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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
 Posté - 12 févr. 2003 : 00:29:51
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Pour Toison
Dans un immeuble R + 5 (2 logements par étage), le syndicat peut
décider à la majorité prévue par l'article L 26, mais dans les conditions prévues par l'article L 30, d'installer un asenseur desservant tous les étages. Cette décision s'impose à tous les copropriétaires des lots potentiellement dessérvis. Les opposants peuvent bénéficier de l'étalement décennal de la contribution. C'est une amélioration majoritaire.
Dans le même immeuble, l'assemblée peut autorisar trois copropriétaires à "effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extéeirure de l'immeuble et conformes à sa destination", par exemple l'installationd'un ascenseur dans la cage de l'escalier. L'autorisation est donnée à la majorité de l'article 25. J'ai baptisé cela "amélioration minoritaire". L'expression vaut ce qu'elle vaut.
Si l'autorisation est refusée par l'assemblée, les demandeurs peuvent, en vertu de l'article L 30, saisir le TGI pour obtenir une autorisation judiciaire de réaliser le projet.
Dans les deux cas il faut établir deux projets de répartition des charges (gros travaux et entretien). Cela est indispensable pour l'amélioration majoritaire puisque les répartitions adoptées seront effectivement appliquées.
Cela est souhaitable pour l'amélioration minoritaire car les candidats au "rachat d'usage" sont ainsi informés à l'avance des conditions essentielles de l'opération. Dans l'immédiat des dispositifs appropriés permettant de réserver l'usage de l'appareil aux initiateurs de l'opération.
Pour l'amélioration majoritaire, les grilles de répartition sont publiées (extrait du procès verbal) et insérées dans le règlement de copropriété.
Pour l'amélioration minoritaire, les pratiques notariales divergent car la loi est demeurée silencieuse sur le statut d'un "ascenseur minoritairr". On dit qu'il est indivis entre les copropriétaires constructeurs. C'est une position intenable dès qu'un problème sérieux se pose. Au minimum le procès verbal de l'assemblée d'autorisation est publié. Pour ma part je considère qu'il doit être inséré dans le règlement de copropriété car tout acquérueur ultérieur détient un droit effectif au rachat. Il doit le savoir.
Pour la prcdédure de rachat, voyez le bouquin de Bernard Quignerd. La procédure paraît complexe mais eklle est très simple. Je suis tout à fait d'accord avec lui sur les modalités de détermination du prix.
Mon topo est très sommaire. Ces opérations exigent une préparation soigneuse dans tous les domaines.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 12 févr. 2003 : 02:36:14
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JPM,
1.- Je reproduis un question-réponse qui figure sur le site (c'est ma pomme qui avait posé cette question, il y a déjà un moment) :
Citation :
La question :
Dans l'immeuble ou habite un de mes enfants et où il est question d'installer un ascenceur (j'y suis favorable), le syndic m'a récemment dit qu'il entendait procéder en deux temps :
- d'abord un vote "de principe" dans le cadre de l'article 26,
- puis, à une assemblée suivante, devis en mains, une vote "éxécutif" dans le cadre de l'article 24.
Cette façon de faire est-elle valable ?
Notre réponse :
Les votes de principe sont une invention des syndics qui sont en retard dans leurs préparations d'assemblées ou qui ne veulent pas faire du travail inutile pour des décisions de travaux qui n'ont qu'une faible probabilité d'être adoptées (il est vrai que les copropriétaires, peu soucieux du travail que cela implique lorsque le syndic n'a pas eu l'intelligence de prévoir dans son contrat la facturation des montages de dossiers de travaux, ont tendance à inscrire à l'ordre du jour des assemblées de nombreux travaux dont ils savent qu'ils ne seront jamais votés, simplement parce que certains l'ont demandé dans un couloir ou un hall d'entrée...).
Bien entendu, ces votes de principe n'ont aucune légalité, et seul est valable un vote de travaux bien décrits, sur la base de devis précis, avec une entreprise bien identifiée, pour un montant fixé avec tous ses composants (honoraires, DO éventuelle, maîtirse d'oeuvre et coordonateur s'il le faut), avec un calendrier d'exécution et un financement bien spécifié avec un calendrier d'appels de fonds non équivoque...
A moins, pour des travaux relevant de l'article 24, de faire voter à l'article 25 une délégation de pouvoir à quelqu'un (le conseil syndical en général) pour fixer tout cela dans le cadre d'une enveloppe fixée et à ne dépasser sous aucun prétexte, et que le délégataire rende compte à l'assemblée suivante de ce qu'il a fait dans le cadre de sa délégation (article 21 du décret du 17 mars 1967)...
Quant à l'idée qu'on puisse faire voter le principe à l'article 26 (pour des travaux relevant de cette majorité) et l'exécution à l'article 24, elle est aussi fantaisiste que populaire chez les gestionnaires !
UniversImmo.com
2.- Je comprends que :
a) s'agissant de la situation que vous qualifiez de "majoritaire", tout est à l'article 26 en application de l'article 30 : la décision sur les travaux d'une part, la modif du RCP d'autre part. Oui ?
b) s'agissant de la situation que vous qualifiez de "minoritaire", on traite tout (décision travaux et modif RCP [en tenant compte de vos remarques sur cette modif 'minoritaire']) à l'article 25, car on est dans le 25-b intégralement. Oui ? J'espère que l'on est pas rejeté en 26 pour les modifs RCP d'un ascenseur "minoritaire"... Celà serait ubuesque !
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 12 févr. 2003 : 12:24:53
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La situation créée par un ascenseur « minoritaire » est de toutes façons ubuesque et nous nous étonnons que les éminents juristes qui habituellement coupent les cheveux en quatre aient à ce point évité de se mouiller dans cette affaire !
En effet, théoriquement un ascenseur minoritaire est un équipement que les copropriétaires autorisent à certains d’entre eux d’installer à leurs frais : cet équipement appartient donc en indivision à ceux qui l’ont payé, et devrait être entièrement sous leur responsabilité : travaux, entretien, consommation, rachat, mise aux normes, etc !!! Cette indivision est juridiquement extérieure au syndicat des copropriétaires, et le syndic n’a pas à s’en occuper ! Si l’on doit par contre faire entrer cette indivision dans le syndicat, et traiter cet équipement comme une partie commune spéciale à certains copropriétaires seulement, il faut un modificatif de règlement de copropriété, qui ne peut être pris qu’à l’article …26 !
On dira qu’il est plus facile de réunir l’article 26 pour ce modificatif plutôt que pour la création de l’ascenseur à la charge de tous les copropriétaires, car ceux qui ne veulent pas le payer peuvent par contre voter ce modificatif qui ne leur coûterait rien (il faut que les frais de ce modificatif soient aussi pris en charge par les demandeurs…) ; c’est sans compter avec la nature humaine et les cristallisations d’inimitiés de trente ans et plus qui peuvent faire s’opposer des copropriétaires gratuitement, ou plus légitimement parce qu’ils craignent l’enlaidissement de l’immeuble, le saccage de la cage d’escalier, les bruits de machinerie, etc.
Edité par - universimmo le 12/02/2003 12:25:29 |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 12 févr. 2003 : 17:07:25
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Merci, UI, je craignais bien, après avoir retourné les articles 25, 26 et 30 en tous sens, ainsi que potassé les différentes sources (vous, JPM, le maître Quignard), que notre troupe des pro-ascenseur se trouve face au risque bloquant de retomber dans le pot de l'article 26 lorsqu'il s'agira de fixer la répartition des charges de l'ascenseur minoritaire, ascenseur dont l'édification aura été votée à la majorité de l'article 25 !
DAMNED !
Je reviens sur le sujet par après si j'ai idée et/ou question sur cette difficulté.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 févr. 2003 : 00:28:22
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En l'état actuel, le statut des ascenseurs "minoritaires" est effectivement ubuesque. C'est d'autant plus regrettable qu'ils sont relativement nombreux et qu'il existe d'autres éléments d'équipement installés dans les mêmes conditions (relativement moins nombreux et posant moins de problèmes).
Le projet de loi de Robien, récemment adopté par l'Assemblée Nationale, a tenu compte de cette situation en mettant les obligations qu'il impose à la charge du propriétaire de l'ascenseur (en l'espèce les indivisaires dont parle UI) et non à la charge du propriétaire de l'immeuble (en fait le syndicat bien qu'il ne soit pas propriétaire des parties communes !).
Un texte législatif sera nécessaire pour remettre de l'ordre dans tout cela. Son absence jusqu'à ce jour, montre le peut d'intérêt manifesté par les Pouvoirs publics pour la copropriété.
Cela ne vous empêche pas recourir à ce mécanisme si vous voulez des ascenseurs dans vos immeubles. Nombreux sont ceux qui vous ont précédé sur cette voie. Ils ne s'en portent pas plus mal.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 15 févr. 2003 : 05:11:15
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JPM,
Merci. Je reviens sur le sujet sous peu...
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 mars 2003 : 10:11:37
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J'ai retrouvé le sujet. Je me lèche les babines.
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beatrice
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 26 mars 2003 : 09:25:59
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Il existe un livre "l'ascenseur en copropriété" écrit par un avocat spécialisé.Je n'ai plus les références.Il est très bien. Son nom est Quignard, je crois.
Une circulaire de l'urbanisme préconise un largeur minimale de 80cm d'emmarchement.(recommandation, pas loi).la règle étant de pouvoir pratiquer un brancard en position horizontale.
82cm reste correct, en dessous, ça fait riquiqui...
Eviter le système selectif pour les usagers, tensions pévisibles.
Prôner le droit pour tous!
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 26 mars 2003 : 09:56:03
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la largeur minimale de l'escalier est prévue pour laisser passer un cerceuil.
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Raymond
Pilier de forums
678 réponses |
Posté - 26 mars 2003 : 12:57:14
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Tous ceux qui sont susceptibles d'utiliser l'ascenseur doivent participer aux coûts d'installation et d'entretien.
C'est à dire tout le monde à l'exception des copros du RDC (sauf s'ils possèdent des caves en sous-sol aussi desservies par l'ascenseur).
Le calcul tient compte de l'étage (plus on monte, plus le coefficient est elevé bien sûr) ainsi que du nombre de pièces des appartements desservis.
Ainsi, au même étage, un 4 pièces paiera plus cher qu'un 3 pièces car on estime que potentiellement plus de personnes peuvent habiter un appartement plus grand, donc plus d'utilisation de l'ascenseur (on ne peut pas calculer les charges en fonction du nombre réel d'occupants qui change tout le temps).
Il est conseillé de s'adresse à un géomètre qui effectuera le modificatif au descriptif, ainsi que le calcul des répartitions.
Cas particulier des professions libérales qui sont à majorer en fonction de l'utilisation à priori plus intense (on a vu des comptages de passage réalisés afin d'effectuer des correctifs pour des cabinets médicaux qui représentaient plus de 50% de l'utilisation de l'ascenseur!) |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 mars 2003 : 14:08:26
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Les géomètres experts sont en général des gens très sérieux mais il ne faut pas les mettre systématquement à toutes les sauces.
Un syndic professionnel normalement constitué est parfaitement capable d'établir des grilles de répartition de charges (construction et exploitation) pour un ascenseur à construire ou lorsqu'il est nécessaire d'adapter une répartition ancienne. Certains syndics copropriétaires sont également capables de le faire. Idem pour les clercs de notaires spécialisés dans la copropriété et je ne parle pas des experts du type M. Quignard (déja cité) ou ses confrères.
Le nombre de pièces et la surface du logement sont des crières inséparables du nombre de personnes pouvant l'occuper qu'ils déterminent. Sur ce point il fzut consulter les tebleaux estimatifs bien connus. Il y a sur ce point un arrêt récent (que je n'ai pas sous la main)
La faculté d'exercer une activité professionnelle dans un immeuble d'habitation ne joue pas pour l'établissement des grilles de répartition. Ce mode d'utilisation du lot peut être invoqué pour affecter la contribution aux charges d'exploitation (et elles seules) d'un coefficient de majoration. Il disparait lorsque le logement est rendu à l'habitation exclusive. La décision doit être prise par l'assemblée.
Pour revenir à l'ascenseur en tant qu'amélioration minoritaire, je pense que la "campagne de Robien", si finalement elle ne se limite pas à la mise à niveau (sans plaisanterie) des ascenseurs existants dégradés (ce qui serait déjà un très beau succès) rendra nécessaire une réflexion sur leur statut juridique. Il est déja bien que le texte fasse référence explicite au propriétaire de l'ascenseur et non au propriétaire de l'immeuble. Les observations sur l'existence de la difficulté ont été entendues. Il faudrait maintenant qu'elles soient écoutées.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 28 mars 2003 : 03:18:06
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1.- Sur la largeur résiduelle des marches après édification d'un ascenseur en immeuble ancien, sur les grilles de répartition respectivement pour installation et utilisation/maintenance, sur la réglementation, les assurances, les contrats, les responsabilités, etc., sur les modalités de décision (y compris pour le cas où des copros refusent d'être desservis), sur la valorisation patrimoniale selon les étages, sur les financements, etc., le livre de Quignard intitulé "Ascenseur et Copropriété – Guide Pratique" permet à un CS et à un syndic au QI normal (point besoin de géomètre en effet) de cerner complètement le projet.
Je redonne le lien de l'éditeur du livre (coût 30.40€ - 28.40€ par internet -, disponible chez l'éditeur Eyrolles et chez ses correspondants en province, expédition sous 48 heures, etc.) :
http://www.eyrolles.com/php.pratique/Ouvrages/ouvrage.php3?ouv_ean13=9782212068245
C’est la bible sur le sujet, et la seule (donc ce n’est pas une pub de citer sur le site UI).
Quelques renseignements, mais restreints, sur le site de la Fédération des Ascenseurs (plus visite dans leurs bureaux, qui au bout de 5’ de discuss et quelques brochures pubs des ascensoristes sans grand intêrét, vous aiguille sur Saint Quignard).
2. – Retour d’expérience :
Entre l’ouverture réelle du dossier (début décembre dernier, peu avant la création du présent sujet par un message de ma part en janvier) et cette fin de mars 2003, nous avons pu faire le tour de la question, effectuer les concertations nécessaires (elles sont indispensables ! et il faut être patient pour que les choses mûrissent correctement), faire préparer le dossier pour une AG de début juin prochain.
(derniers peaufinages en cours sur le mode de financement et les aides PACT, et ce que ceci coûtera à chacun, selon deux hypothèses à décider en AG, tant en investissement qu'en charges).
Un ingénieur conseil (une liste est dans l'ouvrage de Quignard) a détaillé le projet sous ses différents aspects techniques et financiers ainsi qu'administratifs, pour les décisions d’AG, et a conduit un appel d’offres.
Cela à partir d’une ignorance quasi totale du sujet chez les copros, dont ma pomme (et des idées vagues, largement préconçues chez certains), et avec un syndic qui est un petit cabinet parisien sans autre personnel que le patron, son épouse et deux employés. Pour une petite copro saine (2 bâtiments, 6 étages chacun, 2 apparts par étage courant, pas de caves/parkings desservis, immeuble ancien 1900 Paris).
3.- Suite contribution de JPM : Sur la progression du projet de loi de de Robien (ascenseurs, plus des adaptations de SRU surtout dans le domaine urbanisme/les PLUs, etc ., et le délai du décret comptable copro projeté d’être reporté d’un an ), voyez le stade d’avancement en cliquant délicatement sur :
http://www.assemblee-nationale.fr/12/dossiers/urbanisme_habitat.asp
Ce projet de loi (« projet de loi portant diverses dispositions relatives à l’urbanisme, à l’habitat et à la construction » = fourre-tout intermédiaire), sera en début de 2ème lecture à l’AN le 3 avril prochain. Ensuite je repasse le bébé au Sénat pour 2ème lecture et re un coup d’AN si il le faut.
Nous serons à l’été pour son adoption définitive puis sa promulgation présidentielle (après, à tous les coups, contrôle de constitutionnalité qui sera demandé par opposition sur des questions relatives à l’urbanisme).
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