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Notre syndic bénévole a fait remplacer la porte donnant sur la cour par une porte blindée suite à l'introduction par effraction de quatters dans un studio au RdC. Au moment du squat le studio était vide, le proprio l'avais mis en vente et c'est justement le couple qui est maintenant syndic bénévole qui a acquis ce bien. Les squaters sont partis et le syndic a posé la porte blindée dans l'urgence sans autorisation préalable des copropriétaires convoqués en AG (art 18 loi 1965). Bien entendu, l'assureur a remboursé une partie des frais mais le reste est répercuté sur les copropriétaires. Est ce que cette procédure est légale ???
Il existe une notion d'urgence en copropriété et un formalisme rigoureux à respecter.
Votre syndic, même bénévole, a-t-il bien :
- Pris l'avis de l'ensemble des membres du Conseil Syndical ? - Fait un appel de fonds du tiers du devis estimatif ? - Convoquer immédiatement une AG extraordinaire ?
En tout état de cause, c'est l'assemblée qui est souverraine pour apprécier, à postériori, du caractère de l'urgence.
C'est la raison pour laquelle, les syndics professionnels préfèrent :
- prendre les "mesures conservatoires" ; - ensuite, faire valider le caractère de l'urgence lors d'une AG extraordinaire convoquer dans le cadre de l'article 37 du décret du 17 mars 1967. - Faire valider le montant des devis de réparation lors de cette assemblée.
A défaut de ratification par l'AG, leur responsabilité professionnelle peut être engagée par le syndicat.
Bonjour Cyril, Il n'y a pas eu de ratification ni validation du caractère urgent ni AG convoquée selon l'art 37. Le syndic bénévole estime qu'il y avait urgence et a fait valoir l'art 18, il était en droit d'agir car selon lui la présence de squater mettait en péril la copropriété. Le fait est que nous avons maintenant une porte blindée pour accéder à la cour (Il n'y a pas de système d'aération et je me pose la question si cette porte est au norme ?). Il semblerait que l'art 18 permet au syndic d'agir dans l'urgence sans convocation préalable de l'assemblée, et que c'est le juge qui est souverain pour déterminer si oui non la raison invoquée était bien légitime. Qu'en pensez vous ?
Il ne me semble pas que ce remplacement d'une porte existante par une porte blindée entre dans la catégorie des travaux d'urgence. Les travaux d'urgence concernent des mesures conservatoires prises pour la sauvegarde de l'immeuble(mesures préventives ou mesures provisoires suite à un sinistre important) C'est à chaque propriétaire, laissant son bien inoccupé, à prendre des mesures personnelles, pour éviter les squatters. Dans votre cas, le syndic bénévole étant aussi le copropriétaire concerné, cette décision n'apparait pas comme étant impartiale. L'article 37 dit:" Lorsque'en cas d'urgence, le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque IMMEDIATEMENT une assemblée générale."
Pour être précis, l'article 18 évoqué par votre syndic correspond au 2ème tiret de l'article 18 de la Loi du 10/07/1965.
Voici un extrait de l'article 18 :
Citation :"Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous : [...] - d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;
L'article 47 évoqué correspond au décret d'application de la Loi c'est à dire le décret n° 67-223 du 17/03/1967 modifié.
En clair, votre syndic est effectivement tenu aux travaux d'urgence (art. 18 de la Loi) MAIS dans les conditions de forme prévues par l'article 37 du décret du 17/03/1967.
En tout état de cause, il appartiendra à l'Assemblée Générale lors du de la question du quitus et de l'approbation des comptes de se prononcer sur la pose de cette porte blindée.
Tout comme Nefer, je pense que le syndicat est en droit de s'interroger sur la partialité de cette action du syndic bénévole.
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Posté - 10 sept. 2002 : 15:15:49
