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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
 Posté - 17 févr. 2003 : 01:39:11
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JPM,
Pour le cas du contrat d'exploitation chauffage et ECS avec garantie totale que vous citez, pourriez vous indiquer (ce qui m'intérésserait ainsi que, sans nul doute, nombre d'autres participants), :
a)- quel a été le volume de travail préparatoire au niveau des membres du CS (en équivalent heures de travail) ; même question pour le syndic ; même question pour l'ingénieur-conseil ;
b)- quels ont été les coûts à débourser (niveau CS le cas échéant ; niveau syndic si prestations complémentaires facturées ; pour lea prestations de l'I-Conseil) ;
c)- quels ont été le calendrier et les principales étapes de l'opération, de son initiation à la présentation du contrat à l'AG ;
d)- tous autres éléments significatifs (on comprend que l'intervention de l'I-C que vous mentionnez a eu lieu postérieurement à un 1ère première phase de consultation de chauffagistes : ?).
Estimez vous que ces temps et coûts seraient sensiblement différents pour une installation desservant davantage de lots que le nombre de 90 lots principaux que vous indiquez ? Même question selon le type d'installation concernée (station CPCU ? chaudière - ou chaudières -fioul ?).
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 17 févr. 2003 : 11:30:01
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A fidipat qui dit "Donc le syndic gère, le CS surveille et l'AG sanctionne sur présentation du rapport annuel par le CS/syndic... ?" :
c'est notre conception en effet : le syndic est en quelque sorte la direction de l'entreprise, le CS le conseil d'administration et les copropriétaires les actionnaires...
A joseph toison sur les 9 ans :
la jurisprudence a tendance à considérer assez systématiquement (notamment dans les affaires d'usufruit et nu-propriété) qu'un engagement à partir de 9 ans est un acte de disposition et non plus un acte de gestion ; la transposition à la copropriété est possible, mais nous n'avons pas de jurisprudence directe sur un contrat d'entretien ; par contre, il en est une concernant un contrat d'assistance totale qui mettait en cause la notion d'amortissement d'un investissement échappant au pouvoir du syndic de simple administration de l'immeuble (Cour d'appel de Paris, 23 e ch. B dans un arrêt du 6 octobre 1995 - Loyers et copr. 1996, n° 93) ; ce principe paut dans ce cas s'appliquer à des contrats plus courts (en l'espèce sauf erreur, il s'agissait d'un contrat de robinetterie de 5 ans)...
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 févr. 2003 : 11:58:24
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Je ne peux répondre qu'en partie à la demande de Toison.
Ce syndicat a recours sytématiquement, pour les gros travaux, aux services d'un architecte. En l'espèce il s'est borné à indiquer l'ingénieur-conseil et à surveiller quelques travaux de génie civil.
La désignation de l'ingénieur a été prise à la suite de la présentation d'une proposition de renouvellement du contrat P1/P2 qui était en place. L'entreprise a présenté une variante P3.
L'ingénieur a effectué une visite de l'immeuble et consulté les documents existants, y compris les comptes de chauffage sur 4 ans et différents rapports techniques de l'entreprise en place. A une première assemblée il a présenté sa méthode de travail, sa rémunération et un planning de principe sur 6 mois pour l'établissement et la présentation de son rapport. Cette assemblée l'a désigné et a adopté la solution qui avait la faveur générale. Elle a imposé à l'ingénieur la consultation de trois entreprises soit l'entreprise en place,+ deux au choix de l'ingénieur.
L'étude de financement a été confiée au syndic.
La durée effective de l'étude a été de 5 mois, au cours desquels il y a eu deux réunions de CS exclusivement consacrées à ce problème, l'une de 4 heures, la seconde de 3 heures. Après établissement du rapport définitif de l'ingénieur, une dernière réunion de CS a été consacrée pour 2 heures à la mise au point des informations à joindre à la convocation. La seconde assemblée a eu lieu 8 mois après la première. Les décisions ont été prises dans les conditions que j'ai indiquées.
L'exécution du chantier a duré trois mois en deux temps. Le service de l'eau chaude a été interrompu pendant 3 semaines du 20 juillet au 15 août environ. La seconde quinaine d'août a été neutralisée. Il y a eu 7 rendez vous de chantier. Le syndic et 2 membres du CS étaient présents. En sus 4 visites en solo de l'ingénieur et 2 de l'architecte pour le génir civil.
Chaque visite a fait l'objet d'un compte rendu. Tout le monde était là pour la réception des travaux et la mise en service définitive.
Le coût du chantier était de l'ordre de 900 000 francs ht y compris le remplacement des vannes des pieds de colonne qui avait été décidé auparavant.
Le taux des honoraires du syndic était de 1,5 % ht sur une tranche de 500 000 ht et 1% sur le reste soit 11 500 F ht environ, en sus 250 F ht pour chaque dossier d'emprunt (emprunts individuels groupés) et 1500 F ht pour le dossier d'assurance travaux.
Le quitus chantier et le compte travaux ont été approuvés par l'assemblée suivante par 75 copropriétaires présents ou représentés moins deux voix contre. Motif stupide : ils ne voulaient pas le gaz.
J'ignore la rémunération de l'ingénieur
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 18 févr. 2003 : 05:18:54
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Merci de toutes ces information, concrètes et précises.
En début de votre deuxième phrase, j'ai lu 'syndic' et non 'syndicat' : est-ce bien celà ?
Il serait intéréssant que vous puissiez fournir l'indication chiffrée de ce qu'ont été les rémunérations de l'architecte et de l'ingénieur (qui - si j'ai bien compris - sont intervenus l'un et l'autre lors de la réalisation, en aval de l'étude).
Les contrats ingénieur et archi étaient séparés, ou l'ingénieur était-il sous-traitant agréé de l'archi ?
La rémunération de votre syndic pour le suivi administratif du projet n'est pas chère à 1.5 et 1 % selon les tranches . Moyenne des propositions : 2.25 % ht des travaux ht sur un AO pour un changement de syndic parisien lancé en mi-2002 (avec même une proposition salée à 3.5 pour la première tranche).
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 févr. 2003 : 10:29:19
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Réponses :
Il s'agit bien du syndicat. Il n'appartient pas au syndic de faire appel à un architecte sans décision de l'assemblée. Sur ce point précis la jurisprudence est formelle. La solution est identique pour tout autre maître d'oeuvre.
En l'espèce, l'architecte, qui n'intervenait qu'à titre accessoire, n'a compté que des vacations horaires. Je crois que, pour un chantier précédent relevant intégralement de sa compétence, ses honoraires ont été calculés à raison de 9% ht sur le ht des mémoires, dégressif à partir de 600 000 francs ht. A noter qu'il remplit effectivement toutes les missions imposées par le suivi de chantier y compris un rendez vous de chantier par semaine, avec parfois une visite supplémentaire en phase délicate (en l'espèce étanchéité de balcons).
Les contrats d'architecte et d'ingénieur sont indépendants. D'une manière générale le syndicat laisse à l'architecte le choix de son assistant (Ingénieur béton pour les balcons).
Pour les honoraires du syndic, je rappelle qu'au temps de la taxation des honoraires, le barème préfectoral prévoyait 4% ht sur le ttc des mémoires (travaux en direct) et 2% idem avec assistance d'un technicien. A cette époque les honoraires de gestion courante étaient déterminés par les arrêtés. Le montant plafond était en fait appliqué systématiquement. Compte tenu de la concurrence actuelle, les honoraires pratiqués de nos jours sont souvent inférieurs aux honoraires taxés reactualisés. Mais le trombone (en frais exceptionnels) est à 0,3 euro.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 18 févr. 2003 : 16:27:00
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* merci à JPM de ce complément
* une double question, en rebond, à JPM et aux autres, sur le choix de l'architecte en copro de moyenne-grande taille sur Paris (j'ai compris que c'est la situation JPM) :
- dans votre copro, prenez vous toujours le même architecte et, si oui, lui confiez vous une mission générale (annuelle par exemple) de revue des oeuvres de l'immeuble et de conseil ?
- que pensez vous de l'appartenance ou non d'un archi à la Compagnie des Architectes de Copropriété (la liste que je possède des membres de cette Cie comporte uniquement des archis Paris et banlieue).
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 févr. 2003 : 17:56:35
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Dans l'immeuble que j'ai cité, l'architecte est le même depuis une quinzaine d'années mais il n'a aucune mission permanente. C'est le syndic qui intervient seul pour l'entretien courant. En second lieu l'architecte n'intervient que sur des chantiers de sa compétence (gros oeuvre, couverture, terrasses, peinture, ravalement, etc.) Dans ces domaines il a effectué un diagnostic il y a une dizaine d'années et depuis lors trois chantiers préconisés ont été effectués sous sa direction. Par ailleurs il intervient, dès la phase d(étude, pour les travaux de génie civil accessoires à des travaux sur équipements collectifs (cf la chaufferie). Dans ce chantier, son avis préalable a permis d'éviter des travaux inutiles en ce qui concerne la ventilation de la chaufferie. Economie de 25 000 francs. C'est toujours çà de pris. Avec la meilleure volonté du monde, un nouvel architecte n'aurait surement pas trouvé la solution qui exigeait une très bonne connaissance de la structure.
D'une manière générale, il est précieux de conserver un architecte qui connaît bien l'immeuble et donne habituellement satisfaction. Remettre en concurrence la maîtrise d'oeuvre à chaque opération me semble néfaste et même "contre nature" !
J'ai eu le sentiment, peut être erroné, il y a quelques semaines, d'une mise en sommeil du site des architectes de copropriété. Ce groupe avait, il y a une dizaine d'années, une bonne réputation, mais je n'en sais pas plus.
Il faut avoir un certain âge pour apprécier les bienfaits des interventions d'un bon architecte car on peut vérifier le bonne tenue de ce qui a été fait dans le passé, par comparaison avec d'autres chantiers que l'on a pu connaître.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 18 févr. 2003 : 23:02:17
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La Cie des Archis de Copro avait un stand au Salon de la Copro de la Porte de Versailles en novembre dernier, et j'ai discuté avec une paire d'archis qui étaient là : discussion positive avec un gars qui connaissait assez bien les adhérents.
Un des pbs que j'ai avec le foutriquet de syndic que j'ai évoqué sur les forums par ailleurs, est qu'il s'est volontairement fâché en 1999 avec l'archi que nous avions en mains (retards pour le payer, contestations de ses visas de m. d'oeuvre).
Ceci pour faire suivre le plus de trvx possible en direct par son cabinet avec bénéfice de prestations spéciales, minables, et pour placer, dans la foulée, un sien copain archi pour les prestations où un 'vrai' archi est nécessaire.
Le CS, dominé par une bande d'abrutis ignares que nous ne sommes pas encore arrivés à déchouquer, n'y a vu que du feu. Un AO ravalement, sans archi de bout en bout, a été du coup sérieusement biaisé dès l'année suivante (je n'ai rien fait car j'étais alors en séjour à l'étranger, mais je suis arrivé à éplucher l'affaire avec des prix comparatifs).
Comme le pot aux roses commence à être agité, nous lancons une campagne d'agit-prop intitulée "un vrai archi indépendant et pas trois bouts de devis dépouillés sur un coin de table du syndic avbec un cahier des charges établi de même".
Mon "certain âge" (je vous cite..., vous êtes courtois dans votre formulation) de 65 printemps et toutes mes dents, me conduit à la même conclusion que celle que vous indiquez en fin de votre message. Et je ne peux que la recommander à ceux qui ont la faiblesse de lire cet échange : on économise avec des prestations de maitrise d'oeuvre de qualité et suivies.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 févr. 2003 : 10:09:18
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Nous somme bien d'accord sur le tout et c'est une "bonne parole" qu'il faut répandre et propager.
Quant au certain âge, c'est du mien que je parlais. Nous sommes dans les mêmes eaux.
Quant au syndicat que j'ai évoqué, c'est pour lui que je voterais s'il y avait un prix du meilleur syndicat. La population est aisée mais sans plus, en majorité activité PME, manifestant dans tous les domaines (à 80 %) un bon sens évident.
J'ajoute que les honoraires de gestion courante du syndic sont très corrects, d'ou un barème d'honoraires exceptionnels limité au strict minimum (à peine une page recto seul). Un exemple de bonne gestion : un carnet d'entretien conforme au décret a été mis en place dans le mois du décret. Il a été décidé par ailleurs de constituer un carnet de bonne qualité qui est maintenant en place. Rémunération du syndic pour ce faire 400 euros ht + deux vacations horaires pour l'architecte. Les copropriétaires ont à leur disposition un dezcriptif technique de l'immeuble et un inventaire complet des gros travaux effectués depuis la construction
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