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Dans une copropriété , il arrive de temps à autre qu’un copropriétaire veuille acheter une petite partie d’un lot commun , ou qu’une copropriété veuille s’ acquitter d’une dette envers un copropriétaire – parce qu’ elle est solidairement condamnée par voie de justice à des dommages et intérêts.
Souvent les copropriétaires préfèrent céder au franc symbolique , une partie commune litigieuse plutôt que de puiser dans leurs poches.
Dans les 2 cas , le problème de l’acte de base ,les frais de notaire , et la transmissibilité de la transaction se présente , et nous aimerions savoir quelle est la situation la plus avantageuse pour tous , si un copropriétaire achète OU reçoit un bien commun :
-soit l’ achat d’un bien immobilier , si petit soit-il , peut constituer une plus value sérieuse , p.ex. l’achat d’un palier qu’on privatise. D’ où modification de ou avenant à l’acte de base, acte notarié , et le fisc qui ne sera peut-être pas prêt à accepter « le franc symbolique » - même s’il s’agit d’une compensation judiciaire subie par ce copropriétaire par la faute de la copropriété
-soit l’ attribution de ce même espace de 3 mètres carrés à usage exclusif et privatif en faveur du même copropriétaire , sans vente réelle , comme p.ex. la jouissance exclusive d’un jardinet , pourtant commun.
Dans les 2 cas , l’ avantage et la perennité devraient être les mêmes.
En cas d'achat de partie commune, quelque soit le prix d'acquisition,ce sont les mêmes règles que pour l'achat d'un bien à un copropriétaire privé ou à une société, il y a des frais de mutation à prévoir plus le modificatif du réglement de copropriété. Cobcernant la jouissance exclusive d'un jardinet par exemple, prévoir dans une résolution d'assemblée générale que ce dernier doit être conservé en bon état d'entretien (pour éviter qu'il devienne une friche ou envahi de détritus) et que l'entretien sera à la charge exclusive du copropriétaire qui en a la jouissance, sans oublier une extension de sa RC pour y inclure le jardinet.
La vente "au franc symbolique" n'est toléré par l'administration fiscale que dans certains cas.
Peut-être qu'Universimmo ou quelqu'un d'autre pourait nous en dire plus. Si mes souvenirs sont bons, je crois qu'il s'agit par exemple de la vente d'air de circulation dans les AFUL (à confirmer).
Ci-après, je vous communique un article issue du bulletin de la fiscalité immobilière en mars 2002 concernant l'évaluation des biens en matière d'enregistrement.
Citation :Les droits proportionnels ou progressifs d’enregistrement et la taxe proportionnelle de publicité foncière sont assis sur les valeurs déclarées dans l’acte, elles-mêmes correspondant aux valeurs vénales réelles des biens.
Lorsque l’administration établit que la valeur déclarée est inférieure à la valeur vénale réelle, elle est en droit de percevoir les droits sur cette dernière valeur. Il importe donc de bien préciser ce qu’est la valeur vénale réelle. La Cour de cassation le fait depuis 1867 : " La valeur vénale réelle est constituée par le prix qui pourrait être obtenu du bien par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l’état dans lequel il se trouve avant la mutation et compte tenu des clauses de l’acte de transmission ".
De cette définition il ressort qu’il doit être pris en compte l’état de fait du bien, son état physique, et en particulier l’occupation de ce bien par son propriétaire avec la limitation à 20 % résultant de l’article 761 du Code général des impôts dans certaines conditions.
Il ressort aussi que l’état de droit doit être pris en considération : existence de servitudes, d’un bail, affectation par une déclaration d’utilité publique, caractère indivis, démembrement de la propriété en nue-propriété et en usufruit. A noter aussi que des incertitudes sur l’état du bien peuvent être prises en considération ; il en est ainsi lorsque la constructibilité d’un terrain est incertaine.
La méthode d’évaluation, selon l’administration, est unique, c’est la méthode par comparaison. La comparaison doit être concrète et se référer aux prix de cession de biens intrinsèquement similaires. Ce n’est qu’à titre exceptionnel que d’autres méthodes peuvent être admises, par exemple lorsqu’il n’existe aucun bien présentant des similitudes avec le bien en cause ou qu’il n’y a pas de marché public pour ce type de bien.
Le principe déclaratif implique que la déclaration soit aussi exacte que possible, mais les déclarants n’ont pas à justifier leur évaluation. Il est toutefois conseillé d’avoir des justifications.
Il faut regretter que souvent les actes et déclarations ne mentionnent pas tous les éléments susceptibles d’avoir une incidence sur la valeur : occupation d’un logement, état de vétusté marqué, travaux obligatoires, enclavement d’un terrain, affectation par une déclaration d’utilité publique, etc.
L’étude est complétée par le rappel des règles de la procédure de redressement.
- Cour de cassation, chambre com., 19 octobre 1999 (arrêt n° 1553 P), sur la définition de la valeur vénale réelle - Code général des impôts, article 761
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Posté - 03 oct. 2002 : 21:08:08
