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La remise aux normes des RCP est rendue obligatoire dans le texte de la loi SRU. Universimmo a fait un article sur ce point particulièrement intéressant et édifiant.
D'après vous, est-il possible (voir judicieux) de modifier un RCP par "petites touches" par exemple voter 1 ou 2 points en AG 2002, 2003 avec l'idée de les inclures dans le RCP définitif en 2005
A mon sens, c'est un peu prématuré de modifié le RCP actuellement : le décret modificatif du 17/03/1967 n'étant toujours pas sorti.
Pour faire ce RCP, vous aurez très certainement à solliciter un professionnel qui coutera moins cher pour un travail global que par "petites touches".
N'oubliez pas pour que votre RCP soit "opposable" aux tiers, il faut le publier au fichier immobilier par l'intermédiaire d'un notaire.
En revanche, rien de vous empêche de faire plusieurs réunions ouvertes entre copropriétaires pour expliquer tels ou tels points et proposer un projet finaliser à une futur AG.
Au fait Bprudhon, quelle est la date de rédaction de votre RCP et y'a-t-il, selon vous, beacoup d'adaptation à y faire ?
Le RCP date de 1979 (pas si vieux!). Mais la copropriété a évolué et par exemple elle est constituée de bâtiments indépendants côté cour (ateliers, garages, ets de taxis) et d'un bâtiment rue classique d'habitation. Il y a 2 compteurs d'eau généraux : 1 pour la cour, 1 autre pour les bâtiments collectifs rue. Le RCP ne mentionne pas l'existence de 2 compteurs. Le compteur "cour" alimente en eau la cour donc, à mon sens, toute fuite touchant la plomberie entre ce compteur général et les compteurs divisionnaires des bâts indépendants devraient être à la charge des copropriétaires concernés seulement. D'autant que le syndic reçoit 2 factures de la Cie des Eaux.
Le RCP est plutôt évasif la-dessus. D'apres lui les canalisations situées après le compteur général sont parties communes. Il prévoit la spécialisation des charges par bâtiment.
Donc, j'aimerais pour ma part clarifier cette situation est l'actualiser en stipulant qu'il y a un 2iè compteur qui desservant exclusivement certains copropriétaires et que par conséquent tout ce qui est entre le compteur général et les divisionnaires est considéré comme partie privative en accord avec l'article 3 de la loi de 1965. et la jurisprudence d'ailleur.
Justement à propos des canalisations lorsque le RCP n'est pas clair :
Une canalisation encastrée dans les parties communes et desservant exclusivement un lot de la copropriété est-t-elle privative ou commune ?
La décision de la Cour de cassation retient le critère de la destination de la canalisation pour en faire une partie privative : une canalisation, même encastrée dans une partie commune est privative, si elle est affectée à l'usage exclusif et particulier de ce lot.
En l'espèce, les termes du règlement de copropriété étaient imprécis. Le document contractuel rangeait d'une part au nombre des parties communes les canalisations de toute nature d'utilité commune, mais non les appareils et parties de canalisations, conduites ou tuyaux affectés à l'intérieur de chaque local à l'usage exclusif et particulier de celui-ci, et, d'autre part, au nombre des parties privatives les tuyauteries de branchement des appareils sanitaires et autres jusqu'aux canalisations principales.
Les dispositions contractuelles du règlement de copropriété sont déterminantes pour nommer les canalisations. Cependant, en présence de termes imprécis dans le règlement de copropriété et en l'absence de dispositions contraires aux articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, on recourt à la présomption de l'article 3 et aux principes selon lesquels sont privatives les parties des bâtiments et de terrains réservés " à l'usage exclusif " d'un copropriétaire donné et sont communes les parties des bâtiments et des terrains réservés " à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ".
Dès lors, la canalisation encastrée dans une partie commune (par exemple dans un plancher), qui pourrait faire qu'elle ne soit pas considérée comme située " à l'intérieur d'un lot privatif " est privative si elle est affectée à l'usage exclusif et particulier de ce lot.
toujours sur le sujet de la refonte du règlement de copropriété dans le cadre la nouvelle loi SRU, mon syndic envisage d'allouer un budget de 3000EUR TTC à cette tâche Cela me parait beaucoup dans la mesure où il s'agit d'une petite copropriété (15 lots) sans problème particuliers d'autant plus que les contours de la loi (ce qu'il faut faire, ce qu'on peut faire) sont plutôt vagues. Quelqu'un a-t-il une expérience sur ce sujet ? D'avance merci.
Surtout n'hésitez pas à proposer d'autres devis à votre syndic. Par exemple, une association "très active dans le domaine de la copropriété" (dixit UI) propose un tarif nettement inférieur à 3000euros. Il va y avoir bcp d'abus à l'avenir sur ce sujet, ce sera aux copropriétaires et conseils syndicaux de s'activer pour faire contre poids aux syndics.
L'article 49 nouveau inséré par la loi SRU ne prévoit pas la "refonte" du réglement de copropriété mais seulement l'insertion de textes législatifs ou réglementaires apparus après l'établissement du réglement. Ces textes sont en premier lieu ceux constituant le statut de la copropriété mais il peut s'agir aussi de textes externes au statut (sur les animaux, sur le droit à l'antenne, sur l'hygiène). L'adaptation bénéficie d'une majorité réduite (art. 24) et d'une réduction de frais. Les problèmes exposés dans la question relèvent pour la plupart de modifications du règlement de copropriété qui devront être adoptées à l'unanimité ou, dans certains cas, à la majorité renforcée. Cette confusion entre adaptation et modification est à l'origine des propositions souvent onéreuses qui sont faites pour des refontes qui n'ont parfois aucune chance d'aboutir, faute de pouvoir recueillir l'unanimité ou la majorité renforcée nécessaire. L'adaptation peut conduire à constater la nullité de certaines répartitions de charges (ascenseur sans coefficient d'étage) mais le texte ne précise pas si l'assemblée pourra y remédier à la majorité de l'article 24, ou devra de contenter d'exonérer un lot du rez de chaussée de contribution aux charges d'ascenseur (cela existe encore dans la région parisienne).
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Posté - 22 nov. 2002 : 13:46:24
