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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
 Posté - 13 janv. 2003 : 16:12:23
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Notre syndic - qui en fait bien d'autres... - fait voter chaque année, à la majorité de l'article 25, une résolution, qui passe dans l'indifférence générale en fin de scéance et qui est rédigée ainsi :
"Délégation de pouvoir donnée au syndic et au conseil syndical d'effectuer certaines dépenses hors budget : syndic xxx euros, conseil syndical yyy euros".
Pour l'exercice en cours, il s'agit respectivement de 38 125 et de 19 825 euros (le budget général de la copropriété est de l'ordre de 1 million d'euros).
Je prétends, vox clamens in deserto avec quelques autres copros minoritaires, qu'une telle résolution est nulle de droit public dans la mesure où :
- elle dépouille l'assemblée de ses pouvoirs de définir a priori le budget, qu'il s'agisse du budget ordinaire ou des bugets de travaux, ou tout au moins d'encadrer ces budgets sur des matières et dans des limites connues et votées (et non de laisser la porte à "certaines dépenses" comme le dit la résolution),
- elle ne porte pas sur des prestations ou travaux précis (repeindre les portes avec des gais motifs floraux ou au contraire les badigeonner en cacadoie, remplacer le dallage du hall d'entrée par du marbre de Carare ou au contraire y coller un méchant gerflex, par exemple), ni sur des coûts connus,
-elle est imprécise : elle ne dit pas si les montants en cause sont des montants unitaires pour un acte donné ou si c'est un plafond pour l'exercice,
- elle donne la faculté au syndic de facturer des honoraires supplémentaires pour des travaux hors budget,
- elle est le reflet d'une flemme/incapacité du syndic et du conseil syndical de programmer les interventions,
- elle donne des pouvoirs d'"opérateur" au CS, ce qui un dévoiement de son rôle de conseilleur et de contrôleur,
- etc.
Concrétement il y a eu ces dernières années des dérapages de cette nature : changement de certains éclairages de l'entrée, plans inclinés (qui ne sont pas aux normes) pour passer 4 marches dans les halls d'entrée, changement de type de tapis de sol dans les ascenceurs, etc.
Le tout selon le seul goût - contestable - de quelques oisaux du CS et du syndic et apparemment sans appel d'offres (avec comportement "c'est nous les chefs, vous vous payez, taisez vous").
Et ceci sans qu'un compte-rendu spécifique soit fait à l'AG (il faut aller fouiner dans les comptes pour voir celà dans des rubriques vagues 'travaux divers' ou 'autres interventions').
Le syndic en AG m'avait envoyé l'argument de l'urgence, je lui avais répondu qu'il y a des procédures pour celà, il m'avait renvoyé que bien malin est celui qui peut définir l'urgence, je lui avais répondu que c'est tout à fait bien défini par les textes en brandissant le texte de la loi et du décret, il nous a alors dit que nous n'y connaissions rien, on lui a répondu que c'est lui qui est un âne, bref on en resté là (nous n'étions pas arrivés à le virer dans un scrutin précédent..., du fait de la position verouillante du copropriétaire majoritaire avec lequel il navigue avec quelques éléphants affidés du CS).
Je suis arrivé toutefois à faire inscrire dans le PV de cette année, en élevant gentiment la voix, que "Mr Marie [bibi] déclare qu'une telle délégation est illégale" et il a été ajouté dans le PV : "Mr C [le principal du syndic] exprime son désaccord" (il n'a tout de même pas resservi dans le PV l'urgence qu'il mettait en avant en séance).
En fin de semaine passée, des membres du CS sont venus nous voir, un brin péteux, en nous disant "est-ce que des fois vous ne trouveriez pas bien de faire çi et ça" ; on les a éconduit en leur disant de refléchir avant de se vautrer dans les turpitudes de la résolution contestée et que si la minorité était représentée au CS ils n'auraient pas à venir se dandiner ainsi (on s'est tout de même souhaité la bonne année parceque nous sommes tous civilisés...)
* Avons-nous raison sur le fond ? Ou sommes nous de dangereux pinailleurs ?
* Si oui, comment faire annuler cette décision ? (nous sommes encore, pour 5 semaines, dans les deux mois de la mise en cause des résolutions de la dernière AG). Quelle action ? Auprès de qui ? Sur la base de quels textes ? Combien ça coûte d'aller chez Mr le Juge pour celà ? Est ce que l'on peut récupérer les sous d'honoraires d'avocat si on est reconnu dans notre droit ?
* Les dépenses qui ont été faites ces dernières années en utilisant ce dispositif peuvent-elles être mises en cause ? Si oui, comment ? Elles ont eu pour effet, sur le dernier exercice, de générer un dépassement du budget voté de plusieurs dizaines de milliers d'euros.
Pierre
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 13 janv. 2003 : 21:12:50
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La loi prévoit le vote à la majorité de l'article 25 d'une résolution portant sur:
- Montant maximum que le syndic peut engager sans avis du conseil syndical
- Montant maximum que le conseil syndical peut engager sans avis de l'assemblée générale
- Montant maximum des marchés et contrats audelà duqquel une mise en concurrence est obligatoire.
C'est l'assemblée générale qui décide de ces montants: à vous de les fixer le plus bas possible: un bon syndic consulte toujours le conseil syndical, même dans une grosse copropriété.
La loi SRU prévoit de faire figurer tout l'entretien dans le budget prévisionnel.
Les travaux, et leur mode de financement doivent faire l'objet d'un vote distinct.
Les honoraires du syndic ne doivent porter que sur les travaux votés en assemblée: à vous de faire préciser en assemblée, lors de la discussion du contrat du syndic, et à l'indiquer sur le PV que l'entretien courant ne fait l'objet d'honoraires.
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 14 janv. 2003 : 09:10:19
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La loi ne prévoit pas le 2è montant : c’est une pratique de nombreux syndics et cela se fait sous le principe de la délégation de pouvoir de l’assemblée (à l’article 25 pour les décisions qui relèvent de l’article 24) ; c’est légal, mais il y a une obligation de compte-rendu à l’assemblée suivante qui passe souvent à la trappe…
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 15 janv. 2003 : 21:14:03
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Je reviens sur la question que je posais, restant perplexe à la lecture de la réponse de Nefer et de la précision apportée par Universimmo : la résolution rédigée comme suit, régulièrement adoptée :
"Délégation de pouvoir donnée au syndic et au conseil syndical d'effectuer certaines dépenses hors budget : syndic xxx euros, conseil syndical yyy euros"
est-elle licite ?
Ma perplexité vient, aussi, de la relecture de l'article 21 du décret du 17.03.67, qui stipule en son premier alinéa qu'une délégation de pouvoir :
"ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé",
même si, précise cet article dans son deuxième alinéa,
"elle [la délégation] peut autoriser son bénéficiaire à décider de certaines dépenses jusqu'à un montant dont la délégation fixe le maximum"
et, dans son troisième alinéa, qu'
"elle [la délégation] ne peut, en aucun cas, priver l'AG de son pouvoir de contrôle sur l'administration de l'immeuble et la gestion du syndic".
La formulation de la résolution, qui vise "certaines dépenses hors budget" en fixant un montant maximum mais sans objet "expressément déterminé" est-elle :
- a) dans les clous du deuxième alinéa (et dans ce cas, nous laissons tomber  ),
ou
- b) dans les clous du premier et du troisième alinéas (et, dans ce cas, quelle est la voie à suivre pour faire prononcer le caratère illicite  ) ?
Y a-t-il des éléments de jurisprudence que vous connaîtriez et que vous pourriez me signaler ?
Pierre
Pierre |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 17 janv. 2003 : 21:57:54
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Je repose ma question, de façon j'espère plus claire :
une résolution, adoptée en AG, qui dit :
"Délégation de pouvoir donnée au syndic et au conseil syndical d'effectuer certaines dépenses hors budget : syndic xxx euros, conseil syndical yyy euros".
est-elle licite, compte tenu de ce que dit l'article 21 du décret ?
Citation :
Article 21
Créé par Décret 67-223 1967-03-17 JORF 22 mars 1967.
Une délégation de pouvoir donnée, en application de l'article 25 a de la loi du 10 juillet 1965, par l'assemblée générale au syndic, au conseil syndical ou à toute autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé.
Elle peut toutefois autoriser son bénéficiaire à décider de certaines dépenses jusqu'à un montant dont la délégation fixe le maximum.
Elle ne peut, en aucun cas, priver l'assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l'administration de l'immeuble et la gestion du syndic.
Il sera rendu compte à l'assemblée de l'exécution de la délégation.
Les "certaines dépenses" de l'alinéa 2 de l'article 21 du décret, dépenses que ma résolution ne qualifie aucunement, tombent-elles sous l'interdit des premier et troisième alinéas ?
Pour ma part, je pense que quand on dit "certaines dépenses, c'est que celles ci doivent être qualifiées.
Merci de vos analyses et avis, accompagnés - si l'en existe, de références de jurisprudence.
Joseph
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 17 janv. 2003 : 22:07:21
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petite précision : j'ai émis le message sous mon nom (pseudo) de joseph toison alors que je reprenais la question postée par pierre marie (pseudo d'un collègue de la même copro avec qui je suis, comme avec quelques autres, en réseau distant)
merci d'avance de vos réponses
joseph et pierre
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 18 janv. 2003 : 10:49:04
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Effectivement, on peut dire que la formulation "certaines dépenses hors budget" est trop vague et rend la délégation de pouvoir sans valeur ; point n'est besoin de contester la décision : il suffit de contester l'usage qui en est fait ; ceci étant, si les copropriétaires (en fait votre copropriétaire majoritaire - approuvent les comptes et donnent quitus, et sans vouloir être défaitistes, ...
A moins d'entreprendre à quelques uns une "guerilla" consistant à attaquer la prochaine décision de ce type, puis, en cas de dépassement du budget, d'attaquer l'approbation des comptes et le quitus pour abus de droit, et enfin attaquer le syndic en responsabilité pour le préjudice créé par sa docilité...
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 févr. 2003 : 00:02:36
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Plusieurs réponses ont indiqué exactement le texte qui permet de conférer au syndic et/ou au conseil syndical une délégation d'engagement de dépenses. Il s'agit d'opérations courantes et urgentes. Il ne s'agit pas d'une délégation de pouvoir au sens de l'article 21 du décret.
La référence au pouvoir d'initiative du syndic en cas de péril pour assurer la sauvegarde de l'immeuble et aux prescriptions légales qu'il doit respecter en ce cas est également déplacée. Il s'agit en ce cas de travaux importants pouvant nécessiter des appels de fonds.
La délégation d'engagement de dépenses est une excellente pratique de gestion qui s'insère dans les pouvoirs courants du syndic. Elle corrige la rigueur des procédures de prise de décisions. L'intervention possible du CS est censée apporter aux copropriétaires les meilleures garanties.
Autre chose est l'utilisation abusive de ces facilités, qui est parfois constatée. Des abus occasionnels ne peuvent remettre en cause une bonne mesure pratique.
Autre chose encore est l'imprécision certaine du libellé de la résolution. On ne peut se contenter ici du style télégraphique. Le principal y est : un plafond financier. La TVA pouvant varier, un plafond est habituellement défini hors taxes. Le préciser est encore mieux. Réponse précise : la résolution est valide mais son libellé est de mauvaise qualité.
Les interventions ainsi engagées relèvent en général de l'entretien courant : réfection d'une partie de colonne d'eau, de descente EP par exemple à la suite de sinistres. Les coûts de ces interventions figurent dans les comptes annuels. Il est d'usage courant que le syndic et le conseil syndical rappellent à l'assemblée les interventions engagées de cette manière. Tout est alors parfait si l'assemblée approuve les comptes présentés en connaissance de cause.
Quand il y a des dérives de ce genre, la bonne solution pour un contestataire est de se porter candidat au conseil syndical. Il peut alors apprécier ses conditions de fonctionnement et la réalité des problèmes qui se posent en cours d'exercice. C'est sans doute à cela que songeait le syndic en vous consultant sur un projet !
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 03 févr. 2003 : 06:21:16
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JPM,
Votre contribution pose problème.
En effet:
1.- Vous dites, si je comprends bien, qu'une délégation d'effectuer certaines dépenses hors budget donnée au CS et/ou au syndic peut se faire sans s'inscrire dans le cadre de l'article 21 du décret.
Or, l'article 21 est le seul article qui traite des délégations de cette sorte.
Pouvez vous indiquer quel est le cadre qui, selon vous, servirait alors pour valider une délégation de cette nature, pour lui donner un cadre licite ?
2.- Vous avancez la considération d'un assouplissement souhaitable de la "rigueur des prises de décision".
Si le législateur a pris la peine de formuler l'article 21, n'est-ce pas justement pour empêcher que, au nom d'une soit disant facilité de gestion, la souveraineté décisionnelle de l'AG soit vidée de sa substance ?
Encadrer les délégations évite que le syndic gestionnaire et/ou le conseil syndical, celui-ci au demeurant n'ayant par définition aucun pouvoir de gestion, ne se lancent dans des dépenses que l'AG ne maitriserait pas.
Par ailleurs, les minoritaires ne sont pas nécessairement représentés au CS (nous sommes dans cette situation).
Bien évidemment, si les dépenses sont définies dans le budget, fût-ce d'une façon estimative (ce qui n'est pas le cas que je soumettais) la délégation prend une toute autre signification, puisque l'objet est spécifié et que l'on est dès lors dans la gestion courante et non dans le hors budget.
3.- J'ajouterais que donner une délégation non encadrée (ce qui est le cas en se limitant à un libellé général de "certaines dépenses", sans viser telle ou telle partie du batiment ou telle ou telle fonction), favorise, pour un syndic fénéant et un CS qui souhaite devenir calife de la copro, un médiocre état de préparation du budget par absence de prévision de ce qu'il y a à budgéter (nous sommes d'accord que les dépenses urgentes ressortent d'un tout autre registre).
Merci de votre réaction, et des avis que les autres pourraient apporter.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 03 févr. 2003 : 06:30:25
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A la relecture (j'ai eu le clic un peu rapide) : mon texte comporte une impropriété : pour l'article 21, je parle de "législateur". Il faut dire "le gouvernement", car nous sommes dans le décret et non dans la loi. Je veux dire en fait "le gouvernement, dans sa grande sagesse" et le reste sans changement...
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 févr. 2003 : 14:08:28
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A Joseph, Pierre et les autres
Le fondement juridique de la possibilité ouverte au conseil syndical de prendre certaines décisions de gestion courante est, en l'état des textes, l'article 26 alinéa 2 du décret.
Je n'ai pas dit que cette possibilité n'est pas encadrée. Le bon sens commande cet encadrement et j'ai précisé que la résolution litigieuse comporte le principal : un plafond. Le texte fait référence, pour les modalités d'application aux articles L 25 a) et D 21. Les décisions du CS ne peuvent porter que sur des questions de gestion courante pouvant être traitées par l'assemblée à la majorité de l'article 24. Par ailleurs l'article D 21 alinéa 2 impose la fixation d'un plafond (jusqu'à un montant dont la délégation fixe le maximum).
Compte tenu de cette mise au point, je confirme que ces dispositions ont bien pour objet l'assouplissement nécessaire de la procédure de prise de décision. Il n'est pas concevable d'avoir à convoquer l'assemblée chaque fois qu'il y a une infiltration d'eau importante dans l'immeuble. La réparation n'exige pas toujours le remplacement d'une colonne d'alimentation sur huit étages. On ne peut pas non plus attendre la prochaine assemblée annuelle pour réparer. C'est à la gestion de ce genre de difficultés que répond le texte.
Le caractère collectif de la copropriété impose aux minoritaires la volonté exprimée par la majorité. Les minoritaires ne sont pas désarmés lorsqu'ils sont victimes de manoeuvres abusives mais il est vrai qu'on ne peut recourir à tout moment à l'assistance de la Justice. La participation des minoritaires au conseil syndical est indispensable.
Pour le point 3 : il est exact qu'en principe les dépenses engagées par le conseil syndical viennent en surplus du budget prévisionnel. Lorsque celui ci comporte une rubrique "travaux d'entretien divers", (indispensable), la décision du CS peut s'inscrire dans le montant prévu. C'est le cas lorsqu'elle a été prise sur demande d'avis du syndic qui ne voulait pas prendre seul la responsabilité de l'engagement de dépense.
Je signale incidemment qu'une bonne gestion prévisionnelle commande le report systématique du solde disponible (éventuel) en fin d'exercice de cette rubrique sur l'exercice suivent, en complément du montant habituellement prévu. En effet, si un élément usagé n'a pas rendu l'âme en 2002, il ne manquera pas de le faire en 2003 ou en 2004.
Je reste à l'écoute
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 03 févr. 2003 : 15:20:27
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Donc on est bien d'accord que la délégation, encadrée comme nous le disons ensemble, vise les affaires courantes (et non les investissements neufs, ou de remplacement ou de gros entretien programmables). Et qu'elle ne concerne pas non plus les travaux urgents, pour lesquels un autre cadre existe (celui de D37).
D26-2 renvoie à L25a (règle de majorité) et à D21 (qui est l'article "encadreur"...).
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 févr. 2003 : 23:28:58
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A Toison
Sur le premier paragraphe de votre message ci dessus, on est d'accord. La délégation vise quand même les travaux urgents d'entretien courant. L'art D 37 vise les travaux urgents manifestement hors budget prévisionnel et qui nécessiteront un ou plusieurs appels de fonds. Il peut aussi s'agir de travaux d'entretien comme par exemple la réfection d'une partie de toiture.
Sur le second, il y a une finasserie juridique :
le renvoi à l'article 25 a) a pour but d'encadrer la nature des engagements. Il ne peut s'agir que de décisions qui, en assemblée, pourraient être prises à la majorité de l'article 24, ce que précise l'article L 25 a)
le renvoi à l'article D 21 a pour but d'exiger la fixation d'un plafond. Vous avez justement évoqué le problème posé par ce plafond. Son montant est-il applicable à chaque décision séparément, ou au coût cumulé des décisions successives ? Si le plafond est de 5 000 euros, le CS peut-il décider successivement des travaux pour 3 800 euros, puis des travaux pour 4 000 euros, etc. ? ou au contraire lé première décision limite-t-elle à 1 200 euros ses pouvoirs pour la suite de l'exercice ?
Les nécéssités pratiques conduisent à la première solution. Le souci d'un encadrement strict conduit à la seconde.
Le texte est muet sur ce point. C'est donc à l'assemblée de se prononcer dans la résolution adoptée. Sur ce point aussi votre syndic devrait revoir son texte !
Je pense que notre discussion montre l'intérêt réel du forum.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 04 févr. 2003 : 00:08:39
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Eh bien voilà, on y arrive (et en plus, oui, notre discussion montre l'intérêt du forum !) :
- la délégation doit être précise, tant pour ce qui concerne sa nature (elle ne porte ainsi ni sur le courant qui est de la responsabilté ordinaire du syndic dans le cadre budgétaire voté, ni sur l'urgent qui relève du D37), que pour ce qui est de son montant ;
- la nature de la délégation est encadrée par D21 via L25a (L25a étant effectivement le fils juridique de L24, non par "finasserie" mais par logique : vous penseriez, vilain, que le législateur pourrait être un "finaud" ou un roublard ou encore pire, oh !) ;
- les montants, dans le cas que je soumettais, sont donc bien particulièrement merdoyeux (montants unitaires ou plafonds, HT ou TTC).
Aussi, sur votre
" Sur ce point aussi votre syndic devrait revoir son texte !",
je trouve que vous parlez d'or !
Si il n'y avait que sur ce point que mon fourtiquet de syndic, le cabinet S., avait à revoir sa copie...
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 févr. 2003 : 10:04:04
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OK
Le législateur n'est pas toujours précis mais il faut reconnaître que les conditions du travail parlementaire sont peu propices à une rédaction cohérente.
Mais vous oubliez votre erratum. L'article 21 est celui du décret. Le rédacteur du décret était plus "finaud" que vous ne le pensez et il faut reonnaître que, d'une manière général, il a redressé comme il a pu les insuffisances législatives.
On peut souhaiter la même chose pour le décret SRU.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 04 févr. 2003 : 23:26:06
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JPM : fine est votre remarque sur les "finauds" !
On comprend que vous créditez de plus de qualité les fonctionnaires qui rédigent les décrets avant que les ministres ne les signent, que vous ne considérez les parlementaires ! Je suis assez d'accord, toute révérence gardée à nos représentants (mais celà ne veut pas dire qu'un système où le législatif basculerait entre les mains de l'éxecutif serait bon... Et il y a le Conseil d'Etat, dont la fonction est, inter ceteribus, de revoir les décrets tels celui dont nous parlons içi. Pour précisemment faire que les écrous législatifs et les boulons réglementaires ne s'ajustent pas trop trop mal).
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 févr. 2003 : 11:32:31
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Je n'ai pas mis en cause la qualité des parlementaires. Ceux qui ont participé à l'élaboration de la loi de 1965 étaient de grande qualité. Mais les conditions dans lesquelles sont discutés en séance les textes et les amendements ne facilitent pas le travail. Il est évident que les travaux en commission permettent une meilleure concentration et l'emploi d'une terminologie plus précise.
A la vérité "finaud" n'est pas de mise avec les qualités de l'auteur principal du décret. "fin juriste" convient mieux, même si l'on n'est pas toujours d'accord avec ses solutions.
Votre allusion au Conseil d'Etat me permet d'indiquer ici que, par un arrêt du 30 décembre 2002, il a rejeté la demande d'annulation du décret du 4 avril 2000 présentée par l'ADUA (Association des Usagers de l'administration). Ce décret avait fixé au lendemain du jour de la première présentation postale de la LRAR de convocation le point de départ du délai légal à respecter. Le décret avait été rendu nécessaire par un arrêt de la Cour de cassation qui l'avait fixé au jour de la remise effective du pli. Cette position paralysait complètement le système.
Le CE a jugé que le calcul du délai n'était pas soumis aux dispositions des art. 668 et 669 du NCPC (Nouveau code de procédure civile). Les notifications en matière de copropriété ne sont pas des actes de procédure et bénéficient d'un régime autonome. En l'espèce la proximité de la date de l'assemblée ne permettait pas de s'en tenir au bon vouloir du destinataire allant ou n'allant pas checher son courrier à la poste.
Je pense que l'ADUA a craint une généralisation de la solution à toutes les notifications administratives (fisc et autres) avec une augmentation des risques de prescription ou péremption au préjudice des administrés. On pouvait certes y penser mais ce n'est pas certain. L'autonomie en copropriété du régime des notifications est justifiée par des considérations particulières qui n'existent pas dans les situations administratives et rien ne s'oppose à une solutuion différente pour une notification fiscale qui peut supporter le délai complémentaire de la mise en instance du pli.
Par contre le rejet de l'assujettissement des notifications copro aux art. 668 et 669 NCPC est une victoire pour ceux qui, comme moi, ont milité en faveur de cette solution qui est aussi statisfaisante en droit qu'en fait. 
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