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Il est rare que je sois pas d'accord avec vous Universimmo, mais là je dois dire que je ne partage pas votre avis sur la double présentation du futur décret comptable que vous évoquez dans votre édito du 21/3/2003.
Quel est l'intérêt pour les copropriétaires de recevoir une double présentation des comptes ?
Pour le chef d'entreprise que vous êtes, le compte d'exploitation n'est-il pas plus précieux que le bilan comptable ?
Croyez-moi, je suis les comptes de ma copropriété à la loupe mais franchement les comptes par nature ne m'intéressent pas du tout et n'apportent pas de renseignements pertinents pour la copropriété, bien au contraire à mes yeux.
Je n'ose imaginer la réaction d'un copropriétaire d'un immeuble de 200 lots qui va recevoir les comptes éditées de 2 façons différentes : a-t-il au moins une boîte aux lettres volumineuse ?
Et pour le syndic, qu'il investisse dans une rotative sans oublier de refacturer d'une façon ou d'une autre les copros.
Mais vous Universimmo qui connaissez bien le milieu, n'y'a-t-il pas une autre raison plus obscure de la part du ministère du logement ?
Rappel de l'édito d'UI du 21/3/2003
Citation :Le décret comptable : la concertation stérile... 21/3/2003 Le décret prévu par la loi "SRU" fixant les "règles comptables spécifiques" selon lesquels devront être établis les comptes des syndicats de copropriétaires (article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée) n'est toujours pas paru ; le délai pour leur application était fixé au 1er janvier 2004 et est en cours d'être reporté au 1er janvier 2005...
Alors qu'il s'agit d'un projet ambitieux, curieusement la concertation achoppe sur des aspects secondaires montés plus en épingle dans le souci d'adopter une posture - voire de faire carrément de la résistance - que dans l'intérêt vital des copropriétaires...
Deux sujets mobilisent les parties en présence dans la concertation :
- une demande de dérogation pour les petites copropriétés gérées par un syndic non professionnel : elle émane essentiellement de l'ARC (Association des responsables de copropriété) et rencontre l'opposition des professionnels qui pourtant ne sont pas concernés,
- l'opposition quasi-unanime à la prescription dans le dernier projet en date d'une double présentation du relevé général des dépenses de l'exercice de la copropriété : par nature de dépenses et par clés de répartition prévues au règlement de copropriété...
Dans les deux cas, c'est faire beaucoup de bruit pour pas grand chose : en effet, les petites copropriétés auront de toutes façons une comptabilité très simple (quelques dizaines d'écritures par an) et ce ne sont pas les nouvelles règles qui vont la compliquer, quant à la double présentation, c'est à croire que ceux qui la dénoncent travaillent encore au crayon de papier ! Où est en effet la difficulté de présenter deux états ou les mêmes dépenses sont simplement triées sur deux arguments différents ?...
Une réunion tenue le 14 mars s'est terminée sur un constat de désaccord; ce dernier épisode pourrait marquer la fin de la récréation...
Nous avons expliqué notre position à l’occasion d’un autre sujet de ce forum sur ce thème (http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=3321) : nous ne pensons pas qu’il y ait des arrières-pensées mais au contraire une logique inévitable : il est difficile pour les gens du ministère de renoncer à la présentation des charges par nature, suivant le plan de comptes normalisé, au moins dans l’état de gestion (ou état des charges et produits) de l’exercice, puisqu’un des objectifs de la réforme était de permettre la comparaison des charges d’un immeuble à l’autre et la constitution de statistiques plus fiables que ce qu’on peut faire aujourd’hui (précisément parce qu'il n'y a pas deux syndics qui aient la même nomenclature - voir les difficultés rencontrées par la CNAB et la FNAIM pour faire un "argus des charges"...) ; la double présentation est venue quant à elle quand certains ont fait remarquer à juste titre que cette présentation ne suffisait pas mais que les impératifs de la répartition des charges imposaient aussi une présentation par clés de répartition, purement utilitaire et propre à chaque copropriété (le terme "par destination" est impropre et laisserait penser que cette dernière présentation aurait une signification "économique").
D'où notre position consistant à dire que c'est un moindre mal, que les deux présentations ont leur intérêt (c'est la position du CNC) et que c'est inutile d'en faire une "question d'orient" (expression revenue brusquement au goût du jour...)
Nous nous élevons en tous cas contre l'idée que la présentation par nature est inutile : c'est la seule qui permette d'évaluer les différents types de charges ! Une copropriété n'est pas seulement une "moulinette à répartition"...
Je comprends bien l'explication donnée mais il me semble que ce raisonnement semple reléguer aux oubliettes le relevé général des charges qui est adressé aux copropriétaires indépendamment des documents de synthèse de fin d'exercice.
Dans le passé, pour les syndicats en comptes trimestriels, il y avait quatre relevés généraux de charges (un par trimestre). On a reproché à ce système de ne pas permettre l'établissement d'un récapitulatif annuel des charges par nature (et plus exactement par rubriques). Il fallait plutot dire que certains syndics ne le faisaient pas.
Désormais tous les syndicats fonctionnent en compte annuel et bientot avec une nomenclature et un classement normalisés. Le regroupement des charges par nature (ou rubriques) ne devrait poser aucun problème.
Quant au regroupement par catégories, il présente un intérêt certain a partir d'une certaine complexité de l'immeuble. Il permet de ventiler les provisions sur charges sur deux ou trois masses principales.
Les comptes sont faits avant tout à l'intention des copropriétaires. Les statistiques peuvent présenter un intérêt mais il est assez difficile d'établir des comparatifs précis, même à l'intérieur d'un cabinet de syndic pour une quarantaine d'immeubles sélectionnés. On conserve à cet égard l'expérience du premier choc pétrolier, alors que l'on traitait seulement les charges de chauffage et de production ECS. On s'est aperçu en particulier que, face à une dizaine de surfaces différentes (SHON et autres) beaucoup de syndics ne parvenaient pas à déterminer l'importance des volumes privatifs et communs chauffés. Les statistiques exigent aussi le respect strict de la procédure d'engagement et encore que le rattachement des charges sociales du personnel soit traité de manière identique par tous les syndics. La réforme l'impose.
Je continue à penser, à l'expérience de systèmes informatiques en place depuis 5 ans environ que la balance générale de clôture bien conçue et le relevé général annuel des charges suffisent sur le plan purement comptable.
Il faut régler à cette occasion la fameuse question : l'approbaztion des comptes porte-t-elle aussi bien sur les modes de répartition appliqués que sur les comptes eux mêmes.
A l'adresse de JPM, il me semble que l'on peut approuver des comptes mais pas leurs répartitions. Sur le PV on peut voir "approbation des comptes de l'exercice X, toutefois les modalités de répartitions ne le sont pas par untel et untel"!!??
Que le Conseil National de la Comptabilité (CNC) argumente en faveur d'une comptabilité par nature, cela parait logique : il défend les principes même de la comptabilité.
Mais avouez quand même, que la diffusion à l'ensemble de copropriétaires d'une comptabilité par nature et par clefs de répartition des dépenses serait à coup sûr :
- une source de confusion voire un aspect rébarbatif pour les copropriétaires ; - une charge de travail et un coût supplémentaire pour les syndics qui ne manqueront pas de les répercuter ; - des frais de poste et de photocopies accrues.
Et tout çà pour quoi ? Pour des fins statistiques et d'éthique ?
Allons voyons : est-ce vraiment raisonnable ?
En revanche, pour satisfaire aux puristes, il pourrait être envisagé l'envoi de cette présentation aux copropriétaires qui en feraient la demande, non ?
A l'instar du fiasco du compte bancaire séparé, nous pourrions voir fleurir en A.G. une résolution du style : "Par dérogation à l'article XX du décret du XX/XX/XX modifiant le décret du 17/03/1967, l'Assemblée Générale décide qu'il sera communiqué gratuitement aux seuls copropriétaires qui en font la demande expresse au syndic, les comptes par nature de charges ou produits lors de leur reddition."
Fort heureusement il n'y a pas de pensée unique sur ces questions...
Nous pensons que de toutes façons ce problème sera relativisé lorsque les copropriétaires qui lisent les comptes (une minorité hélas) et les syndics qui voudront jouer le jeu (espérons qu'ils ne seront pas minoritaires, eux) seront confrontés aux vraies contraintes de la réforme !
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Posté - 28 mars 2003 : 23:28:39
