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KrixL
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 Posté - 06 avr. 2018 : 18:02:31
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Bonjour,
Un terrain enclavé a obtenu par jugement son désenclavement il y a une vingtaine d'années. Aujourd'hui, le propriétaire divise son fonds et déclare que son terrain a toujours eu deux accès, un par la servitude créée et un par un chemin d'exploitation (chemin inexistant dans les faits, mais uniquement sentier piéton pour permettre aux riverains d'accéder à un canal d'irrigation).
Ma question : Un terrain qui serait effectivement desservi par un chemin d'exploitation peut-il être considéré comme enclavé ? Si ce chemin avait été existant il y a 20 ans, un juge n'aurait pas dû procéder à son désenclavement sur d'autres propriétés mais ordonner le passage par ce chemin ?
Merci par avance !
Cordialement,
KrixL.
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wolfram
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Posté - 16 avr. 2018 : 12:48:47
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Bonjour
L'art. 682 du Code civil répond, je pense, à votre question.
Le tracé d'accès à la voie publique, le passage doit être suffisant pour assurer la desserte complète du fonds enclavé. A charge d'une indemnité proportionnelle au dommage qu'il peut occasionner.
En sus, le passage doit être suffisant eu égard à l'évolution des moyens de locomotion (automobile).
Le chemin d'exploitation, tel que vous le décrivez, ne peut être considéré suffisant à désenclaver une parcelle.
Même il y a vingt ans ce chemin d'exploitation n'aurait pu être considéré comme suffisant au désenclavement de la parcelle.
Toutefois, attention à l'art. 684, en cas de division, le passage ne peut être demandé que sur les terrains objets de cet acte de division.
Cordialement wolfram.
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KrixL
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Posté - 01 mai 2018 : 15:41:37
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Merci Wolfram pour votre réponse.
J'ai eu rendez-vous il y a quelques jours avec notre avocat. Dans l'acte de ce "voisin", il est noté que son vendeur déclare que son terrain est desservi par un "sentier".
Dans notre acte aussi, il est bien fait mention d'un sentier piéton pour permettre aux riverains de monter ouvrir l'eau sur le canal d'irrigation. Nous ne contestons pas ce sentier que nous empruntons nous-mêmes sur les parcelles en amont.
Ce voisin prétend aujourd'hui avoir un chemin d'exploitation là où son acte ne parle que de sentier. La différence entre ces deux termes est donc d'importance.
Les différents dictionnaires que j'ai consultés font tous la différence entre sentier et chemin, le sentier étant étroit et ne permettant que le passage de piéton.
Je souhaiterais trouver la définition juridique de chemin et sentier, mais je n'y arrive pas malgré de nombreuses recherches.
Auriez-vous des sources juridiques pour m'aider ?
Merci par avance !
Christelle. |
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 Posté - 01 mai 2018 : 20:17:38
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le distingo importe peu en droit.
ce qui compte, c'est son statut, sa propriété (d'exploitation, rural, privé, ...) |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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Emmanuel Wormser
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KrixL
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Posté - 01 mai 2018 : 20:28:55
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Merci M WORMSER pour votre réponse toujours rapide. Il est plus facile de prouver l'existence de quelque chose que son inexistence.... C'est un sentier qui traverse plusieurs parcelles pour aller jusqu'au canal principal d'irrigation.
Toutes les parcelles, dont la nôtre, ont de servitudes de passage, actées depuis des décennies. Nous passons nous-mêmes sur 2 propriétés pour accéder à la nôtre. L'élargissement à 5 m par acte notarié date de 2013, nos anciens propriétaires ont à cette occasion effectué les travaux d'élargissement. Ce voisin (qui n'est donc pas enclavé) revendique un chemin d'exploitation sur ces 2 servitudes puis chez nous, sur la partie sentier où il n'y a qu'un accès à pied très escarpé. Il dit avoir toujours eu depuis des temps immémoriaux un chemin d'exploitation de 5 m... alors même qu'en 2013 nous avions eu un refus de permis car les travaux d'élargissement n'étaient pas finalisés.
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Posté - 01 mai 2018 : 20:36:04
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de quelles preuves dispose-t-il ?
ressortez des photos aériennes anciennes qsur le site de l'IGN : ça devrait couper court aux discussions
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Emmanuel Wormser
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KrixL
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Posté - 01 mai 2018 : 20:45:41
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sur les photos IGN on voit le sentier (nos vendeurs l'utilisaient d'ailleurs pour monter à leur habitation à pied), il dit qu'il s'agit du chemin d'exploitation. On voit qu'il n'y a aucun frayage de roue en direction de son terrain si ce n'est à l'opposé , là où il bénéficie de servitudes de passage, comm tous ses voisins directs. A la sortie de son terrain sur ce sentier, il n'a qu'une plaque de béton de 1,20 m pour créer un passage au-dessus du petit canal d'irrigation qui alimente les fonds inférieurs. Aucun véhicule n'a jamais pu accéder à sa propriété par ce sentier.
Comment prouver que les servitudes de passages, actées et aménagées, par les différents riverains, ne sont pas un chemin d'exploitation ?
Aucun des voisins au sud du petit canal d'irrigation n'est desservi par ce côté, ils ont tous des servitudes par le sud. De même, toutes les parcelles au nord de ce petit canal sont desservies par les servitudes du nord. Mais personne n'est desservi par la partie sentier. Ce sentier n'est pas à cheval sur les propriétés. |
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Posté - 01 mai 2018 : 21:03:52
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donc ce n'est pas un chemin d'exploitation mais un passage par servitudes successives... servant non pas à desservir des fonds mais à accéder à un canal.
si vous n'etes pas encore au tribunal, laissez le y aller
si vous y etes, prenez un avocat...
(d'ailleurs, votre recours de 2015 a donné quoi ?) |
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Emmanuel Wormser
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KrixL
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Posté - 01 mai 2018 : 21:55:02
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Les 2 servitudes permettent aux propriétaires d'accéder à leurs propriétés sur environ 200 m puis au bas de notre propriété :
- une servitude part vers la gauche pour une voisine
- une servitude a été créée tout droit sur notre propriété pour accéder à 2 parcelles au-dessus, issues de la même division que nous (chemin d'ailleurs très dangereux qui nous crée de nombreuses "nuisances" car les véhicules n'arrivent pas à monter du fait de la forte pente... nous allons devoir faire prochainement une procédure car c'est invivable)
- et le sentier piéton part (200 m) vers la droite, puis remonte pour permettre aux riverains (qui sont alimentés par ce petit canal) d'ouvrir la martelière (il y a régulièrement des martelières le long du canal principal)
Les accès sont bien aménagés sur les parties servitudes qui ont d'ailleurs été très payés et actés, mais le sentier n'est qu'un accès abrupt à pied. Comment est-il possible de différencier servitudes et chemin d'exploitation ? Il suffirait à tous ceux qui souhaitent éviter de payer des servitudes de décréter qu'il s'agit de chemin d'exploitation ? S'il y avait eu un chemin d'exploitation, nos anciens propriétaires l'auraient utilisé pour desservir leur parcelles, cela leur auraient épargné la création de l'accès et les droits d'élargissement à 5 m pour des servitudes déjà existantes (105 000 € pour les actes notariés des 3 parcelles)
Lors de la procédure pour désenclavement de ce voisin dans les années 90, il y avait eu une expertise qui avait conclu que son accès avait toujours été par l'autre côté au sud, que tous les riverains du nord s'opposaient au passage, mais il n'avait pas été question à l'époque de chemin d'exploitation.
Concernant notre recours au TA, nous avions gagné, le permis a été annulé. Et là aussi, il avait été difficile de prouver l'inexistence du tout-à l'égout, car l'avocat adverse disait le jour de l'audience qu'il arrivait au droit du terrain alors qu'il est à plusieurs km.... |
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Posté - 02 mai 2018 : 07:54:58
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le voisin vous a t il trainé au tribunal ? |
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Emmanuel Wormser
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KrixL
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Posté - 02 mai 2018 : 08:03:34
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Le voisin a obtenu un permis depuis 2011 en déclarant son accès par le nord. Après recours auprès du maire des riverains, le permis a été retiré depuis le voisin a attaqué tout le monde. Nous avons acheté en 2013.0 Nous sommes attaqués en intervention forcée. |
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Posté - 02 mai 2018 : 08:05:52
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donc avocat : en avez vous un ? |
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KrixL
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Posté - 02 mai 2018 : 08:41:46
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oui, je l'ai rencontrée il y a quelques jours. Mais elle n'est pas spécialisée en urbanisme, servitudes et droit rural. |
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Posté - 02 mai 2018 : 08:44:09
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alors prenez en une autre avec son aide
si vous avez mal au pied, votre généraliste ne vous envoie-t-il pas chez un spécialiste ? |
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Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 02 mai 2018 08:44:46 |
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KrixL
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Posté - 02 mai 2018 : 08:49:26
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Il y a déjà de très nombreux avocats sur l'affaire car à titre subsidiaire il a aussi attaqué les voisins du sud pour enclave partielle.
Nous avons cherché quelqu'un de spécialisé. Le seul qui nous a été vaguement conseillé, est un avocat que notre voisine avait déjà sollicité pour un recours gracieux et il ne nous avait pas du tout convaincu de sa compétence.
Le choix les yeux bandés nous a fait trop peur, nous avons préféré une avocate en qui nous avons confiance.
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Posté - 02 mai 2018 : 08:51:33
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parfait donc faites lui confiance |
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Emmanuel Wormser
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KrixL
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Posté - 02 mai 2018 : 09:03:27
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Nous souhaitons pouvoir l'aider dans la mesure du possible, c'est pour cela que je cherche des informations.
Les arguments des autres avocats nous semblent légers, les gens ont dû prendre l'avocat proposé par leur protection juridique. Nous malheureusement, nous avons changé de banque et d'assurance depuis et ne sommes pas couverts pas la nouvelle car le problème existait déjà .
Les avocats se basent en général sur le rapport d'expertise des années 90, mais ce rapport n'avait pas été établi sur une recherche de chemin d'exploitation.
Nous avons découvert qu'il y a eu un sursis à statuer en 2016. Le tribunal a notamment demandé qu'une des parcelles traversée par le sentier soit attaquée. D'autres riverains du sentier ne sont pas attaqués alors qu'un chemin d'exploitation est censé passer à cheval sur les parcelles riveraines. |
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wolfram
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Posté - 09 mai 2018 : 15:21:34
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Bonjour
Auprès du service du cadastre, vous devriez pouvoir obtenir les plans cadastraux antérieurs. La loi de 1930 a ordonné la revision (sic) générale des plans cadastraux napoléoniens. Il est probable qu'il y a eu un plan cadastral rénové. Il est même probable qu'il y en a eu un autre car en 1955, après les décrets réformant la Publicité foncière, il y a eu un décret sur la Rénovation du cadastre. Il est donc probable que vers les années 60 il y ait eu une nouvelle rénovation du plan cadastral. En 1968 dans notre bled de Seine & Marne. Puis il y a eu l'informatisation du cadastre, mais qui a perdu des détails qu'elle ne savait lire ou représenter (à qui appartient tel mur, flèches de rattachement de copro).
Si la servitude est due à l'enclavement, le passage est de droit, sauf si le bénéficiaire a ajouté une construction et aggravé la servitude. Si la servitude a été créée par un acte, ce qui fait preuve c'est seulement ce qui est dans le titre du fonds servant et encore à condition qu'il fasse référence explicite à l'acte originel de partage de la propriété d'origine. Auquel il faut pouvoir remonter.
Sur l'enfer de Dante il y avait une banderole "Voi che entrate qui, lasciate ogni Speranza". "Vous qui entrez ici, abandonnez tout espoir" Par expérience personnelle, expert géomètre et judiciaire, ou incompétent, ou surchargé de travail, ou encore favoritisme, plein d'erreurs dans son rapport. A une largeur en pieds donne l'équivalence en pieds anglais 1,82 m et non à la toise métrique de Napoléon 6 pieds = 2 m. Quant aux avocats, incompétence ou flemme. Ne tiennent aucun compte de leur Règlement interne de Déontologie qui leur fait obligation de défendre au mieux les intérêts de son client. Au détriment de ses propres intérêts s'il le faut.
Bonne chance, Bon courage.
wolfram |
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KrixL
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Posté - 26 déc. 2019 : 21:27:09
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Bonsoir,
Quelques nouvelles de notre histoire de chemin d'exploitation. Cet été, le TGI a débouté notre voisin de toutes ses demandes... mais il revient maintenant en appel avec 2 faux témoignages... Il ne recule devant rien (même une tentative d'escroquerie alors que l'affaire était en délibéré).
Déjà que nous avons des problèmes avec nos servitudes pourtant actées, je ne connaissais pas le chemin d'exploitation avant toute cette histoire, c'est une des choses les plus vicieuses qui existe !
Pour répondre à ma question initiale, un terrain desservi par un chemin d'exploitation peut être considéré comme enclavé.
Nous sommes finalement "contents" d'avoir été assignés, cela nous a permis de nous défendre. |
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KrixL
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Posté - 13 oct. 2022 : 19:57:20
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Bonsoir,
Je reviens plus de 3 ans après pour donner quelques nouvelles.
Le voisin qui prétendait avoir un chemin d'exploitation traversant en partie notre propriété avait perdu en 1è instance, il a fait appel et vient à nouveau de perdre malgré un des avocats les plus spécialisés en la matière. De nombreux voisins étaient impliqués et les arguments soulevés par leurs avocats n'ont pas été pris en compte.
Attention si vous êtes impliqués dans une procédure concernant un chemin d'exploitation, peu d'avocats maitrisent le sujet et mélangent tout avec les servitudes. Ils ne lisent pas les pièces du dossier et passent complètement à côté d'éléments évidents. Le juge de 1er instance et d'appel ont tous les 2 retenu des éléments très factuels pour refuser la qualification de chemin d'exploitation. |
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Posté - 13 oct. 2022 : 20:24:02
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félicitations ! |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Chemin d'exploitation/enclave 
