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jmr91200
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 Posté - 17 sept. 2022 : 18:19:10
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Bonjour,
Notre AG se déroule bientôt et le Syndic actuel vient enfin de finaliser la convocation. Nous avons prévu de changer de Syndic car la qualité de service du premier ne fait que se détériorer. C'est notre premier changement.
En tant que PCS chargé de préparer cette étape, j'ai dû subir de nombreux aléas (absence, changement d'interlocuteur, choix de prise en compte différente, difficulté à joindre le gestionnaire) de leur part n'ayant pas facilité le travail cordial. Nous avons déjà subi un report et l'envoi s'est fait à la presque limite des délais légaux Le problème est que la convocation partie contient certains éléments différents de ce qu'on m'a fait valider. J'aurai tendance à faire un compromis en gardant la mieux disante et pouvoir modifier en AG dans les limites du cadre législatif.
Mon questionnement se joue sur la question financière (RGDD, budget prévisionnel) car la répartition pour les clés spécifiques (ne donnera pas la même régularisation ou/et appel de provision de charges). Les membres du SDC sont déjà souvent perdus et j'en conviens, retienne plus si leur répartition individuelle leur convient.
Lors de l'AG, puis-je conseiller/suggérer aux membres du SDC d'émettre des réserves avec délégation au C.S pour réajuster la situation ?
Merci de vos retours (d'expérience).
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Gédehem
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Posté - 17 sept. 2022 : 23:32:14
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Pardon, mais votre exposé n'est pas très clair ....
Celui qui convoque (le syndic) n'a pas à faire valider son projet. Ne pas confondre concertation préalable avec le CS et établissement définitif du document. Celui qui convoque en est maître.
Votre question "financière" (??) est accessoire ici.
LA question importante qui doit vous mobiliser : le changement de syndic.
Avez-vous tout préparé avec vos collègues du CS : une copie de la feuille de présence/liste des copropriétaires, un candidat secrétaire de séance (le syndic sortant ne doit JAMAIS assurer le secrétariat de l'AG destinée à en désigner un autre), un brouillon de PV d'AG sous le coude, etc ... ?
Pour le budget prévisionnel, et les appels de fonds qui en découlent, il peut être rectifié en séance. Mais c'est là un point accessoire.
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 Posté - 17 sept. 2022 : 23:50:16
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Aucune résolution d’assemblée générale ne peut prévoir d’approuver les répartitions individuelles (à ne pas confondre avec l’approbation des comptes).
Le président est, entre autres, chargé d’animer les débats et les échanges, et oui il peut faire des suggestions pour les orienter.
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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nefer
Modérateur
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Posté - 18 sept. 2022 : 09:09:02
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bonjour
s'il y a des erreurs dans le RGDD concernant l'imputation d'une ou plusieurs factures dans es clés de répartition, il suffit de préciser dans le texte de la résolution concernant l'approbation des comptes que la facture x doit être imputé en clé charges batiment et non en CCG (c'est un exemple) |
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jmr91200
Contributeur senior
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Posté - 18 sept. 2022 : 10:30:53
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citation: Initialement posté par Gédehem
Celui qui convoque (le syndic) n'a pas à faire valider son projet. Ne pas confondre concertation préalable avec le CS et établissement définitif du document. Celui qui convoque en est maître.
Si j'utilise ce verbe, c'est parce que le Syndic l'utilise lui-même. Il se trouve que le Syndic a fait très peu de travail sur le sujet. Même un de mes interlocuteurs l'a reconnu. Ce n'est pas spécialement liée à cette année avec cette équipe de gestion (en place depuis janvier).
J'ai dû faire corriger un grand nombre de choses dans la rédaction de la convocation ainsi que dans le RGDD.
citation: Initialement posté par Gédehem
Pour le budget prévisionnel, et les appels de fonds qui en découlent, il peut être rectifié en séance. Mais c'est là un point accessoire.
Soit on peut l'amender en séance mais j'estime que ce n'est pas accessoire et que le travail de conseil du Syndic n'est pas au rendez-vous. Je ne me bats pas pour une petite somme (car je sais que ça se résolvera par la suite) mais plutôt pour un choix arbitraire : un premier comptable n'a pas exclu les factures dépassant mais proche de la fin d'exercice ; puis un deuxième comptable les a exclu. Le différentiel est de 10k€ avec une belle partie sur une clé de charge spéciale.
C'est le premier document que le Syndic a intégré à la convocation avec une version de budget prévisionnel basé sur le deuxième document. En dehors de la situation économique actuelle, j'aime éviter à mes voisins et membres du SDC d'avoir un effet boomerang quand cela peut-être largement évité (exemple : à la période de l'AG, je savais qu'on avait une facture de 5000€ et de non de 500€ ; alors c'est quand même mieux de la budgétiser dès que possible plutôt que de se prendre un rappel important ensuite)).
citation: Initialement posté par Gédehem
LA question importante qui doit vous mobiliser : le changement de syndic.
Avez-vous tout préparé avec vos collègues du CS : une copie de la feuille de présence/liste des copropriétaires, un candidat secrétaire de séance (le syndic sortant ne doit JAMAIS assurer le secrétariat de l'AG destinée à en désigner un autre), un brouillon de PV d'AG sous le coude, etc ... ?
Oui des choses sont préparés néanmoins,
- je n'ai pas de membres du C.S. très au fait des choses (j'ai fait de multiples tentatives pour les intégrer, en vain ; et je n'ai pas d'autres voisins spécialement volontaires).
- le Syndic actuel a dit qu'il ne fera pas de remous.
- Le prochain m'a dit qu'il pouvait assurer le secrétariat mais que la loi obligeait dorénavant le Syndic en fin de mandat a finir l'AG quoiqu'il se passe.
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jmr91200
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Posté - 18 sept. 2022 : 10:34:07
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citation: Initialement posté par nefer
s'il y a des erreurs dans le RGDD concernant l'imputation d'une ou plusieurs factures dans es clés de répartition, il suffit de préciser dans le texte de la résolution concernant l'approbation des comptes que la facture x doit être imputé en clé charges bâtiment et non en CCG (c'est un exemple)
C'est notamment des factures que j'ai demandé au Syndic de mettre en compte d'attente car des actions mainte fois sollicités auprès de lui n'ont pas été réalisées comme bien d'autre chose, c'est aussi pour cela que nous souhaitons changer. C'est comme obtenir le grand livre…
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Édité par - jmr91200 le 18 sept. 2022 10:40:42 |
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Posté - 18 sept. 2022 : 11:22:12
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La communication du grand livre ne pose pas de problème pour le transmettre à un PCS.
Et si c’est le cas, il faut mettre en œuvre les pénalités applicables au syndic à défaut de mise à disposition.
Le PCS doit impérativement être craint par le syndic.
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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jmr91200
Contributeur senior
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Posté - 18 sept. 2022 : 16:39:08
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citation: Initialement posté par Copropriétaire33
(…)Le PCS doit impérativement être craint par le syndic.
Cette année, le problème est interne au syndic. Ils sont quand même une douzaine mais beaucoup d'absent/malade. Une organisation qui se retrouve bancale car submergé. |
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Gédehem
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Posté - 19 sept. 2022 : 09:49:09
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" C'est pas moi, c'est l'autre ..."
La gestion du syndicat suppose (impose !) un bon équilibre entre le syndic (la personne en charge du syndicat) et le CS.
L'établissement de l'ODJ de l'AG doit être concerté, ce qui nécessite un travail préalable du CS, qui doit travailler là dessus, sur les questions qu'il souhaite voir inscrites. Dont celles 'institutionnelles' : approbation comptes, budget prévis, désignation syndic, CS.
Comme sur bien des points qui concernent la gestion, il ne faut pas tout attendre du syndic. Une fois ce travail fait par le CS, envoi (LRAR) au syndic du projet d'ODJ avec proposition de RDV pour en discuter.
C'est incontournable lorsque le syndicat souhaite changer du syndic : le CS doit être à la manoeuvre, prendre l'initiative.
Sauf que dans votre syndicat, il semblerait que vous soyez bien seul ........
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Édité par - Gédehem le 19 sept. 2022 09:49:46 |
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jmr91200
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Posté - 19 sept. 2022 : 21:11:11
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J'ignore dans quel sens, je dois prendre votre réponse car si vous me connaissiez, vous ne douterez de mon implication :) Les précédents gestionnaires, je ne n'attends pas tout du Syndic. Le travail que vous décrivez est fait en amont côté CS (certes pas autant que je le voudrais des autres membres mais c'est fait). Après tout à fait d'accord avec "la gestion du syndicat suppose (impose !) un bon équilibre entre le syndic (la personne en charge du syndicat) et le CS.". C'était le cas auparavant et j'attends que ça le redevienne d'ici peu.
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Gédehem
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Posté - 20 sept. 2022 : 11:37:00
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Il faut toujours prendre les choses dans le bon 'sens' ! 
Vous écriviez :
"Oui des choses sont préparés néanmoins,
- je n'ai pas de membres du C.S. très au fait des choses (j'ai fait de multiples tentatives pour les intégrer, en vain ; et je n'ai pas d'autres voisins spécialement volontaires)."
Je ne doute pas du tout de "votre implication" ! Mais à vous lire, elle semble bien isolée, solitaire.
C'est là un travers courant dans bien des syndicats, hélas. L'exposer n'est pas une critique, mais le constat d'un dysfonctionnement du syndicat, des copropriétaires, qui ne prêtent pas attention à la gestion de leur patrimoine commun.
C'est un grand classique.
Dont profitent certains syndics : s'ils savent qu'il n'y a qu'un interlocuteur, ils savent ne pas avoir de bâton dans les roues.
Quel est le poids d'un pdt de CS solitaire, peu importe son engagement ?
Si par exemple, lors de la réunion de travail, de concertation pour l'établissement de l'ODJ (si elle existe !!) il n'y a toujours que la même personne, le pdt d'un CS dont les autres membres sont souvent passifs, voire absents, le syndic le sait, il a un boulevard devant lui.
Cherchez des dysfonctionnements chez le syndic en ignorant (en ne voulant pas voir) les dysfonctionnements du syndicat, de son CS, c'est mettre la charrue avant .....etc .
Changer de syndic dans ces conditions ne va rien modifier sur le fond ! Le nouveau syndic aura vite faite de comprendre qu'il n'y a qu'une seule personne qui se bouge, que la voie est donc quasi libre sans grand contrôle voire opposition.
C'était le 'sens' de mon post plus haut, constat et non critique : "Comment marche le CS, comment est-il organisé, comment les membres (au mois 3 ou 4 ) sont-ils impliqués collectivement ?".
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Édité par - Gédehem le 20 sept. 2022 11:40:48 |
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jmr91200
Contributeur senior
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Posté - 20 sept. 2022 : 22:34:50
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Je pense que vous extrapoler un peu trop :) Au fur et à mesure de l'année, j'ai eu des échos sur l'actuel gestionnaire par d'autres copropriétés qu'il gère ou encore des prestataires. Ils me font le même type de retour. Ne vous inquiétez je connais bien le prochain Syndic, nous avons déjà collaboré avec lui sur notre copropriété. Un autre candidat était possible mais non retenu pour une autre raison.
Après vous savez, je connais très peu de C.S. où tous les membres se partagent les réelles tâches de cette organisation qui devrait aller dans l'intérêt du collectif ; et non uniquement dans son intérêt personnel. J'ai quand même beaucoup de retours pù le C.S. tournent très souvent avec un PCS et éventuellement un autre membre dans le meilleur des cas.
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Convocation, certains éléments différents. 
