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mysk
Contributeur actif
32 réponses |
 Posté - 05 mars 2004 : 00:04:45
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Bonjour,
Dans le cadre de l'acquisition de ma résidence principale, ma banque m'a préconisé un endettement maximal pour faire un placement à long terme type assurance vie. C'est à dire qu'en plus de ce qu'il me faut pour financer mon acquisition, je demande par exemple 100 000 euros de plus pour les placer sur une assurance vie car elle me rapportera par exemple dans 10 ans deux fois plus que ce que le crédit m'aura coûté !
J'ai eu du mal à croire alors j'ai fait mon calcul sur un montant d'investissement moins important que 100 000 euros, j'ai fait des comparaisons avec des tableaux d'amortissement de explorimmo.com eh bien je pense que la banque ne m'a pas raconté n'importe quoi. Et d'attendre par exemple de 8 à 10 ans avant d'acheter autre chose (durée nécessaire pour défiscalisation) me paraît "raisonnable".
Bien sûr, tout cela est un choix personnel mais je voudrais savoir si ce type d'opération serait une pratique courante... je fais appel à vous car vous avez l'air d'être plus ou moins investisseurs ?
Je dois avoir l'air bête de poser une telle question à des gens que je ne connais pas mais je préfère cela plutôt que de faire des bêtises !
Merci d'avance si vous pouvez apporter vos réponses!
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 05 mars 2004 : 01:59:30
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Etonnant que vous soyez gagnant pour une résidence principale!
Généralement, ce type de montage est plutôt envisagé pour un investissement locatif.
Pouvez-vous me dire quel est le taux du prêt que vous propose votre banque, et le taux d'intérêt annuel du placement?
Prados |
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kastor
Contributeur senior
56 réponses |
Posté - 05 mars 2004 : 10:49:00
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Bonjour,
Rapporter 2 fois plus que le crédit c'est a voir... tout dépends du comportement des placements au sein du contrat assurance vie.
Ceci dit ce montage financier(pas très courant) peut présenter de l'interet, des échéances réduites (composées uniquement d'interets).
F
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mysk
Contributeur actif
32 réponses |
Posté - 05 mars 2004 : 21:27:18
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Bonsoir,
Je n'ai pas été assez claire et le mot "défiscalisation" a apparemment prêter à confusion (cela a dû vous faire penser à des dispositifs de défiscalisation comme la loi Robien.)
Dans mon cas il s'agit plutôt de comparer le coût du crédit et la rentabilité d'un placement type assurance vie pour un montant emprunté pour être investi en même temps.
La banque qui m'a conseillé cette opération m'a montré une simulation avec un placement à 4% hypothétique (assurance vie) contre un crédit à 4,5% HA pour 75 KE sur 20 ans. Si je laisse 75KE pendant 20 ans, je gagne 2 fois plus que ce que je paye pour mon crédit, mais c'est un peu long à attendre.
Je peux aussi emprunter à une autre banque à 3,6% via mon employeur actuel. Je préfère un crédit à une durée pas très longue avec une mensualité qui reste en-dessous de 30% d'endettement. D'un autre côté, mon assurance vie sera garantie au minimum 3% les premières 8 années (on dit qu'une assurance vie en euro c'est 4% aujourd'hui) et mon PEL est à 4,5% brut duquel il faut déduire la prime d'état et prélèvements sociaux. En choisissant un montant d'investissement par exemple de 45KE et avec une hypothèse de 3,5% ou 4% de rendement sur mon assurance vie je peux récupérer le coût du crédit théoriquement au bout de 4 ans. Dans 8 ans j'aurai remboursé mon crédit et mon assurance vie aura 8 ans avec une plus value qui tournera autour de 15 KE net d'impôt. La durée relativement courte me permettra de réinvestir au bout de 8 ans sur autre chose, que ce soit un locatif ou une résidence secondaire.
J'espère que la présentation de mon projet est un peu plus claire maintenant.
-----------
P.S.
J'ai fait encore des calculs et finalement il s'avère que d'acheter mes futures économies n'est pas forcément plus intéressant que de faire des économies et les placer au fur et à mesure. Il faut vraiment faire un choix judicieux et je pense que dans mon cas je ferais mieux de ne pas écouter le conseil de ma banque (pas cette fois-ci en tout cas) ...
Edité par - mysk le 10/03/2004 22:14:25 |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 11 mars 2004 : 04:10:14
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Mysk,
Excusez-moi, mais je ne comprends toujours pas.
Si cela ne vous gène pas, pourriez-vous donner un exemple des calculs auquels vous arrivez ou, si vous préférez, envoyez-les moi par email, il suffit de sélectionner sur mon pseudo pour avoir accès à mon email?
PS: Simplifiez les montants si c'est plus facile.
Prados |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 11 mars 2004 : 17:07:52
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pistonné mysk , Prados vous a à la bonne !!
Moi j'appellerai cela un crédit in-fine . Cad que la banque ou similaire (je vous raconterai ensuite) vous ouvre une assurance-vie , en l'occurence, à 3 % rentabilité minimum de par la Loi il est vrai, bloqué minimum 8 ans . Je voudrais signaler que la CSG est de toutes les façons redevable à la sortie
Pour répondre à la question que votre assr. vie vous rapportera 2 fois plus que le crédit etc......ce sont des arguments de vendeurs qui s'ils ouvrent un contrat , touchent leur commission .
Après avoir fait le tour des banques ou agents de crédits qui sont censés vous trouver le moins cher du marché ( ouaf ) j'ai tout bonnement eu un crédit simple mais monnayé dans ma propre banque. Et même pris un crédit fixe . L'avenir me le dira...
Ce genre de crédit in-fine peut être intéressant si vous êtes largement imposé. Tout comme la Loi de Robien
Enfin Prados vous prend en main , j'espère qu'il aura meilleur argument que moi, mais j'ai l'impression que vous partez en crédit-revolver . Faites attention . Je crois que nous en avions déjà discutés sur d'autres forums
LN |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 11 mars 2004 : 18:19:13
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Insacorh,
Citation :
pistonné mysk , Prados vous a à la bonne !!
Mais non, je pensais uniquement que si mysk ne souhaitait pas mettre ces infos en public sur le forum, il peut me les envoyer en privé.
Citation :
Moi j'appellerai cela un crédit in-fine
Citation :
j'ai l'impression que vous partez en crédit-revolver.
Je connais très le crédit in-finé. j'ai en plusieurs actuellement et je connais très bien les avantages de ce type de crédit.
Et, par ailleurs, c'est bien pour cela que je suis très curieux de connaitre les détails, car, ceci me semble, à première vue, être un attrape-nigaud.
Pour Mysk, j'espère de tout coeur que je me trompe.
Prados |
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mysk
Contributeur actif
32 réponses |
Posté - 11 mars 2004 : 23:41:28
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Bonjour Insacorh,
Je me suis aussi intéressée au crédit in fine aussi depuis mon dernier message. D'après ce que j'ai compris c'est un outil pour les gens avertis et (surtout) fortement imposés...
Mon projet ressemble beaucoup à un crédit in fine adossé à une assurance vie mais il ne l'est pas (le crédit et l'assurance vie sont indépendants), c'est simplement "acheter à crédit mes futures économies en vue de les placer immédiatement sur un produit qui rapporte (assurance vie en l'occurrence)". Après réflexion, ce projet ne me semble pas être adapté à mon profil actuel, mais il peut en effet être intéressant selon profil.
Et moi si jamais je décide d'acheter encore autre chose dans l'avenir (proche peut-être ?) je pense que je prendrai un crédit fixe classique...
J'ai répondu à Prado par mail sur son invitation, car j'ai peur que mes calculs soient trop personnels et sans intérêt. Mais quand on finit de rembourser, on arrive bien à rentabiliser le prix du crédit et en plus récupérer des gains. Donc ce n'est pas complètement inintéressant mais cela dépend de ce qu'on veut faire après et il faut l'utiliser avec précaution...
J'ai à peine commencé à m'intéresser à ces choses là, et je n'ai pas encore fait le tour de universimmo.com... Qu'est ce que c'est un "crédit revolver" ?
Cordialement
Edité par - mysk le 13/03/2004 19:18:30 |
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Prados
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3625 réponses |
Posté - 12 mars 2004 : 03:24:15
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Mysk,
Je viens de voir votre message et je vais m'empresser de regarder votre mail.
Mais d'abord, je souhaiterais faire un commentaire:
Un prêt in-finé est intéressant pour tout le monde, à condition qu'il y ait des revenus fonciers.
Prados |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 12 mars 2004 : 14:46:05
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Prados,
A condition Qu'il y ait plus de revenus fonciers que le remboursement de l'échéance ? Et que l'on soit dans une tranche imposable des impôts assez élévée ? + de 35 % ? a peu près , n'est-ce pas ?
myks
un credit revolver est comme son nom l'indique PAS , d'ouvrir un 2ème crédit pour avoir la liquidité pour pouvoir payer l'échéance du 1er crédit, etc... et LA IL FAUT FAIRE TRES ATTENTION, ceci est surtout vrai pour les crédits à la consommation. En ce qui concernent les biens immobiliers, l'organisme de crédit peut vous demander de les prendre en hypothèque, ceci est une autre histoire
LN |
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Prados
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3625 réponses |
Posté - 13 mars 2004 : 02:09:33
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Insacorh,
N'étant pas résident fiscal francais, mes revenus fonciers sont taxés de manière forfaitaire à un taux de 25%.
Donc, c'est moins de 35% et cela fonctionne.
D'ailleurs cela fonctionne tellement bien que j'arrive à être non imposable, les charges couvrant, pour l'instant, plus de la totalité de mes revenus fonciers.
Prados |
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mysk
Contributeur actif
32 réponses |
Posté - 13 mars 2004 : 19:41:02
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Insacorh,
Merci pour la réponse. Eh bien, un credit revolver, je ne le prendrai pas...
Prados,
>> "cela fonctionne tellement bien que j'arrive à être non imposable"
Comment ? Vous ne payez pas d'impôt ?
(Excusez-moi si je suis trop curieuse, mais j'aimerais comprendre...) |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 14 mars 2004 : 01:42:51
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Mysk,
Comme promis, j'ai jeté un coup d'oeil rapide à votre fichier, et je peux vous dire que je n'ai pas besoin de calcul pour en arriver à la conclusion que cela n'est pas intéressant.
Je vais essayer d'expliquer le cas étudié:
Lors de l'achat d'un bien, vous empruntez beaucoup plus que la valeur du bien (capital emprunté = valeur du bien + frais de notaire + somme à placer).
Ce qui nous intéresse ici, c'est de savoir si la somme à placer, que vous avez emprunté et que vous allez placé en assurance vie en euros, vous procurera un rendement supérieur au remboursement de cette somme et au coût du crédit associé.
En fait, je pense que non, pour les raisons suivantes:
1. Mysc nous parle d'un crédit à 3.4% hors assurances, caution et frais de dossier, et d'une assurance vie d'un rendement de 4%. La différence est trop petite. De plus, 3.4% est un taux trop bas pour pouvoir être fixe, donc il existe un risque sérieux que le coût du crédit varie à la hausse.
2. Le rendement annoncé d'un placement en assurance-vie s'entend net d'impôts si le contrat est conservé au moins 8 ans, mais pas de CSG/RDS, soit une diminution de 10%. Enfin, dans un contrat en euros, la CSG/RDS est prelévée chaque année, contrairement au support en euros d'un contrat multi-support où la CSG/RDS n'est prelevée qu'au terme du contrat. Dans ce cas, la futur CSG/RDS à prelever à au moins l'avantage de continuer à générer des intérêts pendant toute la durée du contrat.
Enfin, pour conclure, je ne pense pas qu'il y ait beaucoup de banques qui accepteraint de vous prêter un montant beaucoup plus important que la valeur du bien à acheter. Certaines n'acceptent même pas de prêter le montant des frais de notaire.
Prados |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 14 mars 2004 : 01:52:56
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Mysk,
Citation :
Comment ? Vous ne payez pas d'impôt ?
(Excusez-moi si je suis trop curieuse, mais j'aimerais comprendre...)
Il y a mille et une facons d'investir dans de l'immobilier locatif et de faire fructifier son placement.
De plus, vous pouvez priviligier le montant des loyers (qui seront donc imposés comme revenus fonciers), ou bien décider d'avoir des loyers plus faibles, ou insignifiants, et vous rattrapez sur la plus-value.
La plus-value à un avantage certain par rapport aux revenus fonciers, c'est quelle est non imposé après quinze ans de détention.
Aujourd'hui, il existe, en France, deux moyens de priviligier la plus-value plutôt que le rendement:
1. Acheter un bien décôté comme ceux régis par la loi de 1948.
2. Acheter la nue-propriété d'un bien et donner temporairement l'usufruit à une société qui louera le bien encaissera les loyers pendant une durée donnée. La réduction du prix d'achat est fonction de la durée de donation temporaire de l'usufruit.
Voilà une des raisons pour laquelle je ne paye pas d'impôts sur nes revenus fonciers.
Prados |
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mysk
Contributeur actif
32 réponses |
Posté - 14 mars 2004 : 15:28:08
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Bonjour Prado,
Merci de m'avoir répondu. Je comprends bien que vous n'avez pas besoin de calculs fastidieux pour savoir si un placement serait intéressant, j'ai déjà conclu que ce mode de placement ne correspond pas tout à fait à mon profil. Simplement quelques précisions :
>> ... Ce qui nous intéresse ici, c'est de savoir si la somme à placer, que vous avez emprunté et que vous allez placé en assurance vie en euros, vous procurera un rendement supérieur au remboursement de cette somme et au coût du crédit associé.
On est bien d'accord sur le thème. La somme que j'emprunterais pour l'achat de mon appartement est bien minime par rapport à l'achat de l'appartement.
>>3.4% est un taux trop bas pour pouvoir être fixe, donc il existe un risque sérieux que le coût du crédit varie à la hausse.
C'est un taux FIXE que ma banque est prête à me consentir dans l'hypothèse où je n'emprunte qu'une toute petite somme sur une durée qui n'excède pas 5 ans, et parce que je dispose d'un apport personnel important. Si jamais j'empruntais par exemple 100 000 euros ce serait en effet plutôt 4,5%.
>>En fait, je pense que non, pour les raisons suivantes:
Mysc nous parle d'un crédit à 3.4% hors assurances, caution et frais de dossier, et d'une assurance vie d'un rendement de 4%. La différence est trop petite.
L'idée est que l'argent placé génère chaque année des intérêts qui se rajoutent sur le capital placé, et ainsi de suite, ce qui fait qu'au bout de 15 ans le capital sera valorisé, si le rendement est à 4 %, à 148%, et 219% au bout de 20 ans, ou encore 134% et 180% même avec un rendement faible de 3%, tandis que le crédit est amorti chaque mois et je paie de moins en moins d'intérêts au fur et à mesure que le capital emprunté amortit. Cela me fait comprendre pourquoi un petit crédit à la consommation peut endetter le contractant à une somme hors de proportion.
>>De plus, 2. Le rendement annoncé d'un placement en assurance-vie s'entend net d'impôts si le contrat est conservé au moins 8 ans, mais pas de CSG/RDS, soit une diminution de 10%. Enfin, dans un contrat en euros, la CSG/RDS est prelévée chaque année, contrairement au support en euros d'un contrat multi-support où la CSG/RDS n'est prelevée qu'au terme du contrat. Dans ce cas, la futur CSG/RDS à prelever à au moins l'avantage de continuer à générer des intérêts pendant toute la durée du contrat.
Même au pire, supposant que le taux de rendement net est à 3%, le capital investi sera quand même valorisé à 134% dans 10 ans, et si je le laisse dormir encore 10 ans de plus, il sera valorisé à 180%.
>>Enfin, pour conclure, je ne pense pas qu'il y ait beaucoup de banques qui accepteraint de vous prêter un montant beaucoup plus important que la valeur du bien à acheter. Certaines n'acceptent même pas de prêter le montant des frais de notaire.
Je n'ai pas donné tous les chiffres concernant mon crédit, d'où la confusion. Ma banque ne m'a jamais proposé de me prêter une somme supérieure à la valeur de mon futur appartement. Elle m'a suggéré d'emprunter au maximum dans le cadre de l'acquisition de mon appartement car je n'ai pas grand chose à emprunter et que ce serait dommage de ne pas profiter du taux bas d'en ce moment.
Cordialement
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mysk
Contributeur actif
32 réponses |
Posté - 14 mars 2004 : 15:49:23
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Citation :
Il y a mille et une facons d'investir dans de l'immobilier locatif et de faire fructifier son placement.
De plus, vous pouvez priviligier le montant des loyers (qui seront donc imposés comme revenus fonciers), ou bien décider d'avoir des loyers plus faibles, ou insignifiants, et vous rattrapez sur la plus-value.
La plus-value à un avantage certain par rapport aux revenus fonciers, c'est quelle est non imposé après quinze ans de détention.
Aujourd'hui, il existe, en France, deux moyens de priviligier la plus-value plutôt que le rendement:
1. Acheter un bien décôté comme ceux régis par la loi de 1948.
2. Acheter la nue-propriété d'un bien et donner temporairement l'usufruit à une société qui louera le bien encaissera les loyers pendant une durée donnée...
Merci de m'avoir apporté ces exemples. Je pense en effet que dans ma région ce serait un de ces solutions qu'il faut adopter - quoique je j'ais tout juste appris la notion de nue-propriété. Les loyers sont en effet très élevés dans la région pour couvrir l'échéance (achat à crédit total), j'ai aussi vu des exemples de la loi 1948 dans des annonces. Je suis assez motivée pour me lancer dans ce type d'investissement (au lieu de mettre une somme importante sur une assurance-vie...!) |
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