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 Posté - 08 mars 2017 : 11:32:36
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Bonjour,
Désolé pour la tartine mais mon sujet est un peu complexe.
J'ai fait l'acqusition d'un ensemble immobilier en 2012 qui dans lequel se trouvait les murs d'un fonds de commerce.
Le bail commercial, renouvellé en 2006, est arrivée à expiration en 2015.
Aucune demande de renouvellement n'ayant été faite de part et d'autre, le bail se poursuit tacitement depuis.
Pour ma part, le loyer étant relativement faible, mon intérêt serait d'attendre les 12 ans pour pouvoir déplafonner.
En 2017, la locataire m'indique qu'elle souhaiterait vendre son fonds et me demande "Ã l'amiable" un nouveau bail.
S'agissant d'un fonds de commerce de commerce de débit de boissons (alcools), la rédaction d'un bail authentique est donc obligatoire, j'ai donc décidé d'étudier la situation (en détail) :
- Il s'agit d'une salle permettant l'activité de "restaurant, marchand de vins, liqueurs, hôtel".
- Il n'y a ni eau, ni electricité, ni toilettes et encore moins de cuisine, pas d'entrée (mais entrée créée entre temps sans autorisation).
- En fait, le local est "imbriqué" (ouverture mur porteur entre les deux locaux) dans un autre local appartenant à autre propriétaire (le bail actuel en fait mention).
Vu comme ça, on pourrait penser que le local que je loue est "accessoire" à celui du voisin (qui lui ne dispose pas d'espace suffisant pour recevoir une clientèle de restaurant), avec application du statut des baux commerciaux.
Cependant, mon local - parce qu'il est une salle de restaurant - reçoit, tous les jours, une clientèle qui consomme et paye sur place. Il est donc un établissement secondaire au sens du code du commerce.
Et je constate que :
- La locataire n'est pas inscrit au RCS pour cet établissement
- La locataire ne dispose pas de licence IV Ã cette adresse
Donc, il me semble que je peux refuser le droit au renouvellement sans indemnité d'éviction. Cela veut-il dire que je puisse récupérer le local ?
Mais, ce qui me trouble davantage :
- Le bail qui a été annexé à l'acte authentique de vente, et que j'ai contresigné, était au nom d'un autre locataire (A).
- Le locataire en question (A) à déposé son bilan
- En effectuant des recherches, je constate que le mandataire judiciaire de l'époque, a procédé à la cession du fonds de commerce (de A) à une autre entreprise (B)
- Que l'entreprise (B) à revendu son fonds de commerce à ma locataire actuelle (C).
Je connais (B) uniquement pour l'avoir vu dans l'historique des cessions enregistrées au BODDAC.
Et au moment où je deviens propriétaire des murs :
- le locataire (A) avait été radié du RCS depuis 5 ans pour insuffisance d'actifs ;
- le locataire (B) avait été radié pour vente de son fonds de commerce ;
- le locataire actuel (C) est connu de moi uniquement dans l'acte d'acquisition de l'ensemble immobilier par une simple mention (je n'ai pas eu les copies des actes extra judiciaires - ou actes notarié de cession si l'ancien propriétaire était présent à la signature - qui informe du changement de locataire).
Et là où cela se corse un peu :
- A, B et C n'ont jamais inscrit mon local au RCS !
- au BODDAC je constate que, à chaque fois, c'est le fonds de commerce du propriétaire voisin qui a été cédé, pas le mien.
C'est comme si le fonds de commerce que je loue n'avait jamais existé "administrativement".
Je pense que si cela avait été un local accessoire (ce que cela ne peut être car clientèle régulière), alors ça aurait pu s'expliquer ?
Mes questions :
- Le titulaire (locataire A) ayant déposé son bilan et ne trouvant aucune mention concernant mon local au BODDAC, le locataire (C) qui me paye des loyers depuis 2012 est-il titulaire du bail ?
- Ais-je le droit de demander au notaire qui a procédé à la vente des murs de me fournir les explications à ce sujet (documents prouvant que C est bien le titulaire), est-ce bien de son ressort ?
- Le tribunal de commerce me confirme que le jugement concerne une cession "partielle" des actifs du locataire (A), je dois écrire pour en avoir le détail.
- Est-il possible que le bail de mes murs n'est pas fait partie du plan de cession dans la liquidation judiicaire, faute de publication légale ?
J'ai consulté une personne de l'UNPI et je suis perplexe car :
- il affirme que, bien qu'il y a eu liquidation judiciaire, sans que mon bien ne soit jamais mentionné au BODDAC, que le bail serait toujours valable (???) ;
- il m'a indiqué que si je résiliais le bail commercial (ayant, je pense quelques motifs, valables), que le propriétaire voisin m'attaquerait immédiatement en justice (cause : perte de CA, licenciements, etc.) ? Je n'ai aucun rapport avec lui en dehors d'un mur porteur perçé (qui n'a sans doute jamais fait l'objet d'autorisation). Je pense que, si cette personne avait vraiment voulu préserver son bien, elle aurait eu intérêt à faire l'acquisition des murs du fonds de commerce voisin (la vente était confiée à l'époque à une agence immobilière, donc publique).
PS : Je n'ai gardé aucun contact avec l'ancien propriétaire (et je ne suis pas du tout "ami" du propriétaire du fonds voisin).
Mon but :
- Soit, idéalement, pouvoir récupérer facilement le local (et le transformer, à nouveau, en logement) ;
- Soit signer un nouveau bail, avec de nouvelles conditions ET un nouveau loyer.
Voilà , voilà , je suis preneur de tout avis sur le sujet.
Merci par avance,
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nefer
Modérateur
14618 message(s)
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 Posté - 08 mars 2017 : 12:44:40
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ce dossier est complexe
il me parait difficile de se prononcer sans avoir vu les pièces en votre possession
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biscotte
Contributeur senior
799 message(s)
Statut:
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 2
Posté - 08 mars 2017 : 14:43:25
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Prenez un avocat spécialisé, la situation est très particulière. |
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3
 Posté - 08 mars 2017 : 19:16:58
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citation:
Cependant, mon local - parce qu'il est une salle de restaurant - reçoit, tous les jours, une clientèle qui consomme et paye sur place. Il est donc un établissement secondaire au sens du code du commerce.
Ca ne me parait pas couler de source
citation: La locataire n'est pas inscrit au RCS pour cet établissement C'est l'entreprise qui est enregistrée au RCS, pas l'établissement.
Dans la même comune, il y a beaucoup plus de chance que ce soit un établissement complémentaire qu'un établissement secondaire.
citation: Donc, il me semble que je peux refuser le droit au renouvellement sans indemnité d'éviction. Cela veut-il dire que je puisse récupérer le local ? A mon avis non, mais au vu des risque et de l'énormité d'une indemnité d'éviction, ajoutée aux frais d'avocats, je consulterais a minima la jurisprudence, et surtout, comme deja conseillé, si je veux faire cela, j'irais voir un avocat spécialisé dans les baux commerciaux.
citation: Le bail qui a été annexé à l'acte authentique de vente, et que j'ai contresigné, était au nom d'un autre locataire (A).
- Le locataire en question (A) à déposé son bilan
- En effectuant des recherches, je constate que le mandataire judiciaire de l'époque, a procédé à la cession du fonds de commerce (de A) à une autre entreprise (B)
- Que l'entreprise (B) à revendu son fonds de commerce à ma locataire actuelle (C) Rien que de plus normal, a condition que votre vendeur vous ait informé de la chose. Il a du participer a l'acte de cession.
Sauf si le bail dispense le cessionnaire de ce faire, ce qui serait exceptionnel.
citation: au BODDAC je constate que, à chaque fois, c'est le fonds de commerce du propriétaire voisin qui a été cédé, pas le mien. Le fonds de commerce comprend de facto votre local.
Reste a savoir si les cessions successives ont bien incorporés des changement de locataires, il semble y avoir certains loupés.
Mais vous n'avez pas trouvé étrange que les paiements ne viennent pas de A mais de C?
citation: Le titulaire (locataire A) ayant déposé son bilan et ne trouvant aucune mention concernant mon local au BODDAC, le locataire (C) qui me paye des loyers depuis 2012 est-il titulaire du bail ? Le bail existe de fait, l'occupation des lieux se fait volontairement en échange d'un loyer accepté volontairement de votre part, je dirais qu'au pire c'est un bail de fait basé sur le texte que chacun utilise.
Votre affaire risque d'etre coton, car la ou il y a deux loupés, c'est dans les cessions, avec le fait que vous comme votre vendeur n'ayant pas été au courant vous n'avez pas eu vos mots a dire, ni vos loyers protégés par les sequestres comme c'est le cas normalement lors de cessions;
Si vous n'en n'avez eu aucun préjudice, cela va être juste plus difficile a faire valoir.
Si vous voulez en profiter pour déplafonner, au vu des couts des avocats, chacune des deux parties a sans doute intéret a négocier a l'amiable, mais selon le déplafonnement que vous souhaiteriez appliquer, cela peut coincer et votre locataire risque de vouloir aller en justice quand meme.
Tout cela dépasse un peu un forum 
citation: - Le tribunal de commerce me confirme que le jugement concerne une cession "partielle" des actifs du locataire (A), je dois écrire pour en avoir le détail. Demandez TOUS les jugements relatifs a cette liquidation. Il suffit de remplir autant de formulaires de demande de copies de jugement (cerfa) que de jugements.
les notaires n'ayant pas traités les cessions de VOTRE bail ne vont pas pouvoir vous aider, et surtout vous ne pas vouloir, et a raison.
Ils ne vous donneront pas copie des actes de cessions, qui sont des actes privés. En revanche, certains peuvent être accessibles via les sites des greffes des tribunaux de commerces
citation: Est-il possible que le bail de mes murs n'est pas fait partie du plan de cession dans la liquidation judiciaire, faute de publication légale ? Il a du être oublié;
Les acheteurs pensant que cela entrainerait de nouveaux frais et des complications ont fait comme si rien, C de même.....
Une visite chez le notaire même si c'est mins cher que l'avocat, c'est quelques centaines d'euros a chaque fois.
En revanche votre vendeur a été sacrément peu diligent ni curieux.
Je rejoins biscotte et nefer.... |
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Posté - 09 mars 2017 : 09:32:22
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Merci pour vos réponses,
Je sais bien que ce problème n'est pas simple.
Je viens de demander l'ensemble des jugements du tribunal de commerce qui m'a confirmé au téléphone qu'il y a vait eu une cession "partielle" des actifs de la société A.
citation: Initialement posté par ribouldinguecitation:
Cependant, mon local - parce qu'il est une salle de restaurant - reçoit, tous les jours, une clientèle qui consomme et paye sur place. Il est donc un établissement secondaire au sens du code du commerce.
Ca ne me parait pas couler de source [/quote]
Riboulingue :
Voici les éléments sur lesquels je me base :
Code du commerce art. R. 123-40. et Cass. civ., 3è ch., 12 juillet 1995, n°93-12222.
Je crois qu'on est en plein dedans.
Mais, de toute façon, ce qui m'intéresse c'est de réunir suffisament d'éléments pour être en position de force pour négocier un nouveau bail.
Ainsi le preneur pourra vendre son fonds et moi ajouter quelques clauses, voire obtenir une augmentation.
Je vais me rapprocher d'un avocat. |
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Posté - 09 mars 2017 : 12:48:43
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Ma réponse n'étant pas passée, je réitère:
Je n'ai pu me procurer l'arrêt de cassation.
Définition de l'établissement complémentaire:http://www.greffe-tc-caen.fr/index....pg=rcs_etabs
dont j'extrais une petite partie, puisqu'un exemple est donné autant s'en inspirer:
citation: Etablissement complémentaire
L'établissement complémentaire est un nouvel établissement ouvert dans le ressort d'un greffe où est déjà immatriculé au moins un autre établissement (voir article R.123-43). Ainsi, on peut ouvrir un établissement complémentaire dans le greffe "principal" (celui du siège pour les sociétés, ou de l'établissement principal pour les commerçants personnes physiques), ou dans le(s) greffe(s) secondaire(s) lorsqu'au moins un établissement secondaire est déjà immatriculé.
Exemple
1 - La SARL Dupont a son siège social et son établissement principal à Falaise, elle s'immatricule au greffe du tribunal de commerce de CAEN.
2 - Son activité étant prometteuse, elle décide d'ouvrir un établissement secondaire à Argentan. Elle procède aux formalités d'inscriptions auprès du greffe d'ALENÇON, celui-ci notifiera l'inscription au greffe du siège : CAEN.
3 - Afin de mieux couvrir sa zone géographique, la SARL ouvre un établissement à Vire, celui-ci sera complémentaire car il existe déjà dans le même ressort son siège social et son établissement principal, l'inscription de cet établissement sera fera au greffe de CAEN.
4 - La société décide d'ouvrir un deuxième établissement dans l'Orne, à Flers. Elle déclare son inscription secondaire au greffe d'ALENÇON qui n'informe pas le greffe de CAEN, car il y a déjà au moins 1 inscription pour cette société dans son ressort.
5 - Enfin, un 5e établissement est ouvert à Avranches, cette inscription est déclarée au greffe de COUTANCES qui en informe le greffe de CAEN, greffe principal.
Par ailleurs, il y obligation d'inscription au RCS pour l'entreprise, pas pour chaque établissement secondaire ni complémentaire me semble-t'il. Le numéro RCS EST le numéro SIREN, pour peut que l'entreprise soit enregistrée.
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Situation d'un bail commercial (besoin d'un avis) 
