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heloise
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 06 févr. 2003 : 01:17:17
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Bonjour,
1) Un Syndic dont le mandat expire le 6 mai 2003 et qui n'a toujours pas convoqué d'assemblée pour notamment approuver les comptes de la période allant du 01/07/2001 au 30/06/2002 (plus de 6 mois maintenant). Dans cette situation comment interpréter la résolution de la dernière assemblée le 6 mai 2002 : "l'AG .../... renouvelle le mandat de X .../... pour un an et jusqu'à l'AG ayant à approuver les comptes de l'exercice du 01/07/2001 au 30/06/2002 et au plus tard le 31/12/2002"
2) Ce même Syndic procède à des appels de fonds sur la période actuelle alors qu'aucun budget n'a été ni présenté ni voté pour la période.
3) Les copropriétaires n'ont pas reçu d'état de charges depuis ceux du dernier trimestre 2001.
4) Il apparaît qu'un des copropriétaires (le majoritaire dans l'immeuble et dont le Syndic est également son Administrateur de biens) loue pour son compte des parties communes en contradiction avec le Règlement de Copropriété.
5) Il apparaît également trop souvent que des factures soient directement affectées à des copropriétaires dans le cadre notamment de dégât des eaux.
Sur ces cinq points, le Syndic est-il en faute ? Si oui quel en est le niveau de gravité et quelles sont les conséquences qu'on peut donner dans une situation par ailleurs déjà tendue avec le Syndic ?
Merci d'avance pour vos réponses
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 06 févr. 2003 : 04:25:50
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1.- Je viens de vivre une situation qui présente maints points similaires à la votre, et suis donc très intéréssé à échanger avec vous (sur le forum, et éventuellement en contact direct si nous avons à faire état d'éléments plus précis qui permettraient d'identifier les syndics en cause : déontologie, saine, du site) :
- AG tenue, fin octobre dernier (= 10.02), pour examiner des comptes pour un exercice ayant couru du 01.10.00 au 30.09.01 (soit plus de 6 mois de retard après les 6 mois de délai dans lesquels on doit présenter les comptes d'un exercice donné) ;
- présentation, à cette même AG de fin 10.02, du budget pour l'exercice ayant couru du 01.10.01 au 30.09.02 (budget tout de même fort joliement qualifié de "prévisionnel", alors que l'exercice était fini et que les appels de charges avaient continué)
[dans ces conditions, le syndic a tout de même le droit de procéder à des appels de fonds, en se basant sur la masse de l'exercice précédent ; il ne pourrait le faire évidemment si il n'était pas juridiquement en fonction : cf. plus loin] ;
- syndic étant toujours formellement en fonction, du fait de la résolution ayant fixé la durée de son mandat à l'AG précédente (AG qui, au demeurant, avait été elle même tenue avec un retard conséquent, tout comme celles qui lui ont été antérieures) : formulation de la durée du mandat similaire à la votre (vous dites que le mandat de votre oiseau expire le 6 mai prochain)
[êtes vous toutefois bien sûr de la fin du libellé "et au plus tard le 31/12/02" que vous citez, car - si ce membre de phrase concerne bien la date de fin du mandat et non la date visée de tenue de l'AG - il pourrait y avoir contradiction avec son début qui dit "pour un an" ; ce qui peut, peut-être, ouvrir une brêche avec la date du 06.05.03 que vous mentionnez par ailleurs ; nous n'avions pas une telle brêche] ;
- AG convoquée au dernier moment (convocations présentées pile poil 15 jours avant l'AG, la date de celle ci ayant été plusieurs fois baladée avec de fort jolis et vertueux motifs) ;
- présence dans la copro d'un copro majoritaire (plus de 50 % des tantièmes généraux) : avons-nous le même majoritaire, le même syndic ? on verra. Si oui ce sera croquignolet ;
- syndic ayant une activité d'administrateur de biens appartenant à des copros (ce qui n'est pas en soi délictueux, sauf si il y avait favoritisme financier, à révéler et à prouver, sur le dos de la copro) ;
- interrogations nombreuses sur des imputations de factures (que l'examen des comptes n'a pu complètement éplucher/dépatouiller) : essentiellement imputations à telle ou telle partie de la copro.
Nous avions en plus des problèmes (non également complètement dépatouillés à ce stade) de validité de factures, y compris de savoir si des factures ne correspondaient pas en fait à d'autres copros. En plus pbs de validité de factures par rapport aux contrats (indices de révision, certains contrats pas présentés à la journée de vérification...). Sans compter la pertinence de certaines dépenses annexes de la gestion.
2.- Notre résultat pour changer de syndic en octobre dernier a été toutefois calamiteux, malgré un gros et sérieux travail de préparation (choix du successeur sur Appel d'Ofrres très travaillé, dossier étayé des diverses irrégularités, etc).
Le majoritaire, qui n'a pas - sur notre pression - approuvé les comptes ni voté pour le quitus, a finalement fait obstacle - avec des autres copros - au changement de syndic et celui-ci a été renouvellé. En séance, le syndic a fait de très belles promesses de s'amender et de tenir la prochaine AG dans les temps.
Nous n'avons cependant pas baissé les bras et verrons ce que l'on va faire pour la prochaine AG, ou une suivante (certaines améliorations ont été enregistrées sur quelques points, et les copros majoritaires semblent plus raisonnables ; ce brin est à confirmer).
Tout ceci a évidemment créé/renforcé des tensions (avec dénigrements méchants y compris au plan privé des personnes, et même des épisodes de lettres anonymes assorties de menaces reçues par le leader des partisans du changement...).
Notre analyse est que nous n'avons pas assez "travaillé" la copro (nous avons certes, jusqu'à un certain stade, agi en groupe fermé, non par attitude obsidionale mais par méfiance/prudence raisonnée).
Et de toute façon (la clé est et reste là), nous n'avons pas pu (pas su ?) convaincre le majoritaire (dont nous ne sommes pas, par construction si je puis dire, en mesure de sonder ses pouquoi et ses comment internes).
3. Les infractions que vous indiquez (tenir les AGs et rendre les comptes avec retard sur retard par rapport aux délais légaux, faire se chevaucher les exercices, se moquer du monde, rigoler devant les obligations réglementaires ou contractuelles) en sont bien, mais les conséquences sont oualou-nib-makashe pour le syndic (et a fortiori pour le majoritaire qui le soutient et le sauve). Sauf à l'attaquer avec mise en évidence de préjudice. Ne parlons pas de faute grave possible, celà n'existerait que si le syndic vous boxait d'une main tout en truquant les comptes de l'autre, et encore fort et de façon répétée, ou s'il faisait s'écrouler l'immeuble ou partait avec la caisse (il y aurait, divines apparitions, l'assurance de responsabilité civile et la garantie).
Il n'y a aucune sanction pour un syndic de tenir ses AGs avec retard (sur ce point au moins, comme sur d'autres en matière de copro : loi = tigre de papier). Pas de sanction, ni même de gros yeux, de la part des chambres professionnelles ou de l'organisme de garantie, ni au plan administratif (la carte est toujours là).
Sur les factures et les comptes, sur les imputations, le syndic peut toujours dire ''ah erreur de mes services, je m'excuse et je redresse'' (après trois douzaines de recommandés, tenter de disqualifier les incongrus qui rouscaillent, et avoir mis un siècle pour accepter le bien fondé de cette 'erreur').
Heureusement sur d'autres copros surlesquelles je suis on n'a pas ce genre de pb.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 févr. 2003 : 14:42:30
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Heloise
Dans tous cela vous ne parlez pas du conseil syndical. Que fait-il donc ? On trouve de multiples cas dans lesquels le CS se même à tort de gérer l'immeuble alors que ce n'est pas son rôle, et tout autant de cas dans lesquels il ne se manifeste pas alors que son rôle de contrôle permanent devrait l'y inciter.
La résolution relative à la durée du mandat n'a rien d'extraordinaire. Compte tenu de la loi SRU et des dispositions relatives au privilège spécial il sera sans doute nécessaire de faire coincider l'exercice avec l'année civile dans l'avenir.
Votre syndic, pour l'essentiel, est en retard et le conseil syndical aurait du se manifester pour y remédier. Vous aurez la ressource de ne pas renouveler son mandat mais veillez d'abord à faire établir tous les comptes tardifs.
Les appels de fonds sans établissement préalable du budget prévisionnel sont irréguliers mais ne pas payer les factures n'est pas une bonne solution. Au fait, sont-elles payées ?
Quant aux rapports avec un copropriétaire majoritaire, c'est un problème fréquent. Il est bon de conserver des rapports corrects avec lui, s'il n'abuse pas exagérément de la situation.
En premier lieu : remettre de l'ordre, faire les comptes.
Faire ensuite le point de la situation et tirer les conséquences.
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