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jpk
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 Posté - 09 févr. 2003 : 10:28:46
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Mon clerc de notaire nous annonce la veille de la date prévue pour la signature du compromis de vente concernant une chambre de moins de 8 m2, que le notaire ne veut pas passer de vente pour l'instant( il va se renseigner.... ,eu égard aux responsabilités pénales que nous encourerions vis à vis de la loi SRU (lui et nous).
Quelqu'un a-t-il un avis , ou une expérience sur la possibilité de procéder à la mutation "occupée" de logements de moins de 9 m2 avec des baux en cours.
Est on obligé de vendre libre ? Quid du bail en cours ?
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nefer
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28499 réponses |
Posté - 09 févr. 2003 : 11:09:33
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Depuis le 30 janvier 2002, vous ne pouvez plus louer un local qui ne corresponde pas aux critères de "logement décent" (voir le texte sur ce site)
Les professionnels de l'immobilier (agences, notaires, vente aux enchères) vendent ces locaux en précisant"non destiné à l'habitation ," débarras".........
De plus, le locataire peut poursuivre le propriétaire pour mise aux normes du logement, si cela est possible.......
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 09 févr. 2003 : 11:15:11
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Voici le texte du décret :
Article 1
Un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le présent décret.
Article 2
Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
3. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.
Article 3
Le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants :
1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;
2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;
3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;
4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;
5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;
6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.
Dans les logements situés dans les départements d'outre-mer, les dispositions relatives à l'alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables.
Article 4
Le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.
La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation.
Article 5
Le logement qui fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.
Article 6
Les travaux d'amélioration prévus à l'article 1er de la loi du 12 juillet 1967 susvisée sont ceux qui ont pour but exclusif de mettre les locaux en conformité avec tout ou partie des dispositions des articles 1er à 4 du présent décret, sans aboutir à dépasser les caractéristiques qui y sont définies.
Les articles 1er, 5 à 14 et 17 du décret du 9 novembre 1968 susvisé sont abrogés.
Article 7
La garde des sceaux, ministre de la justice, le ministre de l'intérieur, le ministre de l'équipement, des transports et du logement, le secrétaire d'Etat à l'outre-mer et la secrétaire d'Etat au logement sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l'exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.
Fait à Paris, le 30 janvier 2002.
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 09 févr. 2003 : 11:49:25
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J'aurais plutôt pensé, que le risque se limitait à un recours du locataire, pour obtenir le remboursement des loyers versés au-dessus du loyer du logement selon la loi de 1948, et que le prix de vente devait tenir compte de l'éventualité de ce recours.
Thoveyrat |
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jpk
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 09 févr. 2003 : 12:04:21
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merci de vos réponses, mais:
pensez vouz qu'il soit possible de vendre "occupée" une chambre de mois de 9 m2.
ou encore : comment vendre une chambre de moins de 9 m2 qui est occupée, bail en cours, qu'il n'est pas possible de mettre aux nouvelles normes ,et ce en raison de son exiguité.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 09 févr. 2003 : 12:12:28
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Un notaire n'acceptera pas d'engager sa responsabilité dans la rédaction d'un acte de vente d'un local "occupé" par un locataire ne respectant pas les normes du"logement décent" et donc impropre à l'habitation.
Vous pouvez le vérifier en consultant les sites internet des ventes aux enchères des notaires ou des ventes judiciaires.
Vous pourriez essayer de demander à votre "locataire" de quitter le "logement" à l'amiable (c'est ce qu'a fait un de mes voisins)
Une fois vide, vous pouvez contacter le propriétaire du local contigu s'il souhaite s'aggrandir, ou le vendre comme débarras.
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jpk
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 09 févr. 2003 : 14:37:01
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Pensez vous que si la chambre aurait un volume supérieur à 20 m3, la vente occupée pourrait être réalisée? elle fait entre 7.5 m2 et 9 m2, et la hauteur sous plafond serait 2.60 m.
Je n'ai pas fait le certificat loi Carrez ,( vente - de 8m2) , mais l'amiante et le plomb ont était fait à la demande du clerc, car d'après lui la vente était faisable en occupé, jusque la veille du rdv annulé pour la signature du compromis, )
(solution amiable difficile à envisager car locataire au rmi, loyer versé par la CAF (caisse allocations familiale),
il ne semble réellement pas être en mesure d'aller ailleurs. il m'a dit ne pas pouvoir acheter).
le propriétaire de la chambre contigue, est mon acheteur qui désirais acheter occupé pour s'agrandir.
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jpk
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 09 févr. 2003 : 14:46:02
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hormis la mention de la surface ,
comment un notaire peut il apprécier si un logement satisfait ou non aux normes "logement décent" .
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 09 févr. 2003 : 14:57:33
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Si le loyer est réglé par la CAF, attendez vous à avoir quelques soucis.
Quand leurs services vont découvrir que le logement n'est pas aux normes.........................
De plus si votre voisin souhaite acheter pour s'agrandir, il aurait fallu envisager un congé pour vente (loi 89)
Est ce un contrat en meublé????
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 09 févr. 2003 : 15:31:48
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il souhaite peut-être s'agrandir d'ici quelques années, quand le locataire actuel sera parti... 7,5 x 2,6 = 19,5, un peu plus et ça passe... Il faudrait prendre votre courage à deux mains, être très gentil avec le locataire qui subira ça, et mesurer très précisément cette chambre, qui (si elle n'est pas mansardée) a tout de même des chances non négligeables d'être "décente" au sens du décret, à condition d'y aménager une douche. J'espère pour vous qu'elle est parfaitement parallélépipédique, afin que vous n'ayez à prendre que trois mesures!
Thoveyrat |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 09 févr. 2003 : 17:35:38
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Pour les mesures, il faudrait le faire faire par un architecte (ou par une profession réglementée), car un document émanant du propriétaire n'aurait aucune valeur devant un tribunal.
Pour le logement décent, c'est 20m3 et pas 19,80! Là-dessus, il faut faire confiance aux tribunaux pour être intransigeants!
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TR
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2318 réponses |
Posté - 09 févr. 2003 : 18:23:30
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Certes, il lui faudra une attestation d'architecte s'il se trouve devant un tribunal, mais en attendant, pour sa propre gouverne, il peut voir par lui-même si le logement fait 19,5 ou 22 m³. S'il constate que non, tant pis, il devra attendre la libération des lieux pour vendre, si possible en essayant de reloger son locataire, s'il constate que oui, il pourra faire venir un certificateur connu du notaire pour établir un papier officiel. Ça va comme ça, Néfer?
Thoveyrat |
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jpk
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 09 févr. 2003 : 19:03:18
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A votre avis est il possible de vendre "occupé" un logement de + de 20 m3 ou de + de 9 m2.
Comment selon vous le notaire aurait-il connaissance, par exemple d'un manque de douche ou de tout autre point précis qui ne satisfairait pas aux exigences SRU.
en ne demandant que : loi Carrez, plomb, amiante et éventuellement termites.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 09 févr. 2003 : 19:54:52
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Il peut aussi poser la question à l'acquéreur le jour de la signature, ou demander au vendeur une attestation sur l'honneur
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jpk
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 09 févr. 2003 : 20:26:48
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merci pour cette bonne remarque ,
mais même en toute bonne foi qui(vendeur ou acquéreur) est en mesure d'attester qu'un logement remplisse tout les points de la loi citez plus haut ?
ps: l me semble que pour l'instant nous n'avons pas de réponses complètes sur de nombreux points, et que toute expérience ou informations seraient les bienvenues.
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 09 févr. 2003 : 20:46:17
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Il existe de nos jours des instruments électroniques de mesure, d'une grande précision. Si vous, vous avez noté, en prenant bien les mesures au centimètre près, un volume significativement supérieur à 20m³, vous ne devriez pas avoir besoin de faire venir quelqu'un équipé d'un tel appareil.
Thoveyrat |
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JPH
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 10 févr. 2003 : 00:20:02
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1°- Pour le mesurage, il y a certes des appareils très précis, mais il faut savoir s'en servir et avoir la technique pour le faire ...
2°- Pour vendre une chambre occupée ne répondant pas aux critères, il me semble - mais celà n'engage que moi, et je n'ai pas encore été réellement confronté au problème - que le notaire pourrait indiquer dans son acte qu'il n'a nullement négocié lui-même l'affaire mais a été requis par les parties de dresser l'acte, et faire signer aux parties un avis de conseil donné, très circonstancié.Un exposé pourrait être inséré dans l'acte pour expliquer que le local est actuellement loué comme chambre suivant bail antérieur à la Loi, et vendu avec cette particularité, l'acquéreur s'engageant à l'utilise ensuite comme bon lui semble mais pas en logement locatif, ledit acquéreur prenant les risques d'une demande du locataire pour mettre aux normes.
Il faut bien avouer que nous nous trouvons là dans le cas typique d'un acte qui ne rapporte pas grand chose au notaire, mais risque par contre de lui attirer des emm... pas possibles.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 10 févr. 2003 : 00:55:31
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d'autant que le texte de loi en question date de plus d'un an: 30 janvier 2002
Un notaire, ayant connaissance qu'un local, non conforme à l'habitation , et faisant l'objet d'un bail locatif, engagera t il sa responsabilité tout en prenant toutes les précautions de forme dans la rédaction de l'acte? J'en doute.
Personnellement je n'ai pas connaissance d'un acte passé dans ces conditions.Je n'ai vu jusqu'à présent que des ventes pour des locaux non destinés à l'habitation.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 11 févr. 2003 : 23:10:31
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Sommes-nous bien sûr de quoi on parle ?
Le décret 87-149 du 6 mars 1987 dit en effet, en alinéa 1°-a) de son article 1er, que
"un logement [en location] comprend au minimum une pièce d'habitation et les pièces de service attenantes suivantes : cuisine ou coin cuisine, salle d'eau et cabinet d'aisances, celui-ci pouvant être situé dans la salle d'eau ; cette pièce d'habitation doit avoir au moins neuf mètres carrés lorsque la cuisine est séparée ou au moins douze mètres carrés lorsqu'il existe un coin cuisine".
Dès lors, sauf si il ne s'agit pas d'une habitation principale, il faudrait au minimum 12 m2 plus salle d'eau-wc (avec éventuel wc extérieur selon le 2-5 du décret "logement décent" 2002-120 du 30 janvier 2002, ce décret faisant quant à lui état de 9 m2 mini pour la pièce principale).
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 12 févr. 2003 : 07:14:08
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Pour les locations vides, oui, mais pas pour les locations meublées, qui n'ont de norme de surface que depuis le décret sur le logement décent.
Thoveyrat |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 12 févr. 2003 : 08:01:14
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Je relis 36 fois les décrets 87-149 et 2002-120 et je compulse toute ma doc. : je ne trouve nulle part qu'il y a différence de réglementation d'habitation principale louée entre logement loué vide et logement loué meublé.
Donc, avec conjonction des deux textes, superficie mini louable titre habitation principale est :
- soit 9 m2 + superficie cuisine + superficie salle d'eau ; ceci si pas de coin cuisine dans la pièce principale ;
- soit 12 m2 + superficie salle d'eau ; ceci si coin cuisine dans la pièce principale.
OK ?
Celà voudrait dire que l'ancienne chambre de bonne avec un lavabo ds le coin de la piaule et un méchant réchaud sur une table est morte, non ?. Vous me direz que l'on peut toujours coller une s.d'eau ds une boîte à chaussures...
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