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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
 Posté - 08 févr. 2003 : 01:19:45
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Joseph,
L'idée générique est de pouvoir acheter à crédit afin de pouvoir déduire un maximum des revenus fonciers. Les loyers remboursent tout ou partie des mensualités du crédit. Pas ou peu d'impôts supplémentaires, ce qui revient à ce que le montant que doit rajouter le propriétaire doit être le moins elevé possible.
Afin de pouvoir faire cela, il faut pouvoir emprunter.
Donc, avoir un super salaire qui permet de payer le loyer de la résidence principale et les mensualités de crédit tout en restant en dessous de 30% des revenus (salaire + 70% des loyers).
Ou..... avoir déjà payé sa résidence principale. Dans ce cas, les sommes auparavant consacré au loyer peuvent servir à payer les mensualités du crédit.
Cela semble simple sur le papier, et.... c'est simple en réalité.
Il faut quand même ne pas oublier que l'on achète un bien immobilier et donc, par conséquent, bien le choisir.
Il faut ensuite choisir ses locataires, car de la régularité des loyers et de l'envie des locataires à rester le plus longtemps possible va dépendre une partie du rendement de l'opération.
Plus ils restent longtemps, moins vous aurez de frais.
Prados |
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joseph toison
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4897 réponses |
Posté - 08 févr. 2003 : 01:48:19
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1.- Oui, mon propos, de pure analyse d'un article MMVA signalé par jego, faisait suite à des contributions de jego et de inser, sur la haute rentabilité.
Je suis bien d'accord avec ce que vs dites : a) optimiser les déductions en regard des volumes et taux de prêts vraiment accessibles et b) importance du choix des locataires.
2.- La discussion sur le présent sujet "interêts(vraiment)déductibles", notamment pour ce qui est du partage entre les chapitres 'rêve' et les chapitres 'prudence', fait suite à une discussion sur un autre sujet récent intitulé "cas d'école pour imposition" (dans le chapitre "appel expériences similaires bailleurs").
Peut être n'avez vous pas vu ce sujet "cas d'école" (sujet dans lequel inser et bprudhon sont également intervenus) : il contient des éléments intéresants sur les charges déductibles des revenus locatifs et le non déductible (ou les pertes de revenus).
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inser
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312 réponses |
Posté - 08 févr. 2003 : 14:22:42
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Le fait d'avoir de tres bons revenus au depart( 65000 net annuel)
est de nature à rassurer les banques les plus frileuses..De plus n'oublions pas une chose, c'est qu'ils étaient deja proprietaire de leur residence principale et pratiquement payé ( reste 25000 euros)
Si avec toutes ces conditions avantageuses la banque avait refusé un credit locatif meme important, je n'aurais rien compris...En parlant avec un banquier je sais que la pratique de pas depasser les fameux 30% d'endettement est une ...farce!!! Selon les profils d'investisseurs ils peuvent être SOUPLE et FLEXIBLE... 
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joseph toison
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4897 réponses |
Posté - 08 févr. 2003 : 15:29:03
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1.- Eh oui, dans le cas Justin MVVA, the MVVA Justin case..., il y a cet aspect bancaire, tant revenus que patrimoine, que inser souligne.
(à propos, dans mon message, il y a une faute de frappe : les montants "pavillon" que je cite sont ceux des F non des € ; celà ne change rien au fond : couple posssédant une situation nette confortable de 1,36 MF pour le périmètre hors LMP et des revenus salariaux également confortables)
On notera, de plus, que l'article [oubli ?] est carrément muet sur les garanties prises par la banque (sur le patrimoine privé et/ou sur les actifs du périmètre LMP...) : ce serait assez inédit que la banque ait oublié celà ! n'est-ce-pas ?
2.- Mais il y a également un aspect économique : loyers de 18.6 % de la valeur des biens loués, ce taux pouvant être également qualifié de 'confortable' par rapport au marché, ce qui fragilise la crédibilité du cas... (séquence Prudence !)
3.- Au total (je me cite si vous le permettez, sans façon..),
Citation :
on n'est pas dans le schéma "je n'avais que 4 sous, un petit job galère, j'ai tout emprunté et je suis millionnaire qui vit maintenant de celà sans rien avoir à faire", ou "nous n'avions que..." ;
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 08 févr. 2003 : 15:41:10
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Joseph,
Je suis d'accord. On ne prête qu'aux riches, ou qu'à ceux qui ont fait la preuve de leur rigueur de gestion.
Je suis également d'accord sur le fait que si vous êtes fauchés, un CDD et aucun apport, vous aures du mal à convaincre votre banquier.
Je suis également d'accord avec inser sur le taux de 30%. D'ailleurs, chaque mois dans MVVA, le cas traité dans "Les finances d'une famille" montre clairement que certaines banques vont bien au dela.
Maintenant, si nous revenons au sujet, les intérêts sont déductibles, mais ils le sont plus pour celui qui a taux d'imposition élevé, que pour un non imposable qui n'en profitera que s'il redevient imposable dans les 10 années suivantes.
Prados |
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inser
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 08 févr. 2003 : 16:59:25
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J'ai meme vu dans le precedent numero du magazine que la famille cité en exemple avait un taux d'endettement de...60% !!!!!
De plus dans l'exemple de la famille JUSTIN ils disent qu'ils achetent des apparts entre 25000 et 35000 euros frais de notaire compris et se louent entre 5000 et 7000 euros par an.
Une rentabilité vraiment....EXCEPTIONNELLE
Qu'en pensez vous ?
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 08 févr. 2003 : 18:32:32
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Les parents d'un copain de mon mari (pas de première main donc) achetaient et rénovaient, avant de louer en meublé (parfois) puis de revendre, des logements miteux dans des quartiers corrects de Paris et proche banlieue, parce que jusqu'en 2000, à l'exception de la période 88-92, on en trouvaient vraiment pour pas cher. Ils rénovaient eux-mêmes (plomberie et quelques autres domaines exceptés), ayant de très bonnes compétences en électricité et décoration. Bref, il s'agissait (il s'agit toujours, mais plus dans les mêmes conditions) d'un travail assez rentable, non imposable et autorisé même pour un salarié à temps plein ou un fonctionnaire retraité, mais certainement pas d'un simple placement, ni non plus de gestion locative, puisque l'essentiel de la valorisation (locative et patrimoniale) des logements résultait de leur rénovation.
Je me demande si les Justin ne sont pas dans ce cas de figure; ou s'ils n'ont pas fait réaliser de travaux coûteux dont il n'est pas fait mention dans cet article, ou s'ils n'ont pas acheté à Marseille avant l'envolée des prix, bref il me semble qu'il y a anguille sous roche, et surtout aux prix actuels de l'immobilier, ce n'est plus possible. Jego, excusez-moi, mais j'ai peut pour vous que dans quelques années vous ne soyez désolé d'avoir investi là où il ne fallait pas... arce que ce n'est pas quand un domaine a procuré un excellent rendement les années passées qu'il est le meilleur pour l'avenir : de même qu'il ne faut pas acheter les actions au plus haut (mais plutôt au plus bas, comme en ce moment, j'ai eu des plus-values récemment et j'attends une remontée pour vendre le reste), ni surtout dans les OPCVM proposés par les banques (qui font toujours moins bien que les indices, on se demande pourquoi), il ne faut pas acheter de l'immobilier à des prix aussi élevés qu'aujourd'hui, sauf à être convaincu d'une prochaine "singapourisation" ou "londonisation" de l'immobilier parisien. Pour moi, cette hypothèse n'est pas assez probable pour s'y risquer, non seulement ce que vous possédez, mais encore ce que vous aurez emprunté et que vous serez bien obligé de rembourser même si vous devez revendre à perte.
Thoveyrat |
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 08 févr. 2003 : 18:37:07
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Et mille excuses pour les fautes, j'en fais de plus en plus, car je me relis de moins en moins...
Thoveyrat |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 08 févr. 2003 : 19:16:59
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TR,
Je pense que ce n'est pas parce que le marché est au plus haut que l'on ne peut plus réaliser de bonnes affaires. Il faut simplement plus se creuser la tête.
C'est pareil pour tout. La Bourse est en pleine déconfiture, et je viens pourtant de réaliser une belle plus-value sur une valeur achetée en Octobre dernier.
Je regarde les annonces sur internet toutes les semaines en région parisienne, et, si dans l'ensemble les offres sont trop chères, il y en a certaines qui vaudraient un déplacement.
C'est de cette facon que j'ai acheté mon dernier appartement.
Je suis tombé sur une annonce dans De particulier à particulier qui laissait penser, tellement le prix semblait intéressant, que c'était une blague, ou que cela serait parti en 5 mn. Eh bien, je l'ai acheté.
Bien sur, il y a une explication au sujet du prix. Et je pense avoir réalisé une bonne affaire car cet appartement vaut plus de 2 fois le prix que je l'ai payé (ceci m'a été confirmé par mon notaire).
Et je tiens à préciser que je n'ai fait ni doit faire aucun travaux dans les 10 prochaines années afin de réaliser ma plus-value.
Ma recommendation pour jego est que sa stratégie est valide. Elle doit être mise en oeuvre sur une longue période, en diversifiant ses achats afin de mutualiser les risques, de faire attention au prix d'achat, de bien choisir ses locataires, et de consacrer beaucoup de temps à la gestion de ses investissements immobilier.
Prados |
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 08 févr. 2003 : 21:18:54
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Ne craignez-vous pas la rescision pour lésion, possible si vous avez payé le bien beaucoup mmoins que ce qu'il vaut?
Thoveyrat |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 08 févr. 2003 : 21:48:43
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Cela pourrait aussi être requalifié en donation déguisée!
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 08 févr. 2003 : 22:02:37
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TR,
C'est effectivement ce que à quoi j'avais pensé, avec aussi un possible redressement fiscal sur les frais d'achats.
Mais, en fait, je n'ai acheté que la nue-propriété de ce bien. L'usufruit est aux mains d'une société de gestion jusqu'en 2002.
C'est un montage un peu complexe. Il m'a fallut plus d'un an avant de conclure l'achat car je voulais vraiment tout vérifier.
Pendant 10 ans, je ne touche que des revenus fonciers très faibles, et je paie beaucoup d'intérêts du prêt. J'ai donc un déficit important qui me sert à annuler mes autres revenus fonciers.
L'avantage ici est que, dans 10 ans, je récupère la pleine propriété de l'appartement, donc sa valeur entière, sans avoir aucun frais ni souci de gestion d'ici là.
Le gain que je réaliserai ne viendra pas des loyers mais des gains d'impôt réalisés sur mes autres revenus fonciers et de la différence entre valeur entière et valeur de la nue-propriété.
D'après ce que m'a dit mon notaire, ce type de montage est parfaitement légal, dont aucun risque de requalification de quelque sorte, et cela a été couramment utilisé en région parisienne dans les villes à forte expansion immobilière.
Bien sur, ce type d'achat n'est pas valable pour tout un chacun, tout dépend de ses objectifs.
Mais, pour en revenir au sujet principal, entre les logements loi de 1948, le viager libre ou occupé, les montages de défiscalisation, les baux commerciaux, les biens occupés en loi 1989, et ne pas oublier les ventes aux enchères des notaires, judiciaires ou de l'administration, il y a plein, plein d'occasion de faire des bonnes affaires, même en plein boom du marché.
La première étape est, je pense, d'avoir une stratégie.
Ce que m'inspire le message de jego, c'est qu'il a une stratégie. C'est pourquoi je souhaiterais l'encourager à passer à la deuxième étape, qui pourrait être de bâtir son business plan sur 10, 15, 20 ans ou plus.
Prados |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 08 févr. 2003 : 22:43:43
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Pour l'usufruit, êtes vous sûr que ce soit jusqu'en 2002???
Quand vous récupérerez la pleine propriété de votre bien, il sera "occupé" par le locataire mis en place par la société de gestion et là..............
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 08 févr. 2003 : 22:58:45
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Je réponds içi surtout à Inser (et donc à Jego, qui a ouvert le sujet). Ceci, après avoir vu les autres contributions , y compris celle qui fait l'hypothèse, non farfelue, que l'article est peut-être un peu "poussé" ("colorié", disais-je pour ma part) par rapport à la réalité.
a)- Sur le ratio bancaire remboursements capital+intérêts/revenus de 30 % (ou de 33 %), il s'agit d'une pratique bancaire prudentielle classique pour la clientèle dite tout-venant à la banque du coin de la rue : ce n'est pas une règle.
Et Inser a raison de dire qu'il n'y a pas là une barrière infranchissable dès lors que l'on se trouve en présence d'un projet qui n'est pas celui du "tout-venant", ce qui est justement le cas étudié.
Le ratio de remboursement (capital+intérêts) est, dans le cas, de 41.1% des revenus globaux (salariaux+LMP) : (76500/186200). L'endettement est de 58,7% de l'actif immobilier global (508400/865900). Pour une entreprise, ce serait une charge de la dette élevée, mais un taux d'endettement qui n'aurait rien d'extraordinaire (dépendant des secteurs).
Avec un ratio d'endettement de 58 % (57,9), la banque reste prudente : le risque de ruine du projet global est faible, les valeurs des reventes étant certainement supérieures à 58% des actifs (il faudrait une sacrée chute de l'immobilier, ou de sérieuses dégradations des biens loués). En 2002, la banque a encaissé en intérêts 4,645% de l'encours des prêts LMP (30000/645900), tout en réduisant son risque en capital de 9.31% : pas trop mal...
b)- Si les revenus des Justin baissent de plus de 8900€ par an (186200-177300), ils doivent soit réduire leur train de vie, soit demander grâce à la banque, soit taper dans le livret A, le PEE, le compte-titres (12000€ liquides de ce côté), soit réaliser un de leurs biens, soit trouver un bien à loyer encore plus élevé pour compenser - mais comment pourraient-ils en financer l'acquisition ?.
8900€, c'est (toujours d'après les chiffres du cas) une baisse de 7.4% des loyers LMP (dont le taux se dégraderait dès lors du ratio de 18.6% au ratio de 17.2%) : ce sont les Justin qui sont en position de fragilité, pas la banque (étonnant, inser ? n'est-ce pas).
8900€ c'est aussi l'ordre de grandeur du chèque qu'il faudra que les Justin fassent au concessionnaire auto si il faut renouveller la tire familiale sans crédit.
On peut multiplier les points de référence (grosses charges de réparation sur les logements loués faisant exploser - de 19.8% une année donnée - les charges d'immeuble qui restent à régler par nos Justin : surveiller toitures et ravalements).
c)- Ce qui, de mon point de vue, est le moins crédible dans le cas présenté est, comme déjà souligné, le ratio loyers/valeur des biens loués : 20% dit le texte (5 à 7000/ 25 à 35000 = 20%), mais 18,6% selon le tableau (qui est une sorte de compte d'explotation de l'année 2002 et de bilan au 31.12.02, pour le périmètre privé+LMP).
Et en plus ce ratio est fragile, comme on peut l'analyser... : gare à la dégradation des rendements locatifs ou aux charges de travaux.
Inser, Jego, comment on fait le smiley qui se lèche les babines mais avec une lueur d'interrogation dans les yeux ?
A+
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 09 févr. 2003 : 00:40:20
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Merci Nefer, je ne me suis pas relu.
L'usufruit est jusqu'en 2012.
En ce qui concerne la récupération du bien, il est clairement écrit dans le contrat que la société de gestion doit rendre l'appartement libre de toute occupation.
Si tel n'était pas le cas, j'aviserais.
Joseph,
Je suis d'accord que 20% ou 18.6% de rentabilité ne paraissent pas réalistes. Cela aurait pu l'être sur 1 ou 2 appartements, mais sur 18, la ficelle est évidemment trop grosse pour ne pas être vue.
Prados |
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joseph toison
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4897 réponses |
Posté - 09 févr. 2003 : 04:53:29
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A moins que les Justin soient des purs génies et aient trouvé la magic machine (ce qui serait quelque peu en contradiction avec le sur-titre de la revue, qui dit "Ils l'ont fait, pourquoi pas vous" ; bon, c'est la presse).
Et s'ils tombent à 17,2%, ils commencent à bouffer des nouilles à tous les repas.
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TR
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2318 réponses |
Posté - 09 févr. 2003 : 07:19:26
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Pour les smileys, il y a une petite bouille jaune souriante à droite de la barre d'outils qui se trouve au-dessus de la case de réponse (lorsque vous avez cliqué sur "répondre au sujet"). Vous cliquez dessus, vous choisissez un smiley, il se positionne (pas d'autre choix possible) a la fin (provisoire) de votre message, ensuite il faut recliquer à la fin de votre message, et le continuer...                   Ils sont animés! Magique, n'est-ce pas?
En revanche, je n'ai toujours pas réussi à colorer mes messages.
Thoveyrat |
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nefer
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28499 réponses |
Posté - 09 févr. 2003 : 10:08:25
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Votre appartement fait il l'objet d'une location en meublé?
Avez vous eu connaissance du bail actuellement souscrit?
Si c'est un bail loi 89, en l'état actuel des textes, vos locataires peuvennt y rester aussi longtemps qu'ils le souhaitent.
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inser
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312 réponses |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
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