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jego
Contributeur actif
30 réponses |
 Posté - 17 févr. 2003 : 10:52:37
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j'en appelle a la sagacite de nos forum'nautes sur un sujet de discussion que j'ai eu hier soir avec ma femme:
la problematique, la voila qu'elle est celle la:
-attendu que en s'endettant au maximum de nos capacites (revenus:3600€/mois) on ne peut pas s'offrir l'appart de nos reves à Paris, 2 adultes + 2BB
-attendu que nos revenus vont certainement augmenter sensiblement d'ici une dizaine d'annees (env.50%)
-attendu que l'on ne peut pas prevoir comment vont evoluer les Tx, la cote de l'immobilier d'ici la
que feriez-vous?
-mettre le "paquet" quand meme?
-louer en attendant le mouton a cinq pattes?
-acheter de l'"horrible" en attendant le grand jour?
-anything else?
je sais que ce st des decisions personnelles mais vos idees m'interessent.
Merci
PS: ce que j'apelle de l'"horrible", c'est:
-de la banlieue.
-du "Paris pas chouette,pas cher"
-du "Paris avec travaux"
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 17 févr. 2003 : 11:45:39
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PS: ce que j'apelle de l'"horrible", c'est:
-de la banlieue.
-du "Paris pas chouette,pas cher"
-du "Paris avec travaux"
Donc, il reste : "Paris chouette ss travaux" alors là c'est au bas mot 3000-3500euros/m2 (dans un arrondissement moyen). Autrement, dit une rentabilité brut de 5%, et net de 0-1% ! non, soyez sérieux !
Un conseil : ne comptez pas trop sur vos revenus virtuels dans 10-20ans. Faites en fonction du temps présent, de vos possibilités présentes et soyez pragmatique ! Si vous pouvez acquérir un 15m2 autofinancé à 120% allez y (avec emprunt acte en main c'est mieux!)
Sachez que pour ce genre de petite surface vous achetez en fait une rentabilité et non pas une surface. C'est-à-dire que le prix au m2 ne veut rien dire : dans un même immeuble un 100m2 sera vendu 300 000euros (soit 3000euros le m2) alors sur le même palier un 15m2 lui sera vendu 50 000euros (soit 3333euros le m2). En réalité, plus la surface diminue et plus le prix au m2 augmente; pour la location c'est pareil.
Donc, la marché des petites surfaces n'obéit pas au même rêgle que celui des grandes surfaces.
En tant qu'investisseur vous achetez une rentabilité c'est pourquoi votre niche de prédilection sera les p'tites surfaces.
Si vous voulez achetez une surface, dans ce cas la rentabilité sera moindre mais actuellement le marché étant au top c'est pas conseillé.
bp |
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jego
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 17 févr. 2003 : 11:51:53
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je precise: il s'agit la, d'acheter l'appart ou nous habiterions !
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jego
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 17 févr. 2003 : 11:56:27
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ah bp !
avec Mr Toison c'est du serieux(on fait pas d'sentiment)!
euh...inser, nefer,TR assurent aussi(on ressent plus de passion par ici)
la question serait:avec quel etat d'esprit on reussit le mieux
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inser
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 17 févr. 2003 : 12:51:04
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Je suis bien content de ne pas habiter à paris car vu les prix..enfin bon pour revenir à nos moutons, je peux vous dire qu'il vaut mieux être proprietaire que locataire meme si l'appart en question n'est pas du 1er choix !!!! Apres c'est chacun selon ses moyens ou ses objectifs, mais dans la mesure ou vous pouvez achetez votre residence principale meme avec travaux, lancez vous !!!!
Ca fait un moment qu'on nous rabache dans la presse que l'immobilier va baisser mais je vois toujours rien venir !!!!
Pour ma part, j'ai acheté un appart qui au depart n'était pas terrible, mais agrementé de quelques travaux ( parquet, double vitrage, peinture, papier peints,..) ça le fait bien, de plus je l'ai fait expertisé et ...GROSSE PLUS VALUE en cas de revente pour un cout de travaux raisonnable ( moins de 8000 euros)!!!!
Quand à l'augmentation de revenus, il vaut mieux vivre au present comme l'a dit BPRUDON, Par contre je sais que vous pouvez prospectez du coté des marchands de biens ou des ventes aux encheres qui peuvent offrir de bonnes pistes !!!!
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 17 févr. 2003 : 14:23:35
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Pour répondre précisemment à jego (pour une fois!) :
Etant dans le même cas : ne pas pouvoir acheter pour moi sur Paris un 4p, j'ai choisi d'être locataire et d'investir en parallèle avec l'idée de revendre un jour pour acheter ma résidence principale. En fait (et ça peut-être de l'eau à votre moulin qui mouline dur actuellement) je joue sur 2 tableaux :
D'une part la location actuelle me permet d'habiter dans un appart dans un quartier de paris sympa près de mon boulot. Je précise que cet appart est hors de mes moyens à l'achat. D'autre part, l'amortissement de mes investissements locatifs compensent 75% (virtuellement j'entends : par le simple jeu du remboursement du capital des emprunts) de mon loyer actuel.
En fait, j'espère devenir propriétaire mais ... par la petite porte !
bp |
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 18 févr. 2003 : 00:02:40
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Il me semble que les prix commencent à baisser dans les Yvelines.
Thoveyrat |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 18 févr. 2003 : 03:50:55
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Pour répondre à Jego, compte tenu des autres contributions :
* Il y a à Paris, en dehors donc de trucs avec vue directe sur le Parc Monceau ou le Jardin du Luxembourg, des micro-quartiers dans les arrondissements moins prisés (notamment moitié Est, tant Rive Droite que Rive Gauche) dans lesquels les prix sont relativement modestes (moins que les 3000-3500 €/m2 évoqués par bprudhon, bon d'accord pas mille fois moins).
Tout change de 100 m en 100 m, de 200 m en 200 m, et il y a des coins qui peuvent être pas trop mal desservis métro-bus et même être un peu branchouilles avec écoles et commerces de proximité (et même un ou deux bistrots corrects pour se désaltérer) : il faut arpenter, arpenter, arpenter, voir et revoir les agences (qui "gérent" ces micro-quartiers, avec chacune peu - trop peu - d'affaires, donc peu de fluidité dans l'information), et ne pas être trop pressé.
Privilégier les immeubles n'offrant pas trop de services communs, pour lesquels le prix au m2 grimpe très vite dès qu'il y a loge permanente, chauffage général, jardin intérieur (une cour claire avec quelques bacs à fleurs dont s'occupe Mme Michu, ce n'est pas mal).
* sur le "Paris sans travaux", il faut considérer que (sous réserve que l'immeuble soit sain dans ses parties générales avec vérif. que la copro pas trop mal gérée) une réfection de fond d'un trois pièces peut ne pas excéder un coût global de quelques milliers à dix-douze-quinze mille €, dépendant de l'état de la chose au démarrage. A rapporter à la surface, bien sûr : 12 000 € pour 60 m2, ce n'est "que" 200 € au m2.
Et ce n'est pas tellement plus onéreux de prendre une entreprise (entreprise du micro-quartier, celà existe) qui fera tout ce que vous n'avez pas envie, ou capacité, de faire vous-même, plutôt que de se taper une succession de bricolos ou, horreur des horreurs, de retourner douze fois chez Castorama parceque l'on s'est planté dans les mesures.
Dans l'ancien, casser une cloison de couloir peut vous donner des 5 ou 10 m2 supplémentaires pour un séjour. Ce n'est pas un chantier titanesque, dès lors que l'on est pas sur les murs porteurs. On donne après, selon les sous, priorité à la s. de b. ou à la cuisine. Tout repeinturlurer : on peut penser à la solution de mobiliser tous les beaufs et les belles-soeurs (genre parains et maraines des deux BB) et un ou deux potes sur une paire de week-ends avec RTT, avec en plus un vin frais et du sausiflard en buffet, en sus des pinceaux. C'est juste un mauvais moment à passer s'il il y a des enguelades, toujours possibles.
Si votre banque n'est pas trop manche, le financement des travaux peut être monté avec votre crédit d'achat ou parallèlement.
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