|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
 Posté - 01 mai 2003 : 11:45:19
|
Le syndic réclame à une copropriétaire les 12 000 F correspondants à des travaux exceptionnels. Elle a déjà eu une première relance. Or elle n'a jamais eu de PV, celui-ci étant inexistant.
Légalement, est-elle tenue de payer ? Si non, en arguant de quoi ?
Si oui, en arguant de quoi ?
Elisabeth
|
|
Signaler un abus
|
|
|
clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 01 mai 2003 : 15:23:14
|
Elisabeth,
Je suppose que le PV que vous évoquez est celui d'une assemblée générale et non celui de réception des travaux.
Contrairement à une idée recue et bien que de nombreux syndics agissent heureusement de façon différente, la notification du PV d'une AG à l'ensemble des copropriétaires n'est pas obligatoire.
Seule la notification en RAR est obligatoire aux copropriétaires opposants et défaillants.
Questions :
- ces travaux sont-ils mentionnés dans un PV ?
- cette personne était-elle présente à l'AG ayant décidée les travx ?
- si oui, quel est son vote ?
- s'agit-il de travaux de nature urgentes au sens de l'art. 18 de la Loi ?
En fonction de la précisions de vos réponses, la marche à suivre peut-être différente.
Cordialement.
Cyril  |
Signaler un abus  |
|
|
joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 01 mai 2003 : 15:42:34
|
Dans la réponse à venir, qui sera fonction de la nature des travaux en cause ainsi que le dit Cyril, il faudra tenir compte du fait que le décret que mentionne l'article 14-2 de la loi de 1965 (cet article fut introduit par la loi SRU du 13.12.2000) n'est pas sorti : soeur Anne...
Citation :
Article 14-1
Créé par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 75 I JORF 14 décembre 2000 en vigueur le 1er janvier 2002.
Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
Article 14-2
Créé par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 75 I JORF 14 décembre 2000 en vigueur le 1er janvier 2002.
Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en Conseil d'Etat.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.
|
| Signaler un abus |
|
|
Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 01 mai 2003 : 16:04:17
|
Il s'agit du PV d'une AG extraordinaire (mai 2002), réunie parce que l'AG ordinaire tenue 4 mois plus tôt avait été mal préparée et que les décisions n'avaient pas été prises.
Ce PV est inexistant, n'ayant jamais été transmis à la copropriétaire citée qui était absente à l'AG mais j'avais son pouvoir. Les travaux étant absolument nécessaires, mais non urgents ; ils avaient plus ou moins été partiellement - voir plus bas- votés déjà 2 ans auparavant(je rappelle que nous avons un syndic très fantaisiste en matière de respect de la loi et du règlement de copropriété).
Avec mon pouvoir, j'ai voté pour ; il me semble qu'il n'y avait que deux opposants.
En mars 2000, nous avions voté la réfection totale des tuyauteries verticales ; celle-ci a été réalisée en octobre 2002 par le nouveau syndic nouvellement nommé en mars 2001. Il n'avait rien entrepris pendant plus d'un an, et pendant ce temps, nous avons continué à payer les réparations pour les fuites d'eau, bien évidemment.
En juin 2002, AG extraordinaire où nous avons voté la réfection des tuyauteries horizontales ; travaux réalisés dans la foulée en juin 2002, suite à une très forte "pression" de la part des copropriétaires. On a commencé par les "horizontales" pour des raisons techniques.
Pour résumer, les travaux ont été faits en juin et octobre 2002.
Total des travaux : environ 37000 €. Le premier appel de fonds n'ayant eu lieu qu'en juin 2002, et en prime, le syndic a été obligé de "prêter" 7000 € à la copropriété !
J'espère que ma réponse n'est pas trop complexe !!!???
Elisabeth |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 mai 2003 : 16:16:42
|
Le procès verbal est inexistant ?
Est-ce par ce qu'il n'y pas eu d'assemblée générale ? Ou bien s'agit-il des travaux rugents visés par l'article D 37 actuel ?
Dans le premier cas, on est perplexe !
Dans le second cas, il faut payer si les copropriétaires ont été informés d'une urgence quelconque et si l'avis du conseil syndical a été demandé (sans que le syndic soit tenu de s'y conformer). Mais une assemblée générale doit également être convoquée dès que le syndic détient des devis.
En effectuant l'appel de fonds, le syndic a bien donné des indications justificatives.
Petit pinaillage : Clemouel a tout a fait raison d'indiquer que le syndic n'est pas légalement tenu d'envoyer une copie du PV aux copropriétaires qui étaient présents ou représentés et non opposants. Mais il vaut mieux parler à ce propos de diffusion du procès verbal plutot que de notification puisque précisément ce n'est pas une notification, terme réservé aux envois par pli recoomandé avec AR qui ont un effet juridique (point de départ d'un délai ou autre).
Clemouel a encore raison quand il fait remarquer que le bon sens a prévalu : les PV sont diffusés dans la quasi totalité des cas.
|
| Signaler un abus |
|
|
clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 01 mai 2003 : 16:41:35
|
Lorsque un mandataire représente un mandant, ce dernier n'est pas considéré comme défaillant.
Egalement, la mandant n'est pas considéré comme opposant si son mandataire a voté favorablement une résolution bien sur.
Dans votre cas Elisabeth, la copropriétaire que vous représentiez, bien qu'absente, était néanmoins représentée par vos soins et a voté "POUR" ces travaux par votre intermédiaire.
D'un point de vu strictement juridique, le PV (s'il en existe) n'a donc pas l'obligation d'être notifié à votre mandant.
En revanche, votre mandant peut (et à intérêt) de demander la délivrance au syndic "des copies ou extraits, qu'il [le syndic] certifie conformes, de ces procès-verbaux". (art. 33 du décret du 17/03/1967). A moins que vous n'ayez vous Elisabeth reçue ce PV ?
A mon sens, ce n'est donc pas de ce point de vu qu'il faut agir pour ne pas payer l'appel de fonds travaux.
Par ailleurs, un syndic ne "prête" jamais de l'argent à une copropriété. C'est d'ailleurs rigoureusement interdit par ls caisses de garanties financières sauf erreur de ma part.
A travers les différents messages que vous déposez sur les forums, il semblerait Elisabeth que vous rencontriez des problèmes voire de gros problèmes avec votre syndic.
"L'union fait la force". Si je peux me permette, il convient que vous fédériez un maximum de copropriétaires à votre cause pour obtenir un certain poids vis-à-vis du syndic et de l'ensemble des copropriétaires. Et c'est loin d'être évident !
Je vous invite à lire les trois dossiers d'UI sur La bonne "gouvernance" d'une copropriété.
Cordialement.
Cyril |
| Signaler un abus |
|
|
Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 01 mai 2003 : 16:42:10
|
Quelques réponses en vrac.
Notre syndic est un spécialiste :
Sa 1è AG : 7 mois de délai pour envoyer le PV en LRAR aux absents et opposants.
Sa 2è AG extraordinaire qui fait l'objet de cette question : AG tenue le 17 mai 2002 et pas de PV envoyée à la copropriétaire citée qui n'était pas présente à l'AG mais dont j'avais le pouvoir. A priori, personne n'a eu connaissance de ce PV. De plus, j'étais scrutateur et je n'ai rien eu à signer.
Pour sa dernière AG( mars 2003), il nous l'a promise dans un délai de 4 semaines (pour montrer sa bonne volonté, sans doute), mais nous en sommes déjà à 6 semaines.
Mon syndic semble totalement ignorer les "provisions trimestrielles" puisque depuis sa nomination, en mars 2001, nous n'avons jamais eu de document en ce sens.
Nous continuons de payer mensuellement, mais ce qui est plus grave, c'est que le syndic n'informe même pas les propriétaires des charges qu'ils auront à payer pour l'exercice suivant. Du coup, beaucoup continuent de payer les mêmes montants, avec évidemment les conséquences que l'on imagine.
Pour les travaux urgents, je n'ai pas encore très bien compris ce que l'on appelait "travaux urgents" : a priori, rien n'allait s'écrouler, pas de trou béant dans une tuyauterie qui aurait conduit à la perte de centaines de m3 d'eau etc...
Simplement, cela fait des années que nos tuyauteries d'eau chaude et froide avaient de très nombreuses fuites plus ou moins importantes, conduisant évidemment à des factures de plomberie conséquentes depuis plusieurs années. D'où la réfection des tuyauteries horizontales et verticales (travaux scindés en deux chantiers, pour des raisons financières).
Alors, urgent ou pas urgent ?
Et puis pour la petite histoire, il s'était engagé à faire un premier appel de fonds fin février 2002, qui n'est arrivé que courant juin 2002, quand l'artisan a commencé à plier bagage en menaçant d'arrêter le chantier.
Elisabeth |
| Signaler un abus |
|
|
clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 01 mai 2003 : 16:45:08
|
JPM,
Exact pour votre "petit pinillage". Vous avez entièrement raison.
A l'avenir, j'observerai une attention entre le vocable "diffusion" et "notification".
Merci du tuyau JPM.
Cordialement.
Cyril |
| Signaler un abus |
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 01 mai 2003 : 16:50:35
|
vous avez écrit que cette copropriétaire vous avait donné son pouvoir et que vous aviez voté "pour" les travaux, donc elle était représentée à cette A.G. et pas défaillante ou opposante: le P.V. ne devait donc pas lui être envoyée en RAR.
|
| Signaler un abus |
|
|
Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 01 mai 2003 : 17:14:07
|
Apparemment, j'avais mal compris la notion de "défaillant" !
Mais mis à part cela, si on veut pinailler, on pourrait toujours annuler l'AG puisque le délai de 15 jours n'a pas été respecté.
Mais bon, je ne cherche pas à annuler une AG, dans la mesure où il n'y a pas de préjudice.
Pour le PV, comme le disait l'un d'entre vous, le PV est généralement envoyé à tous en courrier simple et en LRAR aux opposants et défaillants. Ce que le syndic a l'air de faire. Mais ce PV a été réclamé récemment par le président du conseil syndical et il était toujours inexistant.
Elisabeth |
| Signaler un abus |
|
|
Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 01 mai 2003 : 17:30:18
|
Pour Clemouel :
concernant le "prêt" d'argent par un syndic, j'ai vu 2 jurisprudences contradictoires, l'une disant que le syndic pouvait récupérer son argent, et l'autre disant que cela lui était interdit. Donc, bizarre, d'autant que c'est normalement rigoureusement interdit comme vous le dites.
Elisabeth |
| Signaler un abus |
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 01 mai 2003 : 18:39:03
|
avez vous contacté un copropriétaire qui était absent ou qui a voté "contre" lors d'une résolution pour savoir s'il a reçu le P.V.
Si le P.V. n'a toujours pas été notifié, le délai de l'article 42 ne court pas
|
| Signaler un abus |
|
|
Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 01 mai 2003 : 20:42:30
|
Il n'y a aucun doute que ce PV est totalement inexistant, puisqu'il a encore été redemandé il y a quelques semaines.
Mais comme cela m'a été conseillé, ma copropriétaire comptable va lui demander ce PV dans sa LRAR.
Elisabeth |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 mai 2003 : 00:25:28
|
Mon message précédent est arrivé sur le site après les précisions données par Elisabeth, d'ou une certaine confusion : je posais une question à laquelle réponse était déja donnée.
Pour résumer : le syndic est un peu fantaisiste mais les travaux sont nécessaires, ils ont été votés et la copropriétaire concernée, qui vous avait confié son pouvoir, a voté pour. Conclusion provisoire : il faut régler.
Vous dîtes que le PV est inexistant puisqu'il n'a jamais été transmis à cette copropriétaire. Mais les autres, et vous-même, l'avez vous reçu ? Si oui, il existe mais elle ne l'a pas reçu. Si personne ne l'a reçu il faut régulariser la situation en vitesse : elle paie contre remise du PV par exemple (signé par le président et le bureau bien entendu).
Travaux urgents ? Premier exemple : la tempête et une partie du toit s'est envolée ! Mais le cas peut être moins catastrophique : le mauvais état d'une canalisation qui occasionne des pertes importantes d'eau et peut provoquer un sinistre DDE exige aussi une intervention urgente qui ne relève pas seulement de l'entretien courant. C'était le cas en l'espèce, mais la décision était déja prise et l'article D 37 ne s'applique pas.
Quant aux "avances du syndic" ! Elles nexistent qu'en cas de gestion par compte unique et peuvent être
soit volontaires (il y a une facture d'eau urgente alors que l'appel de fonds va partir et le syndic estime pouvoir régulariser rapidement)
soit accidentelle et involontaire : la comptable a réglé alors qu'un chèque de paiement de charges est revenu impayé au bout de quinze jours. Ou même elle a fait une erreur en vérifiant le solde disponible.
Dans tous les cas, la morale la plus élémentaire et l'équité juridique commandent que la situation du compte soit régularisée. On ne voit pas pourquoi le syndicat profiterait indûment d'une avance du syndic. Or une partie de la jurisprudence s'est portée au secours de syndicats de mauvaise foi qui n'ont pas hésité à ne pas renouveler le mandat d'un syndic ayant ainsi effectué une avance. Ce n'est guère glorieux même lorsqu'un retard d'envoi d'appel de fonds a été à l'origine de la panne de trésorerie.
Le syndic était en faute, il a fait le necessaire pour remédier aux inconvénients et il est injuste de la sanctionner ainsi. On s'émeut suffisamment de la "double peine" de nos jours. La sécurité financière du compte unique exige au contraire le recouvrement rapide des fonds.
Il n'a jamais été demandé aux Magistrats de règler de leur poche les inconvénients, qui arrivent parfois, d'un dysfonctionnement de leur greffe ! Ceci étant il est vrai que le principe de l'avance est prohibé mais la sanction est très contestable, surtout lorsque la panne de trésorerie provient des retards de paiement de provisions ou de charges.
La vrai solution : le compte séparé. S'il y a des retardataires et si le syndic a fait le nécessaire pour les recouvrements : il ne paie plus. L'eau, le gaz et l'élecricité sont coupés. On stoppe le chauffage le 23 décembre et la concierge ne peut plus compter que sur les étrennes. Les procédures vont durer un an car précisément les rôles des tribunaux sont surchargés. Il n'y pas assez de magistrats, on le sait bien. Le syndicat attaquera l'Etat pour faute dans l'organisation du service de la Justice. Les juridictions européennes viendront à sa rescoursse (mais elles sont aussi submergées !!!)
Certains syndicats le savent bien, qui n'ont autorisé le syndic à gérer par compte unique que dans l'espoir de telles avances (habituellement remboursées, soyons objectifs) qui sont bien commodes pour réduire au minimum le fonds de roulement et le budget prévisionnel. Certains conseils syndicaux ne s'en cachent pas.
Restent les avances qui, exceptionnellement, résultent d'une pagaille monstre : comptes pas faits depuis deux ans, pas de recouvrement des impayés, etc. Dans ce cas, d'accord pour ne pas ordonner le remboursement immédiat. Il faut enjoindre au syndic de remettre de l'ordre, d'établir ses comptes et s'il subsiste un solde à son profit, il l'encaissera après régularisation intégrale. Encore peut-on lui imposer quelques dommags et intérêts pour compenser le préjudice occasionné à la copropriété. C'est la procédure normale.
Mais, tant qu'il subsistera un compte unique, le principe doit être reconnu du remboursement au syndic des avances faites. Le syndicat n'a aucune raison de s'enrichir aux dépens d'un syndic, même fautif, dès lors qu'il a réparé sa faute.
S'il y a changement de syndic pendant ce temps, c'est une obligation morale pour le successeur de veiller à ce remboursement, dès lors que le sortant lui a finalement remis des comptes corrects, et toujours sous la même réserve de dommages et intérêts s'il y a lieu.
Il n'y a poas de doute, le compte séparé doit devenir la règle universelle.
|
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Forum fermé
Sujet fermé
