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 Sujet  |
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jego
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30 réponses |
 Posté - 31 janv. 2003 : 14:37:53
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je pense me lancer bientot dans de l'investissement locatif et je voudrais qu'on m'eclaire sur cette phrase que je viens de lire dans un bouquin sur le sujet:
"certes les interets d'un pret sont deductibles des revenus fonciers mais il font payer moins d'impots dans la limite de la tranche marginale du contribuable!"
d'autre part je pense etre non imposable sur les revenus de 2002 et probablement ceux de 2003, alors est-ce que les interets reletifs a ces annees la ne pourront jamais etre deduits?
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 31 janv. 2003 : 15:12:45
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Vous êtes pour l'instant non imposable, certe!
Mais si vous louez un appartement, les revenus que vous tirerez de la location seront imposables (comme un salaire). Donc, finalement vous deviendrez imposable et en plus vous aurez à payer différentes taxes sur vos revenus fonciers.
Les intérêts d'emprunt sont effectivement déductibles des revenus fonciers, donc 2 possibilités :
- soit ces intérêts sont suffisamment importants pour vous maintenir dans une situation de "non imposabilité" . Mais vous serai quand même redevable de différentes taxes (CSG+CRDS, taxe foncière, CRL)
- soit la déduction des intérêts n'est pas suffisante et vous deviendrez imposable.
Donc à vous de voir ...
bp |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 31 janv. 2003 : 21:31:31
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Rester non-imposable, ou peu imposable, n'est pas sans intérêt (sans jeu de mot) : livret d'épargne populaire, plafonnement de la taxe d'habitation, éventuellement prestations sociales, ou prêt à 0% avec différé total...
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 03 févr. 2003 : 12:07:52
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Nous sommes dans une société où une personne non imposable disposant d'économies substantielles aurait peut être plutôt intérêt à placer lesdites économies sur un LEP (par exemple!) plutôt que les distribuées et au notaire, et à l'état, et aux banques (en frais de dossiers et apport personnel) pour investir dans le locatif qui va la rendre imposable, lui faire supporter toutes sortes de charges et de soucis.
Le cas de figure d'une personne fortement imposée aura au contraire plutôt intérêt à rechercher la défiscalisation (locatif besson par exemple ...).
bp |
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jego
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 04 févr. 2003 : 13:47:45
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merci bp,
c'est exactement mon analyse d'autant plus que ma banque pretend pouvoir me financer a 100%, excepte FN.
neanmoins personne ne m'a explique cette phrase:
"certes les interets d'un pret sont deductibles des revenus fonciers mais il font payer moins d'impots dans la limite de la tranche marginale du contribuable!"
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 04 févr. 2003 : 15:15:58
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Les intérêts sont déductibles des revenus fonciers mais pas plus c'est à dire pas des revenus personnels (salaires!). Le surplus d'intérêts déductibles pour une année donnée peut être reporté sur l'année suivante (si je ne me trompe pas!).
C'est peut être ça l'explication de cette phrase.
En tout cas, mon propos n'est pas de vous influencer sur votre choix mais simplement de vous conseiller de prendre en compte tous les paramètres vous concernant (avec objectivité) pour faire un choix en connaissance de cause. Fixer bien votre objectif (pourQUOI CHOISIR L4INVESTISSEMENT LOCATIF)
bp |
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jego
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 04 févr. 2003 : 23:37:34
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bah, nous gagnons env.3600euros/mois pour une famille de 4 qui habite paris et d,apres toutes mes recherches pour devenir 'riche' je crois que c'est le moyen le plus 'rapide'.
j'ai fait des calculs avec un loyer couvrant les mensualites, location nue, pose qques hypotheses sur TF,charges de coprop., etc..mes plus mauvaises previsions apres impots donne des resultats vraiment excitants, du genre effort mensuel de 500f ,pour un bien de 300000f sur 15ans(j'ai p-e oublie des parametres).
je suis persuade que bcp font mieux comme resultat, vous avez lu MVVA de janvier 2003, 'les finances d'une famille' ca laisse reveur....
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inser
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 05 févr. 2003 : 00:20:49
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je l'ai lu et j'ai acheté celui de ce mois qui est encore plus excitant et qui se titre simplement " DEVENIR RICHE A CREDIT" ..ils montrent les finances d'une famille( salaires,loyers, depenses, charges,..)et les conseillent sur une meilleure repartition de leur patrimoine (immobilier, assurance vie, pea,...)
Cet exemple demontre qu'en l'espace de 6 ans ils ont pus achetés sous le statut de loueur en meublé professionnel l'equivalent de...
18 STUDIOS OU DEUX PIECES!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!  et tout cela en empruntant tout!!!!!
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 05 févr. 2003 : 00:21:37
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Une contribution de 500 mensuel sur 15 ans donne un apport, en francs constants, de 90 000.
Ces 90 000 rapportés aux 300 000 que vous mentionnez impliquent que, par l'effet des revenus, allègés de tous avantages ou détaxations possibles, et de leur capitalisation immédiate, votre contribution se multiplie par 3,33.
Prenez une calculette financière, et vous verrez que ceci devrait être sous-tendu par une rentabilité du locatif phphpharrrammmineuse, bien au dessus du réel.
Pouvez vous préciser le titre de "MMVA" ? : je ne connais pas cette revue.
La phrase que vous citez (source ? , une brochure ?)
"certes les interets d'un pret sont deductibles des revenus fonciers mais il font payer moins d'impots dans la limite de la tranche marginale du contribuable!"
est en effet imbitable.
Elle le serait si on enlevait le "certes" du début, si l'on remplaçait le "mais" par deux points, et si au lieu de "dans la limite" il y avait "ceci dépendant".
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jimini
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 05 févr. 2003 : 11:14:26
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"certes les interets d'un pret sont deductibles des revenus fonciers mais il font payer moins d'impots dans la limite de la tranche marginale du contribuable!"
Signification : l'incidence fiscale n'est pas la meme suivant que vous soyez imposé au taux marginal de 50 % ou au taux de 12%.
Dans le cas d'un déficit de 1000 euros, vous "economisez" 500 euros sur vos impôts et seulement 120 euros dans le second cas.
Moralité : plus vous etes imposable plus vous profitez de cette mesure.
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 05 févr. 2003 : 11:34:08
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Cela conforte ma propre analyse citée plus haut :
"Nous sommes dans une société où une personne non imposable disposant d'économies substantielles aurait peut être plutôt intérêt à placer lesdites économies sur un LEP (par exemple!) plutôt que les distribuées et au notaire, et à l'état, et aux banques (en frais de dossiers et apport personnel) pour investir dans le locatif qui va la rendre imposable, lui faire supporter toutes sortes de charges et de soucis.
Le cas de figure d'une personne fortement imposée aura au contraire plutôt intérêt à rechercher la défiscalisation (locatif besson par exemple ...)."
bp |
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jego
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 06 févr. 2003 : 14:45:10
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jimini,
si j'ai bien compris cela signifie qu'au lieu de payer 15oo euros d'IR; avec un TMI de 26% et un deficit de 1000 mon IR deviendrait 1240?
cela me va, et puis mon but dans la vie c'est de tendre vers un TMI de 53% 
bp,
vous pensez ,qu'aujourd'hui, c'est une mauvaise idee que de se lancer dans le locatif?
joseph toison,
MVVA: Mieux Vivre Votre Argent
(mensuel)
j'ai pas tout compris: je ferais une operation blanche c'est cela?
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jimini
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 06 févr. 2003 : 15:59:40
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Désolé ce ne sera pas pour cette année encore, à moins de s'installer dans les pays nordiques, la TMI pour la prochaine déclaration est de 49,58% seulement 
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jego
Contributeur actif
30 réponses |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 06 févr. 2003 : 16:13:57
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jego,
Avez vous calculez le montant de vos impôts avec un TMI de 49,58% (d'après jimini  ) ????
D'après vous est ce que les loyers perçus épongeront ce surplus d'impôts ???
Et surtout que ferez vous si vous avez un locataire qui ne paie plus pendant 1-2ans (les procédures d'expulsion sont très longues)??? Pourrez vous vous permettre de payer les mensualités d'emprunt de votre poche pendant cette période ???? Si oui, alors tant mieux mais vous serez perdant et bonjour la galère (revente en urgence, endettement possible etc ...)
Réflechissez bien avant parce qu'après il sera trop tard !
bp |
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 06 févr. 2003 : 21:58:30
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Ben on ne peut pas dire que vous encouragez l'investissement locatif, vous...
Thoveyrat |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 07 févr. 2003 : 02:03:28
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jego,
merci du décodage du sigle MVVA
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jego
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 07 févr. 2003 : 11:54:50
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cher bp,
vous etes un investisseur deçu?
vous y avez perdu bcp?
personellement ma banque m'a fait perdre 10000 euros avec leur produits financiers auquels je ne comprenais rien, on me disait tx garanti pendant 3ans sauf si....et bien entendu patatra (ils ont bien entendu empoche leur com') et bien maintenant le cher jego va faire comme tous les copains de ce forum et comme les JUSTIN de MVVA 01/03 en tenant compte des conseils de bp, bien sur...
vous me demandez si les loyers couvriront le surplus d'impot je n'suis pas categorique sur mes calculs mais j'ai un previsionnel de 6000f/an d'effort annuel pendant 15ans(tout restant egal par ailleurs) pour un bien de 300000f, quant aux JUSTIN,ils sont en positif, eux.
Voila, mais n'hesitez pas a me poser vos interrogations, dans de tels moments d'euphorie je deviens un "problemator":je ne vois qu'un revers de medaille!
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 07 févr. 2003 : 21:56:35
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Jego,
J'ai eu la même analyse en 1998. J'ai acheté mon premier appartement à but locatif en 2001 avec un crédit à 100%.
J'avais un trac fou, pourtant mon plan d'investissement sur 23 (pour cause de non imposition sur les plus-values après 22 ans) semblait nickel.
Il y avait déjà une locataire, ce qui m'a permis d'acheter moins cher. La locataire est partie en Août 2002. Il y a un autre locataire maintenant.
J'ai acheté un deuxième appartement en 2002, toujours avec un crédit à 100%. Je n'ai plus le trac, je sais ou je mets les pieds.
Mon objectif est d'acheter un appartement par an tant que ma banque me suivra.
Cela fonctionne......
Attenetion cependant. Il vous faut beaucoup de temps, de l'argent pour pouvoir absorber une vacance prolongée ou une expulsion, et un moral d'acier pour faire face à tous les soucis.
C'est plus fatiguant que de mettre son argent sur un livret, mais cela rapporte plus, et surtout, cela permet de s'enrichir à crédit.
Pour bp, je vis aux USA. Ici, toute personne qui investit dans une activité commerciale comme dans la location de biens immobiliers est considérée comme un entrepreneur, pas comme un rentier.
Si vous voulez placer votre argent en toute sécurité, cela ne rapporte que de 1 à 2% par an.
Donc, il y a une franche incitation à se bouger les fesses.
Prados |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 07 févr. 2003 : 21:57:47
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Dans mon message précédent, il faut lire 23 ans.
Merci.
Prados |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 08 févr. 2003 : 00:57:44
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jego,
* j'ai acheté le N° de MMVA et ai lu la chose (au delà donc du titre un peu accrocheur : mais c'est la presse...).
* je vous fais ma séquence Prudence (qui ne pourra que contenter bprudhon et vous interloquer ainsi que inser, ou vous faire hausser les épaules ; enfin, à chacun de voir):
- le cas (réel ou fictif ?) repose sur des loyers annuels de 20 % de la valeur d'acquistion des biens (20 % dans le texte en page 41, mais 18,6 si l'on décortique les chiffres du tableau de la page 44) : c'est une situation bailleur qui est +++ (et, à ce taux, il y a du turn-over des locataires qui est aussi +++);
- ce cas repose sur des charges, charges de toute nature, restant au proprio de 45 % des loyers (45000/120000) ; on peut juger que c'est plutôt un chiffre conservatoire, même en situation LMP (cf. bprudhon en particulier sur les 'accidents' locatifs ou de copro, et nonobstant LocaPass) ;
- le cas repose sur un emprunteur qui a un patrimoine net actuel de 1.28 M€ (1.443-0.164) hors périmètre LMP [le pavillon familial], deux jobs secure (lui cadre 40 balais ds une sté d'assurance, elle cadre ds un organisme social) avec un revenu salarial net annuel pour les deux de 65000 € (et apparemment un assez faible IRPP pour 3 parts) : on n'est pas dans le schéma "je n'avais que 4 sous, un petit job galère, j'ai tout emprunté et je suis millionnaire qui vit maintenant de celà sans rien avoir à faire", ou "nous n'avions que..." ;
- la légende de la photo de la page 42 ("Avec le LMP, les Justin ont trouvé la 'formule magique' qui leur permet d'accroitre leur patrimoine de 45000 euros par an, soit 3750 euros par mois") peut être lue comme un peu coloriée, au delà de la photo des gentils enfants avec papamaman : l'accroissement de patrimoine en question n'est pas "par mois" [comme un salaire qui tombe "au mois"] car ne s'exprime que au fur et à mesure que l'on revend, aux conditions du moment de la vente (avec jackpot, ou en dessous) et à condition de ne pas être requalifié fiscalement en marchand de bien (ce que dit honnétement le texte).
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