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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
 Posté - 25 févr. 2003 : 02:24:58
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Joseph,
A propos de votre citation:
Par contre [....] je souhaiterais progresser dans la question de l'immatriculation des copros et de leurs syndics :
Si un tel fichier existait (et était accessible au commun des mortels), une copro (un copro isolé aussi) pourrait avoir une vue sur le parc géré par un syndic donné : cela faciliterait bigrement la recherche des références des candidats syndics. Dans un AO pour changement de syndic, les candidats vous filent les bonnes références, pas les moins bonnes, et votre opinion est donc biaisée (j'ai vécu cette situation à l'automne dernier dans le cadre d'un AO).
Je suis entièrement d'accord. Cela s'appelle la transparence et l'accès à tous les citoyens d'informations qui devraient être publiques.
Malheureusement, il ne faut pas réver dans une société comme la nôtre. Il y beaucoup de choses de pure bon sens qui ne sont pas appliquées.
Mais, enfin, si vous créez une pétition, je suis partant pour la signer.
TR,
Vous dites:
Prados, vous écrivez : "Sachant que l'objectif d'une copropriété ne serait pas de distribuer des dividendes (sur quels revenus/bénéfices?) mais plutôt de tout faire pour que la valeur de l'immeuble s'apprécie, on pourrait peut-être révé à un syndic super PDG qui soit chargé non seulement de gérer l'immeuble (l'opérationnel) mais également de définir une stratégie en vue de conserver/valoriser le bien (travaux??). Le Conseil Syndical tiendrait lieu de Conseil d'Administration, repésentant les actionnaires/copropriétaires." Cette société-là existe, c'est le syndic! Les copropriétaires ne sont pas réunis en société, mais plutôt comme en association (on tourne en rond!), dont le but peut parfaitement être économique!
Je suis d'accord que cela pourrait être le syndic. Avez-vous déjà vu un syndic qui se soucie de la plus-value à long terme d'un immeuble sous gérance?
Si vous en trouvez un, donnez-moi le nom, car j'en cherche un.
Enfin, pour JPM, la création et tenue d'un tel fichier pourrait être géré par les syndics eux-mêmes, à partir d'une norme standard, et remise à toute personne en faisant la demande. Il pourrait aussi y avoir obligation que ces infos soient disponibles sur le net. D'ailleurs, il y aurait peut-être un créneau, une agence de notation des syndic, pourquoi pas!
Le seul problème que je vois, c'est que la société francaise n'est pas prête à cette ouverture.
A ce titre, si vous souhaitez avoir un exemple de transparence aux USA sur des données similaires (écoles, statistiques sur les différentes municipalités), envoyez -moi un mail en privé et je vous enverrai quelques liens.
Prados |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 25 févr. 2003 : 07:28:25
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Je reste dans le sous-sujet du fichier d'immatriculation des syndics qui comporterait la liste, mise à jour annuellement, des mandats qu'ils possèdent et que tout un chacun pourrait consulter.
Cela :
- ne serait absolument pas compliqué : un formulaire (qui peut être électronique) par an ;
- au niveau de chaque syndic la liste en question existe déjà (et les syndics sont encartés, comme l'étaient les petites dames du temps jadis, ou comme le sont nombre de professionnels patentés) : la loi Hoguet impose en effet à chaque syndic de tenir un registre de ses mandats, registre numéroté s’il vous plaît :
Citation :
Article 64 et 65 du décret 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les modalités d’application de la loi 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet
Article 64
Le titulaire de la carte professionnelle "gestion immobilière" peut recevoir des sommes représentant des loyers, charges, indemnités d'occupation, prestations, cautionnements, avances sur travaux, et, plus généralement, tous biens, sommes ou valeurs dont la perception est la conséquence de l'administration des biens d'autrui.
A moins que le titulaire de la carte professionnelle "gestion immobilière" représente la personne morale qu'il administre, notamment un syndicat de copropriétaires, une société ou une association, il doit détenir un mandat écrit qui précise l'étendue de ses pouvoirs et qui l'autorise expressément à recevoir des biens, sommes ou valeurs, à l'occasion de la gestion dont il est chargé.
Article 65
Le titulaire de la carte professionnelle "gestion immobilière", son ou ses représentants légaux ou statutaires, s'il s'agit d'une personne morale, doit tenir, sous sa responsabilité, un registre des mandats, conforme à un modèle fixé par arrêté conjoint du garde des sceaux, ministre de la justice, du ministre de l'intérieur et du ministre de l'économie et des finances, sur lequel les mandats prévus à l'article précédent sont mentionnés par ordre chronologique.
Le numéro d'inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat qui reste en la possession du mandant.
Les décisions de toute nature qui confient au titulaire du registre des mandats la gestion d'un syndicat de copropriétaires, d'une société ou d'une association doivent être mentionnées à leur date sur le registre.
Ce registre est, à l'avance, coté sans discontinuité et relié.
En cas de cessation de garantie, ce registre est communiqué au garant ou à l'administrateur désigné.
Le problème est que l’accès à ce registre n’est pas accessible à nous-z-zautres, gens d’en bas. Il ne l’est qu’à l’autorité administrative. Ce qui est un bel exemple d’omerta dans le monde cloisonné des professions à numerus clausus.
Allez, un effort pour que tout un chacun sache qui gère quoi (ou comme pourrait dire Prados, « who is who and which is which »).
Le libéral que vous êtes, JPM, ne peut avoir un avis contraire.
JPM, sur votre « Les présidents de CS n'aiment pas être dérangés à 9 h du soir pour renseigner des clients éventuels de leur syndic » : mon expérience me montre que c’est tout le contraire. Ils adorent, ou vous demandent de rappeller le lendemain car la série TV ne peut être lâchée à cet instant, ou vous demandent d’appeler un de leurs collègues du CS qui justement drive le dossier de l'éventuel changement de syndic pour leur copro.
Lorsque nous avons entrepris de vérifier sérieusement les références de syndics consultés en second semestre de 2002, à partir de coordonnées (fatalement biaisées/incomplètes) remises par les syndics candidats, ou à partir de visites d’immeubles n’ayant pas trop mauvaise gueule, ceci pour un immeuble de 350 logements et 50 commerces à Paris (afin de remplacer le syndic « foutriquet »), nous avons contacté plus de 50 copros. Nombre d’entre elles ont demandé, ce que nous avons fait, de leur passer copie du dossier d’Appel d'Offes et de dépouillement des offres.
Ceci n‘a pas vraiment pas plu à deux syndics consultés : j’ai reçu de leur part des lettres peu amènes, auxquelles j’ai d’ailleurs répondu. Un de ces syndics (avec papier à en-tête « fondé en 1838 » et une très jolie adresse) s’offusquait que l’on puisse recruter un syndic par voie d’Appel d’Offres et précisait qu’"une discussion préalable serait une bonne solution avant ma [sa] réponse : j’ai loupé un déjeuner "préalable"…
Allons, décloisonnons l'info, d'abord l'info (Prados, la notation généralisée pose davantage de pbs, bien sûr. Quoique que l'on note, avec droit de réponse, les hôpitaux, les grandes écoles, les universités, les hôtels et les restaurants, les magnétoscopes, les moëles à frire et j'en passe... disponibles sur la marché. Alors pourquoi pas les services de syndics que consomment obligatoirement la plus grande partie de la population ? Oouh ouh, 60 Millions de Consommateurs, si tu nous lis...).
La modalité de localisation d'un fichier syndics accessible (annexe du fichier des cartes, annexe du fichier immobilier, fichier au Greffe du TI ou du TC...) ne doit pas être bien difficile à fixer.
J'ajoute que connaître la liste des copros que votre syndic actuel gère, même si vous n'avez pas envie d'en changer, serait un plus dans la philosophie « who is who and which is which ». Lorsque j'ai demandé au foutriquet cette liste, il s'est étranglé (il venait d'ailleurs de perdre trois grosses copros et avait un peu les boules... ; bon, on s'est finalement procuré cette liste à peu près complète en fouinant dans les rapports de gestion disponibles au TC et par d'autres voies de recoupement).
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 25 févr. 2003 : 10:30:36
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Prados, vous écrivez : "Avez-vous déjà vu un syndic qui se soucie de la plus-value à long terme d'un immeuble sous gérance?
Si vous en trouvez un, donnez-moi le nom, car j'en cherche un."
Oui, j'en connais un, à Marseille. Pas en région parisienne, il faut dire que je n'ai pas de connaissance particulière des milieux immobiliers.
"A ce titre, si vous souhaitez avoir un exemple de transparence aux USA sur des données similaires (écoles, statistiques sur les différentes municipalités),"
Il suffit d'aller sur le site d'AOL.com (pas AOL.fr), de choisir le domaine "maison" et "choisir un voisinage". Vous avez le "school report", avec le nombre moyen d'élèves par classe sur ce secteur (cela marche par code postal), le budget qu'y consacre le comté, le taux de réussite aux examens, etc. Pour ma part, un enfant n'étant pas un adulte, je ne choisis pas une école sur ces critères, et jusqu'ici fort heureusement bien m'en a pris. Mais c'est une autre histoire...
Thoveyrat |
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 25 févr. 2003 : 10:32:33
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Par ailleurs, et pour en revenir avec l'objet initial de ce sujet, je propose qu'en cas de création dudit observatoire, notre cher "webmestre principal" y ait une place de droit!
Thoveyrat |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 25 févr. 2003 : 13:50:35
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Encore une belle usine à gaz !!!!!
bp |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 26 févr. 2003 : 03:02:48
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TR, Joseph,
Vous pensez que trop d'info peut tuer l'info. Et je vous comprends.
Néanmoins, essayons de responsabiliser les gens.
Donnons leur l'info, et après, qu'ils en fassent ce qu'ils en veulent.
Joseph, vous seriez intéressé par ce type d'info sur les syndics, soit. D'autres n'en auront aucune utilité, mais ils aimeraient connaitre le taux de criminalité de la commune où ils vivent, le revenu moyen, ou le taux d'équipement sportifs, tout ceci comparé à la moyenne de l'état ou de la nation.
N'est-ce pas cela que l'on appelle la liberté de l'information.
Quant au sujet, Joseph, je suis d'accord avec vous, il faudrait ce fichier. Mais, je n'y crois pas. Les principaux intéressés ont beaucoup plus à perdre qu'à y gagner.
Prados |
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 26 févr. 2003 : 12:21:11
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Je suis d'accord avec vous, Prados, d'ailleurs si je vais voir ces informations sur des sites américains, alors qu'elles ne me concernent nullement, je pourrais difficilement soutenir le contraire.
Simplement, et c'est le cas de toutes les statistiques, il faut en faire bon usage, sans quoi, non seulement on se trompe, mais encore, si tout le monde se comporte en troupeau de Panurge, on court à la catastrophe.
Thoveyrat |
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Marlotte
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 26 févr. 2003 : 13:16:28
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Ce n'est pas le tout de débattre de l'interêt d'une telle loi sur cet illustre forum mais il me semble qu'il faudrait alerter les associations de consommateurs et journaux spécialisés??
Qu'en pense Universimmo?
Quelles joutes scripturales!!
Marlotte
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 févr. 2003 : 23:17:05
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Je pense que les associations de consommateurs ne nous ont pas attendus pour prendre connaissance de ce projet de loi.
Leur apparition dans le sujet me fait songer qu'une question n'est toujours pas réglée : le syndicat des copropriétaires est-il un consommateur ? Peut-il prétendre faire juger qu'il est victime d'une clause abusive ? On connait les recommandations de la Commission des clauses abusives dans divers domaines nous concernant et un jugement du TGI de Paris relatif à des clauses de contrat de syndic déclarées non écrites, à la reqûête d'une de ces associations.
Mais la jurisprudence européenne est, pour l'instant en sens contraire puisqu'elle dénie cette possibilité à toute personne morale (CEE 3e 22/11/2001 Aff C-541-99). Or, vous le savez maintenant (voir ci dessus  un syndicat de copropriétaires est une personne morale, donc ...Question à suivre !
et une nouvelle plus fraiche, dans la ligne des rappels historiques très pertinents du "mari de Thoveyrat", il existe depuis peu une copropriété à hélices : le World. Ce navire de croisières comporte une centaine d'appartements de 100 à 300 m² sur six ponts. Il est placé sous un régime de "copropriété" de type anglo-saxon. L'assemblée des copropriétaires a notamment pour mission de déterminer le choix des destinations successives.
A noter : le régime anglo-saxon de la jouissance immobilière collective est assez proche des conceptions présentées par le mari susvisé. Prados pourra peut être nous en dire plus sur le rôle du "desk" dans les "copropriétés" américaines.
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 27 févr. 2003 : 02:23:45
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JPM,
Désolé mais je ne vis aux USA que depuis un an.
Après avoir vendu ma résidence principale en France, je ne suis qu'un simple locataire ici. J'ai commencé à regarder le marché immobilier ici, mais les biens étant actuellement surévalués, je n'ai pas l'intention d'investir, au moins à court terme.
Je ne connais donc pas ne serait-ce qu'un minimum des lois régissant les copropriétés de type anglo-saxon.
Néanmoins, je garde l'invitation et reviens sur ce sujet si j'en découvre plus.
Prados |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 27 févr. 2003 : 05:46:38
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Le Condominium Statusvarie aux Etats-Unis d'un Etat à l'autre, comme il varie au Canada d'une Province à l'autre. Le point commun est qu'un collège de directeurs, élu, est l'organe éxecutif. Il est financièrement et civilement responsable. Il peut confier ses fonctions à un bureau de Real Estate.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 27 févr. 2003 : 05:53:18
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bp,
Dans une intervention, vs dites :
" Encore une belle usine à gaz !!!!! "
Si c'est le projet de loi du député JEANJEAN et de ses fins collègues que vous visez ainsi : d'accord (et c'est bien là la tonalité du sujet).
Si c'est le simple enregistrement sur fichier consultable de la liste syndics/copros gérées : pas d'accord.
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 27 févr. 2003 : 10:19:08
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Nous sommes bien d'accord ...! En tout cas il y a des ronds de cuir qui ne cracheront pas dessus. D'ailleurs, il sera intéressant de voir uqi sont les "heureux parachutés", leur pedigrée quoi!
Mais d'où vient donc cette célèbre formule (bien connue!) rapportée par Prados (pour enterrer un dossier .... )??? Pompidou, De Gaulle (quoique lui, c'était "le machin" (a propose de quoi déjaà,))???
bp |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 27 févr. 2003 : 13:17:31
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* "le machin" c'était pour l'ONU : depuis les choses ont pris un autre aspect..., dans un tout autre contexte.
* "pour enterrer un dossier ...", la citation n'est à ma connaissance pas certaine : sans doute parlementaire ou quelque chose comme ça, ou carrément reconstruite (pas plus que le machin, elle n'est vraie à tout moment et tout instant...). Elle collerait assez bien avec la vie politique de la IVème République lorsque la durée des gouvernements était allégrement de quelques mois.
* les "ronds de cuir" que vous voyez se lever (comme "les manches de lustrine" qui vont avec), c'est évidemment Courteline.
* les "parachutés" que vous voyez poindre, c'est plus récent : début de la Vème, du temps des "godillots"... Mais il y en a encore.
Une des meilleures réparties à l'Assemblée Nationale (qui, à l'époque, était la Chambre des Députés : nous étions sous la IIIème finissante) reste celle de Paul Reynaud qui, pour discréditer une envolée d'un piètre orateur de son propre camp spécialiste patenté du ''n'y a qu'à, il faut'', avait déclaré : "Et, j'ajouterais qu'il est plus difficile de se laver les dents dans un verre à pied que de se laver les pieds dans un verre à dents".
Ne trouvez vous pas qu'il y a un certain appauvrissement verbal depuis l'entrée en lice des technocrates ? (ce sont eux qui sont les plus friands des Observatoires... et ils ont collé le virus aux politiques).
Bon, il ne faut pas lâcher le sujet pour autant !
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 27 févr. 2003 : 16:31:30
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On s'écarte du sujet !
Mais effectivement avec tout ça Mr Toison vous auriez matière à alimenter un forum spécialisé sur la faune qui peuple et use les bancs de Assemblée Nationale.
bp |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 27 févr. 2003 : 16:37:54
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La citation est : « Pour enterrer une affaire, créons une commission ».
Il semblerait qu'elle provienne bien d'un éminent homme politique il y a 85ans !!! Quelqu'un a une idée ??
bp |
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 27 févr. 2003 : 20:07:46
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Pour toutes les personnes qui se réfèrent à l'aspect maritime des débuts se "l'affectio societatis" (j'ai d'ailleurs parlé d'abord des expéditions caravanières) je tiens à souligner que je parlais des chargeurs (propriétaires des marchandises embarquées) et non des propriétaires de navires qu'ils soient quirataires ou non. La particularité des chargeurs concernant l'affectio societatis, c'est qu'ils sont considérés comme constituant une société pour la simple raison qu'ils ont de la marchandise simultanément sur la même caisse à savon. Amusant non?
Oui! je suis farouchement opposé à la forme réglementaire de toute affectio societatis. Je préfère de loin la forme contractuelle et la forme coutumière accompagnées toutes deux de la longue patine des jugements successifs.
Ce qui nous sert de "droit" (comment peut-on se considérer droit quand on se tortille sous la pression des parlementaires et autres ronds de cuir?) est cette avalanche réglementaire...
Le mari de Thoveyrat
Thoveyrat |
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 28 févr. 2003 : 09:35:21
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Pour faire suite à la remarque de JPM, nous ne savons pas si les associations de consommateurs ont été plus prévenues que nous de l’initiative de nos honorables parlementaires, mais aucune n’en a parlé, même l’ARC qui est assez réactive sur ce type de choses…
Ce qui est sûr, c’est que s’il devait y avoir la moindre suite (le parlement a un immense cimetière de propositions de loi enterrées), la Commission relative à la copropriété serait saisie, et d’ailleurs nous ne voyons pas bien comment un tel observatoire pourrait être créé indépendamment de cette commission !
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 01 mars 2003 : 06:51:20
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Le cimetière est d'autant plus alimenté que tout bon parlementaire se fait un devoir d'émettre, ou simplement de signer, un paquet de propositions...
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 02 juin 2003 : 16:31:28
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Bonjour,
Un observatoire de plus ... cela me laisse sceptique.
Cela me rappelle, il y a quelques années, un observatoire des crises futures au sein d'un organisme de la Défense Nationale. J'avais émis cette réflexion qu'on pourrait aussi créer un observatoire des crises passées, lequel présenterait l'intérêt de pouvoir faire un travail sérieux sur des informations non hypothétiques. Il me fut répondu "Vous ne vous rendez pas compte, révéler toutes les conneries qu'on a pu faire !"
Je ne parlerai ici, très brièvement, ni des quirats ni du code d'Hammourabi, mais tout simplement d'un enregistrement des copropriétés. En fait, un fichier des copropriétés existe dans toutes les mairies. Quand une municipalité veut envoyer une injonction de ravalement ou faire une étude sur la collecte des ordures ménagères, elle sait très bien à qui s'adresser.
On pourrait donc facilement envisager de rendre obligatoire la tenue de ces fichiers, de les standardiser et de les rendre accessibles au public, en les mettant en ligne sur le net tant qu'à faire, soyons de notre temps. Chaque copropriété aurait l'obligation de signaler tout changement de syndic, en en précisant le n° de carte professionnelle le cas échéant. Et le cas échéant toujours, une copie de l'avis de changement de syndic pourrait être envoyé, à tout hasard, au bureau des cartes professionnelles de la préfecture. Petite réforme toute simple.
Qui disait que les hommes politiques ne savent plus faire d'esprit à la tribune ?
Il n'y a encore que quelques années, à un député vaincu qui retirait son amendement, le regretté André Vivien, maire de St-Mandé, l'acheva d'un : "C'est votre père qui aurait dû se retirer."
Mais il est vrai que c'était un homme d'une autre génération que celle des quadra et qinqua qui s'illustrent aujourd'hui dans le monde politique et ont rarement cette verve.
Cordialement
P.F. Barde |
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