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 Sujet  |
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inser
Pilier de forums
312 réponses |
 Posté - 09 févr. 2003 : 11:49:28
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J'aimerais savoir quels sont vos criteres pour qu'un investissement locatif soit rentable ou non..Le potentiel de revalorisation du loyer est-il determinant ?
Faut-il absolument que la rentabilité soit superieur à 10 % ?
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 09 févr. 2003 : 12:01:20
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la rentabilité d'un investissement locatif dépend de la situation patrimoniale du propriétaire.
Tout dépend des objectifs de propriétaire: rentabilité, défiscalisation, transmission de patrimoine.
Si l'on recherche uniquement une rentabilité en pourcentage net, les meilleurs investissements sont dans les locaux commerciaux en raison de la souplesse sur le bail commercial de 53
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 09 févr. 2003 : 15:29:52
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Nefer,
Je n'ai pas eu accès au bail en cours. Néanmoins, j'ai visité l'appartement et discuté avec le locataire actuel. Le loyer est correct, quoique un peu en dessous du marché pour e standing de l'immeuble.
Ce n'est pas du meublé. Le contrat de gestion initial a démarré en 1987 pour une période de 25 ans. J'ai acheté en cours de contrat.
25 ans, cela correspond à 8 périodes de 3 ans, plus un an de remise aux normes des trois immeubles et enfin, livraison à leurs propriétaires.
Les loyers étant presque ceux du marché, ils ciblent leurs locataires, et, comme par hasard, je n'ai pas vu de personnes de plus de la cinquantaine au cours de mes nombreuses visites.
De toute facon, c'est le problème de la société de gestion. Si ceci n'est pas fait, eh bien, il y aura non respect du contrat, et donc, préjudice financier.
Inser,
La rentabilité d'un investissement locatif est de dégagé un profit. Ce profit doit être supérieur à ce que vous pourriez obtenir en placant bientranquillement votre argent dans une banque pendant la même période (ex: assurance vie en euros).
Donc, aujourd'hui, pour moi, la barrière est aux environs de 4,5 à 5,5% nets de frais et CSG/CRDS.
Maintenant, il peut y avoir d'autres raisons qui jouent.
Par exemple, l'achat à crédit. Vous accumulez des bénéfices sur des fonds que vous n'avez pas. Ce qui revient à dire que la rentabilité théorique (rapport bénéfices / somme investi) est très grand.
Un autre exemple est la rentabilité négative d'un investissement qui peut annuler d'autres revenus locatifs, voire générer un déficit foncier, réduisant ainsi les impôts.
Un autre exemple est celui de louer pour loger ses enfants pendant leurs études, en économisant leurs loyers.
Nefer a raison. Tout ceci dépend de votre stratégie patrimoniale.
Mais la finalité, à long terme, doit forcément être d'avoir une rentabilité supérieur à celle des placements sécuritaires.
Prados |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 09 févr. 2003 : 17:30:35
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Vous parlez du contrat de gestion attribué pour 25 ans.
Je parlais du contrat de location signé par le locataire actuel.
Si ce n'est pas une location en meublé, le locataire actuel (selon la loi de 89) est en droit de rester dans les lieux aussi longtemps qu'il le souhaite: le propriétaire ne peut se dégager d'un bail loi 89 qu'en donnant, en fin de bail, un congé pour vente ou un congé pour reprise.
Donc en 2012, vous récuperez"l'usufruit" du bien, donc, si un locataire est en place, vous percevrez les loyers et devrez assurer la gestion.
A moins que je n'ai manqué un épisode!!!
Je ne comprends toujours pas, comment le gestionnaire peut assurer que le logement sera vide en 2012.
Quelqu'un peut il éclairer ma lanterne???
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TR
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2318 réponses |
Posté - 09 févr. 2003 : 18:18:04
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Il existe un contrat relativement similaire mais très encadré, le bail à réhabilitation, qui porte sur douze ans. Au terme de ces douze ans, le preneur, qui est un organisme HLM, doit reloger les locataires.
Je ne sais pas ce qui se passe si les locataires refusent de partir!
Il me semble cependant, d'une part que Prados pourra effectivement demander des indemnités si le logement n'est pas libre à ce moment-là, d'autre part que la présence de locataires (ou d'occupants de bonne foi) n'est pas de nature à le ruiner... d'autant plus qu'il peut toujours envisager de donner un congé pour vente.
Thoveyrat |
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inser
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312 réponses |
Posté - 09 févr. 2003 : 19:56:56
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Si j'ai bien compris le bail à rehabilitation consiste à laisser le logement à un organisme hlm (ou autre..) pendant une durée de 12 ans, qui se charge de trouver des locataires aux revenus modeste en echange de subventions pour les travaux qui peuvent atteindre, m'a t-on dit,jusqu'à 90 % de l'enveloppe des travaux...
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 09 févr. 2003 : 19:58:31
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Au cas où la société de gestion ne remplit pas ses obligations prévues contractuellement, Prdos sera dans l'obligation de passer par une procédure judiciaire pour faire respecter les termes de son contrat ou demander des indemnités: une procédure à gérer pour un demandeur qui est à l'étranger....................
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 09 févr. 2003 : 20:20:20
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Certes!
Pour Inser, dans le bail à réhabilitation, l'organisme HLM prend entièrement la rénovation à sa charge, en contrepartie de la gestion du bien pendant 12 ans (vous ne percevez pas de loyer pendant ces 12 ans); inutile de dire qu'ils ne le font que dans des endroits où la demande locative est très forte et l'offre très insuffisante...
Thoveyrat |
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inser
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 09 févr. 2003 : 20:26:50
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Y'a t-il des personnes qui ont testés ces baux à rehabilitation ?
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Prados
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3625 réponses |
Posté - 10 févr. 2003 : 01:02:10
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Merci à tous pour le débat autour de ce sujet.
Ce n'est pas un bail à réhabilitation. La société de gestion est effectivement une société de HLM, mais le loyer payé par le locataire de mon appartement n'a rien à voir avec un HLM (700 euros + charges pour un 48 m² à Courbevoie).
Enfin, je viens de relire le contrat. La société de gestion doit rendre le bien libre, sauf si le propriétaire demande expressément à garder le locataire en place.
Pour Nefer, il est aussi écrit que la société de gestion ne peut pas prendre de bail pour une durée supérieure à la durée de son mandat de gestion, soit 25 ans.
Je ne sais pas quel type de bail a mon locataire. J'ai cependant demandé à mon notaire et il m'a clairement dit que je n'avais rien à craindre de ce côté là.
A la fin des années 80, il y a eu beaucoup d'immeubles qui ont été vendus sur ce principe dans le secteur de La Défense.
La seul point à faire attention, c'est la date de déblocage des biens. Au moment où chaque contrat se dénouera, il y aura plusieurs dizaines, voir centaines d'appartement sur le marché (Dans ma résidence, il y a une cinquantaine d'appartements en 2012).
Donc il faudra s'attendre à de bonnes conditions pour acheter pour les acheteurs potentiels.
Prados |
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 10 févr. 2003 : 07:37:23
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Si votre preneur est une société HLM, il y a de bonnes chances pour qu'elle puisse reloger d'éventuels locataires. Vous n'auriez même pas nécessairement intérêt à les faire partir, au niveau de loyer qu'ils ont. C'est sur Charras? Courbevoie est une excellente ville pour investir, avec une forte demande appelée à croître encore, une excellente desserte (c'est lié) et une fiscalité locale très raisonnable.
Thoveyrat |
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jego
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 10 févr. 2003 : 11:14:22
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je suis un "prodigieux accumulateur de richesses", pas de voitures, pas de dettes, peu imposé(je reve du contraire), les vacances :2-3 semaines a Vic-Fesensac l'été(rien de ruineux) et malgré cela l'épargne ne monte pas tres vite(+/- 400€/mois),c'est pas demain que je pourrai amener la petite famille au Club Med; il me faut trouver un levier pour faire rebondir tout cela : a part Prados, vous n'etes pas tres encourageants, en clair ma question est : on peut s'enrichir ou pas(pour bp, nous avons deux LEP qui sont deja pleins)?
-j'ai une remarque à faire sur une rentabilité locative de 20%: il y a un mode de location plutot en vogue sur Paris et RP en ce moment, c'est la location saisonniere a la semaine: il y a des 10m² qui se louent 1500f/semaine
alors par exemple pour un bien de 250000f avec un financement total à 5.4%, ça nous donne 1733f:mois, s'il est loue 3 mois et des poussieres dans l'année; c'est bon, non!?
(pour avoir poser la question à des proprio qui s'adonnaient à cette pratique (par internet notamment) ils semblaient tres satisfait)
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 10 févr. 2003 : 11:41:37
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Oui, je pense que c'est un excellent investissement (sur Londres il y en a plein) à condition d'être présent en permanence, ou de confier le bien à une bonne agence spécialisée (problème : les honoraires font chuter la rentabilité), et bien sûr il faut une assurance spécifique couvrant les dégradations, une mise de départ pour les meubles et l'équipement (qui doivent être complets et solides), payer la taxe professionnelle, la taxe de séjour, l'achat ou la location du terminal de cartes bleues (utile), le site internet pour présenter les biens, être polyglotte... Bref, c'est un métier.
Thoveyrat |
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jego
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 10 févr. 2003 : 11:58:08
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ah, merci TR!
a part la taxe sur le sejour( pas pensé a ça; comment ça marche?), le reste c'est pas bien mechant vous en conviendrez
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inser
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 10 févr. 2003 : 12:30:33
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l'investissement immobilier est le seul investissement qui porte toute mon attention car il permet de se constituer un patrimoine " concret" à partir de credit, et les loyers servant à rembourser le credit, c'est tout benef
Je ne peux que vous encouragez, moi-meme j'ai commencé il y a 2 ans à investir ( j'en ai 25 )...Plus tot vous commencerez, plus tot votre patrimoine s'etoffera!!
Il y a aussi des inconvenients ( selection,vacance, travaux,charges,impots,..) mais c'est tellement passionnant que je me demande si je ne vais pas avoir une activité professionnelle complementaire dans le domaine de l'immobilier !!!!!!!!!!!!!!!
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 10 févr. 2003 : 14:45:43
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TR,
Oui, c'est juste à coté de Charras. Je suis d'accord avec vous sur Courbevoie. Vos remarques sont exactement les miennes.
Pour jego et inser,
Je suis d'accord sur le principe de création de patrimoine à crédit.
Cela fonctionne, même avec des taux de rentabilité plus faibles que ceux mentionnés dans l'article de MVVA.
Prados |
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 11 févr. 2003 : 10:15:19
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La taxe de séjour est payable par les touristes qui passent la nuit à un endroit. Ce sont les hôtels et équivalents qui la collectent. Vous pouvez demander comment faire à votre Centre des Impôts... je ne sais même pas si ce sont des impôts fonciers ou non.
Thoveyrat |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 11 févr. 2003 : 23:21:56
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Sur la taxe de séjour : ci-après, texte ceuilli sur le site officiel www.service-public.fr .
Cette taxe est à la charge des occupants, pas du loueur. Il m'est arrivé d'avoir à la régler pour des locations de gîtes ruraux.
Citation :
VOS DROITS ET DÉMARCHES : VACANCES, LOISIRS
La taxe de séjour
Taxe de séjour
Une taxe de séjour peut vous être demandée par la ommune lorsque vous résidez dans un hôtel, une location saisonnière (meublés de tourisme, villages de vacances), dans un terrain de camping, un port de plaisance... Le tarif forfaitaire ou non, varie de 0,20 EUR à 1,50 EUR par personne et par jour en fonction du confort et du standing du logement. Ce tarif ne comprend pas la taxe additionnelle départementale, lorsqu'elle existe.
Exonération de la taxe de séjour
Lorsque la taxe de séjour n'est pas forfaitaire, les enfants de moins de 4 ans sont exonérés de cette taxe et ceux de moins de 10 ans paient demitarif. La taxe n'est pas perçue dans les colonies et centres de vacances collectifs d'enfants. Les fonctionnaires et agents de l'Etat appelés temporairement dans une station en sont exemptés, ainsi que les bénéficiaires de certaines aides sociales.
Famille nombreuse
Quant aux familles titulaires de la carte famille nombreuse, elles bénéficient de la même réduction que celle accordée par la SNCF.
Le conseil municipal de la commune peut parfois décider d'augmenter le montant de ces réductions. Il peut décider aussi d'exonérer partiellement ou totalement les personnes bénéficiaires de chèquesvacances.
Perception de la taxe de séjour
Cette taxe est perçue par l'intermédiaire du loueur, qui la réserve au receveur municipal.
Pour toute information adressez-vous à la mairie, où le tarif est affiché.
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 13 févr. 2003 : 01:40:22
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bonsoir,
vous êtes passionnants tous et je comprends pourquoi vous manquez sur les autres sujets en ce moment
pour répondre à jego , le meublé à la petite semaine peut rapporter mais c'est tout de même un sacré boulot . Y a tjrs quelque chose à racheter , à rafistoler, à moderniser, c'est assez prenant . Je soupçonne beaucoup de personnes quui louent simplement leur propre logement pour le w.end ou la semaine de congé. Dans ces cas-là c'est tout bénéf. sauf si, comme ma voisine a eu le cas, la machine à laver est devenue out. Il a été génant pour elle de faire scandale ! Depuis elle s'est calmée
Cela génère des revenus imposable avec tout ce que cela comporte, le gros avantage se trouve dans les contrats - un peu libres - durée de loc au choix : de 2 jours à 7 ans ou plus , mais il faut aimer les tourne-over pardon les rotations plutôt fréquentes. Je vous suggère d'aller chercher le loyer tous les mois ( cela leur permet ou les oblige suivant de faire du rangement et ménage) et ce n'est en général pas un luxe. Cela fait 18 ans que j'en pratique
Ou alors prendre des parts dans une structure organisée - une multipropriété - c'est cher de charges mais c'est nickel. J'en ai aussi depuis environ 30 ans
Investir dans le viager ,ne rapporte pas certes sur le moment mais peu faire le jackpot. Cela fait 3 ans que je m'y plonge et les exemples me montrent que ça peut être bien rentable
Je viens d'ailleurs par une erreur de l'agence de louper une belle maison avec jardin sur Cannes, homme 73 ans décédé 2 mois après la tansaction crise cardia. + d'autres exemples mais il est vrai il n'y a aucune loi en la matière
A bientôt de vous lire encore et merci tout plein comme on dit ici
hcor |
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 13 févr. 2003 : 10:21:48
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En cas de décès du crédirentier très peu de temps après la transaction, la vente peut être annulée, je ne sais pas très bien à quelles conditions.
Thoveyrat |
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