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vforum
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 Posté - 25 sept. 2002 : 21:37:47
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En vue de l'achat d'un logement conventionné, quelqu'un sait-il comment on peut augmenter le loyer conventionné à la fin de la convention : d'un seul coup ? par paliers ?
Et en attendant, quel est le plafond de revenus à ne pas dépasser pour pouvoir occuper un logement conventionné ?
Merci d'avance,
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thoveyrat
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Posté - 26 sept. 2002 : 09:30:41
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A la fin de la convention, vous n'êtes plus lié par elle, mais vous restez lié par le bail signé avec le locataire. Si le locataire s'en va (de lui-même, bien sûr), vous pouvez relouer au prix que vous voulez. S'il reste, il faut attendre le renouvellement du bail pour (plus de six mois avant) lui envoyer une proposition de renouvellement avec augmentation de loyer, au motif que le loyer est sous-évalué (il faut donner des références de loyers du voisinage, d'une manière générale la procédure est compliquée), et proposer une augmentation étalée sur 3 à 6 ans (trois ans si le bailleur personne physique demande une augmentation de moins de 10%, six ans autrement).
Il y a un plafond de revenus à l'entrée dans un logement conventionné, mais ensuite, même si les revenus du locataire augmentent fortement, il n'y a plus de plafond, même pour les renouvellements.
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vforum
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10 réponses |
Posté - 26 sept. 2002 : 09:50:44
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Merci pour votre réponse... !
Le logement que j'envisage d'acheter est encore conventionné pour deux ans et demi, et le locataire actuel est sur le point de déménager. Connaissez-vous le plafond pour le prochain locataire ? (le propriétaire n'a pas pu me renseigner)
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thoveyrat
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8410 réponses |
Posté - 26 sept. 2002 : 11:58:04
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Tout dépend de la convention qui a été signée à l'époque. Normalement il doit encore l'avoir...
S'il se rappelle le taux de subvention qu'il avait obtenu, je peux peut-être vous renseigner.
Mais si le locataire s'en va, il est peut-être plus intéressant de renoncer à la convention, auquel cas vous rembourserez, par exemple s'il reste plus de deux ans de convention au départ du locataire et si la convention avait été faite pour 9 ans, 1/3 de la subvention qui avait été versée alors par l'ANAH (2/9ièmes si le locataire part moins de deux ans avant la fin de la convention). Dans ce cas, vous pourrez relouer en loyer libre. A vous de faire le calcul, pour savoir si 'est plus intéressant...
Notez que cette faculté de mettre fin à une convention existe pour les subventions de l'ANAH, mais pas pour les prêts aidés (PLA par exemple), qui constituent une deuxième convention se superposant à celle de l'ANAH, généralement moins contraignante en termes de loyers mais moins souple.
Enfin, la plupart des conventions de l'ANAH laissent la possibilité au propriétaire de reprendre le logement pour son usage propre au bout de cinq ans.
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Posté - 26 sept. 2002 : 18:54:51
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Il s’agit d’une convention signée en 1996, dans le cadre d’une OPAH, donc avec des subventions majorées. Ledit logement rentre dans la catégorie IIc. Le montant des subventions s’élevait à près de 40 % du montant des travaux en comptant la prime de 20 000 F pour logement vacant.
Apparemment, ça ne vaut pas la peine de casser la convention, car la part de subvention à rembourser serait équivalente au manque à gagner en gardant le logement conventionné. De plus, on nous a laissé entendre qu’il était très difficile de casser une convention ANAH et que ça prenait beaucoup de temps…
Je sais que je peux reprendre le logement pour l’occuper, mais ce n’est pas mon but. Ma crainte, c’est plutôt d’avoir du mal à sortir du loyer conventionné à l’issue de la convention (rapports propriétaire/locataire).
Et le plafond de ressources des locataires, vous le connaissez ?
Merci,
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thoveyrat
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8410 réponses |
Posté - 26 sept. 2002 : 20:44:42
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Le taux que je souhaiterais avoir est le taux de base, celui qui a été annoncé au propriétaire avant qu'il n'ait de projet chiffré : s'en souvient-il?
De toutes façons, si vous dénoncez la convention, vous n'aurez pas à rembourser les 20000f pour logement vacant, à mon avis, car ils ne sont pas liés à la convention (même les logements non conventionnés peuvent en bénéficier). et il me semblait qu'il suffisait de relouer plus cher, puis de rembourser le prorata temporis...
Par ailleurs, vous indiquez une catégorie (IIC) qui semble correspondre à une catégorie de la loi de 1948 : le logement en question y est-il assujetti?
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Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 26 sept. 2002 : 20:52:54
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Le propriétaire ne se souvient pas du taux. Je vous ai donné toutes les informations qu'il m'avait transmises, hormis le fait que le montant de la location avait été fixé à 207 F/m2 en 1996. Désolé de ne pas pouvoir vous en dire plus...
Le logement en question (IIC) est sorti de la loi de 48 depuis longtemps... |
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thoveyrat
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8410 réponses |
Posté - 28 sept. 2002 : 15:00:24
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Ah! S'il avait le loyer par mètre carré de surface corrigée, c'est bon, je vois de quoi il s'agit (c'est la convention "standard" de l'ANAH dans les OPAH, en effet). Je n'ai pour cette année que les plafonds concernant Paris et la petite couronne, or d'après le plafond que vous indiquez, le logement est situé en zone 2 (agglomérations importantes et marchés tendus de provinces, Corse et partie la moins urbanisée d'Ile de France). Je vais essayer de me renseigner. Pourriez-vous m'indiquer quelle serait la composition possible du ménage occupant les lieux?
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Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 29 sept. 2002 : 10:08:05
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Il s'agit d'un F3 (deux chambres) de 53 m2. La convention ne donne pas de précision quant à la composition de la famille pouvant occuper les lieux, mais j'y verrais de une à trois personnes, au gros maximum quatre...
Merci,
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 30 sept. 2002 : 19:49:36
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Un conseil : allez à la DDE avec votre convention pour vous faire donner la circulaire adéquate fixant ou mettant à jour les plafonds de ressources et de loyers au m2 (ces circulaires ne sont pas accessibles facilement, peu sont en ligne et il faut être sûr d'avoir la bonne ; bref c'est un travail de spécialiste, et même nous, nous nous sommes cassé les dents...)
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 01 oct. 2002 : 06:45:41
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Si vous pouviez m'indiquer aussi la surface corrigée, ou bien le loyer qui avait été déterminé en 1996... mais effectivement je compte me renseigner auprès de la DDE, ou du PACT-ARIM!
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Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 01 oct. 2002 : 14:28:39
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Surface corrigée : 90 m2
Loyer en 1996 : 207 F/m2 (loyer annuel)
Merci,
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sergepru
Contributeur vétéran
134 réponses |
Posté - 18 oct. 2002 : 06:04:55
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suite aux conventions ANAH
surtout liser bien votreconvention et n'oubliez pas de la denoncer avant la fin d'echeance
certaine convention sont en tacites reconductions
et la non denonciation la reconduit pour 03ans
denonciation qui doit etre faite suivant certaines conditions
en ce moment je suis en possession d'une convention qui doit etre denoncee par acte notarie (convention etant inscrite aux bureaux des hypotheques)
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 18 oct. 2002 : 06:28:42
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En principe, cette convention peut aussi être dénoncée par huissier.
Thoveyrat |
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Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 18 oct. 2002 : 08:05:47
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Bonjour Sergepru et TR-Thoveyrat,
Effectivement, j'ai bien vu qu'il fallait dénoncer la convention six mois avant son expiration, faute de quoi je repars pour trois ans. Et c'est bien cela : je peux le faire avec le notaire ou un huissier.
Merci,
vforum
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 18 oct. 2002 : 08:41:07
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Mais cela, c'est pour pouvoir dénoncet la convention à son terme, sans avoir à rembourser l'ANAH. Resterait à savoir comment la dénoncer avant son terme, et rembourser comme prévu dans la convention, le prorata temporis des années de convention non respectées.
Thoveyrat |
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vforum
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 18 oct. 2002 : 09:06:23
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Même à l'ANAH, ils n'ont pas pu me répondre clairement. Je crois qu'ils n'aiment pas qu'on casse les conventions... ! Tout ce que j'ai pu comprendre, c'est que ça prenait pas mal de mois... De toutes façons, l'ANAH n'est pas rapide : pour des travaux que nous avons fait réaliser avec des subventions, ces subventions ne sont arrivées que sept mois après la fin des travaux ! Je ne vous dis pas le mal que nous avons eu pour faire patienter les entreprises ! Si nous l'avions su, nous nous serions organisés avec un prêt à court terme... Le seul conseil que j'aie envie de donner, c'est : ANAH, attention ! Réfléchissez deux fois avant de vous engager avec eux ! Après, vous êtes enfermé dans une nasse !
evroux
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TR
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2318 réponses |
Posté - 18 oct. 2002 : 09:25:02
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Mais étiez-vous passés par le PACT-ARIM? Normalement (moyennant finances...) ils s'occupent d'accélérer les choses. Par ailleurs, il me semble que pour casser une convention avant son terme, il suffit d'agir (ne plus louer au tarif conventionné, à des personnes éligibles) puis de le signaler, là on saura vous faire rembourser (et encore...) A la limite, prévenir quelques semaines avant ("je ne vais plus respecter les termes de la convention à partir de telle date, s'il y a quelque chose à faire en dehors du remboursement prorata temporis, je vous prie de me le signaler, de même que je vous prie de m'indiquer comment rembourser la partie de la subvention correspondant au temps pendant lequel je n'en aurai plus respecté les termes")... c'est vrai que c'est un risque, il me semble que je le ferais, moi, mais cela ne m'est jamais arrivé, et je n'ose pas trop le conseiller à autrui.
De toutes façons, si l'ANAH a des problèmes, c'est aussi parce qu'ils n'ont pas de sous, l'État leur piquant la plus grande partie des ressources dont ils devraient bénéficier (les 2,5% de CRD sur les loyers).
Thoveyrat |
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vforum
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 18 oct. 2002 : 09:29:48
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Oui, nous sommes passés par le PACT-ARIM.
Merci pour la suggestion ! C'est effectivement une solution de dernier recours... à condition d'oser...
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sergepru
Contributeur vétéran
134 réponses |
Posté - 09 janv. 2003 : 16:37:23
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je viens de vendre un logement conventionné l'acheteur a repris la convention et les locataires je l'ai signale a l'anah je viens de recevoir un imprime a remplir par l'acheteur le bareme pour non respect de la convention est inscrit sur cet imprimé
coefficient rupture de l'engagement avant la fin de
1.00 1er année
0.90 2em année
0.80 3em année
0.70 4em année
0.60 5em année
0.50 6em année
0.40 7em année
0.30 8em année
0.20 9em année
voila ce qui est repris sur l'imprime que j'ai reçu pour les personnes que cela interesse
le nouveau propriétaire s'engage a respecter la convention jusqu'a son terme faute de quoi le remboursement aura lieu en appliquant le bareme ci dessus
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