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Je suis proprietaire (murs+fond) d'un local commercial sur Paris. Ce local est vide ( non loué et a renover ). Dernierement un locataire de l'immeuble m'a contacté afin de me demander de lui louer. En effet, cette personne habite deja l'immeuble mais doit restituer son logement. Architecte, il veut conserver la meme adresse ( tres bonne situation de l'immeuble ). Il se propose alors de prendre en charge la renovation ( plans, demarches administratives, missionner entreprises...)mais à nos frais ( deduction sur les loyers ). Cette personne ne desire louer ce bien que sur 5 ans. Voila pour les faits..
Les renovations entreprises au sein d'un local commercial sont normalement à la charge du locataire, sauf gros oeuvre ( art. 600 et s. du C.Civ ). Cependant, je suis prete a accepter de financer la renovation sur une base HT ( la TVA sur immobilisations etant recuperable par la société ). Les travaux d'amenagement etant soumis a declaration de travaux ( pas d'abattement de murs porteurs mais embelissement de la facade ), n'est il pas préférable que je lui demande d'etablir un permis de construire, dans lequel il demanderait un changement de destination du bien ( transformation d'un local commercial en logement ) ??? Ou, l'architecte faisant de ce bien son logement ainsi que son bureau ( reception de clients ), DOIT on conserver ce bien en local commercial et d'etablir dans ce cas, un bail sur 9 ans?
Ai je le choix ? Si oui, Quel choix adopter ? ( qui me serait le plus favorable ? )
A vous de savoir si vous avez intérêt ou non à perdre la commercialité du local (vous pouvez le cas échéant la transférer sur un autre bien, qui serait par exemple transformé d'habitation en bureau...).
La solution la plus logique pour un architecte qui veut habiter le local - et peut-être la plus valorisante pour vous - serait un transformation en local professionnel (le changement est demandé avec le permis de construire) : vous feriez alors un bail mixte habitation et professionnel de 6 ans (nous avons cru comprendre que vous êtes en société), dont le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis de 3 mois, conforme à la loi du 6 juillet 1989 ; de toutes façons, faire un bail commercial à un architecte (profession libérale) risque de vous faire perdre la commercialité du local...
Quant à savoir qui doit prendre en charge les travaux, ce qui est sûr, c'est que vous ne pouvez à la fois faire supporter les travaux par votre locataire et lui faire payer un loyer correspondant à l'état du local après rénovation ! La meileure solution est certainement - sous réserve de bien ficeler le bail, notamment sur le plan de la vérification de la qualité des travaux effectués - de fixer dès le départ un loyer au prix fort, et insérer une clause de remise de loyer à hauteur du coût des travaux, avec récupération partielle en cas de départ anticipé...
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Posté - 05 août 2002 : 12:44:20
