordialement Berni.
Ps : je lâche pas l'affaire. |
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berni47
Contributeur débutant
France
66 message(s)
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Posté - 09 janv. 2016 : 22:40:51
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Bonsoir Eldoradoimmo.
Nos propos se rejoignent sur le fonds et je pense que l'ont va se faire radier.
La vérité n'est pas toujours bonne à dire.
:( |
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Posté - 09 janv. 2016 : 22:46:47
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@Berni
Si cela peut permettre Ă certains de prendre du recul et Ă les faire grandir, alors pas de soucis pour se faire radier
Si c'est juste pour éviter que d'autres personnes puissent apporter leur expérience aux autres afin de garder un certain monopole, alors... c'est moins bien
Mais dans tous les cas, cela ne m'empĂŞchera pas de dormir
Bien Ă vous |
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12
Posté - 09 janv. 2016 : 23:08:58
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citation: Initialement posté par Eldoradoimmo
En fait vous vous croyez supérieur à tout le monde ? ho que non...!citation: C'est bien pitoyable, mais si vous vous complaisez en ce sens, pourquoi pas et tant mieux pour vous.
En tous cas, pour un modérateur vous êtes particulier. relisez la charte : quand j'interviens comme modérateur, c'est spécifiquement signalé. le reste du temps, je suis intervenant lambda et peux être modéré par un autre modérateur... citation: Le titre devrait plutôt être "exitateur" ou quelquechose du même style donc mauvaise pioche... simple intervenant... ramenant parfois des réponses pas agréables à lire quand on en espérait une autrecitation: Vos réponses, sont belles et théoriques
Malheureusement bien éloignées de la vraie vie
Avez vous déjà fait du terrain ? chaque jour, depuis fort fort longtempscitation: PS : pour ce qui est du lien commercial dont vous faites mention, pouvez vous être plus précis ?
Peut être encore une approximation... celui supprimé dans votre signature
citation: Initialement posté par berni47
Bonsoir Florette et Emmanuel. bonsoir Bernicitation:
Je tiens à remercier les personnes qui gèrent ce site pour la certaine liberté concernant les propos que nous pouvons tenir.
toutafé, je confirmecitation: Je n'oserai pas m'aventurer avec Emmanuel sur les connaissances purement théoriques sur le droit en matière d'urbanisme qu'il maîtrise mieux que moi. sympa mais pas sûr...citation: Par contre, il me semble que le coté pratique est éludé de ces propos. totalement fauxcitation: Pour les conseils à Florelle, les constats d'huissiers, avocats, frais de procédures, etc.... vous coûteront très cher et vous apporteront un confort sur votre tersasse dans dix ans ou vingt ans peut être après la construction de votre voisin . Et je vous conseille cela pour éviter l'amer expérience que j'ai eu. Merci encore à Emmanuel de vous orienter sur le bon post . Quant aux différents interlocuteurs. Personnellement, moi j'ai fait les personnes du service de l'urba (les chefs de services y compris), avocat, huissiers, notaires, élu en charge de l'urba et Maire (par contre, j'aurai du attendre peut être la période pré-élection ). Il me manque le préfet et le saint esprit . Pas d'amertume au contraire une aide pour éviter certains pièges. C'est le principe du partage . citation: Florette et Emmauel, je me tiens à votre entière disposition pour tout renseignement complémentaire
Cordialement Berni.. merci!citation: tant mieux, mais la prenez vous "par le bon bout", cette fois ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 09 janv. 2016 23:22:42 |
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berni47
Contributeur débutant
France
66 message(s)
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Posté - 09 janv. 2016 : 23:14:00
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Re bonsoir Eldoradoimmo.
Je suis totalement d'accord avec vous. Il me semble que c'est le principe du partage des forums et le but est d'aider Florelle dans ce post. Chacun avec sa manière et ses convictions à elle de voir.
Cordialement Berni. |
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Posté - 09 janv. 2016 : 23:18:06
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citation: Initialement posté par berni47
Bonsoir Eldoradoimmo.
Nos propos se rejoignent sur le fonds et je pense que l'ont va se faire radier. pourquoi ?
tant que ça reste courtois et que vous ne jouez pas au troll, pas de risquecitation: La vérité n'est pas toujours bonne à dire.
:(
si si... si elle est vraie.
dans le cas de florette, il n'y a pas 100000 voies d'action : si elle se disperse et s'Ă©puise dans des voies inutiles comme vous l'avez fait, elle ne parviendra pas pkus Ă ses fins que vous...
citation: Initialement posté par Eldoradoimmo
@Berni
Si cela peut permettre à certains de prendre du recul et à les faire grandir, alors pas de soucis pour se faire radier vous donnez à vos interventions des effets qu'elles n'ont pascitation: Si c'est juste pour éviter que d'autres personnes puissent apporter leur expérience aux autres afin de garder un certain monopole, alors... c'est moins bien si votre expérience est de s'intéresser au PLU pour un problème de création irrégulière de vue, je doute qu'elle ait été fructueuse... ou alors ça tiendrait du miracle et je veux bien en voir la preuve -n'hésitez pas, appelez moi Saint Thomas ! citation: Mais dans tous les cas, cela ne m'empêchera pas de dormir
Bien Ă vous heureusement, moi non plus d'ailleurs !
citation: Initialement posté par berni47
Re bonsoir Eldoradoimmo.
Je suis totalement d'accord avec vous. Il me semble que c'est le principe du partage des forums et le but est d'aider Florelle dans ce post. tout à fait d'accord, là encore, donc pas de la noyer dans des recettes qui n'ont aucune chance d'aboutir car cuisinées dans les mauvaises casseroles -droit civil versus droit public ! citation: Chacun avec sa manière et ses convictions il ne s'agit pas de convictions mais d'outils juridiques appliqués à la vraie vie : pour soigner une grippe, on ne prend pas un bistouri... pour guérir d'une rage de dents, on ne va pas voir un plombier... citation: à elle de voir. bien sûr !
il y a d'ailleurs plein de plombiers dans les pages jaunes citation: Cordialement Berni. idem en retour |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 09 janv. 2016 23:30:51 |
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berni47
Contributeur débutant
France
66 message(s)
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Posté - 10 janv. 2016 : 00:11:40
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Re re re bonsoir Ă tout le monde.
Pour Emmanuel, je tiens à vous signaler que votre aide est effectivement précieuse pour éclairer les posts de manière théorique.
Je ne reproche en aucun cas au site le non respect de la légalité, mais j'essai de faire comprendre la difficulté du respect de la légalité en matière de droit concernant l'urbanisme.
Je ne parle pas de mon affaire et j'essaie d'aider Florelle.
Bien sûr, que la création d’ouverture ne relève pas du PLU mais du code civil. C'est la théorie et la hiérarchie des textes.
Concrètement, pour Forelle si l'ouverture se trouve à moins de 1.90 m vision droite et 2.60 vision oblique etc........ compétence du TI ou TGI (vous lui préciserai :). Donc huissiers, avocats, frais de procédure etc.......... 10 ou 20 ans et beaucoup d'euros et pas de la compétence de la mairie qui accorde pour les impôts (un nouveau contribuable;);)).
C'est mieux qu'elle se profite de sa terrasse en attendant. ;) avec d'autres moyens.
Cordialement Berni.
PS : Pour mon affaire, je ne lâche pas l'affaire mais c'est un autre post ;) .) ;).
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16
Posté - 10 janv. 2016 : 00:52:11
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berni, ce n'est pas la théorie, c'est la loi.
et il n'y a là aucune hiérarchie mais au contraire deux législations totalement indépendantes ! |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 10 janv. 2016 : 09:43:49
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Bon, ben maintenant que les présentations sont faites et que nous avons appris à nous connaître, est-il possible de repartir sur de bonnes bases et de s'écouter l'un l'autre
C'est acté pour moi, pas de soucis
Pour revenir au sujet, ma démarche est plutôt à l'amiable en informant toutes les parties prenantes qu'il y aura un souci, plutôt que d'aller au tribunal qui durera des années, pour un résultat incertain.
J'ai vu moultes situations similaires se régler par la médiation des services municipaux ou des élus, et tout le monde s'y est retrouvé.
Certes ce n'est pas une approche réglementaire puriste, mais parfois il vaut mieux une bonne négociation qu'un mauvais procès
Je nous souhaite des Ă©changes constructifs Ă l'avenir
Cordialement |
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18
Posté - 10 janv. 2016 : 10:00:02
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volontiers !
la médiation par les services municipaux ou les élus est, à mon avis -et par expérience- et hors toute question de légalité, la plus inopportune des solutions -je ne vous ferai pas la liste folle des écueils rencontrés : ils passent notamment de la responsabilité engagée de la collectivité pour faute à la méconnaissance crasse des règles civiles qu'il faudra dénouer des années plus tard, de la faveur donnée aux habitants les plus "anciens" à la vengeance sourde d'élus malmenés dans une campagne électorale passée.
la recherche d'une conciliation, avec ou sans tiers, est en revanche une très bonne solution, avant tout procès : elle est même désormais obligatoire avant de saisir le juge civil.
le procès devient bien alors ce qu'il doit être : le constat d'échec de la conciliation des intérêts et la demande d'un arbitrage froid externe...
c'est la raison pour laquelle j'ai vivement conseillé de commencer par informer -informellement- le voisin.. puis plus formellement s'il s'entête et obtient un permis de construire validant un projet qui contreviendra aux règles civiles. ce formalisme se fait par courrier en LRAR et, constituant un deuxième niveau de recherche de solution amiable, il n'est pas inutile qu'il soit signé par un avocat.
s'il s'avère que, dans la première phase, un tiers est nécessaire ou même simplement utile, le conciliateur de justice est là pour ça... on peut aussi faire appel à son notaire : dans un village, c'est parfois également celui du voisin !
enfin, si une ouverture doit être autorisée par le voisin, celui qui la crée voudra s'assurer de sa pérennité sans devoir attendre 30 ans l'assurance qu'on ne lui demandera pas de la clore : l'accord doit donc être finalement acté devant notaire et enregistré aux hypothèques...
Là , on revient dans le juridique, mais ça reste dans la vraie vie : vous n'imaginez pas le nombre de pièces rendues aveugles par un nouveau voisin faute d'accord valablement formalisé...
le droit... tel qu'il se pratique ! |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 10 janv. 2016 10:02:05 |
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berni47
Contributeur débutant
France
66 message(s)
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19
Posté - 10 janv. 2016 : 10:29:16
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Re bonjour pas de souci,
Cher Emmanuel, je sais que c'est la loi mais est-elle toujours appliquée ;). Combien d'année et d'argent pour la faire appliquée ?
Pour Florelle, la procédure de médiation me semble une bonne solution. Par contre, il me semble qu'il lui demande pas son avis et veux rebatir et faire une ouverture. Etant donné, qu'il s'agit d'une reconstruction, il n'y a pas de PC à demander mais juste une DP aux service de l'urba (Emmanuel corrigera s'il y a erreur). Si son voisin dit qu'il existait une ouverture les service de l'urba ne vérifie pas car c'est une procédure déclarative et accorde car il n'ont pas de raison de refuser et ne se préoccupe pas des ouvertures qui cause des préjudices au voisinage (et de nouveau impôts et un nouveau contribuable heureux qui votera pour la municipalité qui lui a accorder). Même si le voisin de Florelle décide de rebatir sans rien demander, les service de l'urba régulariseront la situation (les cas de démolition en France sont presque inexistants). Par contre, il me semble que la seule procédure qui pourrait faire changer son voisin de projet est peut-être la procédure contentieuse. Elle n'a pas de preuve et pas de préjudice car la vue sur un jardin ou terrasse semblerai ne pas être préjudiciable (d'après ma propre expérience). La, elle part pour 10 ans ou vingt ans, il faut trouver (plutôt intéresser) un avocat (en général très très cher), faire des démarches, avoir des soucis, etc...... C'est pour cela que je lui conseil de prendre des mesures beaucoup plus pratiques pour profiter de sa terrasse (brise vue, haie, bambou, arbre) cela lui coûtera moins cher et sera beaucoup plus efficace pour pouvoir profiter de sa terrasse.
Après ma cher Florelle, les conseilleurs ne sont pas les payeurs à vous de voir.
Cordialement Berni. |
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Posté - 10 janv. 2016 : 12:11:36
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citation: Initialement posté par berni47
Re bonjour pas de souci,
Cher Emmanuel, je sais que c'est la loi mais est-elle toujours appliquée ;). Combien d'année et d'argent pour la faire appliquée ? surtout quand on ne prend pas la bonne recettecitation:
Pour Florelle, la procédure de médiation me semble une bonne solution. Par contre, il me semble qu'il lui demande pas son avis et veux rebatir et faire une ouverture. Etant donné, qu'il s'agit d'une reconstruction, il n'y a pas de PC à demander mais juste une DP aux service de l'urba (Emmanuel corrigera s'il y a erreur).
c'est faux... mais on s'en moque : ça n'a aucun lien avec la vue crééecitation: Si son voisin dit qu'il existait une ouverture les service de l'urba ne vérifie pas car c'est une procédure déclarative c'est en partie faux : si le pétitionnaire veut bénéficier des possibilités de reconstruction après démolition -a priori pas ici puisque plus de 10 ans-, il doit reconstruire à l'identique, ce que l'administration controle citation: et accorde car il n'ont pas de raison de refuser. c'est faux, donc... mais on s'en moque encore : ça n'a toujours aucun lien avec la vue crééecitation: et ne se préoccupe pas des ouvertures qui cause des préjudices au voisinage là , c'est vraicitation: (et de nouveau impôts et un nouveau contribuable heureux qui votera pour la municipalité qui lui a accorder). Même si le voisin de Florelle décide de rebatir sans rien demander, les service de l'urba régulariseront la situation trop rapide : ce ne sera régularisé que si la construction est conforme au PLU au moment de la demande de régularisation... ou qu'elle bénéficie des dispositions spéciales des droits à reconstruire après démolition de moins de 10 anscitation: (les cas de démolition en France sont presque inexistants). c'est juste, mais pour deux raisons : l'action est assez rapidement prescrite... et elle est rarement mise en oeuvre... car un gros chèque suffit souvent à l'enterrercitation: Par contre, il me semble que la seule procédure qui pourrait faire changer son voisin de projet est peut-être la procédure contentieuse. Elle n'a pas de preuve et pas de préjudice car la vue sur un jardin ou terrasse semblerai ne pas être préjudiciable (d'après ma propre expérience). faux encore.
la création d'une servitude vue par ouverture à moins de 19 décimètres rend inconstructible une partie du terrain au bout de 30 ans. le préjudice est donc énorme et l'action engagée est dite "réelle" car elle vise à réparer une atteinte au bien lui même.
il faut distinguer cette situation de la simple création d'ouvertures à plus de 19 dm de la limite permettant simplement de voir chez le voisin : on a alors un préjudice personnel, avec action personnelle à la clé, qui se résoud dans la majeure partie des cas, en indemnitéscitation: La, elle part pour 10 ans ou vingt ans, il faut trouver (plutôt intéresser) un avocat (en général très très cher), faire des démarches, avoir des soucis, etc...... surtout si on part dans tous les sens même les plus inopérantscitation: C'est pour cela que je lui conseil de prendre des mesures beaucoup plus pratiques pour profiter de sa terrasse (brise vue, haie, bambou, arbre) cela lui coûtera moins cher et sera beaucoup plus efficace pour pouvoir profiter de sa terrasse.
très mauvais calcul si la création de vue vaut création de servitude et diminue la valeur intrinsèque du terrain, pas simplement les conditions dont on en jouitcitation:
Après ma cher Florelle, les conseilleurs ne sont pas les payeurs à vous de voir.
Cordialement Berni.
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Voisin qui remonte sa ruine : ouverture de vues ? 
