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Entreprise, je loue des locaux commerciaux. Le premier bail établi le 01/02/94 prévoyait un loyer annuel de 6402.86 € Je reçois de mon bailleur un congé avec offre de renouvellement portant le loyer annuel à 20124 € Est ce légal une telle augmentation ?
Citation : Déjà, avez-vous bien reçu ce congé avant le 01/08? L'avis de réception (si envoi par recommandé) a-t-il été signé par une personne habilitée?
Citation : Déjà, avez-vous bien reçu ce congé avant le 01/08? L'avis de réception (si envoi par recommandé) a-t-il été signé par une personne habilitée?
Le premier bail a été établi le 01/02/94 et je reçois ce jour par le biais d'un huissier de justice le congé avec offre de renouvellement
Avez-vous votre bail sous les yeux? Quel délai de préavis est-il mentionné en cas de congé donné par le bailleur? Il me semblait que c'était six mois... Si c'est bien six mois, ce congé n'est pas valide, votre bail est renouvelé par tacite reconduction, à l'ancien loyé éventuellement indexé sur l'indice qui va bien... N'est-ce pas, Universimmo?
Nenni ! Le mécanisme des baux commerciaux n'est pas le même que celui des baux d'habitation : un congé tardif n'entraîne pas une reconduction automatique du bail mais simplement un décalage des effets du congé à 6 mois après sa délivrance... Ceci étant, l'évolution des loyers commerciaux est "plafonnée" à l'évolution de l'indice du coût de la construction, sauf s'il s'agit d'un bail de bureaux, si le bail a duré plus 12 ans, ou s'il y a eu depuis le dernier renouvellement une modification notable des "facteurs locaux de commercialité" : population, modification sociologique, implantation de "locomotives" commerciales amenant de la clientèle, nouveaux moyens de communication, etc. Une demande forte au moment du congé n'est pas inquétante en soi : les baux commerciaux se réfèrent à l'indice du trimestre de la date d'échéance du bail, qui ne sera connue que plusieurs mois après ; le bailleur ne connait donc pas l'indice applicable au moment du congé avec offre de renouvellement et fixe à titre provisionnel un nouveau loyer élevé car, s'il peut accepter un loyer inférieur, il ne peut exiger un loyer supérieur à celui mentionné dans le congé ! Si par contre, après l'échéance du bail, il exige un loyer déplafonné (c'est lui qui doit reprendre l'initiative pour arriver à la conclusion d'un avenant de renouvellement, faute de quoi le bail se poursuit au loyer en cours), alors peut s'engager un processus de contestation qui passe d'abord par la commission départementalede conciliation des baux commerciaux, puis en cas de non conciliation devant le tribunal, qui alors fait fixer le nouveau loyer par un expert judiciaire !
petit complement d'information : un loyer de renouvellement est de plus en plus caracterisé de 2 composantes : - le loyer de base ( dont la l'augmentation annuelle varie effectivement selon l'evolution du cout de la construction) - Le loyer Variable complementaire fixé au taux convenu dans le bail lui même .
Reliser votre bail d'origine : faisait il etat d'un loyer variable ? si oui, quel etait il ? ( % ); car votre bail prevoyait peut etre un variable que vous n'avez jamais " declenché " par le montant de votre CA .
Les parties conviennent lors du renouvellement que le montant du loyer de base sera fixé d'un commun accord entre elles par reference aux prix pratiqué pour des locaux équivalents du quartier .n'hesitez pas a vous renseigner dans votre qurtier ou même centre commercial pour connaitre les prix pratiqués.
Alors, ne paniquez pas, Le processus de renouvellement d'un bail commercial est souvent difficile moralement ; de nombreuses negociations doivent être mené et il vaut mieux pour un commercant se faire assister d'un avocat ... ( a chacun son metier ) . Neanmoin, n'oubliez pas que le droit au renouvellement appartient au proprietaire du fonds qui est exploité dans les lieux ( en l'occurence vous ! ) .
Ps : certains bailleurs n'hesitent pas donné des conges sans offre de renouvellement en reglant une indemnité d'eviction aux independants ( calculé selon le CA declaré ) qui ont homis de declarer un bon Chiffre d'affaires ... pour y installer des franchise
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Posté - 12 sept. 2002 : 10:36:04
