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rose
Contributeur débutant
15 réponses |
 Posté - 20 oct. 2002 : 17:16:25
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Pourriez-vous nous renseigner sur les 2 points suivants :
1° - Ravalement
Un ravalement est à l'étude sous la responsabilité d'un architecte. Celui-ci va coordonner par la suite les travaux pour lesquels nous paierons ses honoraires et souhaitons souscrire l'assurance dommages-ouvrages.
- Qui doit souscrire cette assurance ? Auprès de quelle compagnie ?
- Le contrat du syndic, voté en AG, prévoit des honoraires pour travaux décidés par l'assemblée générale ou en cas d'urgence, approuvés ultérieurement pour la gestion administrative et financière du dossier sur le montant H.T. des travaux (2,5 %). Nous pensons que cela fait double emploi avec les honoraires de l'architecte mais le syndic maintient qu'il prendra ses honoraires puisque votés en AG. En a-t-il le droit ? Dans la négative, sur quels textes pouvons-nous nous appuyer pour faire arrêter cet abus ?
2°Comptabilité
En avril 2002, lors de l'assemblée Générale, nous avons nommé un nouveau syndic et un nouveau conseil syndical. Conclusion lors de la reprise des soldes, trou de trésorerie 45 000 € environ avec des factures impayées par l'ancien syndic remontant à octobre 2001.
Lors de l'AG, nous avons approuvé les comptes 2001 mais pas donné le quitus.Nous ne comprenons pas cette situation puisque nous avons toujours été appelé en charge régulièrement. Nous passons un temps fou à revoir notre comptabilité puisque le nouveau syndic refuse de se mettre en rapport avec l'ancien (solidarité de la profession oblige)
Que pouvons-nous faire ?
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clemouel
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2912 réponses |
Posté - 20 oct. 2002 : 18:07:58
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Bonjour rose,
Je vous donne mon avis à vos deux questions.
1) D.O.
C'est au syndicat des copropriétaires de souscrire l'assurance DO (dommage-ouvrage) auprès de la compagnie de son choix...
2) Honoraires de Syndic
Si les honoraires pour travaux ont été approuvés lors du vote du contrat de syndic, la copropriété les doit bien. Il ne reste plus que la négociation amiable.
Ceci dit, je ne connais pas de syndic qui ne prenne pas d'honoraires sur travaux quand bien même lorsque ceux-ci sont suivis par un architecte !
3) Trou dans la trésorerie
Comment une AG peut-elle aprouver des comptes avec un "trou" de près de 300.000 FRF ?
D'ailleurs qu'appelez-vous exactement un trou de trésorerie ?
Enfin, je me permets d'attitrer votre attention sur un point. Si votre copropriété a effectivement une trésorerie obérée, est-ce bien raisonnable de prévoir un ravalement ?
Cordialement.
Cyril  |
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rose
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 20 oct. 2002 : 18:39:12
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les comptes paraissaient justes. C'est lors du transfert de la comptabilité que toutes ses vieilles factures 2001 ont refait surface.
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 20 oct. 2002 : 20:16:13
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Rose,
Ces "vieilles factures 2001" étaient-elles :
- appelées dans les charges mais non réglées aux fournisseurs ?
- mise sur un compte d'attente ?
- mise sur un compte sinistre ?
- mise sur un compte travaux ?
- non appellées et non imputées ?
Que disait votre état des dettes et des créances à ce niveau ?
De plus, vous dites que les comtpes "paraissaient" justes. Cela veut-il dire qu'il n'y a pas eu de vérification des comptes ?
Cordialement.
Cyril |
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rose
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 20 oct. 2002 : 20:48:16
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MERCI CYRIL
Les charges ont été appelées mais non réglées aux fournisseurs.
Quant à l'état des dettes et des créances c'est un document que je n'ai jamais eu en ma possession. Devait-il faire partie du dossier de l'AG
La personne qui vérifiait les comptes regardaient simplement si les montants appelés correspondaient à des factures mais ne suivaient pas leur règlement
cordialement
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 21 oct. 2002 : 09:43:13
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Bonjour, je me permets d'intervenir à ce stade au sujet de l'assurance DO. Est ce que cette assurance est à souscrire pour des travaux de toiture ???
Suite à la "tempête de 99", mon locataire a signalé des infiltrations dans le logement venant du toit. Le syndic (bénévole!) en a été informé et a mandaté une Ets pour intervenir. 2jours plus tard et malgré son intervention le locataire signale la persistance des fuites d'eau ! Le syndic est reprévenu, l'Ets revient pour intervenir et cette fois m'envoie une facture !! Ce processus me semble louche et je me demande si une assurance DO n'était pas obligatoire dans ce cas (travaux d'étanchéité !) ???
bp |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 21 oct. 2002 : 10:02:18
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le toit est une partie commune et les factures de réparations sont à répercuter en charges parties communes
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 21 oct. 2002 : 10:58:09
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Rose,
L'état des dettes et des créances qui peut s'appeler aussi Bilan, Détail de la situation de trésorerie, Analyse de comptes...
C'est un document qui figure dans la convocation de l'AG.
Les factures appellées auprès des copropriétaires mais non encore réglées aux fournisseurs n'est pas forcémment un trou de trésorerie.
Que dit votre syndic actuel ?
On ne rappelera jamais assez que le "contrôle des comptes" ne se borne pas uniquement à un pointage des factures.
Cordialement.
Cyril |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 21 oct. 2002 : 11:03:11
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L'intervention de l'ets a semble t-il consisté à rétablir l'étanchéité autour du vélux. Or, ce velux est du fait de l'ancien propriétaire ! cela dit, le syndic n'avait-il pas l'obligation d'effectuer la réception des travaux concernant la 1ère intervention de ladite ets ?? En effet, qui peut prouver maintenant que leur 2d intervention ne résulte pas d'une carence de leur part néee de leur 1ère intervention 2j avant leur 2d intervention ???
Y a t-il eu négligence du syndic ??
bp |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 21 oct. 2002 : 12:09:20
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bprudhon, vous n'aviez pas parlé de velux dans votre première demande.Pour la pose de ce velux, il a du être demandé en assemblée l'autorisation d'installer ce velux, qui en principe est assorti de l'obligation de prendre à sa charge l'entretien de cet ouvrant et toutes les conséquences de cette pose aussi bien pour la copropriété que pour les copropriétaires pris individuellement.
S'agissant d'un élément privatif, les réparations sont à la charge du copropriétaire concerné.Mais celui-ci a aussi le choix de l'entreprise pour les interventions.
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 21 oct. 2002 : 14:37:04
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Je suis d'accord avec cela ! mais il n'en reste pas moins vrai que l'entreprise a effectué des travaux sur la toiture, or le lendemain et le surlendemain de leur intervention mon locataire signale que les infiltrations continuent !!!!!! Il ny a pas eu de procès-verbal contradictoire de réception des travaux. L'ets a donc eu la partie façile pour revenir vite fait, corriger d'éventuelles erreurs et tout mettre sur le compte du velux qui soit dit en passant ne "fuyait" pas jusqu'à leur intervention. Donc, je répète ma question : y a-til eu carence du syndic dans sa gestion du suivi des travaux effectués par cette entreprise ???
Par ailleurs, si le velux était réellement en cause le syndic n'aurait-il pas dû me tenir au courant, me laisser le choix pour un devis et me demander mon accord pour un devis précis avec une entreprise précise , puisque c'étaient des parties privatives qui étaient touchées ???
bp |
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