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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
 Posté - 16 févr. 2003 : 16:53:13
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devant accepter un contrat de Syndic (renouvellement annuel) partant d'assemblée générale à assemblée générale !! il faut bien lire entre les lignes
Une nouvelle rubrique m'interpelle plus particulièrement
CARNET D'ENTRETIEN
cela fera en résumé environ 12 euros par lot/an soit:79 lots x12=945 €
soit 5.41 ttc concernant décret art 2, 3 et 4
soit 6.55 ttc " " art 5 et décision AG
Je trouve cela onéreux et vous ?
hcor
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BAILLET
Contributeur vétéran
128 réponses |
Posté - 16 févr. 2003 : 18:14:08
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Bonjour,
C'est d'autant plus onéreux que l'établissement du carnet d'entretien est une mission obligatoire du syndic.
L'établissement et la mise à jour de ce document relèvent de la nouvelle loi SRU qui à ajouté cette obligation dans l'Art 18 de la loi de 1965.
Celà correspond donc aux missions principales rémunérées par les honoraires de base.
Il ne peut donc y avoir demandes d'honoraires suppémentaires pour satisfaire à cette obligation.
Cordialement.
BC |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 févr. 2003 : 18:53:45
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Il n'y a aucun doute: les indications prévues par les textes réglementaires font partie de la gestion courante du syndic: donc aucun honoraire supplémentaire.
Si l'assemblée générale décide d'y faire figurer d'autres informations, celles ci peuvent faire l'objet de prestations particulières
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holmes
Pilier de forums
284 réponses |
Posté - 17 févr. 2003 : 13:40:58
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que faire quand un syndic a facturé ce carnet d'entretien dans le dernier decompte des charges de copropro ?
Je lui ai signalé qu'il existait une reponse parlementaire refusant cette facturation mais la réponse a été de dire que ce carnet demandait du travail...Notre AGO va avoir lieu bientôt
bruno |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 17 févr. 2003 : 13:51:54
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Pour la résolution concernant l'approbation des comptes, vous pouvez informer en A.G. l'ensemble des copropriétaires et demander de retirer cette facturation et de faire mentionner votre remarque sur le procès verbal.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 févr. 2003 : 23:44:08
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Permettez moi d'indiquer qu'il faudrait répondre dans le cadre de la question posée.
Insacorh indique que le syndic a fait figurer dans sa proposition de contrat une rémunération au titre du carnet d'entretien. C'est son droit le plus strict dès lors qu'il s'agit d'une prestation nouvellement imposée par la loi. Plus généralement, le syndic est totalement libre dans le choix de ses propositions. S'il exagère, il perdra tous ses immeubles. L'épicier est libre de ses prix. S'il est plus cher que les épiciers voisins, il perd aussi ses clients.
C'est aussi le droit de l'assemblée de ne pas accepter, ou de proposer d'autres modalités de rémunération de cette prestation.
La rémunération de la création du carnet est concevable si le syndic ne se contente pas de respecter le décret mais effectue un travail sérieux. Ce sujet a déja été traité dans les forums. L'intérêt du carnet d'entretien bien compris est incontestable.
A mon avis la rémunération en fonction du nombre de lots n'est pas appropriée. Elle doit être déterminée en fonction du temps passé. Il faut alors déterminer un forfait raisonnable.
La mise à jour ultérieure doit entrer dans les prestations de gestion courantes.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 18 févr. 2003 : 23:11:16
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La réponse ministérielle a établi que l'établissement du carnet d'entretien (suivant la liste du décret)fait partie de la gestion courante.
Si un copropriétaire veut une photocopie, celle ci sera à ses frais.
Si l'assemblée générale décide d'y faire figurer d'autres mentions, non obligatoires,il s'agit alors de prestation particulière et le syndic peut prévoir une tarification dans son contrat.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 févr. 2003 : 23:54:38
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Une réponse ministérielle n'a aucune valeur normative.
Elle est toujours rendue "sous réserve de l'appréciation souveraine des tribunaux". Pour autant les R.M ne peuvent être négligées.
En l'espèce la R.M s'applique au carnet d'entretien tel qu'il est prévu dans le décret : un document inutile et dépourvu du moindre intérêt. On peut admettre que, sous cette forme, l'établissement du carnet d'entretien ne vaut pas rémunération.
Celle ci ne se conçoit, comme déjà indiqué, que pour un carnet d'entretien sérieux, comme certains syndics les tenaient déjà.
Si on doit faire la guerilla avec des syndics, faisons la sur des points réellement contestables : le traitement des relevés de compteurs (eau ou autres) qui figurent dans de nombreux contrats comme prestations exceptionnelles, ce qui est absurde puisque la prévision est prévisible lors de l'entrée en fonction, , constante et périodique.
Dans le calcul de ses honoraires de gestion courante, le syndic doit donc en faire entrer le coût pour (N1 francs x N2 compteurs) x N3 relevés. Elle s'ajoutera aux autres éléments de rémunération pour former le total forfaitaire ht.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 20 févr. 2003 : 04:29:26
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Je marque à nouveau mon désaccord total sur la soit-disant inutilité du carnet d'entretien et au caractère d'être dépourvu de moindre intérêt qu'il aurait (cette position que le carnet est une merdouille a déjà été exprimée sur le forum et énoncée, certes avec nuances, par la rédaction de Universimmo) :
- le carnet d'entretien, dans son calibrage minimum (énoncé par le décret 2001-477 du 30 mai 2001), doit contenir des éléments essentiels sur l'immeuble.
- comme sa tenue est de droit, sa consultation l'est.
Ceci est essentiel pour les acheteurs, qui y ont accès sur demande faite au vendeur.
Se méfier d'un achat pour lequel on ne pourrait pas consulter le carnet d'entretien à jour. Et celà peut peser négativement sur une vente.
Sa reproduction par photocopie coûte peanuts (à 0.20 ou 0.30 € la page : ce n'est pas un épais bouquin...). JPM, combien de pages pour le carnet d'entretien de votre copro (qui, vous le disiez sur un autre sujet, est - et l'on vous jalouse là - bien gérée et doit donc avoir un carnet d'entretien canon) ?
Ce n'est pas moins essentiel pour les copros eux-mêmes d'avoir un carnet d'entrteien à jour, même dans sa version minimum, car le carnet d'entretien contient obligatoirement la recension exhaustive des références des contrats d'entretien et maintenance ainsi que d'assurance.
Particulièrement utile, lorsque l'on est pas au CS (et même pour les membres du CS...) pour la vérification des comptes annuels ! Car c'est sur la base des contrats que l'on peut, sans blasblas et faux-fuyants, vérifier les facturations, notamment lorqu'elles sont indexées.
Que l'on puisse y adjoindre, sur délibération de l'AG, des autres éléments, en utilisant les dispositions de l'article 4 de D 2001-477, est certainement un mieux et la marque d'une copro bien gérée, soucieuse avec le syndic de l'entretien de son patrimoine.
Mais ne pas exiger l'application du minimum, à savoir établissement et tenue à jour, est une erreur. Et ne peut qu'inciter un syndic médiocre (celà existe) à l' à-peu-près.
J'ai la même position dans une copro dans laquelle je ne suis pas membre du CS (et qui ne comporte toujours pas de carnet d'entetien, malgré les soixante douze mille observations faites en AG), et dans les copros autres, dans lesquelles je suis ou non membre du CS.
Du coup, et pour faire bon poids, je ne résiste pas, pour l'édification des foules, à faire trois clics de mulot pour reproduire ici le texte du décret 2001-477 :
Citation :
Art. 1er. - Le carnet d'entretien prévu à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée contient au moins les informations mentionnées à l'article 3 et, s'il y a lieu, celles mentionnées à l'article 4.
Art. 2. - Le carnet d'entretien est établi et mis à jour par le syndic qui actualise les informations qu'il contient.
Lorsque le syndicat gère plusieurs bâtiments, le syndic ouvre dans le carnet d'entretien un chapitre par bâtiment.
Lorsqu'il existe un ou plusieurs syndicats secondaires, il est tenu un carnet d'entretien par chacun d'eux. Dans ce cas, le syndic ouvre, dans le carnet du syndicat principal, un chapitre pour les parties communes à l'ensemble des syndicats.
Art. 3. - Le carnet d'entretien mentionne :
- l'adresse de l'immeuble pour lequel il est établi ;
- l'identité du syndic en exercice ;
- les références des contrats d'assurances de l'immeuble souscrits par le syndicat des copropriétaires, ainsi que la date d'échéance de ces contrats.
Art. 4. - Le carnet d'entretien indique également :
- l'année de réalisation des travaux importants, tels que le ravalement des façades, la réfection des toitures, le remplacement de l'ascenseur, de la chaudière ou des canalisations, ainsi que l'identité des entreprises ayant réalisé ces travaux ;
- la référence des contrats d'assurance dommages ouvrage souscrits pour le compte du syndicat des copropriétaires, dont la garantie est en cours ;
- s'ils existent, les références des contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs, ainsi que la date d'échéance de ces contrats ;
- s'il existe, l'échéancier du programme pluriannuel de travaux décidé par l'assemblée générale des copropriétaires.
Art. 5. - Le carnet d'entretien peut en outre, sur décision de l'assemblée générale des copropriétaires, contenir des informations complémentaires portant sur l'immeuble, telles que celles relatives à sa construction ou celles relatives aux études techniques réalisées.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 févr. 2003 : 10:26:17
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Personne n'a écrit qu'il ne fallait pas respecter les dispositions du décret. C'est un texte impératif.
%ême dans sa version minimaliste, le carnet doit être établi. Il peut l'être en une petite heure, ce qui ne mérite pas une rémunération surtout si elle est calculée en fonction du nombre de lots !
En fait l'article 5 n'a d'intérêt que pour une éventuelle rémunération du syndic établissant un carnet plus complet. Si le syndic ne demande aucune rémunération à ce titre, rien ne peut l'empecher de compléter le carnet sans décision de l'assemblée.
Dernier point : le texte aurait du prévoir une liaison avec les dispositions relatives aux archives techniques. La mention d'un ravalement comportant un traitement hydrofuge pourrait être accompagnée de l'intitulé ou de la numérotation du dossier correspondant archivé. Cela permettrait, 12 ans après, de le retrouver facilement pour connaître la nature et les spécifications du traitement.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 20 févr. 2003 : 20:13:27
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Je partage l'avis de Joseph Toison.
Si tous les syndics avaient déjà établi les carnets d'entretien avec le strict minimum indiqué dans le décret, ce serait bien.
Mais c'est loin d'être le cas.
Pour un copropriétaire, non membre du conseil syndical, obtenir les coordonnées de la compagnie d'assurance de la copropriété et les références de la police, relève du parcours du combattant (renseignements demandés sur les constats amiables de dégât des eaux)
C'est ainsi qu'il y a quelques années, j'ai découvert en fin de course que le syndic n'avait jamais fait de déclaration de sinistre à ladite compagnie.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 20 févr. 2003 : 23:20:40
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1.- Sur l’intérêt du carnet d’entretien (et sans polémique avec JPM) :
- personne n'a en effet dit ''qu'il ne fallait pas respecter les dispositions du décret'' , et je n'ai prêté ce propos à personne ;
- je me suis insurgé, et le maintiens, que l'on puisse considérer, je cite JPM, le carnet d'entretien comme ''un document inutile et dépourvu du moindre intérêt'', même dans sa version minimum.
Aussi, je suis satisfait que, dans le message additionnel de JPM, soit indiqué, comme je le faisais, que le texte du décret qui fixe le contenu du carnet d’entretien est impératif.
On relira avec avantage l’article du 08.04.02 de Universimmo, consultable sur le site en tapant ‘carnet entretien’ dans le moteur de recherche et en développant la section ‘articles’ : UI exposait que les neutralisations qui ont opposé entre eux les professionnels ont conduit, par lobbying régressif, à une version minimale du décret… :
Carnets d'entretien des copropriétés : le grand cafouillage, titrait UI. Qui résumait : cas typique des demi-mesures qui manquent leur but par effritement de l'ambition initiale dans les méandres de la concertation, le carnet d'entretien des copropriétés vire au flop total ! Au point que le secrétariat d'Etat au logement a accepté l'idée d'en rediscuter, et de remettre l'ouvrage sur le métier....
Depuis cette date, le chantier n’aurait guère avancé. En tout cas, aucune allusion à cette question lors du débat à l’Assemblée nationale (voir le site de l’AN) lors de la discussion en première lecture du projet de loi de Robien Urbanisme-Habitat.
2.- Par ailleurs, bien d'accord sur le dernier point du message de JPM, qui souligne l'intérêt que le carnet d'entretien, dans une configuration élargie, porte sur les archives techniques.
Le hic est que la définition des 'archives techniques' n'est pas normée.
Et pourrait difficilement l'être de façon pertinente (sauf à se cantonner à des généralités ou, à l'inverse, à plonger dans une accumulation pointilliste sans doute factice), tant sont variées les situations techniques : de la petite copropriété de quelques appartements dans l'ancien sans équipements communs, à l'ensemble de grande taille avec plusieurs bâtiments de logements en IGH ainsi que des parkings, des commerces, etc., en milieu urbain dense.
D'où l'intérêt, en effet que, sous l'empire de l'article 5 de D2001-477, l'on statue au cas par cas sur ce que sont les documents pertinents qui doivent figurer au carnet en sus du minimum légal.
3.- Dans cette ligne, il est intéressant, me semble-t-il, de signaler aux lecteurs du site (spécialement pour les membres de CS) certaines des Recommandations de la Commission Relative à la Copropriété, et spécialement la Recommandation n°20, qui porte le titre "Recommandation concernant les archives du syndicat des copropriétaires".
Après un préambule, cette Recommandation comporte 4 sections, assorties de recommandations par section (formant un total de 23 recommandations précises) :
- constitution des archives ;
- conservation des archives ;
- communication des pièces ;
- transmission des archives.
Un syndic qui suivrait toutes ces recommandations serait un fort bon syndic.
Le texte de la Recommandation n° 20 porte sur les archives de toutes natures, techniques et non techniques.
C'est la plus développée des 22 recommandations issues par la Commission (en importance de développement de son texte, la résolution n° 13 "relative au conseil syndical" suit la n° 20).
Toujours dans le domaine des archives dites techniques, les recommandations n°9 (information de l’acquéreur et du syndic en cas de vente), 10 (remise de documents techniques) et 16 (travaux affectant les parties communes et les équipements) contiennent des points intéressants, convergents avec le contenu de la recommandation n° 20.
Le texte de toutes ces résolutions figure sur le site, onglet Guide juridique.
4.- Un exemple, illustré et chiffrée, de l’intérêt d’un carnet d’entretien même dans son calibrage minimum :
- lors de l'examen, en cours, de la rénovation/modernisation d'un système de contrôle d'accès aux parkings d'une copro qui me concerne, le syndic, un foutriquet de syndic comme je l’appelle gentiment, a été incapable de fournir les textes des contrats de mise en place puis de maintenance de ce système, adoptés en AG alors qu'il était en fonction . Cette copro n’a pas de carnet d’entretien, comme dit dans un message précédent…. ;
- le syndic ne s'est pas davantage estimé en capacité de sortir de ses archives (en fait, de nos archives : celles du syndicat) le plan de recollement de l’installation en question, plan dont la production était contractuelle à l’installation et décrit comme référence pour le contrat de maintenance (ouh làlà, les archives lorsque nos bureaux ont déménagé, enfin je vais voir) ;
- il a été de même avancé que retrouver les factures de l’installation releverait du domaine de l’archéologie (les factures peuvent contenir – si elles émanent d’une entreprise sérieuse – les principales caractéristiqyes des équipements, et les références des modèles) ;
- dans ces conditions, il estimait - avec les inconséquents irresponsables du CS - qu’il fallait changer tous les composants (100 000 €, sur unique devis d’une entreprise introduite nouvellement par lui) ;
- un pré-appel d’offres permet de chiffrer à 30-40 000 € au, plus ce qu’il faudrait changer et moderniser (l’appel d’offres vient d’être lancé) : économie avérée d’emblée après des mois de palabres qu’une simple tenue d’un carnet d’entretien et d’archives aurait permis d’atteindre dès le départ !
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 avr. 2003 : 18:37:08
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Je suis entièrement d'accord avec Toison et l'exemple qu'il donne montre les avantages financiers qui peuvent être tirés de la conservation des archives techniques de l'immeuble et de l'établissement d'un carnet d'entretien sérieux.
En présence de ces avantages, il est assez déplorable de voir se dévenopper une controverse bien vaine en ce qui concerne les honoraires du syndic pour cette prestation.
Par princide les prestations nouvelles ne sont pas couvertes par les honoraires de gestion courante prévus dans un contrat de syndic antérieur. La vrai question est de savoir si l'innovation législative impose un travail significatif ou non. Dans le premier cas, la rémunération est admissible, dans le second non.
Pour le carnet d'entretien tel que prévu par le décret, la réponse est non car c'est un chiffon de papier qu'on peut bâcler en une heure. On peut même "bidouiller" un document informatique qui fournira toutes les indications reprises dans les fichiers de l'immeuble s'ils sont complets. A noter qu'à mon huimble avis les discussions entre fédérations n'ont rien à voir dans l'histoire. Le décret a effectivement été bâclé parce que rien n'avait été préparé sur ce sujet.
Pour le carnet d'entretien prévu par Toison et par d'autres (dont moi !), la réponse est oui.
Mais le calcul des honoraires en fonction du nombre de lots est injustifié. C'est en nombre d'heures passées qu'il faut compter, en tenant de l'assistance, dans bien des cas, de quelques membres anciens du conseil syndical, voire de copropriétaires non membres du CS, mais ... anciens. L'exemple de Toison montre que le retour sur investissement est palpable.
Problème réel, les archives ne sont pas transmises, et souvent pas acceptées par le nouveau syndic lorsqu'elles sont proposées. Elles ont disparu. C'est la recommandation 20 de la Commission qui doit servir de base pour la liste, sauf à compléter en fonction de quelques études publiées.
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 18 avr. 2003 : 22:35:23
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Je rebondis sur le dernier paragraphe de JPM sur les archives.
Voilà un problème qu'à mon sens beaucoup de copropriétés connaissent : qui est intervenu et quand pour faire tel travail ? Quelqu'un a-t-il encore le détail des charges vieilles de 10 ans ?
C'est en ce sens entre autre, qu'il me parait intéressant qu'une copropriété dispose d'un site internet sur sa copropriété.
Il y a certes des inconvénients comme la pérennisation de l'information par exemple.
En revanche, de nombreux avantages : une meilleure transparence, une facilité de recherche, et une accessibilité implorante.
Une fois n'est pas coutume, je vais faire un peu d'auto-promotion pour le site internet de notre copropriété  où vous ne manquerez pas de laisser un petit mot doux sur notre livre d'or.
Et vous chers universimmotes qui êtes des acteurs apparemment impliqués dans la vie de votre copropriété, n'êtes vous pas intéressés, vous avez peut-être même tenté l'expérience ?
Cordialement.
Cyril 
Edité par - clemouel le 18/04/2003 22:42:42 |
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