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N'est pas récupérable le montant des factures émanant de l'entreprise chargée de l'entretien des parties communes dès lors que n'y apparaiseent pas distinctement les dépenses récupérables et celles qui ne le sont, comme le bénéfice de l'entreprise.
Il faut pouvoir déterminer la part des dépenses correspondant à la rémunération du personnel et des charges fiscales et sociales récupérables.
Exact nefer ! Cette jusrisprudence est une bombe et nous avons un article justement cette semaine en préparation à ce sujet ! Elle s'ajoute à celle du 7 mai 2002 qui restreint la récupérabilité des 75% des salaires et charges sociales d'un gardien aux cas où il assure le nettoyage et le service des ordures ménagères : il y a de quoi avec ces jurisprudences mettre en cause les régularisations de charges (avec une prescription trentenaire...) au bas mot d'un bon tiers des locations ! Pas étonnant qu'au ministère on ait mis en route un processus de révision du décret du 26 août 1986...
J'ajouterai un petit conseil à l'intention de tous les bailleurs: surtout , ne vous contentez pas de reprendre la colonne "récupérable" dans les relevés de charges envoyés par vos syndics, pour établir la régularisation des charges de vos locataires, car , pour avoir "contrôlé" ces documents, encore récemment, établis par des "grands" syndics parisiens,je peux vous assurer que c'est "truffé" d'erreurs. Certains prennent la peine de faire figurer la formule "ne sont donnés qu'à titre indicatif", mais pas tous. Et si le propriétaire bailleur ne se penche pas sérieusement sur ce décompte,c'est qui se retrouvera en litige avec son locataire et devra rembourser le trop perçu. Essayons de voir le côté positif: si cela pouvait inciter les propriétaires bailleurs à plus s'impliquer dans la vie de leur copropriété et donc participer au controle des comptes, ce serait un progrès.
D'accord avec vous pour plus d'implication des bailleurs dans la vie de leur copropriétés. Si on souhaite valoriser son investissement à long terme, il faut gérer comme si on y habitait.
Cependant, quid de la responsabilisation des syndics? C'est le genre "responsable mais pas coupable"? Dans ce cas, pour quelles responsabilités sont-ils payés?
Il n'y a aucune obligation pour un syndic à faire figurer le montant des charges récupérables sur le relevé général des dépenses.
Beaucoup le font car ils on aussi un service gérance, et ainsi le service gérance pense gagner du temps en utilisant la colonne "récupérable" des relevés de dépenses.Généralement ils ajoutent une petite ligne disant"ces chiffres ne sont donnés qu'à titre indicatif"
Mais leur responsabilité peut être engagée par le copropriétaire mandant qui a signé un contrat de gérance avec la société X, et risque donc une demande en régularisation pendant 30 ans de la part de son locataire.
Je gère en direct mes biens, et pourtant, j'ai toujours reçu mes charges de copropriété avec la colonne charge récupérable. Le syndic sait que je suis bailleur, tout comme un bon nombre des copropriétaires des mêmes immeubles. Si ce que vous dites est exact, cela voudrait dire que le syndic n'engage pas sa responsabilité en donnant le montant des charges récupérables. Alors, dans ce cas, je dois donc effectuer moi-même le calcul de ce qui est récupérable et ce qui ne l'est pas.
Mais comment! Puisque le syndic ne donne accès aux factures que sur rendez-vous et entre la convocation de l'AG annuelle chargé de statuer sur les comptes et la tenue de l'AG.
Cela ne laisse pas beaucoup de temps.
Je pense pour ma part que ce découpage est de la responsabilité du syndic, qu'il soit chargé de la gestion ou pas. C'est lui qui est l'intermédiaire entre les divers prestataires et vous, c'est donc à lui que revient la responsabilité que les factures soient faites selon les règles, que les copropriétaires soient bailleurs ou pas. Ensuite, faire le découpage n'est qu'un filtrage comptable que tout logiciel fait en un clic de souris.
Je suis désolée d'insister, mais c'est au copropriétaire bailleur aà établir lui même le relevé des charges récupérables pour son locataire. Une fois par an, TOUS les copropriétaires recoivent l'état général des dépenses, avec le libellé des factures:bien sur vous avez la possibilité, en tant que copropriétaire, de controler toutes las factures suivant les modalités de controle des comptes votées en assemblée générale.Libre à vous de le faire, ou de demander, à vos frais, une photocopie des factures. Mais seul le propriétaire est responsable du calcul des charges récupérables qu'il impute à son locataire.
Certains syndics, pour éviter tout litige avec les bailleurs, ne font pas apparaitre de chiffres dans la colle récupérable: c'est leur droit.Aucun texte de loi ne leur impose cette répartition.
La prescription étant trentenaire,c'est à vous de décider si vous prenez le risque.
Je comprends votre point de vue, et je suis d'accord partiellement avec vous (voir plus bas).
Cependant, ce n'est pas ma compréhension, du fait notamment que le copropriétaire ne maitrise pas la relation avec les prestataires/fournisseurs. Il lui est donc impossible de leur demander à ce que les factures soient correctement établies afin qu'il puissent récupérer les charges sur son locataire, si elles sont récupérables. Cette relation avec les prestataires/fournisseurs étant gérées par le syndic, c'est à lui de tout mettre en oeuvre pour que les factures soient correctement établies sinon sa responsabilité pourrait être, je pense, engagée.
Je suis d'accord avec vous sur le fait que le bailleur est responsable du calcul des charges récupérables qu'il impute à son locataire.
Cependant, en cas d'erreur due au libellé d'une facture, il peut se retourner contre le syndic.
Je n'ai pas parlé des erreurs éventuelles sur le libellé des factures.
Les syndics ont tendance à passer en "récupérable à 100%" les charges de personnel d'un employé d'immeuble (combien de fois l'ai je vu!!!!) alors que c'est inexact si cet employé n'assure pas l'élimination des rejets parmi ses tâches de nettoyage des parties communes. Quand on sait que le poste "personnel" est important dans les charges de copropriété, cela peut faire une belle difference pour un locataire en place depuis 5 ans.
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Posté - 03 mars 2003 : 01:07:05
