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Nous nous sommes séparés de notre syndic, très douloureusement. Celui-ci a mis en jeu sa responsabilité civile en ne voulant pas inscrire un ordre du jour complémentaire, relatif à "l'élection éventuelle d'un nouveau syndic", dans les délais impartis. Pouvons-nous demander au T.G.I. de reconnaitre sa responsabilité ? Si oui, pouvons nous obtenir des dommages et intêrets - non pas pour obtenir de "l'argent" -, mais tous simplement pour nous faire " rembourser" tous les frais que cette situation a engendrés ; sachant que cet ex-syndic "s'est payé" avant de transmettre les comptes au nouveau syndic. Coomment procéder ? un avocat ? montant des frais ? durée de la procédure ? Nous voudrions savoir jusqu'où l'on peut aller, sachant que le temps n'est pas pour nous une sujettion particulière. L'essentiel étant de "rentrer dans nos fonds" . Merci
Pouvez-vous être un peu plus précis sur les modalités suivant lesquelles la demande d'inscrire un complément d'ordre du jour a été communiquée, et aussi sur celles suivant lesquelles vous vous êtes séparé aussi douloureusement de votre syndic ? La suite en dépend...
bonjour, Dans un premier temps , il avait été discuté en A.G. 2000 et un consensus s'était dégagé entre tous les copropriétaires présents et représentés, de procéder - simplement, sans souci de présager du futur -, à une mise en concurrence de syndic ; au motif que celui que nous avions, gérait notre conpropriété depuis 12 ans et qu'il y avait "des ratés de gestion" depuis 1996. Nous avons mis en place une concurrence sur la base d'un 'contrat-type' que nous souhaitions signer, soit avec notre syndic de l'époque, soit avec un nouveau syndic. Pour cela nous avons demandé à notre syndic de l'époque de bien vouloir inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale annuelle, qui devait se tenir durantle premier trimestre 2001, la phrase suivante : "renouvellement du contrat du syndic ou éventuellement élection d'un nouveau syndic". Le syndic a fixé lui-même l'ordre du jour de cette A.G. sans tenir compte de nos désiderata. Il a convoqué l'A.G. pour le 22 février 2001 en nous faisant réceptionner les convocations le 03 janvier 2001, soit 50 jours avant la tenue de l'A.G. - chose qu'il n'avait jamais fait auparavant ! - Dans le même temps, il nous répondait par courrier en date du 28 décembre 2000, qu'il n'acceptait pas les termes de "notre contrat-type". Nous lui avons adressé une requête de rectificatif de l'ordre du jour en lui demandant simplement de rajouter le membre de phrase suivant : "ou élection éventuelle d'un nouveau syndic". Malheureusement, nous nous y sommes pris trop tard ( manque de pratique !) et il a refusé de compléter l'ordre du jour; ce en quoi,il avait raison. L'A.G. du 22 février 2001 n'a pu avoir lieu, faute de quorum. Le syndic a convoqué une seconde A.G. pour le 06 mars 2001. Bien qu'il ait fait partir les convocations un vendredi soir à 18 heures, sachant que le délai réglementaire pour ajouter un ordre du jour complémentaire, était de 6 jours (samedi et dimanche compris), nous avons eu le temps matériel de lui adresser notre demande "inscrire la phrase 'ou éventuellement l'élection d'un nouveau syndic'" par lettre recommandée avec accusé de réception. Nous avons la preuve qu'il a reçu notre courrier dans les délais impartis. Malgré cela, il a refusé d'inscrire notre demande au motif "qu'il avait l'obligation de convoquer une deuxième A.G. dans des délais restreints - 6 jours - et que cela ne permettait pas de modifier l'ordre du jour fixé. Dès lors l'A.G. du 06 mars 2001 s'est tenue de la manière suivante : * élection du bureau (1er article) ; * approbation du budget prévisionnel, mais refus de donner quitus au syndic pour sa gestion administrative, financière, comptable car nous n'étions pas d'accord sur de nombreuses factures - mais nous avons approvué le budget réalisé 2000 en émettant des réserves sur les chapitres comptables litigieux(2ème aticle). * non renouvellement du contrat du syndic (article 3); d'autant que celui-ci nous présentait "son contrat" et une demande de renouvellement ferme sur 3 ans de sa mission, selon ses conditions ; sans qu'il y eu auparavant "discussions". Certains copropriétaires lui ont propsoé de 'renouveller son contrat pour 1 an - comme c'était le cas jusqu'àlors'. Il a refusé de discuter de cette proposition. Il n'a pas été reconduit dans ses missions. Il a alors levé la séance et comme nous étions dans ses locaux, nous a mis dehors. C'est pour cela que notre séparation a été vécue 'douloureusement' d'autant que la mise en concurrence, au départ, avait pour objectif, non pas de nous séparer de notre syndic, mais de remettre "les pendules à l'heure". Vous pouvez imaginer les difficultés pour avoir une nomination d'administrateur provisoire par le TGI (5 mois !) pendant lesquels nos comptes étaient bloqués ; les fournisseurs impayés ; les ventes de lots irréalisables ; les travaux arrêtés....etc.... Merci de nous apporter votre aide ! et à bientôt P.S. : désolé pour ma précédente réponse à votre demande ; c'était une erreur de "manipulation" !
Incontestablement, vous pouvez mettre en cause la responsabilité de l'ancien syndic et réclamer l'indemnisation du préjudice subi par ce qui constitue une obstruction manifeste de la volonté de la copropriété de décider librement de la reconduction du mandat de son syndic ou de la nomination d'un autre syndic, ce qui est son privilège inaliénable !... Par contre, ce qui est plus difficile, c'est de chiffrer ce préjudice ; ce qui est facile : - les frais d'assemblées générales supplémentaires qui aurait pu être évitées, - les honoraires d'avocat et frais de procédure, - les pénalités de retard du fait de règlement tardif de factures. Ce qui est plus difficile et doit être couvert par des dommages et intérêts : - le temps perdu dans l'avancement des affaires en cours, - des résiliations de contrats de fournisseurs lassés de ne pas être payés, etc.
Merci à universimmo ! Le mémoire est prêt. Il comporte tous les élèments auxquels vous faites allusion. Juste deux petits détails : * Y-a-t'il un "délai" prescriptif au-delà duquel nous ne pourrions plus ester ? (nous avons tout de même l'intention de ne pas faire traîner 'les choses') * Le Conseil Syndical peut-il, de par sa seule autorité, conduire cette procédure, ou bien doit-on attendre la décision d'une Assemblée Générale qui se fera en février 2002 - sachant que nous obtiendrons un consensus pour amener le syndic devant le T.G.I. ?
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Posté - 13 nov. 2001 : 09:18:25
