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sarah-32
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27 réponses |
 Posté - 14 avr. 2003 : 12:50:54
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Bonjour,
Nous avons donné congé à nos locataires pour vendre et avons commis une erreur dans la date (bailleur personne morale 6 ans et non 3 ans).
L'huissier a délivré le congé sans s'apercevoir de cette erreur. Les locataires ont libéré les lieux avant le terme du congé.
Lorsque le notaire a demandé le dossier en vue de signer une promesse de vente, il s'est aperçu de la nullité du congé et ne veut donc pas concrétiser cette vente, sauf d'obtenir des anciens locataires une renonciation à une action en nullité.
Or, malgré de nombreux courriers, nous n'arrivons pas à avoir des nouvelles de nos locataires: nous leur avons même proposé de réintégrer les lieux.
En conséquence: nous ne pouvons pas vendre et nous ne voulons pas relouer à d'autres personnes (en plus, ce serait malhonnête!).
Notre notaire et l'huissier n'ont pas réussi à nous fournir de solution.
Avez-vous des idées à nous soumettre ou une expérience commune?
Merci d'avance.
Sarah. T
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 14 avr. 2003 : 16:06:15
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en cas de congé donné par le bailleur, les locataires peuvent quitter le logement à tout moment : c'est ce qu'ils ont fait.
Il semble que ce soit la durée du bail qui n'était pas conforme à la signature.Qui l'avait rédigé?
Si vos locataires ont bien reçu les différents courriers, ils sont probablement entrain d'étudier les vices de forme sur le bail et le congé.
Il est probable que vous serez amenés à négocier avec vos anciens locataires .
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sarah-32
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 14 avr. 2003 : 16:25:02
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Le bail d'origine était au nom d'une personne physique (donc bien 3 ans), mais une Société a racheté l'appartement en cours de bail. Le bail s'est donc trouvé renouvelé pour 6 ans. Nous pensions que le bail initial s'était transformé pour 6 ans en raison de la vente.
Pour ce qui est des locataires, ce sont des personnes d'origine asiatiques et j'ai peur qu'ils ne comprennent pas la situation.
Quels sont nos recours si les locataires ne donnent plus signes de vie!
Sarah. T |
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Raymond
Pilier de forums
678 réponses |
Posté - 14 avr. 2003 : 17:27:27
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1) Les asiatiques ne sont pas nécessairement moins intelligents.
2) Essayez donc une autre notaire.
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 14 avr. 2003 : 22:31:03
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Mais enfin, un congé donné pour une date erronnée, est valable pour l'échéance suivante! (abondante jurisprudence, quelqu'un a-t-il des références précises?) En conséquence, le congé que vous avez donné à vos locataires, était bien valable pour trois ans et six mois plus tard, pendant lesquels les locataires pouvaient partir à tout moment sans préavis, ce qu'ils ont fait. Peu importe qu'ils l'aient fait très vite. Comme en plus il n'y a visiblement pas de mauvaise foi dans votre démarche, je ne vois pas ce que peut craindre le notaire!
Raymond a raison, changez de notaire...
Thoveyrat |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 15 avr. 2003 : 02:22:16
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Sarah-32,
Voulez-vous dire que vous avez donné un congé pour vente alors que le bail n'avait que 3 ans et qu'il aurait dû être de 6 ans car une société a, entretemps, racheté l'immeuble?
Si c'est le cas, quel type de société est-ce?
Prados |
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sarah-32
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 15 avr. 2003 : 08:48:51
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Bonjour Prados,
La Société en question est une SARL.
En fait Monsieur X a acheté le studio dans les années 70. Il l'a loué à Mr et Mme Y le 1er février 1997 pour 3ans.
En Avril 1998, Monsieur X vend à la SARL Z.
D'après le Notaire, le 1er bail venu à expiration le 31 Janvier 2000 s'est trouvé renouvelé pour 6 ans, soit jusqu'au 31 Janvier 2006. Or, nous avons donné congé pour le 31 Janvier 2003 et les locataires sont partis depuis le mois d'Octobre.
je pense que c'est plus clair expliqué ainsi!
Le pire dans l'histoire, c'est que nous avons un client acquéreur intéressé et ce problèmele bloque aussi!
Merci pour toutes vos idées!
Sarah. T |
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 15 avr. 2003 : 09:41:37
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en plus, il me semble que lorsqu'une société achète un bien loué en cours de bail, le bail EN COURS devient un bail de six ans. Quelqu'un aurait-il des références là-dessus? Vraiment je ne saurais trop vous conseiller de changer de notaire.
Thoveyrat |
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sarah-32
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 15 avr. 2003 : 11:05:35
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C'est ce qu'il nous a semblé aussi lorsque l'on a donné congé (et l'huissier n'a rien vu!).
Sarah. T |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 15 avr. 2003 : 19:44:22
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Donc,
Soit vous changez de notaire (j'en connais un bien dans le 92) et celui-ci procède à la vente,
Soit vous demandez réparation à l'huissier qui a réalisé le congé car celui-ci est illégal.
Si vous souhaitez avoir les coordonnées de mon notaire, qui est très pédagogique et didactique lorsqu'il s'agit d'expliquer les choses, écrivez-moi en privé.
Prados |
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joseph toison
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4897 réponses |
Posté - 16 avr. 2003 : 03:56:12
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Il y a fort à parier que tout notaire réagira exactement comme le notaire de Sarah-32.
Un notaire doit en effet, entre autres choses, s'assurer que le bien est juridiquement réellement libre à la vente, ou cerner tout ce qui pèse sur le bien (engagements, servitudes hypothèques, etc.) pour en faire état dans la description du bien vendu, et ce de façon certaine.
Une réflexion toutefois, qui est bien rhétorique et ne porte donc pas très loin : voyez avec le notaire si (???) un engagement de votre part inclus dans l'acte de vente (engagement qui comporterait pour vous des risques..., si on pouvait toutefois l'établir légalement) de supporter toute revendication de la part de vos anciens locataires y compris celle d'habiter à nouveau dans les lieux en vertu de leur bail et sans limitation a priori, ne pourrait pas être dressé.
Cela pourrait au demeurant refroidir sérieusement un acquéreur, puisqu'il se trouverait acquéreur d'un bien loué et habiterait alors en quelque sorte chez autrui (ou louerait un local déjà loué si il ne désirait pas habiter lui même).
Je ne crois pas que cela puisse coller, car il y a plusieurs articles du C Civil qui y font peu ou prou obstacle... D'autant que vous ne disposez probablement que de peu de renseignements certains sur l'identité de vos locataires (lieux et dates de naissance, ascendants, régime matrimonial...).
Quant à l'huissier qui a notifié le congé, il a délivré ce qu'on lui a demandé de délivrer et sa responsabilité quant au contenu ne peut être recherchée.
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sarah-32
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 16 avr. 2003 : 08:51:02
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Vous avez parfaitement résumé le problème.
Et nous ne voulons courrir aucun risque ...... mais de là à conserver un appartement vacant et invendable à vitam eternam .....
Sarah. T |
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TR
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2318 réponses |
Posté - 16 avr. 2003 : 10:46:18
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Mais enfin, ce logement est libre! De deux choses l'une : soit la fin du bail était en 2000, dans ce cas le congé était valide pour cette date, soit elle était en 2003, dans ce cas le congé donné pour 2000 ÉTAIT VALABLE POUR 2003! Avec faculté pour les locataires de partir à tout moment sans préavis avant la fin du bail, ce qu'ils ont fait, et vous pouvez le prouver (état des lieux de sortie signé par eux et restitution des clefs, restitution du dépôt de garantie, non perception de loyers...), sans avoir besoin de retrouver vos anciens locataires. En tout état de cause, on est en 2003, je ne sais pas quelle était la date exacte de fin du bail, mais à cette date, même si le notaire n'accepte pas vos preuves du départ des locataires, le bail est terminé.
Où est le problème? J'aimerais bien qu'on m'explique!
Thoveyrat |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 16 avr. 2003 : 22:08:19
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TR,
Sarah-32 à écrit:
Bonjour Prados,
La Société en question est une SARL.
En fait Monsieur X a acheté le studio dans les années 70. Il l'a loué à Mr et Mme Y le 1er février 1997 pour 3ans.
En Avril 1998, Monsieur X vend à la SARL Z.
D'après le Notaire, le 1er bail venu à expiration le 31 Janvier 2000 s'est trouvé renouvelé pour 6 ans, soit jusqu'au 31 Janvier 2006. Or, nous avons donné congé pour le 31 Janvier 2003 et les locataires sont partis depuis le mois d'Octobre.
Je ne comprends pas ce qui vous fait dire que le bail est soit jusqu'au 31 janvier 2000, soit jusqu'au 31 janvier 2003.
Le premier bail aynat été fait par un bailleur particulier, il est de 1997 à 2000. Entretemps, le bien est vendu à un société morale, la reconduction du bail le 31 janvier 2000 est faite pour 6 ans, soit jusqu'au 31 janvier 2006.
Ce que vous dites est que, dés lors que le bien a été acheté par la société, le bail aurait dû être automatiquement modifié jusqu'au 31 janvier 2003, soit 6 ans à compter du 1er février 1997.
C'est bien cela?
Prados |
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TR
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2318 réponses |
Posté - 17 avr. 2003 : 09:12:50
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Excusez-moi, je me suis emmêlé les pédales dans le décompte (ça sert à quoi d'avoir fait des maths? Je vous le demande!) et je vous remercie de l'avoir relevé.
Donc, le congé était valable, soit pour le 31 janvier 2003, soit pour le 31 janvier 2006, et comme les locataires sont partis pendant le préavis, il suffit de prouver qu'ils sont bien partis pour que le logement soit légalement libre.
De toutes façons, s'ils avaient à se plaindre de quoi que ce soit (défaut d'information par exemple) ils ne pourraient le faire que contre le vendeur, pas contre l'acheteur, car l'acheteur ne vient aux droits et obligations du vendeur que pour un bail en cours, pas pour un bail terminé à la date de la vente : or, la remise des clefs prouve que le bail est bien terminé. Tout au plus le vendeur risque-t-il un recours des anciens locataires, peu probable (de même qu'il est peu probable que les anciens locataires gagneraient s'ils se lançaient dans une procédure). L'acheteur, lui n'a rien à craindre, le logement est libre.
Thoveyrat |
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TR
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2318 réponses |
Posté - 17 avr. 2003 : 09:14:08
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Une chose tout de même me turlupine : votre proposition aux locataires de réintégrer les lieux. Qu'avez-vous écrit exactement? Il ne faudrait pas que cela puisse être considéré comme un engagement de location.
Thoveyrat |
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sarah-32
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 17 avr. 2003 : 09:26:52
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Nous avons demandé à nos locataires de nous écrire et de nous signer la lettre suivante (sur les conseils de notre notaire):
Nous prenons connaissance de votre lettre en date du
nous informant de l'irrégularité contenue dans le congé qui nous a été délivré par Me Huissier de justice à
Informés de ce que la date d'effet du congé aurait due être fixée au 31 janvier 2006, nous renonçons à nous prévaloir de cette irrégularité.
Nous vous prions d'agréer .....
Depuis, pas de nouvelles ....
Sarah. T |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 17 avr. 2003 : 09:36:18
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Un fait indiscutable, c'est le départ de vos locataires en octobre 2002.La restitution du dépôt de garantie et la régularisation des charges ont elles été faites?
Etant donné que vous avez les nouvelles coordonnées de vos anciens locataires, que pensez vous de leur rendre visite pour discuter avec eux?
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sarah-32
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 17 avr. 2003 : 10:33:40
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L'adresse donnée par nos locataires est en fait l'adresse d'amis à eux.
Nous les avons contacté par téléphone: leurs amis nous ont dit que nos locataires étaient partis quelques mois en Chine;ils sont à présents revenus mais leurs amis ne savent pas où les contacter.
Ils gardent leur courrier et reçoivent des nouvelles d'eux de temps en temps.
Nous avons même réexpliqué le problème à leurs amis et avons demandé à un ami asiatique de se mettre en contact avec eux pour vérifier qu'ils avaient bien compris.
Pour ce qui est du dépôt de garantie et la régul de charges, nous avons préparé le décompte et leur avons écrit que nous le tenions à leur disposition lors d'un RDV à leur convenance (je sais c'est pas très bien mais c'est la seule solution que nous avons trouvé pour qu'ils ne disparaissent pas dans la nature).Notre but lors de ce RDV étant soit qu'ils signent cette renoncitaion à une action en nullité avec restitution du DG, soit qu'ils réintègrent l'appartement auquel cas le DG n'a pas à être remboursé.
Ceci a été expliqué dans la dernière lettre que nous leur avons adressé et au téléphone avec leurs amis (il y a environ 3 semaines).
Depuis le jour de le départ (en octobre): nous avons reçu de leur part 2 lettres: une lettre demandant la dernière quittance et une lettre demandant le remboursement du Dg: nous avons évidemment répondu aux 2 courriers.
Sarah. T |
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TR
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2318 réponses |
Posté - 17 avr. 2003 : 12:14:56
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eh! bien, voilà, la lettre demandant le remboursement du DG convient, non? Le tout avec la remise des clefs... On ne demande la restitution du DG que si le bail est fini! Cela vaut attestation, n'est-ce pas?
Thoveyrat |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 18 avr. 2003 : 01:34:45
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La force juridique d'une telle lettre, acte unilatéral et limitée au dépot de garantie, est faible. Elle ne pourrait, lors d'une instance (or nous sommes ici chez le notaire), que servir d'élément.
D'où la position du notaire, qui a fort bien rédigé le projet de lettre à recevoir pour renonciation.
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