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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
 Posté - 21 févr. 2003 : 08:54:23
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APAVE, Bureau Véritas, CEP, ou autre... Ne faisons pas de publicité particulière, ce sont simplement des Bureaux de contrôle, qualifiés pour faire ce type de diagnostics...
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Lybeer-Elysée
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 23 févr. 2003 : 15:43:23
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Sauf recours à la pluviométrie , il est difficile de comparer des terrasses Côte d’ Azur avec celles situées dans le Nord , mais toutes doivent répondre aux mêmes critères essentiels : l’ évacuation de l’eau. Toutes les terrasses sont prédestinées à l’ enfer des AG des copropriétaires , où le moindre bobo peut devenir une affaire d’ état.
Les terrasses-toit ( déjà achetées beaucoup plus cher , et destinées à y vivre) sont plus importantes que les terrasses-balcons à surplomb , parce qu’elles sont toujours situées au plus haut , et donc exposées à des intempéries plus aggressives.
Ensacort a énormément de chance que ses terrasses soient devenues centenaires alors que dans nos immeubles du Nord , nous considérons que la durée de vie moyenne d’une terrasse est de 15-20 ans. A frais communs.
Nos actes de base ( inscrits aux hypothèques) et réglements de copropriété ( non inscrits et variables selon les décisions des AG) stipulent toujours que l’ entretien d’une terrasse commune est privative puisque à jouissance privative.
Question : quel est l’ entretien d’une terrasse carrelée traditionellement , selon cet acte ? Son nettoyage régulier , signaler le mauvais état d’un solin ( encore faut-il avoir l’œil !) , signaler que les joints de dilatation (nécessaires dès que la largeur ou longueur dépasse une norme selon la dalle sous-jacente) se détériorent , et , surtout , éviter que les avaloirs ne se bouchent , ce qui est le problème le plus commun quand on a des plantes , ou les plantes …des autres , si vous habitez une belle avenue par grands vents .
Malgré certaines procédures et expertises, nous n’ avons jamais connu dans notre secteur une terrasse qui ne supportait pas beaucoup plus de 200 kg/m2 , poids que des pots de fleurs peuvent difficilement atteindre. Par contre , nous avons connu plusieurs terrasses mal entretenues ( par l’ occupant ignorant ou inattentif , qui ne répercute pas ses problèmes à la copropriété) , où dans les joints entre carrelages ou dans les joints de dilatation , des herbes et arbrisseaux de 30-40 cm poussaient allègrement ! Il est bien connu que les racines de ces plantations « sauvages » peuvent fort bien entamer les joints d’ étanchéité de la membrane…A ce moment là , il est évident que la responsabilité devient privative.
Nous n’ avons jamais connu non plus un arrosage automatique mis en cause sur une terrasse étanche , puisque la pluie donne toujours beaucoup plus d’eau qu’un arrosage , vite bu par les plantes. Ceci toujours dans l’ hypothèse que les avaloirs sont conçus correctement pour drainer la bonne surface , et qu’ils ne sont pas obstrués (= donc entretien privatif).
Une véranda , contruite avec architecte et permis de bâtir , ne devrait pas poser problème non plus , puisque l’ architecte doit tenir compte des contraintes poids/m2 du bâtiment. En plus cette veranda « protège » même la terrasse en dessous et de la pluie et des intempéries. Ceci à condition qu’il s’ agit d’une terrasse d’une seule pièce , avec séparation physique du béton par rapport aux autres , sinon l’ infiltration pourrait très bien provenir du voisin sans véranda , par le truchement du polystirène isolant ( tant employé dans les années 60-70) qui est totalement trempé par le voisin sans terrasse !
Le charme de la terrasse est son carrelage. Ce carrelage n’est jamais la CAUSE d’une infiltration. C’est comme des dalles sur plots ou un caillebotis. Tout revêtement de surface laisse pénétrer l’eau par leurs joints de ciment ou de colle, par les joints de dilatation qui se dégradent avec les différences de températures ( une terrasse se bombe en été, et devient plane ou concave en hiver , ce qui fissure nécessairement ou les joints ou parfois un carrelage) . Cette couche semi-perméable, laissant passer un certaine quantité d’ humidité, est totalement indépendante de la couche imperméable en dessous, qui doit avoir une pente de drainage uniforme et lisse vers les avaloirs ou gouttières ( 1 à 2 cm/mètre courant) . Si le drainage de cette couche d’ imperméabilité est bon, la terrasse survivra longtemps , et la couche superficielle du carrelage/joints survivra en fonction du gel-dégel-températures qu’elle subit , et en fonction de sa propre pente , indépendante de la pente de la membrane d’ étanchéité. Pour cela , il existe aussi des grès plus ou moins gélifs.
Deux autres solutions : les plots et les caillebotis. Selon notre expérience , l’un et l’ autre sont difficiles à vivre , même s’ ils sont faciles à appliquer . La couche d’ étanchéité demande exactement les mêmes soins et les mêmes pentes. Les dalles sur plots ( type Marlux) sont d’une difficulté extrême à entretenir et pèsent beaucoup trop pour espérer un entretien par un locataire ou un propriétaire moins musclé . Dans les interstices pénètrent tant de feuilles, tant de terre , que la couche en dessous ( imperméabilité) devient un lac de miasmes et de vermine. A tel point que dans une de nos copropriétés , la communauté fut condamnée par la justice , à enlever toutes les dalles tous les 2-3 ans , pour réaliser le nettoyage à frais communs , parce que la majorité sans terrasse avait voté majoritairement pour ce type de terrasse en remplaçement d’ une traditionelle, contre l’ avis de celui qui en avait la jouissance , mais sans quotités de vote suffisants. Ce dernier a fait condamner la copropriété ! Et je crois qu’il avait raison , car il avait acheté une terrasse traditionelle , très facile à entretenir avec 2 seaux d’eau , alors que les plots engloutissent tout ; et qu’il était incapable de soulever les dalles trop lourdes… Le caillebotis va dans le même sens…avec quelques variations.
Un dernier point : si les sondages par architectes sont déjà fort difficiles sans être « destructeurs » , à quoi sert-il d’ appeler un huissier à la rescousse ? Qu’espérez-vous trouver en dessous d’un carrelage ? Certainement pas les cours de la bourse ! Ni l’ homme de l’art ni le huissier , ni la fluoresceine ni le bleu de méthylène ne vous aidera à détecter la source du problème , sans « ouvrir le ventre » , et parfois plus. Je connais 2 immeubles où l’ infiltration venait des dalles de recouvrement des murets fixant les garde-corps. Les joints entre ces dalles pesant plus de 50 kg chacune , et les fixations des garde-corps à l’ intérieur de ces joints , laissaient passer l’eau dans les murs de l’ étage en dessous , pourrissant le mur et les chassis de portes et de fenêtres. Il a fallu enlever ces dalles , pour constater que la membrane d’ étanchéité ne remontait nullement sur le plat de ce muret , et permettait donc à l’eau de pénétrer en dessous de cette membrane ! Un « simple » sondage de l’ étanchéité à l’endroit ou la fuite se produisit , eut été totalement inutile…Le delta du fleuve se trouve parfois fort loin du point d’eau.
Toutes nos copropriétés ont toujours considéré que s’il fallait casser un carrelage « à entretien privatif » pour réparer une membrane d’ imperméabilisation commune, tout était à charge de tous. La conception même de l’ immeuble l’ impose , et la copropriété cause un indéniable trouble de jouissance. Si un toit fuit , n’est-ce pas à tous de payer sa réfection , imperméabilité et isolation incluse ? Qui dira que c’est seulement au dernier étage à payer ? Si une colonne d’eau ( toujours commune) fuit à n’ importe quel niveau , et qu’il faut ouvrir la gaine technique à l’ intérieur de plusieurs appartements afin de rechercher la fuite , qui doit payer ? Tout le monde.
Encore plus grave : si un tuyau de chauffage ( montant ou descendant ) fuit , nécessitant un apport d’eau constant dans le circuit de chauffage , qui doit payer ? Cette recherche est très difficile et très onéreuse , suite à l’ évaporation continuelle de ce goutte à goutte sur des tuyaux à chaud…Il me semble même qu’ à ce moment là , si la recherche n’est pas diligentée , la copropriété crée un énorme trouble de jouissance essentiellement au dernier étage (qui sera obligé de constamment purger , et même remplacer ses purgeurs utilisés anormalement et inutilement) qui sera sujet à une très forte corrosion accélérée et par l’ apport d’eau de ville oxygénée et par l’ air toujours présent en haut du système.
Nous avons été fort longs , mais nous pensons que ces précisions plutôt techniques peuvent désamorcer certaines passions dans des débats souvent stériles.
Lybeer Elysée |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 23 févr. 2003 : 16:46:42
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Lybeer, vous parlez de copopriétés situées à l'étranger soumises à une réglementation différente de celle applicable en France.
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 23 févr. 2003 : 16:58:28
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merci pour vos longues proses à tous et particulièrement à Lybeer
car j'ai une nouvelle réponse concernant ma colonne de chauffage centrale qui est décrite en dernier paragraphe
Me voici avec un nouveau futur problème. Et oui ! immeuble (familial) début de siècle sans entretien jusqu'à ces années  
hcor |
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Lybeer-Elysée
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 23 févr. 2003 : 21:23:20
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En réponse à Nefer , je signale qu'une des copropriétés dont question se situe au Nord de la France.
D' ailleurs, je pense que ces rubriques s' attaquent à des problèmes de fond , en général purement techniques , que ces problèmes peuvent être modifiables selon la situation géographique qui est tout de même fort différente au Nord de la France par rapport au Midi. Pour la France , ces considérations ne modifient malheureusement pas les lois , mais les lois sont-elles toujours bien faites ?
Je prétends distinguer le fond et la forme , et la philosophie d'une législation qui de toute façon est aussi modulable selon l' appréciation " souvenraine" du juge. Si dans une AG , tout le monde pense d' après la loi " en boîte" , et non d' après le fond , personne n' arrivera à modifier quoi que ce soit , et l' injustice continuera.
Lybeer Elysée |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 23 févr. 2003 : 23:10:00
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La conception du droit qu'expose Lybbeer mériterait d'être sérieusement mise en cause (mais ce n'est probablement pas le lieu içi d'un tel développement).
Disons simplement que le juge n'a pas d' "appréciation souveraine" en toutes matières, et de loin. Il existe notamment des dispositions d'ordre public qui s'imposent à lui et ne sont pas "modulables".
Certaines de ces dispositions, posées notamment par le Code Napoléon, existent également en Belgique, dont l'armature des lois civiles est également fille de ce Code.
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