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lidia
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 Posté - 11 nov. 2003 : 12:07:03
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Notre immeuble a besoin d'un ravalement de la façade à cause de fissures et dégradations (graffiti). Il y a trois ans nous avons voté en a.G (syndic pro) la constitution d'un fond de prévoyance pour travaux pour le ravalement de façade.
Cela a doublé nos charges pendant trois ans.
A la dernière A.G on a voté la suspension de ce fond (qui était rémunéré à 2% par an, selon une décision précedente). J'ai demandé au syndic des précisions sur le montant du fond, sur le montant que j'avais versé et ce qu'il allait faire maintenant avec cet argent puisque le ravalement n'avait pas été voté. Il m'a dit qu'il n'avait pas le montant en tête.
Comment relancer la machine ?, comment rédiger une lettre pour que le syndic m'informe sur le montant actuel du fond et son placement ?
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clemouel
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2912 réponses |
Posté - 11 nov. 2003 : 12:49:24
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Lidia,
Votre syndic semble être fâché avec les chiffres, c'est plutôt facheux.
Généralement, votre participation cimulée à ce fond est reprise dans une case des appels de fonds.
C'est l'assemblée qui décide de l'affectation de ce fonds pour tel ou tel travaux.
L'utilisation de ce fonds de travaux pour un ravalement semble effectivement judicieuse.
Au risque de me répéter, que fait votre conseil syndical ?
Cyril 
Copropriété : Loi du 10/07/1965 - Décret du 17/03/1967
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 11 nov. 2003 : 13:36:40
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Aux justes observations de Clemouel, j'ajoute que le montant du fonds de prévoyance à la date de clôture du dernier exercice doit figurer clairement sur les documents annexés à la convocation.
Avez vous examiné ces documents ?
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lidia
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892 réponses |
Posté - 11 nov. 2003 : 17:09:34
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le montant correspondant au fonds de prévoyance travaux versé par tous les copropriétaries ne figure nulle part (voilà pourquoi je reviens sur la question à chaque A.G).
Le c.s ne veut pas "dérange pas" le syndic pour lui demander des explications concernant sa gestion, notre argent, l'argent du fonds de prévoyance travaux...
Je suis traitée de "chicannière" à chaque A.G par les membres du c.s à propos de cette histoire.
Les travaux de ravalement de la façade n'ont pas été votés. Comment poser la bonne question à la prochaine A.G ? (par ex. qu'ils me rendent mon argent puisqu'ils ne votent pas les travaux et je ne sais pas ce qu'ils ont fait au juste avec l'argent que j'ai versé)
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 11 nov. 2003 : 23:19:10
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Lidia,
Excusez moi d'insister mais, avant la dernière assemblée générale annuelle appelée à approuver les comptes, vous avez bien reçu la situation de trésorerie de l'immeuble et/ou l'état des dettes et créances du syndicat.
Sur ces documents doit figurer le montant total appelé auprès des copropriétaires au titre de la provision sur travaux futurs (qui peut aussi être dénommée Fonds de prévoyance travaux). Il s'agit bien des sommes globales appelées par le syndic, qu'elles aient été payées ou non par les copropriétaires.
Si le syndic a effectué trois appels de 5 000 euros chacun, vous devez trouver une ligne Provision pour travaux futurs avec le montant de 15 000 euros dans la partie crédit (à droite).
Il peut y avoir 15 087 euros si les intérêts ont été ajoutés.
Vérifiez votre dernière convocation et la liste des pièces jointes.
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lidia
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892 réponses |
Posté - 12 nov. 2003 : 20:52:55
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Monsieur JP,
nous avons decortiqué les écritures que le syndic nous donne, sans résultats. Même chose pour l'imprimé des charges (et pourtant il y a un espace où s'est noté "cumul prévoyance travaux" et qui est vide à chaque trimestre).
Comme rien ne se passe au niveau des A.G quand on lui pose des questions très claires puisqu'il ne répond pas (ah, excusez-moi, il faut que je regarde mes papiers, mais je ne les ai pas sur moi), j'ai decidé de lui adresser une lettre recommandée avec A/R mais je ne sais pas très bien si j'ai le droit (j'ai démissionné du conseil syndical suite à cette histoire).
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clemouel
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2912 réponses |
Posté - 12 nov. 2003 : 23:18:39
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Lidia,
Il est difficile de pouvoir vous répondre sans consulter les pièces comptables fournies par votre syndic.
Vous pouvez toujours écrire à votre syndic pour lui demander des explications du style :
"Monsieur,
Lors de la dernière assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble XXX, je vous ai sollicité pour connaître quelques renseignements sur le fonds de roulement.
Faute de documents appropriés, vous n'avez malheuresement pas pu me répondre.
Aussi, pourriez-vous désormais me faire savoir :
- le montant total du fonds de roulement pour la copropriété ;
- le montant de ma quote-part à ce fonds de roulement incluant les intérêts acquis au 31/12/2002.
Dans l'attente de vous lire,
Veuillez agréer, Monsieur, l'expression des mes sentiments distingués."
Cyril
Copropriété : Loi du 10/07/1965 - Décret du 17/03/1967
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lidia
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892 réponses |
Posté - 13 nov. 2003 : 22:26:31
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merci, pour le fond de roulement (que j'ai payé au moment de l'achat de mon appartement il y a plusieurs années) il figure sur le rélevé de charges trimestriel (là je n'ai rien à dire, le syndicat ayant décidé en A.G de maintenir le même niveau du fonds de roulement).
En ce qui concerne l'avance de trésorerie pour des travaux non effectués et NON VOTES depuis trois ans permettez-moi de sourire...
Je rédige en ce moment une lettre (demande d'information) avec A/R qui n'aura jamais de réponse comme les précents courriers (depuis un an le syndic dit qu'il ne dépense plus en courrier (sic)!).
Une procédure en bonne et due forme prendrait des années (et beaucoup d'argent) c'est peut-être à cause de ça que le gestionnaire rigole quand on lui demande des comptes !
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Joulia
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14807 réponses |
Posté - 18 nov. 2003 : 14:12:53
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Lidia,
N'avez-vous pas la possibilite de deposer une copie de votre lettre chez les autres coproprietaires ? car il me semble qu'une action plus "generale" (en tt cas, + d'une) aurait plus de succes et j'ai du mal a croire que personne ne se soucie de ces avances, qui devraient qd meme etre consequentes.
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clemouel
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2912 réponses |
Posté - 18 nov. 2003 : 20:23:11
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L'intervention de Lidia sur le fonds travaux me fait rappeler un point sur le fonds travaux.
A en croire certains, il semblerait que le modificatif du décret de 1967 tant attendu, prévoit de distinguer les "avances" des "provisions".
D'un point de vu comptable c'est plûtot hubuesque, mais passons.
Les avances, comme le fonds de travaux ou ce qu'on appelle aujourd'hui le fonds de roulement, seraient rembourssables au copropriétaire vendeur.
Quand aux provisions, elles ne le seraient pas.
Cyril
Copropriété : Loi du 10/07/1965 - Décret du 17/03/1967
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 nov. 2003 : 00:10:02
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A Clemouel :
La terminologie est discutable mais la distinction des deux régimes est logique. Si l'on garde ces deux termes, qui pourraient être inversés, on peut indiquer que :
L'avance s'inscrit dans la durée. C'est le cas évidemment de l'avance permanente de trésorerie. La confusion est venue de la
" provision sur travaux futurs ", constituée pour trois années en principe. C'est une " avance ".
La provision est liée à l'exercice. On parlera de provisions à propos des charges de gestion courante, préfinancées par des appels exigibles le premier jour de chaque trimestre.
Où classer les appels de fonds sur travaux votés ? A mon avis dans les provisions. Elles ne seront pas liées à l'exercice mais au " chantier " concerné.
Il est logique que les " avances " soient remboursées au vendeur et reconstituées par l'acquéreur.
Pour les provisions, on dit qu'elles sont " acquises au syndicat " si elles ont été appelées avant la vente. C'est une façon de parler qui n'est exacte que s'ils s'agit de provisions payées. Il suffit de dire qu'elles sont à la charge de celui qui était propriétaire à la date d'exigibilité.
Terminologie discutable ? Pour ma part je préférerais " fonds de ... " à " avance ". Le fonds de roulement, le fonds de prévoyance sont des expressions plus parlantes et la comptabilité s'en accommode fort bien. Ce j'ai appelé " avance " pourrait aussi bien être une " provision ".
Pour la comptabilité enfin. Je suppose que les " avances " vont en classe 1 et les provisions en classe 7. L'avance sur travaux futurs passera en classe 7 lors de son affectation à des travaux précis et dans la mesure de la décision de l'assemblée. Dans les deux cas ce sont les montants appelés qui sont enregistrés dans ces classes. Le paiement effectif se manifeste au niveau des comptes de copropriétaires et du compte de la banque.
Tout cela me parait fort correct. Le problème est que, très objectivement, la tenue correcte de ce genre de comptabilité, fort simple pour des spécialistes de niveau moyen, n'est pas à la portée de tous les syndics copropriétaires.
Du côté des professionnels, l'expérience montre qu'il faudra un certain nombre d'heures de formation. Récemment un(e) UInaute a écrit qu'il faut " piger " le système de la partie double ; ensuite tout va bien. C'est exact mais il faut aussi piger l'affectation des classes comptables.
A propos, il faut qu'Universimmo ouvre un forum comptabilité, portant exclusivement sur des problèmes de technique comptable :
Le syndicat a souscrit un emprunt pour l'exécution de travaux. Les fonds sont réglés directement par l'organisme de crédit à l'entrepreneur sur instruction du syndic avec attestation d'avancement des travaux. Comment dois-je passer les écritures correspondant à ces paiements qaui me sont notifiés par la banque préteuse ?
Clemouel, je crois que vous êtes le spécialiste des demandes à formuler auprès de notre hôte !
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 nov. 2003 : 11:19:19
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Bonjour,
Je ne rentre pas dans les procédures comptables qui sont rappelées ici, et qui me paraissent très pertinentes.
Concernant l'appellation "fond de roulement", réserve votée par l'AG et en principe constante (qu'il faut donc reconstituer en fin d'exercice si le syndic a tapé dedans pour boucher les trous) je préfère l'appellation "réserve de trésorerie" qui me semble plus appropriée et surtout parlante pour les copropriétaires.
Et elle ne peut être confondue avec le "fond prévisionnel (ou provisionnel) pour travaux futurs non votés" prévu par les textes (et le bon sens ...prévisionnel...!.
Cette distinction me paraît importante surtout pour ce qui concerne l'imputation de cette "réserve de trésorerie". L'avance de fonds reste imputée à chaque copropriétaire, remboursée au vendeur en cas de vente et réclamée ensuite à l'acheteur.
Tel ne devrait pas être le cas pour le fond prévisionnel travaux futurs, qui devrait être affecté AU LOT.
En effet, ce fond prévisionnel étant destiné à anticiper le financement de travaux généralement importants, ils devraient être affecté AU LOT de copropriété et non au copropriétaire. Lorsque l'anticipation est sur une longue durée, donc avec des parts importante pour chacun, le remboursement à un copropriétaire vendeur serait préjudiciable au fonctionnement du Syndicat.
Pour être plus clair, lorsque des travaux et leur montant (rendus "liquide") ont été décidés par une AG et qu'il a été procédé au 1er appel de fond (montant des travaux rendu exigible), l'intégralité du montant des travaux sera bien à charge du vendeur (sauf accord entre les parties, qui ne regarde pas le Syndicat).
Il devrait en être de même pour ce "fond prévisionnel travaux futurs", dont la provision annuelle est bien fixée par l'AG (donc rendue liquide) et ensuite appelée par le syndic (rendue exigible).
A mon avis, les provisions pour le "fond pour travaux futurs" ayant été rendues liquides et exigibles, elle doivent être intégralement réglées par celui qui était copropriétaire antérieurement à la date du 1er appel annuel de l'année en cours. Et ce, bien que les travaux eux-mêmes n'aient pas était expressément définis
De ce fait, les provisions pour ce fond pour travaux futurs restent acquisent au Syndicat, et profitent donc AU LOT, sans qu'il y ai a supporter les désagréments des remborsements au vendeur et appel à l'acheteur. Dans les copropriétés où le turn over est important,c'est bien plus simple à gérer pour le syndic.
Je pense qu'il serait judicieux, lors du vote de ce "fond prévis. pous tvx futurs non votés" de préciser dans la résolution "... que les fonds appelés seront affectés à chaque lot et resteront acquis au Syndicat".
A bientôt.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 nov. 2003 : 11:40:29
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Tout à fait d'accord pour dire que la provision pour travaux futurs est attachée au lot.
On peut d'ailleurs en dires autant pour l'avance permanente de trésorerie ou fonds de roulement.
Dans les deux cas la solution simple est le remboursement direct par l'acquéreur eu vendeur, comme préconisé par Gédehem.
Une divergence : Il n'y a pas lieu de réduire, dans la comptabilité, le montant du fonds de roulement quand on a pioché dedans en raison d'un montant final de charges supérieur à la prévision du budget prévisionnel. L'équilibre de la situation comptable est assuré par la mise en répartition de toutes les charges y compris l'écart constaté. On retrouve la différence dans les montants dus par les copropriétaires.
La règle est que le montant du fonds de roulement doit toujours apparaître en comptabilité égal au montant fixé par la décision de l'assemblée.
Pour la même raison les mouvements sur le fonds de roulement liés à des mutations ne doivent pas être enregistrés dans le compte affecté au fonds de roulement.
Si l'assemblée a fixé 5 000 € le fonds de roulement, on doit trouver toujours 5 000 dans le compte correspondant de classe 1.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 nov. 2003 : 12:11:39
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Tout à fait d'accord avec vous JPM.
Pour la "réserve de trésorerie", j'ai bien dit qu'elle était constante et qu'elle devait effectivement toujours être au même niveau, ainsi que vous le précisez.
Cependant, cette "réserve" bien que permanente, est bien liée à un exercice comptable : d'où mon sentiment qu'elle devrait être affectée au copropriétaire et non spécifiquement au lot, ce qui est (et doit être) le cas pour le "fond prévision. tvx futurs", fond qui n'est pas directement affecté à un exercice comptable déterminé mais à une décision future de travaux ....
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lidia
Pilier de forums
892 réponses |
Posté - 19 nov. 2003 : 18:25:48
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pour revenir à ma question (en vous remerciant des précisions) :
j'avais compris que cet argent serait rattaché au lot (donc pas possible de le récuperer en cas de vente), j'ai cru comprendre qu'il peut servir pour "boucher des trous" en fin d'exercice...
pour la prochaine A.G de février il serait question de voter à nouveau une provision sur travaux futurs (FTP)sur trois années, cette fois l'objectif est la rénovation des fenêtres. Je suis d'accord et je voterai pour à nouveau (comme j'avais fait pour la rénovation de la façade), mais si à nouveau on paye et qu'au bout des trois années rien ne se passe ?
(je précise que j'aurai payé en 2006 plus de
dix mille euros sans que la façade ni les fenêtres soient rénovées en bonne et due forme). Et voilà que la boucle sera bouclée !
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 nov. 2003 : 18:51:47
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Nous avançons bien. Les auteurs du futur décret devraient consulter le site .
Dans l'état actuel des textes, l'avance permanente de trésorerie n'est pas liée à un exercice. Elle est ... permanente, c'est le moins que l'on puisse dire. Son régime est demeuré inchangé. Le bon sens a commandé seulement de réduire les APT des syndicats qui pratiquaient la gestion des charges par comptes trimestriels. Ce n'est pas encore totalement fait et je connais un gros syndicat parisien qui a encore augmenté son APT l'an dernier. Il est vrai que le syndic a tardivement adopté le régime SRU en raison de l'opposition des copropriétaires.
Admettons que les APT ont été ramenées aux proportions raisonnables d'un simple matelas de trésorerie. L'assemblée du 12 mars 2002 a fixé pour l'avenir le montant de l'APT à 5 000 €. Ce montant, par simple application des textes actuels, demeure constant et l'assemblée n'a pas à délibérer chaque année sur le maintien, la réduction ou l'augmentation de ce " matelas ". Il reste possible d'inscrire la question à l'ordre du jour s'il s'avère opportun de réduire ou supprimer mais cela relève de l'initiative du syndic et/ou du CS.
Il est toutefois exact que dans le passé le rattachement à l'exercice a été pratiqué. On parlait bien de " reconstituer le fonds de roulement ". C'était une dérive incontestable née d'une conception aberrante du fonds de roulement, considéré comme une sorte de " capital " du syndicat des copropriétaires, affecté à la garantie des créanciers ! Vous pouvez lire la dessus les développements de Daniel Cordier dans le jurisclasseur copropriété tome 3.
Cet auteur très compétent a fait un travail considérable sur la comptabilité des copropriétés mais a dû reconnaître que le syndic ne pouvait pas payer les factures des syndicats à comptes trimestriels sans utiliser le fonds de roulement. Comme par ailleurs le syndic ne pouvait, pendant les trois premiers trimestres de l'exercice, répartir que les factures payées, le moteur toussait fortement !
M. Cordier a indiqué alors qu'il fallait recourir à un autre fonds de préfinancement, mais l'article D 35 s'y opposait.
On doit lui reconnaître d'avoir anticipé l'assimilation partielle de la comptabilité syndicale à celle d'une entreprise. Mais le nouveau régime semble avoir très heureusement adapté les règles comptables en écartant l'application du plan comptable général.
Le syndicat n'est pas une entreprise. Il n'existe pas de résultat dans la comptabilité syndicale.
Le " patrimoine " du syndicat est constamment égal à zéro du fait de la transparence juridique du syndicat, qui permet en particulier aux fournisseurs créanciers impayés de poursuivre directement et individuellement ( à concurrence de leur quote-part) les copropriétaires. Cette procédure implique la reconnaissance proclamée par un arrêt important de la théorie de la répartition immédiate des charges entre les copropriétaires. Jointe à la pratique des engagements, cette théorie trouvera sa pleine application dans le nouveau régime (à l'occasion des mutations notamment). Une facture enregistrée génère virtuellement la mise en répartition de la charge correspondante. La répartition en fin d'exercice ne fait que matérialiser et consolider les répartitions virtuelles en cours d'exercice.
Les sommes détenues par le syndicat ont pour contrepartie des dettes envers les fournisseurs ou les copropriétaires eux mêmes. Les parties communes et même les lots privatifs dont le syndicat est " propriétaire " sont des biens indivis entre les copropriétaires.
Ce patrimoine existe. C'est un récipient comme tous les patrimoines. Il n'est pas vide mais il est neutre car le syndicat ne fait qu'exercer les biens et droits latents des copropriétaires. Si tous les lots sont réunis en une seule main : plus de copropriété et il ne reste aucun patrimoine résiduel. C'est le principe fondamental de la comptabilité syndicale.
Quid des difficultés d'application du nouveau régime comptable ? Cela est une autre histoire.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 19 nov. 2003 : 19:40:54
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J’avais posé la question du remboursement ou non des provisions dans le sujet http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=4098. Selon Universimmo la question est actuellement tranchée par la jurisprudence :Citation :
La question a été longtemps controversée, puis elle a été tranchée par la Cour de cassation (3è Ch. civ. 17/6/97) qui a considéré qu’elles étaient remboursables ; le projet de décret modificatif du décret de 1967 entérine cette position en classant les « provisions spéciales » de l’article 18 dans la catégorie des « avances » qui doivent être remboursées au vendeur (dont notamment l’avance de trésorerie permanente) !
Ceci étant, pas plus la version actuelle du décret (article 35) que le modificatif en préparation ne règlent une question cruciale : les « avances » considérées comme remboursables au vendeur sont-elles pour autant « réclamables » à l’acquéreur ? Le législateur est resté prudemment muet sur ce point et aucune jurisprudence n’est venue à notre connaissance trancher ce point ; on attend avec impatience qu’un acquéreur mette les pieds dans le plat et monte jusqu’en cassation, mais personne n’a l’air de se porter volontaire…
J’estime cependant très souhaitable que des dispositions nouvelles permettent l’intégration de ces provisions dans le patrimoine du syndicat.
Cordialement
P.F. Barde |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 19 nov. 2003 : 20:02:08
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Débiter un compte de PRODUIT pour constater une provision ou avance pour travaux futurs, qui n'est ni plus ni moins qu'une CHARGE à venir, c'est assez atypique.
Il ne manque plus que d'adopter le système africain avec les débits ou crédits positifs et négatifs et la complexité sera au top.
Enfin... alea jacta est.
Aux dernières nouvelles, il semblerait que le "fond" travaux, quand ceux ci-ci ne sont pas votés, soit remboursé au vendeur.
En revanche, les appels de fonds émis après la date de vente seraient à la charge de l'acquéreur du moins vis à vis du syndicat.
En tout cas, les débats du décret comptable semble l'objet d'une polémique quasi unanime, et c'est plutôt rare, de la part des syndics & associations de consommateurs.
Je ne suis pas persuadé qu'au final, le copropriétaire lambda y voit une meilleure transparence.
Quant à demander à notre hôte l'ouverture d'un forum sur la comptabilité, ne croyez-vous qu'il y aura JPM une source de confusion avec le forum des charges, même si je suis d'accord qu'il ne s'agit pas de la même chose.
Cyril
Copropriété : Loi du 10/07/1965 - Décret du 17/03/1967
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 nov. 2003 : 23:52:35
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Il faut revenir au pratique, c'est bien vrai :
> Sur le fonds de roulement (parlons plus clair) et sur la provision pour travaux futurs, tout le monde est bien d'accord : le vendeur doit récupérer ses billes sauf le cas d'affectation de la provision pour travaux futurs à des travaux décidés avant la vente.
Nous n'avons débattu avec Gédehem que de la procédure de restitution, pour dire que la solution la plus simple est le remboursement direct par l'acquéreur au vendeur.
> Clemouel : je n'ai pas compris :
Citation :
Débiter un compte de PRODUIT pour constater une provision ou avance pour travaux futurs, qui n'est ni plus ni moins qu'une CHARGE à venir, c'est assez atypique
A quoi se rattache cette observation ?
> Quant aux réactions sur le projet de décret comptable ? Il est vrai qu'il n'est pas très bien ficelé et que la ventilation des comptes de tiers (en fait comptes des copropriétaires) est complexe et d'ailleurs impossible à réaliser dans bien des cas.
On ne peut pas prêcher pour l'autogestion et rendre un peu plus complexe la gestion tous les quinze jours avec des textes pleins de bonnes intentions mais aussi d'approximations.
De toute manière sortir une loi en 2000 et ses textes d'application trois ans après dans un domaine aussi sensible, c'est déplorable.
> La rubrique comptable ? Il y a des syndics bénévoles sur le site et des professionnels aussi. On peut craindre à l'avenir le rejet par les juridictions de comptes non conformes presentés à l'appui de recouvremlents de charges. Que se passera-t-il alors ?
Ces nouveaux textes, à défaut d'allègements en faveur des petits immeubles, il faudra bien les appliquer. Vous pensez bien que les mauvais payeurs patentés vont mener la sarabande !
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 nov. 2003 : 11:35:10
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Heeuuu ..... C'est très bien tout cela, mais il me semble que les choses vont paraître un peu plus embrouillées pour le copropriétaires de base, alors que le but d'un plan comptable particulier à la "particularité" du système de la copropriété est de le rendre plus lisible pour les copropriétaires.
Pourquoi adopter un système comptable copropriétés, si ce n'est pour le rendre transparent et compréhensible pour tous, enfin lisible ?
En paraphrasant Gambetta, je dirais que la comptabilité de la copropriété est une chose trop sérieuse et importante pour la confier aux seuls comptables spécialistes.
Parce qu'avec les pistes qui sont avancées, ici et ailleurs, nous allons nous retrouver avec une usine à gaz dans laquelle seuls quelques spécialistes chevronnés seront à même de s'y retrouver.
Combien de « simples » copropriétaires à la lecture de ce forum vont s’y retrouver ? La copropriété va-t-elle devenir encore un peu plus une affaire de spécialistes …de plus en plus spécialisés, ce qui rendra les choses de plus en plus incompréhensibles pour le copropriétaire lambda ? Résultat : « pour ne pas paraître idiot, je ne me présente plus au conseil syndical …et comme je ne comprend rien du charabia de 2 ou 3 personnes en assemblée générale, je n’y vais plus ». Déjà que parfois il n’y a pas grand monde .... !
Les petits cabinets de syndics, beaucoup de Syndicats Coopératifs ainsi que les syndics non profs ( ces derniers gèrent pour la plupart de petites copropriétés (- 20 lots) qui représentent 50 % des copropriétés en France) vont se retrouver coincés et contraints de faire appel à des officines "spécialisées" (par ici la machine à sous !!!)
Il faut enfin se mettre en tête que la comptabilité des copropriétés est faite pour les copropriétaires, et exclusivement pour eux, qui sont les seuls décideurs et financeurs du Syndicat (certes pour satisfaire des besoins individuels cumulés), et qu'ils doivent être à même de "lire" les comptes de leur "communauté".
Nous ne sommes pas du tout dans le monde de l’entreprise …. (Vous connaissez beaucoup de copropriétés qui aient des ventes ? ... et autant de banquiers-copropriétaires prêteurs ?)
Pour le reste, si je suis d'accord avec le fait de rembourser au vendeur le "fond de roulement", réserve de trésorerie dont l'objet est par nature indéfinie, il ne me semble pas qu'il puisse en être de même pour le "fond de réserve pour travaux futurs non votés".
Il s'agit bien ici de pré-financer de futurs travaux qui, bien que non précisés, n'en reste pas moins expressément et exclusivement des TRAVAUX. Ce fond de réserve ne peut servir au financement de dépenses de gestion courante (eau, gaz, électricité, salaires, …etc …).
La décision de créer ce fond pour travaux futurs exprime bien la volonté des copropriétaires de réaliser effectivement des travaux, à plus ou moins long terme, travaux qu'ils ne sont cependant pas en mesure de lister à l'avance.
Il y a donc bien une décision effective de réaliser des travaux (dans le cas contraire on ne met pas la question à l'ordre du jour et on rejette la création du fond de réserve), et pour les réaliser un de ces jours,... plus tard ..., quand ce sera nécessaire, ou précisément dans 2 ans, de les financer par la création d'un fond spécial qui va être défini, chiffré, donc rendu liquide, et ensuite exigible lors du 1er appel de ce fond.
Je ne vois pas là, tant dans la démarche collective des copropriétaires que dans la procédure, de différence avec une décision de réaliser des travaux d’entretien (façades par exemple) dans 6 ou 8 mois et pour ce faire d'appeler les fonds dès maintenant.
S'agissant d'une décision effective pour la réalisation de travaux et de leur financement par la création d'un fond de réserve spécifique à ces travaux, fond indivisible de la réalisation future de travaux, il ne peut pas, à mon sens, être restitué par la suite au vendeur.
En résumé :
- fond de roulement : on rembourse au vendeur.
- Fond de réserve pour travaux futurs : comme pour les travaux votés et appelés, on ne rembourse pas au vendeur.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 nov. 2003 : 15:09:21
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Sur la restitution du fonds de prévoyance travaux, dans le régime actuel, la jurisprudence est claire et nette :
> Un fonds de prévoyance travaux doit être affecté dans les trois années de sa constitution. C'est la loi.
> Il est possible de créer un second fonds de prévoyance pour d'autres travaux après constitution du premier.
> Si la décision d'exécution de travaux avec affectation intervient dans le délai et avant la vente pour la totalité du fonds, le vendeur ne peut rien réclamer. Il peut seulement y avoir des conventions dans l'acte, inopposables au syndicat.
> Si la vente intervient avant une telle décision, le montant du fonds de prévoyance pour le lot doit être indiqué dans la note adressée au notaire. Le vendeur peut récupérer ses fonds. Il peut aussi y avoir des conventions, toujours inopposables au syndicat. L'acquéreur, qui, à défaut de fonds de prévoyance, serait débiteur des appels de fonds futurs (appelés après la vente), doit contribuer à la reconstitution du fonds à due concurrence de la quote part qui est recréditée au vendeur.
Il est peu vraisemblable que ces règles soient modifiées. Par contre les modalités de mise oeuvre seront sans doute précisées.
Pour le reste : il n'y a rien de très nouveau. L'action directe du créncier du syndicat, le patrimoine zéro, la répartition immédiate des charges, tout cela existe déjà. Les copropriétaires, - et parfois le syndic -, ne l'apprennent qu'en cas de litige judiciaire. En l'absence de contestation, on fait ce qu'on veut.
La plupart des professionnels utilisent déjà un plan comptable conforme aux classes traditionnelles. La procédure d'engagement est déjà utilisée pour les factures non parvenues. L'obligation d'utilisation systématique, seule, est une réelle nouveauté, comme la ventilation des comptes de copropriétaires.
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