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Je viens vers vous concernant une question d’ordre juridique.
En qualité de syndic d’une copropriété située dans le département de la Haute Savoie, nous avons des travaux à effectuer dans une partie commune de la résidence et pour cela, nous devons traverser une partie privative.
Nous savons que des travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifié aux copropriétaires au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.
Les lots de la copropriété, sont occupés à 50% de résidences principales et de 50% de résidences secondaires. Il est stipulé dans le règlement de copropriété que :
En cas d’absence prolongée, tout occupant devra laisser les clefs de ses locaux à une personne résidant effectivement en permanence dans cette partie de la commune. L’adresse de cette personne sera portée à la connaissance du syndic. Le détenteur des clefs sera autorisé à pénétrer dans les locaux en cas d’urgence. D’une façon générale, le syndic est autorisé à faire ouvrir les locaux privatifs en cas d’absence de leurs propriétaires et occupants, mais seulement en cas d’urgence ou de nécessité ou chaque fois qu’il jugera nécessaire à la bonne administration de l’immeuble. Il accomplira une telle démarche sous sa seule responsabilité, par le moyen qu’il déterminera compte tenu des circonstances. Il avisera le propriétaire des locaux ainsi que leurs occupants dans les plus brefs délais.
Ma question est :
Ø Jusqu’où va la responsabilité du syndic envers les copropriétaires qui laissent les clefs de leurs locaux au sein de l’agence ? 1. Faut-il faire un état des lieux systématique de chaque lot après une saison (été/hiver) ? 2. Qu’en est-il si les clefs venaient à disparaître dans l’agence (vol) qui serait responsable s’il y a u vol dans un lot ?
Dans l’attente d’une réponse de votre part, je vous remerci d’avance.
Bonne question. Le problème est général mais il présente une acuité particulière dans les résidences de vacances, surtout lorsque les clefs ne sont pas déposées chez un concierge mais chez le syndic.
On peut faire a priori les remarques suivantes : Il est nécessaire que le dépôt des cles soit accompagné d'un contrat précis. Il doit viser les dispositions du RC qui justifient le dépôt et les modalités d'utilisation éventuelle des clefs (survenance d'un sinistre en particulier). Il n'y a pas d'obligation systématique d'établir un état des lieux. Cela n'est à envisager qu'après une intervention : preuve de l'absence de dégradations ou au contraire description des dégradations consécutives à l'intervention. Le contrat doit faire état des dispositions prises par le syndic pour la protection des clefs confiées (coffre-fort, personnel habilité à les utiliser, assurance). Pour l'assurance le syndic doit aviser avec son assureur RCP pour une extension spécifique de garantie et obtenir son avis et son accord sur les clauses du contrat de dépôt.
L'accès à une partie privative n'est pas prévu par la loi. Les dispositions de l'article 9 issues de la loi de 1985 ne l'autorisent que pour certains travaux. Dans les autres cas, en droit commun, il faut l'accord du copropriétaire ou, à défaut, une autorisation judiciaire (référé TGI). Le contrat de dépôt doit donc comporter une autorisation précise. Il faut en user avec prudence : prévenir l'intéressé de tout incident ayant rendu nécessaire l'utilisation des clefs en se réservant la preuve de l'avis (fax en particulier)
En cas de vol des clefs chez le syndic : plainte immédiate, déclaration à l'assureur et diligences pour assurer le remplacement des fermetures (en principe financé par l'assureur) En cas de vol dans l'appartement par effraction : l'incident est indépendant du dépôt des clefs chez le syndic. On revient au droit commun. S'il n'y a aucune trace d'effraction, la police peut soupçonner le syndic ou un membre du personnel d'avoir utilisé les clefs !
La situation est un peu différente si le syndic assure par ailleurs la gestion locative du lot. Pour l'essentiel, les mesures à prendre sont les mêmes.
Je vous remercie de m’avoir répondu aussi vite. Je prend bonne note de ces informations car ce dossier est un vrais casse-tête. Merci encore et je vous tiendrais informé de la suite.
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Posté - 23 janv. 2003 : 17:16:31
