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luc01
Contributeur vétéran
118 réponses |
 Posté - 12 mars 2004 : 08:32:08
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Bonjour,
Synd. bénévole depuis peu, le CS et moi meme allons preparer notre prochaine AG.
Quelqu'un peut il m'eclairer sur le point suivant :
Selon le legislateur, j'ai les memes obligations, droits, devoirs et responsabilités qu'un syndic profession.
Dans la mesure ou je suis egalement copropriétaire :
- en AG, comme cela doit il se passer pour le calcul des votes et des majorités concernant ma quote part ?
- Dois je prendre part au vote ?
- Ai je droit au recours de l'art 42 ?
Merci aux pros de vos eclaircissements.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 mars 2004 : 11:40:17
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En tant que syndic de copropriété, vous avez exactement les mêmes obigations, fonctions, missions .... qu'un syndic de copropriété.
Les textes ne font aucune différence entre syndic ...et syndic.
De ce fait, vs ne pouvez recevoir mandat, être pdt de séance ou élu au CS ou vous faire substituer.
Je vous déconseille vivement de rester dans cette formule d'un syndic seul.
Il faut que vous passiez en système coopératif. Ainsi, le CS deviendra l'organe de gestion du syndicat. Vous serz président-syndic et vous pouvez avoir 1 vice-président lorsque vous êtes absent. Au besoin, s'il vs arrive un pépin que je ne vs souhaite pas, c'est le v-pdt qui devient Pdt et la gestion continue.
Ce n'est pas possible dans votre formule actuelle, vous êtes seul. Si vous vous cassez la jambe au fin fond de l'Australie et que vs êtes coincé 2 mois, c'est le syndicat qui sera dans la mouise. Et je ne parle du cas où vs disparaissez ....définitivement !
Cherchez ici, il doit bien y avoir un forum qui parle de ça, du syndicat coopératif.
Conclusion : quand on veut se gérer soit-même = syndicat coopératif, même avec 3 personnes au CS coop.
Vous votez en tant que copropriétaire et de ce fait vs pouvez engager, à ce titre, une action en annulation art.42, puisqu'elle est dirigée contre le syndicat, et non contre le syndic.
L'AG ou la résolution contestée, c'est celle du Syndicat ... le syndic est étranger à l'affaire.
C'est possible donc, ....mais je ne vs le conseille pas, ou alors il faut prévoir votre remplacement comme syndic.....!
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luc01
Contributeur vétéran
118 réponses |
Posté - 12 mars 2004 : 13:09:31
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Ok, merci de es infos.
J'avais effectivement étudié le synd coop. et cette formule du coop. répond encore mieux à l'autogestion. Neanmoins, elle ne permet pas de remunérer (sauf erreur de ma part) le syndic pour le temps passé ... et pour 40 lots ...
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 13 mars 2004 : 09:27:05
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Luc01, j’ai l’impression que vous vous êtes déjà fort bien renseigné, ce qui démontre, sentiment très personnel, votre motivation et votre honnêteté.
40 lots, c’est déjà beaucoup, il se passe toujours quelque chose chez quelqu’un, ça prend énormément de temps et je comprends pourquoi vous aspirez à recevoir quelque compensation pécuniaire, ne serait-ce que pour vous apporter les moyens de « financer » le temps que vous allez donner aux autres copropriétaires.
C’est vrai qu’un syndic bénévole va se heurter au risque d’indisponibilité évoqué par Gedehem mais le syndicat coopératif va se heurter à l’extrême difficulté de la coordination de ses membres.
Attention, le syndic n’a pas « devoir » d’être disponible 24h/24 et 365 jours par an. Il y a des professionnels qui travaillent en micro-structures (seuls, avec, au mieux, un secrétaire). Ils ne seront pas plus disponibles.
Le truc qui à mon avis est efficace, c’est de faire accepter aux autres copropriétaires à qui un syndic bénévole apporte généralement beaucoup, qu’il faut, confier des tâches particulières à des professionnels extérieurs, dans des cas précis. Surcoût apparent au début et, presque toujours, réelle économie constatée plus tard. Côté disponibilité, il est plus utile d’avoir de bons partenaires extérieurs (exemple plombier pour arrêter immédiatement le geyser de la canalisation qui vient de céder). Voilà pour la disponibilité du quotidien.
En cas de disparition brutale du syndic, le meilleur remède c’est la rigueur des dossiers pour permettre à un successeur d’enchaîner. Ledit successeur pouvant éventuellement être « l’administrateur provisoire nommé par le juge ». Si tout est clair et correct, cela se passera sans mal.
Il faut également faire comprendre qu’il y a des lois et des règles à respecter : autorisations administratives de travaux, diagnostics techniques devenus obligatoires, procédures lourdes et lentes pour recouvrements d’impayés, impossible de confier des nettoyages ou des réparations à tel ou tel qui « aurait bien besoin d’argent de poche » (c’est du travail clandestin prohibé)… Cette dernière remarque est autant valable pour un syndic bénévole que pour un syndicat coopératif.
Toujours dans le même registre : faire taire les rumeurs qui soutiennent que ceux qui se consacrent à l’immeuble pour les autres ne le font que pour y trouver « largement » leur propre compte. Pas simple ces rumeurs proviennent de gens qui ne peuvent même pas imaginer qu’on peut concevoir que l’intérêt général puisse être plus important que l’intérêt privé. Et vous savez combien les rumeurs sont écoutées, parce qu’elles propagent toujours des propos qu’on « a envie d’entendre ».
seborga1 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 mars 2004 : 10:10:22
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Judicieuses réflextions de Saborga et sujet intéressant car, après d'autres interventions de même nature sur le site, il met en lumière une difficulté à laquelle va se heurter le secteur coopératif. Je l'indique sans aucun esprit critique : certains copropriétaires se proposent pour assurer la gestion de leur copropriété mais avec rémunération. Dès lors le syndic n'est plus bénévole, et il est impossible d'envisager le syndicat coopératif.
Ce mode de gestion ne sera sans doute jamais majoritaire mais les syndics copropriétaires rémunérés finiront par constituer un secteur minoritaire significatif, s'ils ne sont sont pas découragés par la trop grande proximité de leurs administrés et les récriminations du (de la) conjoint(e) exaspéré(e) par les appels téléphoniques intempestifs, les accrochages dans les parties communes, et les invectives de certains malotrus.
Comme l'a indiqué Gedehem le syndic copropriétaire est un syndic comme un autre. Il est responsable de sa gestion et doit donc être correctement assuré, dans le cadre de la police multirisques du syndicat de préférence. En cas de pépin important il ne faut pas compter sur une prétendue bienveillance des tribunaux, sauf peut être au pénal si l'incident va jusque là (je songe à un accident corporel et non pas à un détournemùent de fonds). La peine sera peut être plus légère mais l'indemnisation de la victime sera identique. Idem si la victime est le syndicat parce que le syndic copropriétaire aura oublié de faire opposition au paiement du prix dû à un vfendeur débiteur de charges.
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luc01
Contributeur vétéran
118 réponses |
Posté - 13 mars 2004 : 23:51:53
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JPM,
votre dernier paragraphe relatif à la RC du bénévole me surprend :
A écouter les propos des assoc ANCC ou celle de l'Arc sur le sujet ... les contrats d'assurance qu'ils proposent via l'adhesion à l'assoc n'ont quasiment jamais été appelé au titre de la RC d'un adhérent ...
QU'est ce que cela vous inspire ?
Luc
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 mars 2004 : 18:20:14
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Luc 01
Citation :
A écouter les propos des assoc ANCC ou celle de l'Arc sur le sujet ... les contrats d'assurance qu'ils proposent via l'adhesion à l'assoc n'ont quasiment jamais été appelé au titre de la RC d'un adhérent
Dans l'immédiat votre observation ne m'inspire rien par ce que je ne comprends pas le sens de la phrase : "...n'ont jamais été appelé au titre de la RC ?????
Je peux sulement vous indiquer que les assureurs qualifiés proposent, dans le cadre d'une multirisques copropriété, une option responsabilité civile du syndic bénévole
> par suite d'erreurs, omissions ou négligences commises par lui même
> par suite de perte ou destruction de pièces ou documents à lui confiés
Je vous reproduis la formule Axa mais il y a d'autres formules. Ceci étant il faut comparer les offres des organisations spécialisées avec celles présentées par tel ou tel assureur.
Je répondrai mieux si vous me précisez mieux le sens de votre observation.
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luc01
Contributeur vétéran
118 réponses |
Posté - 14 mars 2004 : 20:39:53
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JPM,
Dans votre message du 13/03, vous m'attiriez l'attention de la necessité d'une RC, ce que je comprends tout a fait.
Au moment ou j'etudiais mon projet de reprise du syndicat, j'avais interrogé les 2 associations sur le pb du risque et les 2 m'avais precisé que cette RC etait incluse dans l'adhesion à l'assoc.
Aussi, et c'est l'objet de ma remarque incompréhensive : chacun de leur coté, m'avais indiqué que leur contrat n'avait quasiment jamais enregistré de sinistre de leurs adherents ... sous entendu quasiment aucun syndic benevole n'avait été mis en cause au titre de sa responsabilité ....
C'est sur ce point que je souhaitais recueillir votre point de vue ... sous reserve d'avoir ete un peu plus clair ce soir !!!
Merci
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 15 mars 2004 : 10:20:22
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Bonjour,
luc01, à combien penses-tu quant à la rémunération?
Personnellement, nous sommes deux à être "syndic non professionnel" pour une résidence de 45 lots principaux, et nos honoraires ne remboursent que nos appels de charges (hors travaux votés). Nous l'avons demandé dés le début de notre prise de pouvoiren 1997.
Etre deux est préférable pour ce nombre de lots, et prends quelqu'un avec qui tu as des atomes crochus (cela évite de se contredire devant les autres copropriétaires) ,un peu bricoleur et pas pétochard au moindre petit problème qui survient.
Exact, avec la cotisation à l'ARC, nous avons la couverture RC et avec AXA la couverture sinistres travaux que nous effectuons nous-même dans la résidence.
Pour la gestion, j'avais Exel (pratique mais pas fiable),maintenant je vais essayé le système qu'un ami a mis au point avec Access.
En tout cas bonne chance
snp |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 mars 2004 : 18:22:37
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Vu et bien compris.
Je ne peux pas vous dire ce qu'il en est pour les adhérents de ces associations. Je peux vous dire qu'il existe des affaires importantes de responsabilité de syndics bénévoles. Je ne parle pas ici de détournements de fonds, soyons bien clairs. Il s'agit d'erreurs dues généralement à une méconnaissance des règles. Ce n'est d'ailleurs toujours à juste titre que leur responsabilité est mise en cause. Mais il faut quand même, dans ce cas, payer les honoraires d'avocat.
Je peux vous dire aussi que dans certains cas, les copropriétaires, reconnaissants envers l'un d'entre eux qui a oeuvré pour eux pendant des années, laissent tomber la recherche d'une éventuelle indemnisation.
Dernier point : j'ignore totalement ce qui est couvert par les assurances des organismes spécialisés. Il me parait toutefois évident que l'essentiel est couvert.
Quoi q'il en soit : l'assurance est indispensable.
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chaburette
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 15 mars 2004 : 20:29:21
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Très intéressant débat !
Pour avoir provoqué un "sinistre" dans l'appartement d'un copropriétaire (salissure d'une tenture murale) et fait l'objet d'un refus d'indemnisation de l'assurance de la copropriété, je suis devenu très exigent lors de la discussion du contrat d'assurance pris en remplacement. Il convient en effet soit de solliciter de l'illimité au regard des situations qui peuvent se présenter, soit d'énumérer de manière exhaustive (très difficile) les cas indemnisables.
Mais comme le dit JPM, il s'agit dans certains cas d'erreurs de gestion, et là le chiffrage peut s'avérer lourd de conséquence si l'assurance refuse sa prise en charge.
Même s'il est vrai que les RC sont rarement appelées en réparation, il est judicieux de prévoir.
Pour "snp", il semble que les appels de charges constituent des frais imputables au budget de la copropriété et devant être réglés directement par elle. Les "honoraires" perçus ne sont pas destinés à couvrir ces frais. Ils constituent une participation forfaitaire aux dépenses de téléphone, déplacements etc..., et à la disponibilité, la présence et tous autres petits services divers rendus par les syndics bénévoles qui ne facturent rien.
Pour ce qui est du montant, l'usage veut que l'on retienne les tarifs des syndics professionnels divisés par 2. Ce qui permet souvent de naviguer autour des 70 ?uros par lot principal. Mais encore une fois s'il s'agit d'une estimation déjà rencontrée, elle n'est donnée qu'à titre indicatif.
Au fait, je fonctionne aussi sur EXCEL avec un bricolage maison qui pour l'instant me satisfait, mais je ne serais pas ennemi d'un "mieux", et ma foi la curiosité étant la plus forte, puis-je me permettre de te demander si le système mis au point par ton ami serait transposable à mon cas de figure. La copropriété comportant 40 lots principaux avec seulement 37 copropriétaires, me semble sensiblement de la même importance que la tienne.
J'ai également remarqué avec plaisir les réflexions de seborga1 relatives aux rumeurs... etc.... C'est bien partout pareil, il se trouve toujours quelques langues de vipère qui cherchent à discréditer ceux qui passent leur temps à rendre service, même contre rémunération. Sans doute la jalousie ou quelqu'autre travers de l'esprit. Il ne faut pas oublier en effet que les syndics "bénévoles" sont des copropriétaires et partant dans la même galère que les autres, leur différence, c'est qu'ils essaient d'alléger le poids des rames.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 mars 2004 : 09:59:09
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Je remarque que quasi systématiquement, on part dans de grands effets de manches pour soulever les cas les + graves pour lesquels la Rc d'un syndic non prof ou d'un membre de CS serait engagés ...
Mais il y a des choses beaucoup plus simple et bête ...
le remplacement de l'employée d'immeublepar une ste est décidé par l'AG. Le SNP engage la procédure de licenciement .. ne prend pas conseil, oublie d'informer l'employée qu'elle peut être assistée. Le syndicat est assigné au prud'hommes, condamné pour faute de procédure .(laquelle est de la seule responsabilité du syndic) Bilan : 35.000 frs par faute du syndic. La RC du SNP, il y en avait une, paye.
Autre cas : par plaisir et pour aider le jardinier, le Pdt du CS passe le rotovator .... des cailloux giclent, brisent des vitres et blessent une passante . Qui indemnise ? ..: la RC du CS .( - la franchise).
Pas besoin de partir avec la valise ou d'avoir des fautes énormes. Les accidents "ménagers" cela peut arriver tous les jours, lorsqu'on gère une copropriété aussi ...
C'était : "De l'importance d'une RC spécifique syndic non prof / membres CS".
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luc01
Contributeur vétéran
118 réponses |
Posté - 16 mars 2004 : 11:12:56
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Merci pour toutes ces infos ... quant à la RC du SNP ... evident qu'il faille en avoir une ...
Concernant la remunération et pour SNP : je ne raisonne pas sur la base moitié du syndic pro ...
Le tout est de savoir (cela n'engage que moi !) la qualité de la prestation du SNP par rapport à celle du professionnel. Dans la mesure ou elle est meilleure et que les proprio en sont satisfaits, que vous repondez systematiquement aux besoins d'une majorité ... vous assumez une travail qui merite une remuneration equivalente et là, je n'ai aucun scrupule !
Mais vous n'avez pas de charges sociales / au syndic pro m'a t on retorqué!!
Oui c'est vrai ... et je paie de l'IRPP au taux marginal + 10% de CSG et RDS ... et rapporté au temps passé, en conclusion, on parle bien de "bénévolat!!"
et quand on voit le taux elevés de satisfaction des copropriétés gérées par des SNP, je pense qu'il pourrait encore etre plus elevé si les snp etaient remuneres ...
Je rebondis sur vos reflexions JPM (les 2 premiers paragraphes de votre 1ere intervention)... et je pense effectivement qu'il y aurait qques choses à etudier pour "developper" de groupe de minoritaires ...
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