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 Posté - 05 août 2020 : 14:58:36
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Bonjour à tous
Désolé pour le pavé à suivre. J'ai préféré tout vous faire figurer pour que l'on puisse en discuter le plus efficacement possible.
Merci d'avance à ceux qui pourront me renseigner/conseiller. 
Nous venons de recevoir l'ODJ de notre AG qui aura lieu fin septembre.
Nous n'avons pas été mis au courant de la date au préalable, nous n'avons donc pas pu poser de questions en amont. c'est déjà problématique. Nous avons changé de syndic au début de la précédente AG, c'est donc la première fois qu'il nous remet un dossier d'AG.
Six résolutions sont inscrites à cet ODJ concernant des copropriétaires qui ne règlent pas leur charges depuis plusieurs années (3 résolutions pour chacun des deux copro en litige). Je vous en fait figurer trois ici, concernant le même copro.
J'ai fais le tour de plusieurs sujets du même type sur le forum, mais je ne comprends pas tout ce qui y est dit. Si vous pouviez revenir vers moi, le plus simplement possible (pas trop de termes techniques svp), je vous en serai gré.
Ce sont des résolutions qui sont nouvelles. Le précédent syndic avait bien engagé des poursuites, mais il n'y avait rien de très concret. Le nouveau syndic à l'air plus déterminé. Ces résolutions étant nouvelles, il n'y a donc pas (enfin je ne sais pas) d'impact sur les différents comptes, et rien non plus dans les annexes. Je fais appel à vous dès le début, pour éviter que la situation ne se dégrade derrière. J'envisage de rentrer au conseil syndical, notamment pour suivre le sujet d'un peu plus près.
Les premières questions qui me viennent sont les suivantes :
• 1) le processus suivi par le syndic de copropriété est il correct ? Dans le sens ou les résolutions parlent de sommes estimées irrecouvrables, alors qu'elles sont stipulées créances douteuses par la suite.
• 2) les sommes évoquées dans la résolution 32 et 33 sont différentes : 8134.75 pour la première, 8234.75 pour la seconde. Probablement une erreur de saisie, mais cela peut il avoir une conséquence sur une éventuelle procédure judiciaire.
• 3a) constituer une provision pour dépréciation de créances douteuses : Est ce que la procédure engagée ici est correcte. Cette provision est elle considérée comme une avance (c'est à dire que le montant engagé par chaque copro sera remboursée à la fin de la procédure). Il n'y a pas de mention "d'appel de fond de solidarité", comme j'ai pu le lire sur le forum.
• 3b) pas de pertes irrecupérables chiffrées. Est ce que le syndic insinue que la totalité de la somme doit être payée par les copro, et qu'elle est d'ores et déjà perdue.
• 4) Voyez vous de choses qui vous interpellent, qui vous sembles tendancieuses voir malhonnêtes. Ou au contraire, est ce que tout vous semble OK. Quels seraient alors les points à bien surveiller sur les années suivantes ?
Il y a d'autres copro, autres que ces deux là qui ne semblent pas payer également. mais seul ces deux là sont concernés pour le moment (probablement en raison d'un passif plus important). Je préfère qu'on soit carré sur les premières procédures.
Merci à vous
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Résolution N° XX : Détermination du montant des sommes estimées irrecouvrables
Clé de répartition : 0003 - 1 Charges communes générales - Article 24
L'Assemblée Générale, après avoir pris connaissance de l'état actuel des procédures en recouvrement à l'encontre de :
• Monsieur et Madame XXXX
• Propriétaire des locaux ci-après désignés :
- LTXXXX cave
- LTXXXXX Appartement type T3
du règlement de copropriété de l'immeuble sis rue XXXXXX
• Redevable au Syndicat des copropriétaires de la somme de 8 134,75 € à la date du 21/07/2020 ;
constate une créance douteuse pour la somme de 8 134,75 €, et décide en conséquence de constituer une provision pour dépréciation de créances douteuses pour cette même somme.
Cette provision fera en conséquence l'objet d'une répartition en charges communes générales entre tous les copropriétaires, au titre de l'exercice comptable au cours duquel elle a été adoptée.
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Résolution N° XX+1 : Saisie immobilière en vue de la vente des lots de Monsieur et Madame XXXX
Clé de répartition : 0003 - 1 Charges communes générales - Article 24
L'assemblée générale, après avoir pris connaissance de l'état actuel des procédures en recouvrement Ã
l'encontre de :
Monsieur et Madame XXXX
Propriétaire des locaux ci-après désignés :
- LTXXXX CAVE
- LTXXXX Appartement Type T3
du règlement de copropriété de l'immeuble sis rue XXXXXXX
Redevable au syndicat des copropriétaires de la somme de 8 234,75 € à la date du 21/07/2020.
• Décide de faire procéder à la saisie en vue de la vente du (des) lot(s) et donne tous pouvoirs au syndic pour l'exécution de la présente résolution dans les conditions fixées à l'ART 55 du décret du 17 mars 1967 ;
• Autorise la saisie immobilière en vue de la vente du (des) lot(s) dont le détenteur est propriétaire ;
• Décide de confier la procédure de saisie immobilière à Maître...............ou à défaut à tout autre avocat ;
• Donne tous pouvoirs au syndic pour l'exécution de la présente résolution en ce compris l'établissement des diagnostics nécessaires préalables à la vente ;
• Autorise le syndic à procéder à l'appel d'une provision d'un montant de 6 000 €uros, nécessaire au financement des frais et honoraires de procédure :
date d'exigibilité : 01/11/2020 ;
• Fixe à la somme de 120 €uros TTC le montant des honoraires du syndic au titre de cette saisie immobilière.
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Résolution N° XX+2 : Montant de la mise à prix des lots de Monsieur et Madame XXXXX en vue de leur vente judiciaire.
Clé de répartition : 0003 - 1 Charges communes générales - Article 24
L'Assemblée Générale ayant décidé d'engager une procédure de saisie immobilière à l'encontre de :
• Monsieur et Madame XXXXX
Propriétaire des locaux ci-après désignés :
- LTXXXX cave
- LTXXXX Appartement Type T3
du règlement de copropriété de l'immeuble sis rue XXXXXXXXXX
• Fixe le montant de la mise à prix à 20 000 €uros;
L'Assemblée Générale prend acte qu'à défaut d'enchérisseur, le Syndicat de copropriété sera déclaré adjudicataire d'office.
Dans cette hypothèse, l'Assemblée Générale :
• Autorise le Syndic à procéder à l'appel de fonds nécessaire au paiement du prix augmenté des frais et
honoraires pour le montant total qui ne pourra être inférieur à 20 000 €uros à la date du 01/06/2021 et exigible un mois après la date de la notification de l'adjudicataire définitif.
• Autorise le Syndic à faire procéder, par un expert indépendant, à l'estimation de la valeur du bien ou de sa valeur locative, en vue de sa remise en vente ou de sa mise en location ;
• Décide de remettre ledit (lesdits) bien(s) en vente.
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JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
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1
 Posté - 05 août 2020 : 18:01:00
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"Nous n'avons pas été mis au courant de la date au préalable, nous n'avons donc pas pu poser de questions en amont. c'est déjà problématique"
L'ordre du jour est établi par le syndic en concertation avec le conseil syndical.
Tout copropriétaire peut adresser au syndic, par LRAR, l' inscription de toute question à mette à l' ordre du jour de la prochaine A.G.
1-Vous pouvez avoir un débiteur de 8.134.75 considéré comme douteux, mais dont vous pourrez recouvrer une partie de la dette, le reste étant définitivement perdu.
2-Probablement une erreur de saisi, sans conséquence sur le dossier présenté au tribunal
3a. En général la dette du copropriétaire débiteur est viré du compte copropriétaire au compte copropriétaire créance douteuse.
Il est voté ensuite un appel de fonds auprès des copropriétaires solvables (Cet appel est souvent nomme "appel de solidarité".
Ce n' est que la partie estimée définitivement perdue qui peut être passée en charges.
3b.Cela dépends des résultats de la vente et de la part revenant au syndicat
4. Je ne vois pas de malhonnêteté de la part de votre syndic.
Votre syndic à même prévu les frais de procédure et ses honoraires.
De même il a prévu le défaut d' acquéreur extérieur, le syndicat se trouvant alors acquéreur, le syndic. à prévu l' appel de fond pour couvrir cette acquisition et de procéder à une remise en vente.
A mon avis toutes ses questions devront faire l' objet de résolutions distinctes
Si vous voulez suivre l' affaire vous devez vous porter candidat ;lors de la prochaine A.G.si l' élection de membre est prévue à l' ordre du jour. |
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
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Posté - 05 août 2020 : 21:57:12
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Il manque de savoir si les recouvrements judiciaires ont été effectués et si préalablement les garanties du syndicat ont été inscrites (hypothèque)
Si rien n'a été fait le syndic précédent en porte la responsabilité mais le conseil syndical est aussi responsable
Constitution d'une provision pour créances douteuses
Pourquoi douteuses si le syndicat n'a rien fait jusqu'à présent, notamment l'inscription de l'hypothèque ?
Cette pratique permet de remplacer les anciennes provisions de solidarité dès lors qu'on ne sait pas trop ce que sont les emprunts du syndicat auprès des copropriétaires.
On peut reprendre la discussion après fournitures des renseignements complémentaires
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provision pour dépréciation de créances douteuses 
