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"Le preneur pourra faire dans les lieux loués, sans l'autorisation du bailleur, toutes transformations."
Pour des travaux soumis à autorisation de construction auprès de l'urbanisme par le propriétaire, si le locataire présente le bail à cet organisme - peut-il obtenir directement l'autorisation sans passer par le propriétaire ? - L'urbanisme est-il un organisme compétent pour apprécier un bail commercial ? - D'autre part, n'y a t'il pas un article qui dit que l'on ne peut changer la chose louée ? - qu'entend-on par amélioration, transformation ? cela doit-il avoir un rapport direct avec le commerce ?
Avez-vous signé une telle clause? En général il est plutôt stipulé dans les baux commerciaux que le preneur ne pourra faire aucune transformation ni démolition sans le consentement exprès et par écrit du bailleur et que en cas d'autorisation ces travaux seront exécutés sous la surveillance et le contrôle de l'architecte du bailleur aux frais exclusifs du preneur.
Citation : - peut-il obtenir directement l'autorisation sans passer par le propriétaire ?
b]je suppose[/b] que s'il a le droit de faire toute transformation sans l'accord du propriétaire, il doit se charger de faire les démarches pour l'obtention des autorisations en matière d'urbanisme auprès de l'administration concernée.
- L'urbanisme est-il un organisme compétent pour apprécier un bail commercial ?
l'urbanisme n'a pas apprécier celà. Il répond à une demande de travaux et donne ou non l'autorisation de les faire.
Citation : - D'autre part, n'y a t'il pas un article qui dit que l'on ne peut changer la chose louée ?
oui normalement sauf si une clause du bail prévoit le contraire et c'est apparemment le cas.
Citation : qu'entend-on par amélioration, transformation ? cela doit-il avoir un rapport direct avec le commerce ?
celà a forcément un rapport avec la chose louée et dans votre cas le commerce
Cette clause a effectivement été signée.(elle a pour titre : améliorations) C'est l'avocat du locataire qui a établi le bail, pas le propriétaire.
C'est le propriétaire qui découvrant une ouverture supplémentaire en façade s'est rendu à l'Urbanisme. Il n'y avait eu aucune demande d'autorisation de travaux. L'urbanisme a demandé des explications au locataire. Le propriétaire a exprimé par courrier à l'urbanisme qu'il ne voulait pas de cette ouverture. Elle n'a aucun caractère commercial. Elle donne un accès davantage aisé au sous-locataire pour se rendre à l'habitation (incluse au bail) L'urbanisme a contacté le propriétaire en expliquant qu'à la vue du bail, il avait donné l'autorisation rétroactive des travaux. "Le preneur pourra faire dans les lieux loués, sans l'autorisation du bailleur, toutes transformations."
En revanche, il n'y a pas de clause pour les démolitions et autres déprédations. Faute d'entretien de la part du locataire qui le doit, passage d'une tractopelle et terminé.
Actuellement, je mets le bien en vente. C'est une négociation entre bailleur et locataire. Un membre du forum m'a conseillé de monter en parallèle un dossier avec tous les non respects des clauses du bail. Mon avocat refuse de m'écouter. Il attend des propositions de prix, c'est tout. Je vais donc commencer seul à bien tout noter.
Je commence par un gros problème. Pour la même adresse, la même société, il y a eu 2 baux successifs et certaines clauses ont été modifiées. Dois-je considérer les 2 baux ou uniquement le dernier ?
Je sais que je pose beaucoup de questions, mais je récupère les problèmes en l'état. A savoir également que le gérant, durant des années ne s'est occupé que du loyer (il n'a jamais mis un pied dans les lieux, ni même réclamé une attestation d'assurances). Il a fait un tas de "bêtises". Il ne travaille plus pour nous. Adieu à la "FAMINE", dont certains agents immobiliers préfèrent favoriser le locataire, enterrant ainsi le propriétaire mandataire qui pourtant le rénumère.
votre affaire me paraît bien compliquée et je n'ai pas assez de connaissances en la matière pour vous être d'un quelconque secours. D'autres contributeurs seront peut-être plus avisés... Marie
Tout d'abord, rapprochez vous d'un conseilleur juridique ou d'un notaire qui fera le tri entre les baux et déterminera les documents qui font actuellement foi.
Deuxièmement, si effectivement le bail comporte la clause autorisant toutes transformations, je ne vois pas comment vous pourriez vous y opposer (NE JAMAIS FAIRE UN BAIL COMMERCIAL PAR L'AVOCAT DU LOCATAIRE. TOUJOURS LE FAIRE FAIRE OU REVOIR PAR SON PROPRE AVOCAT OU NOTAIRE).
Donc, réponses à vos questions:
Citation : -------------------------------------------------------------------------------- - peut-il obtenir directement l'autorisation sans passer par le propriétaire ? --------------------------------------------------------------------------------
Oui, si la clause est dans le bail actuel.
Citation : -------------------------------------------------------------------------------- - L'urbanisme est-il un organisme compétent pour apprécier un bail commercial ? --------------------------------------------------------------------------------
L'urbanisme a pu vérifié que le locataire pouvait transformer la chose louée. C'est donc que le locataire pouvait engager des demandes de travaux en lieu et place du propriétaire. Ils ont ainsi vérifier la qualité de demandeur du locataire, même à postériori.
Citation : -------------------------------------------------------------------------------- - D'autre part, n'y a t'il pas un article qui dit que l'on ne peut changer la chose louée ? --------------------------------------------------------------------------------
Vrai, pour les baux d'habitations non meublées régies par le loi du 6 juillet 1989. Pas vrai pur les baux commerciaux, qui sont régis pas le code civil et dans lesquels on peut mettre à peu près toutes les clauses possible et imaginables, tant que les deux parties les acceptent.
Citation : -------------------------------------------------------------------------------- - qu'entend-on par amélioration, transformation ? cela doit-il avoir un rapport direct avec le commerce ? --------------------------------------------------------------------------------
Non, amélioration et transformation signifient modifier les caractéristiques de la chose louée. Par exemple, changer la disposition des pièces est une transformation, ajouter des placards, étagères ou un comptoir est une amélioration.
Forum fermé
Sujet fermé
Posté - 05 mars 2004 : 08:47:02
