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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
 Posté - 27 avr. 2003 : 15:12:29
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Suite à un différent avec mes locataires à qui j'ai loué un appartement en meublé, ils m'ont envoyé leur congé par LRAR. Vue la date de réception de cette lettre, ils devaient quitter mon logement en date du 2 mai 2002. Préférant faire appel à un "homme de l'art" pour l'état des lieux, ils ont donc fait appel à un huissier ; le rendez-vous était pris pour le 2 mai. Ils m’ont prévenu le 1er mai, vers 21h, qu’ils avaient annulé le rendez-vous avec l’huissier, arguant du fait de gros problèmes familiaux (qui étaient vrais). Et j’avais déjà prévu mon déplacement pour le lendemain (congé sur mon lieu de travail). De gros travaux dans le logement étaient prévus à peine une quinzaine de jours plus tard. J’ai pu constater, le 19 mai, qu’effectivement les lieux n’étaient pas entièrement vides (sans y pénétrer bien sûr). Ils étaient quasiment partis sans laisser d’adresse et sans rendre les clés. Au bout d’une douzaine de jours (entre temps, j’avais annulé les travaux), j’ai fait du grabuge sur le lieu de travail, ce qui n’a, bien sûr pas été apprécié. Finalement, la date du 21 mai a été choisie pour le passage de l’huissier. Or les locataires n’ayant pas payé l’huissier, celui-ci a prévenu qu’il ne se déplacerait pas. J’ai envoyé en catastrophe un chèque, qu’il m’a rendu dans la mesure où ce sont mes locataires qui l’avaient sollicité. Et pour la petite histoire, ils n’avaient pas non plus laissé leurs coordonnées à l’huissier, ce qui n’a pas semblé outre mesure les gêner. Heureusement que l’huissier les a remis à leur place à ce sujet ! Et aucun état d’âme non plus concernant la programmation de mes travaux !
1) Dans les conditions générales (copie d’un bail en meublé que j’avais acheté en librairie), il est stipulé :
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« Etat des lieux – Inventaire
Un état des lieux et un inventaire, établis contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ou, à défaut par huissier de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié, sont joints au contrat. Lorsque l’état des lieux doit être établi par huissier de justice, les parties en sont avisées par lui au moins 2 jours à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. A défaut d’état des lieux, la présomption établie par l’article 1731 du Code Civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux. »
*************************************************************
Evidemment, suite à tous les ennuis que mes locataires m’ont causé, j’ai refusé de payer la moitié des frais d’huissier.
Si j’ai bien compris la clause du contrat de bail, j’avais obligation légale de payer la moitié , même si l’initiative venait entièrement de mes locataires?
Je ne dispose depuis d’aucun exemplaire de l’état des lieux de sortie. Je suppose que les locataires sont dans leur droit de ne pas m’avoir envoyé une copie ?
2) Je dois préciser que malgré leur engagement, les locataires ne m’ont jamais payé le mois de mai (manque à gagner d’environ 660 € - 4300 € + les charges). Par manque de temps, je n’ai pas encore réclamé mon dû (sachant que j’ai 5 ans pour le faire).
Etant novice en matière de meublé, j’avais fait l’erreur de leur offrir le premier mois de loyer contre la réfection d’une chambre, réfection qui n’a jamais été faite. De plus, au moment de l’état des lieux, l’une des chambres était complètement à refaire. Avec un dépôt de garantie de 8500 F environ, j’étais donc déjà largement perdante. Dans ces conditions, pas question évidemment de leur rendre un centime de leur dépôt.
Je précise que j’ai remboursé le trop-perçu des charges pour l’année 2001, mais que suite à cette situation, je ne leur ai pas envoyé leur décompte de charges jusqu’en mai.
Je suis donc très gênée par le fait que je ne dispose pas de l’état des lieux. Et dans la mesure où j’ai découvert, après le départ de l’huissier, un certain nombre de dégâts qui lui ont échappé, et que je ne pourrai sans doute jamais me faire rembourser, je tiens assez à faire le nécessaire pour récupérer ce qu’ils me doivent.
Pour la petite histoire (cela pourrait peut-être servir à d’autres) : l’huissier n’a évidemment pas tester les toilettes qui étaient complètement branlantes sur leur socle – et il ne suffisait pas de revisser les boulons. La présence de 3 jeunes enfants expliquant sans doute cela.
Les conditions générales stipulaient aussi :
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« Clause résolutoire – Pénale
Si, à l’expiration du congé, le preneur ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d’expulsion ou obtient des délais pour son départ, il devra verser, à titre d’indemnité conventionnelle d’occupation, et outre les charges, une redevance fixée par avance à une somme journalière égale à dix pour cent du loyer mensuel, et sans que ce paiement implique renonciation à la résiliation acquise du bail. »
Je compte d’abord demander à mes locataires par LRAR de me rembourser le montant des réfections etc…., déduction faite du dépôt de garantie, et bien sûr ce qu’ils me doivent pour le mois de mai et en leur offrant même des facilités de paiement.
S’ils n’obtempèrent pas, je veux les menacer de leur demander l’indemnité précitée, ce qui leur ferait environ 9000 F, en plus des « rallonges » pour les dégâts.
Pour être en mesure d’exiger cette indemnité et le paiement des dégâts (factures d’entreprise à l’appui), une injonction de payer est-elle suffisante ?
Ou faudrait-il engager une autre procédure ?
Merci pour vos avis qui me seront d'une grande d’utilité.
Elisabeth
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 27 avr. 2003 : 16:26:55
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Ouf! Beaucoup de choses! Avez-vous, en fin de compte, la certitude que l'huissier a bien rédigé un état des lieux? Il peut s'être déplacé et avoir renoncé à établir un état des lieux. C'est un premier point à vérifier, car sans état des lieux, vous ne pouvez pas vous faire rembourser les dégâts.
S'agissant d'un logement meublé, la clause pénale que vous invoquez (10% du loyer mensuel par jour de retard) ne me paraît pas ausive, donc je pense que vous pouvez vous en prévaloir; en revanche, je pense que vous êtes tenue du paiement de la moitié des honoraires d'huissier (ou du moins, du remboursement de cette moitié à vos anciens locataires, s'ils ont payé leur part). L'essentiel serait de prouver que c'est bien eux qui ont fait obstacle à une remise des clefs en temps et heure!
Pour les dégâts non constatés par l'huissier, vous pouvez hélas renoncer...
Thoveyrat |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 27 avr. 2003 : 17:16:58
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Vous avez écrit:"ils étaient partis sans rendre les clés": Comment avez vous procédé pour récupérer les clés?
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 27 avr. 2003 : 17:48:55
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L'état des lieux a bien été rédigé par l'huissier puisque j'étais sur place,que j'ai signé me semble-t-il et qu'il a ensuite été envoyé aux locataires (en deux exemplaires me semble-t-il), cette dernière information m'ayant été donnée par l'huissier.
Pour les clés, je me suis mal exprimée : disons qu'après l'annulation du rendez-vous avec l'huissier, ils ont "disparu" sans laisser d'adresse et j'ai dû me manifester sur le lieu de travail. Les clés ont ensuite été rendus en présence de l'huissier.
Elisabeth |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 27 avr. 2003 : 18:12:28
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En réponse à TR, l'huissier a recueilli l'annulation du premier rendez-vous par les locataires, donc lui pourrait témoigner.
Est-ce à moi de prouver que je n'ai pas fait obstacle au premier rendez-vous ou aux locataires de prouver que j'ai fait obstacle ?
Elisabeth |
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 27 avr. 2003 : 22:00:18
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L'huissier ne peut témoigner que de ce qu'il a vu, pas de ce qu'il a entendu.
Il faudrait lui demander un exemplaire de l'état des lieux : même payé par les locataires, il me semble que vous y avez droit! (à confirmer?)
La charge de la preuve vous incombe, à moins qu'un tribunal n'estime que cette clause s'applique quelle que soit la cause du retard... ce qui ne serait pas impossible à mon avis. Il vaudrait peut-être mieux le témoignage des artisans que vous avez dû décommander : si ce sont eux qui les ont faits après, ils devraient pouvoir signer une attestation.
Thoveyrat |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 27 avr. 2003 : 22:38:45
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Mais l'huissier peut bien attester que les locataires lui ont décommandé son rendez-vous ? Non ? Pourquoi l'huissier n'est-il pas venu à la première date ?
Par ailleurs, les locataires n'avaient pas déposé chez l'huissier le chèque correspondant à sa prestation (ce qu'il demandait). Ce qui prouverait un peu que c'est plus ou moins eux qui ont fait obstacle ?
Le 1er rendez-vous avait bien sûr été annoncé aux deux parties en LRAR.
J'ai cherché en vain trace d'un deuxième recommandé pour la deuxième date. Et je crois me souvenir que c'est moi qui avait décidé d'une deuxième date (très difficile à placer rapidement suite à la surcharge de travail des huissiers), les locataires n'ayant toujours pas repris contact avec l'huissier ; ceci s'est donc fait téléphoniquement entre lui et moi. Par contre, il a envoyé une 2è LRAR aux locataires pour les convoquer.
J'avoue que je ne comprends pas très bien votre phrase :
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La charge de la preuve vous incombe, à moins qu'un tribunal n'estime que cette clause s'applique quelle que soit la cause du retard... ce qui ne serait pas impossible à mon avis.
***************************************
Vous serait-il possible de me l'expliquer autrement ?
Pour les artisans, je n'aurais aucun problème pour avoir une attestation.
J'avais demandé un exemplaire de l'état des lieux à l'huissier mais il m'a dit qu'il envoyait les deux exemplaires aux locataires. Je n'ai pas osé insister, comme ils avaient payé et de plus, à l'époque , je n'avais pas réponse à la question que vous posez sur mon droit à l'obtenir.
Mias cela me paraît effectivement aberrant que le propriétaire n'ait pas l'état des lieux alors qu'il y a assisté.
Elisabeth |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 27 avr. 2003 : 23:05:59
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Elisabeth: l'huissier ne vous a pas fait signer d'état des lieux car ce n'est pas un document contradictoire. L'huissier est un officier ministériel. il vérifie uniquement les identités des personnes présentes et rédige son constat.
Vous pouvez écrire à l'huissier et lui demander une copie du constat en lui expliquant que ce document est indispensable pour que vous puissiez établir la régularisation des charges et la restitution du dépôt de garantie.
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 27 avr. 2003 : 23:40:45
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Effectivement, pour la signature, je ne m'en souviens plus et je ne connaissais pas ce détail.
Ok, je vais faire une tentative auprès de l'huissier.
Elisabeth |
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 28 avr. 2003 : 07:24:44
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La lettre RAR du premier rendez-vous est en effet un autre élément de preuve. Il me semble que cela devrait suffire avec l'attestation des artisans, qu'en pensent les autres?
Thoveyrat |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 01 mai 2003 : 11:17:26
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Merci pour vos diverses contributions.
Elisabeth |
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