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Le problème des impayés peut devenir infernal pour une copropriété. Il existe bien entendu une panoplie de solutions qu'un syndic peut utiliser pour remédier à ce problème. Cela dit, les "mauvais payeurs" sont la plupart du temps dans une impasse financière. Et donc toutes les procédures envisageables risquent d'avoir peu d'effet d'autant que souvent de telles copropriétés n'ont pas vraiment les moyens d'engager des frais de justice. Par contre, je crois qu'il est possible pour un syndicat de copropriétaires de décider une procédure en assemblée générale afin de régler le problème sans avoir recours à la justice. Quel projet de résolution serait à apporter à l'ordre du jour ?? Et quels serait la methode à employer pour "encadrer" les copropriétaires en difficulté autrement que par des mises en demeure vouées le plus souvent à l'échec (insolvabilité, ...) ??? Merci de me faire partager vos expérience en la matière
dans le cas des impayés chroniques vous pouvez toujours demander la vente des biens immobiliers du fautif , par vote en assemblée générale (voir syndic pour les modalités) , c'est une solution extreme mais qui lorsqu'elle est annoncée a des effets magiques !
Pour les impayés chroniques, il n'y a que 2 possibilités:vente à l'amiable du bien par le débiteur ou vente sur saisie immobilière, après la panoplie des lettres RAR, mise en demure, commandement de payer.... (surtout s'il y en a un certain nombre, qui mettent le fonctionnement de la copropriété en difficulté)
Dans le cadre de la procédure, vous avez bien sûr toute la panoplie bien connue :
- la déclaration au greffe, - l'injonction de payer, - l'inscription d'hypothèque judiciaire, - la saisie conservatoire sur loyers, - la saisie arrêt sur salaire, - la saisie-arrêt sur compte bancaire, - la saisie mobilière, - la saisie immobilière.
Vous avez également une nouveautés de la Loi SRU.
En effet, pour faciliter le recouvrement des charges, la nouvelle loi permet au syndic d'utiliser une procédure simple, rapide et peu onéreuse : l'action en référé, qui ne nécessite ni décision de l'assemblée, ni recours à un avocat.
Le syndic présente la demande au président du tribunal de grande instance du domicile du copropriétaire concerné.
La procédure est contradictoire : le débiteur rçcoit une convocation du tribunal. Il peut se présenter sans être assisté par un avocat.
L'odonnance du juge est d'éxecution immédiate, même si le débiteur fait appel de la décision.
Toutefois, le juge peut accorder des délais de paiement au débiteur.
Enfin, je me permet de vous rappeler que le syndicat des copropriétaires bénéficie depuis 1994 du privilège spécial prévu à l'article 2103 du Code Civil tel que précisé par l'article 19-1 de la loi n° 65-557 du 10/07/1965.
Citation :Extrait de l'article 2103 du Code Civil : 1°bis Conjointement avec le vendeur et, le cas échéant, avec le prêteur de deniers mentionné au 2°, le syndicat des copropriétaires, sur le lot vendu, pour le paiement des charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi N° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, relatifs à l'année courante et aux quatre dernières années échues. Toutefois, le syndicat est préféré au vendeur et au prêteur de deniers pour les créances afférentes aux charges et travaux de l'année courante et des deux dernières années échues;
Attention, une précision importante : la procédure de référé n'exige pas de théoriquement de recours à un avocat, mais elle ne peut être introduite par demande au président du tribunal mais par voie d'assignation ! Or dans la pratique, peu de monde en dehors des avocats peuvent rédiger, adresser et placer des assignations, et en tous cas s'ils le peuvent, ils prennent aussi cher qu'un avocat qui en outre offre l'avantage d'aller plaider... C'est pourquoi, si l'on veut faire l'économie d'un avocat, et avoir un jugement contradictoire, mieux vaut recourir à bonne vielle déclaration au greffe (pour les dettes de moins de 3.800 euros)... Ceci étant, on bute toujours sur le même problème : qui va aller à l'audience ? Seul le syndic est habilité, et il va aussi facturer des honoraires ! Reste évidemment l'injonction : elle n'exige pas de déplacement, mais elle suppose une créance très simple à justifier et il y a toujours cette possibilité d'opposition de la part du débiteur, qui même quand il est de mauvaise foi fait revenir à la case départ et perdre un temps précieux...
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Posté - 24 sept. 2002 : 10:25:05
