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roger98
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 Posté - 14 juin 2019 : 23:31:21
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Bonjour,
À quelle majorité doit on voter le passage d’un syndic non professionnel à un syndic professionnel?
Merci
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nefer
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1
Posté - 15 juin 2019 : 00:20:01
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citation: Initialement posté par roger98
Bonjour,
À quelle majorité doit on voter le passage d’un syndic non professionnel à un syndic professionnel?
Merci
on ne vote pas un "passage"
on Ă©lit un syndic Ă l'article 25 et Ă©ventuellement 25-1
i
avez vous plusieurs candidatures Ă l'ODJ ? |
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JB22
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Posté - 15 juin 2019 : 00:25:08
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La désignation ou la révocation d' un syndic, qu' il soit professionnel ou non professionnel ce fait à l' article 25 et éventuellement à l' article 25-1 si le projet a obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires. |
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andre78fr
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3
 Posté - 15 juin 2019 : 00:48:51
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Il peut y avoir le cas particulier du syndicat coopératif, prévu ou pas dans le règlement de copropriété, mais sinon et comme dit ci-dessus, pro ou pas la désignation du syndic est la même (contrat type obligatoire) et à la majorité 25. |
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roger98
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4
Posté - 15 juin 2019 : 01:32:59
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Merci pour vos réponses.
Pour l’instant ce n’est pas à l’ODJ mais on y réfléchi pour la suite.
Le cahier des charges parle d’un bureau collégial entre copros mais passe sous silence la possibilité de passer par un professionnel.
Est ce un problème ?
Merci |
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andre78fr
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5
Posté - 15 juin 2019 : 02:09:37
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Le problème que pourrait évoquer l'intitulé "cahier des charges" plutôt que règlement de copropriété c'est que vous êtes un lotissement (?) sous le régime de l'ASL (association syndicale libre) (?) plutôt qu'une copropriété régie par la loi du 10 juillet 1965 (cf. réponses ci-dessus valables uniquement pour ce régime).
C'est le premier point à vérifier !!! Si oui, il faut lire et vérifier les statuts. |
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roger98
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6
Posté - 15 juin 2019 : 03:13:19
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Merci André78fr
Effectivement il s’agit d’un lotissement mais le fameux cahier des charges indique que tout litige entre propriétaires sera réglé en respectant la loi de juillet 1965.
De plus nulle part il est mentionnée la loi de 1865 et celle ci n’etait Pas applicable au moment de la création du lotissement car dans les TOM.
Aucun accord commun pour la loi 1865 n’avait été évoqué.L’article 1 de la loi 1965 autorise de plus la création d’un ensemble immobilier si aucune convention contraire n’est formulée. |
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andre78fr
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7
Posté - 15 juin 2019 : 03:23:56
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La loi de 1865 c'est l'ancien texte pour les ASL mais depuis il y a eu ordonnance et décret de 2004 / 2006 mais tout laisse à penser que vous êtes bien une ASL et non une copropriété... vous pouvez consulter le cadastre ou interroger le fichier immobilier mais si l'option se confirme, c'est les stipulations de vos textes (cahier des charges et/ou statuts) qui s'appliquent en priorité mais ces derniers peuvent renvoyer à la loi du 10 juillet 1965 sans pour autant subir le régime.
Avec en plus la particularité TOM, je décroche mais je pense que vous avez la liberté de confier votre gestion à un prestataire mais ne l'appelez pas "syndic" et surtout n'acceptez pas une application pure et dure des règles de la copropriété... c'est à vous de négocier le contrat de gestion. Si vous êtes une ASL vous n'avez aucun intérêt à subir le cadre très contraignant des copropriétés...
Votre question supposait quand même le passage du pro vers les propriétaires non ? Dans ce cas (et toujours si ASL), il faut attendre le terme du contrat (droit commercial et non pas les mandats et règles de la copropriété) et décider en AG de la nouvelle équipe !
Si vous êtes une copropriété, il faut suivre les règles de mise en concurrence, proposition d'un contrat concurrent à l'AG qui doit renouveler ou désigner le syndic... |
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roger98
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8
Posté - 15 juin 2019 : 03:58:07
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Une nouvelle fois merci André 78fr,
Comme vous pouvez le voir rien n’est simple, et encore moins quand je vous dirai que l’association a été créée sous la loi 1901 ! et nous sommes plus de 500 propriétaires. Pas d’ordonnance 2004 promulguée.
Je ne sais pas si le cadastre est en mesure de me donner la forme juridique de l’association car il intervient pour les travaux sur les terrains pour les terrassements avant la création des associations créées plus tard. Je vais y jeter un œil.
je pense qu’on pourrait y passer le mois à essayer d’y comprendre quelque chose ( moi ça fait 20 ans)
J'arrĂŞterai lĂ pour ne pas encombrer le forum
Merci
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andre78fr
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9
Posté - 15 juin 2019 : 04:22:55
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Aye, en effet ça se complique encore un peu !!!
Le cadastre est souvent utile pour repérer une copropriété horizontale, une parcelle unique où les maisons sont des lots de copropriété mais dans votre cas je pense que chaque maison a sa propre parcelle et propriétaire. C'est surtout la question des espaces communs et des équipements (réseaux ? voirie ?) qui doit se poser. Au vu de ces éléments, votre question de départ ne se pose plus vraiment mais la problématique ouvre de nombreux développements !!! |
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nefer
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10
Posté - 15 juin 2019 : 08:30:49
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il aurait été sympa de nous donner les éléments juridiques dés votre 1er message...puisqu'il ne s'agit pas d'une copropriété alos que vous avez écrit "syndic" !!! |
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roger98
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11
Posté - 15 juin 2019 : 11:07:26
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Bonjour Nefer,
Tout d’abord merci pour votre première réponse qui correspondait exactement à la question telle que posée et ne nécessitait pas de précision supplémentaire
Excusez moi si j’ai mal formulé ma question.
De savoir si ça s’applique à mon association c’est un autre problème et ce n’est pas ce que j’attendais.
Qu’est ce qui vous fait dire que ce n’est pas une copropriété horizontale puisque pour l’instant la seule référence écrite dans le cahier des charges est loi de juillet 1965 et je répète aucun accord commun pour une loi 1865 n’a été enregistré et n’a jamais été cité.
De plus le terme syndics peut s’appliquer au bureau d’une ASL puisque les colotis sont aussi des syndicataires
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andre78fr
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Posté - 15 juin 2019 : 12:45:33
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Le terme "syndic" est une appellation ancienne mais oui ça s'appliquait aux membres du comité syndical en charge de gérer une ASL... mais vous êtes une asso 1901 ;-)
Votre "cahier des charges" (le bon document serait là aussi les "statuts" de l'association) peut faire référence à la copropriété, ça ne vous place pas pour autant sous le régime (absence de règlement de copropriété, de publication ?) et surtout ça n'entraîne pas la même relation (mandataire ou prestataire) entre la structure et la société à qui vous pouvez confier sa gestion...
Regardez le cadastre, le découpage et les parcelles qui correspondent aux parties communes et faites une demande de matrice ; vous saurez qui est le propriétaire ! |
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nefer
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13
Posté - 15 juin 2019 : 17:21:40
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mon 1er message (article 25 et 25-1) ne concerne que les copropriétés |
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JPM
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14
Posté - 15 juin 2019 : 18:16:14
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Vous ĂŞtes en association loi de 1901.
Donc vous n'ĂŞtes pas en ASL
et vous croyez n'être pas en copropriété!
Croyance qui est peut être fallacieuse puisque l'article 1er de la loi de 1965 place de plein droit sous le régime de la copropriété tout ensemble immobilier qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs.
Si votre ensemble répond à ces critères, vous êtes en copropriété inorganisée.
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roger98
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15
Posté - 15 juin 2019 : 20:24:19
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Bonjour JPM
Merci
Cest exactement ce que je pense et ça aurait du être comme cela et c’est exactement ce que j’ai écrit dans une de mes réponses ci dessus.
Et cela va dans le sens de l’objet de ma question
Malheureusement il y a un recepissé de la "préfecture" et Publicité dans le JO qui confirme la création de cette association avec son cahier des charges sous le régime de la loi 1901 ( donc convention contraire de l’article 1)
Ceci provient de la déclaration faite par le premier bureau constitutif qui a fait l’erreur de l’inscrire en 1901 bien que ce n’ai jamais été évoqué lors de l’AG constitutive.
Pour vous montrer la complexité du sujet, je viens de perdre mon procès car la juge n’a pas retenu ce recepissé car pas en rapport avec la partie adverse selon elle alors que c’est précisément cette partie adverse qui a intégré ce recepissé dans ses conclusions pour démontrer son pouvoir d’ester..
Voilà pourquoi ma question qui vous a été posée a l’origine était toute simple et je ne voulais pas rentrer dans le détail.
La réponse donnée , concernant l’article 25 est largement suffisante. Nonobstant toutes les supputations qui ont suivi sur les autres formes juridiques.
Je remercie tous les intervenants et clos mon sujet. |
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andre78fr
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Posté - 15 juin 2019 : 20:44:52
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La réponse "article 25" ne vaut que pour une copropriété, clairement établie et reconnue comme telle...
Mais puisque vous livrez les informations au compte-goutte (quel procès ?!?) il vaut mieux en rester là en effet ;-) |
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nefer
Modérateur
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Posté - 15 juin 2019 : 21:27:07
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citation: Initialement posté par andre78fr
La réponse "article 25" ne vaut que pour une copropriété, clairement établie et reconnue comme telle...
Mais puisque vous livrez les informations au compte-goutte (quel procès ?!?) il vaut mieux en rester là en effet ;-)
effectivement il est difficile d'apporter ( ou d'essayer) une contribution , si le demandeur ne donne pas les éléments juridiques du dossier |
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JPM
Modérateur
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Posté - 16 juin 2019 : 03:26:30
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L'existence d'un dépôt en préfecture n'est, a priori, pas de nature à paralyser le présomption de l'article 1er de la loi de 1965.
Mais il faut tout connaître de votre affaire et savoir notamment ce qu'est ce procès qui apparaît soudainement.
RĂ©ponse en l'Ă©tat : aucune condition pour passer d'un professionnel Ă un non professionnel.
MAIS, dans la pratique on voit apparaître une opposition croissante de certains copropriétaires, notamment des bailleurs, à la désignation d'un non professionnel sympathique mais qui ne connait pas grand chose à la gestion et n'est pas en mesure à répondre aux légitimes demandes des bailleurs.
Le refrain "les bailleurs on s'en fout" est passé de mode au nom des principes de la CEDH : totale liberté d'exploitation du lot y compris par la mise en location. C'est un des Droits de l'Homme.
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