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 Sujet  |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
 Posté - 28 janv. 2003 : 11:17:52
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Donc, si je vous suis bien JPM, le syndic doit faire appel à un huissier pour délivrer au notaire le décompte de charges dues par le copropriétaire-vendeur ??? Un courrier en LRAR ne suffit pas ??
bp |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 janv. 2003 : 15:22:13
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Avant la vente : le syndic reçoit du notaire une formule de demande de renseignements concernant les charges dues et autres points. Le syndic la remplit et la retourne au notaire par lettre simple ou LRAR.
Après la signature de l'acte, si des charges liquides et exigibles demeurent dues par le vendeur, le notaire adresse au syndic
1°) un avis de mutation art. 20 (pour le charges)
2°) une notification de mutation pour provoquer la modification de la liste des copropriétaires. Il indique l'identité de l'acquéreur.
L'avis de mutation art 20 ouvre un délai de 15 jours pendant lequel le syndic doit faire délivrer une opposition par huissier pour la garantie des charges dues. Une LRAR ne suffit pas
La notification de mutation confère à l'acquéreur, simple propriétaire du lot, la qualité de copropriétaire.
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fabien
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 28 janv. 2003 : 20:25:49
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Je suis d'accord avec JPM mais la pratique semble plus souple ; certains syndics feront directement appel à un huissier, d'autres, pour minorer les coûts utiliseront la LRAR.
Dans le deuxième cas (LRAR), le syndic fera intervenir l'huissier s'il n'a pas obtenu du notaire le montant opposé par LRAR avant la fin de la période de 15 jours.
Toutefois, que cette opposition soit adressée uniquement par LRAR ou par huissier, je ne pense pas qu'un notaire prenne le risque de délivrer l'intégralité du prix de vente au vendeur si ce dernier conteste le montant de cette opposition. Il préfèrera consigner ledit montant et le remettre à qui de droit à l'issu du litige.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 janv. 2003 : 17:18:05
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Sur avis de mutation en vertu de l'article 20, une opposition par LRAR est radicalement nulle. Je pense que c'est l'intérêt de ces forums que d'attirer l'attention des syndics sur des cas incontestables de nullité et sur les pièges de plus en plus nombreux de la copropriété.
Que certains praticiens usent de la LRAR est certain puisqu'on trouve dans la jurisprudence des collections de décisions judiciaires annulant ces oppositions. Dans ce cas, le syndicat perd toutes ses garanties y compris le privilège spécial. Il n'a plus qu'à assigner son syndic (bénévole, coopératif ou professionnel) en responsabilité.
Que des soldes de charges soient payés à la suite d'une opposition par LRAR prouve qu'il y a des vendeurs débiteurs de bonne foi. Il n'en reste pas moins que, dans ce cas, le syndic peut mettre à un cierge à la Bonne Mère !
Ceci étant la perte des garanties ne fait pas disparaître la créance. Le syndicat conserve le droit d'assigner le vendeur en paiement. Mais il n'est plus qu'un créancier ordinaire.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 janv. 2003 : 10:44:02
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Du nouveau sur le compte entre vendeur et acquéreur :
La Cour de cassation (Cass. civ. 3e 25/09/2002) affermit sa position en proclamant haut et fort que "le copropriétaire qui a cédé son lot n'est redevable envers le syndicat que des charges liquides au moment de la vente".
C'est donc le mécanisme de la coupure comptable qui doit être respecté par le syndic dans la comptabilité du syndicat. Tout ce qui est appelé après la notification de la vente est à la charge de l'acquéreur.
Cela n'interdit pas l'établissement d'un compte différent entre les parties. Le syndic peut y apporter sa contribution. Sa mission est alors extérieure au cadre du mandat de syndic. Le compte peut prendre en considération les clauses du contrat de vente. Les paiements qui en résultent sont effectués entre les parties. Ils n'apparaissent pas dans la comptabilité du syndicat.
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 31 janv. 2003 : 11:25:05
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Qu'est ce qui compte : la date de signature du compromis de vente ou la date de signature de l'acte authentique ?? Et si des travaux ont été votés entre les 2 dates, ils seront à la charge de qui, vendeur ou acquéreur ??
bp |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 31 janv. 2003 : 12:00:55
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pour les travaux, est ce le vendeur qui était présent à l'assemblée?
Vous pouvez négocier sur ce point.
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 31 janv. 2003 : 14:02:01
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Le vendeur n'est-il pas encore copropriétaire jusqu'à la signature de l'acte authentique ???
bp |
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JPH
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 07 févr. 2003 : 19:25:02
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Principe important lors de la vente d'un lot de copropriété et qu'une assemblée est prévue entre le compromis et la régularisation authentique de la vente :
- Si le vendeur a pris soins de faire parvenir à son acquéreur la convocation avec un pouvoir, par L.R.A.R., au minimum 15 jours avant l'assemblée, les travaux votés seront à la charge de l'acquéreur.
- Dans le cas contraire, ils sont à la charge du vendeur.
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 07 févr. 2003 : 22:04:14
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D'après quel(s) texte(s), et qu'en est-il si le pouvoir a été transmis à l'acheteur par u autre moyen, et qu'il a bien participé à l'assemblée?
Thoveyrat |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 07 févr. 2003 : 22:37:31
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Il est délicat de transmettre son pouvoir à l'acquéreur, car si la vente ne se conclue pas et qu'il ait voté pour des travaux, le propriétaire devra les payer, alors que s'il avait voté contre, le vote n'aurait peut être pas été acquis.
Il vaut mieux prévoir la clause adéquate pour la prise en charges des travaux votés par le vendeur et en tenir compte dans son prix de vente.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 févr. 2003 : 18:09:12
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Mon précédent message est incomplet :
L'envoi à l'acquéreur de la convocation avec un pouvoir est possible mais, dans le cas ou cette procédure est prévue dans les conventions préparatoires, précision que j'ai omise.
Nefer a raison : la représentation par l'acquéreur peut poser des problèmes mais le vendeur doit respecter la clause si elle existe. C'est le silence des textes et la complexité croissante des actes de vente qui rendent nécessaires ces pratiques pas toujours heureuses.
Au surplus les agents immobiliers ne renseignent pas toujours bien les parties. C'est pourquoi une convention préparatoire notariée est souvent préférable.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 09 févr. 2003 : 19:40:57
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les agents immobiliers ne sont pas compétents( ou rare exception) pour procéder à la signature de l'avant contrat: la seule chose qui compte pour eux, c'est d'obtenir une signature et après d'attendre la signature de l'acte authentique pour être rémunéré.
Puisque , de toutes façons, le notaire est obligatoire pour la signature de l'acte authentique, je suis toujours d'avis de signer l'avant contrat avec l'aide d'un notaire et de plus que chaque partie fasse appel à un notaire différent pour le vendeur et l'acquéreur, car, dans ce cas, il est mieux à même d'expliquer et de défendre les interets de son client.
Il ne faut pas oublier, que si 2 notaires interviennent à l'acte, les honoraires sont répartis entre les 2 notaires et non pas multiplier par 2.
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 09 févr. 2003 : 20:16:03
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De ce fait, je trouve un peu vache de faire se déplacer un notaire de province pour la moitié des honoraires d'un acte de vente, en perdant une à deux journées de travail...
Thoveyrat |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 09 févr. 2003 : 22:53:12
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le notaire n'est pas obligé de se déplacer,mais , intervenant à l'acte il peut demander la consultation de certains documents avant la rédaction du projet(auquels ne pensent pas les acquéreurs néophytes,,demander une copie du projet de l'acte, demander des modifications et surtout attirer l'attention de son client sur certains points et une fois que le projet est conforme, donner le feu vert à à son client pour la signature.
La présence physique du notaire n'est pas obligatoire, mais il pourra donner des explications à son client et le conseiller utilement: pourquoi s'en priver!!
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 10 févr. 2003 : 20:12:22
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Je suis d'accord avec Nefer.
J'ai pris pour habitude de faire participer mon notaire à toute vente ou achat d'un bien immobilier.
1. La facture reste la même, pour moi ou pour l'autre partie.
2. Ceci me permet que le notaire ait une vision globale du patrimoine immobilier, et donc, soit à même d'avoir tous les éléments d'appréciation.
Prados |
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