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MiguelG
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 Posté - 07 mai 2003 : 10:27:58
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Cela se passe en montagne, station de ski. Résidence principale et sécondaire, peu de locations de vacances.
Vieil immeuble de 1967. Vieux réglement avec une modification qui supprimait les garages pour en faire des apparts, AG de 1984 qui n'a été validée qu'en 1992 par acte de notaire.
La modif en fait redistribue le tableau des millièmes (pas d'autres tableaux de charges, bien que le chauffage soit collectif) en "intégrant les millièmes des garages aux parties communes" (sic!) et retranchant des millièmes à chaque lot pour ajouter des nouveaux lots et retomber sur 1.000 Joli, n'est-ce pas?
Question: Le syndic peut-il faire tout seul, sans être assisté par un expert géomètre, la modification des millièmes?
Cela ne revient-il pas à modifier les millièmes et donc aurait besoin de l'unanimité?
Je suppose, car pas de preuves formelles, que le syndic est le propriétaire des appartements ou les a vendus à son bénéfice. Mis à part cela il fait des appels de fonds et des votes en assemblée sur des bases de 984 ou 1.015 tantièmes, alors qu'aucune mention est faite sur le Réglement de Copro.
Des idées? Un grand merci. Miguel G.
Souleil
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 mai 2003 : 15:50:48
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Voyez l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 qui précise que "lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou disposition sont décidés par l'assemblée générale à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité".
La question est donc de savoir ce qu'il y avait exactement dans le PV de l'assemblée de 1984 et/ou de tout autre assemblée préalable à l'acte notarié de 1992. On peut penser que le notaire n'a pas fait n'importe quoi, surtout si l'acte a bien été publié à la conservation des hypothèques.
Rien ne s'oppose à ce qu'un syndic compétent établisse une nouvelle répartition des quotes-parts de parties communes et de nouvelles grilles de charges s'il le fait bien. En ce domaine les géomètres experts ne disposent d'aucun monopole.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 08 mai 2003 : 18:49:03
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1.- Attention, il faut que MiguelG lise bien tout l'article 11 dans son premier alinéa (souligné dans la reproduction ci après) .
Ce sont des décisions à l’unanimité pour le cas qu’elle évoque de transformation de lots (on n’est pas, semble-t-il, dans la situation du deuxième alinéa). Si il n’y a pas unanimité, le troisième alinéa peut d’appliquer, à l’initiative d’un des copropriétaires.
Citation :
Article 11
Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.
En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24.
A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.
2.- Bien d'accord que les géomètres n'ont pas de monopole en la matière.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 mai 2003 : 10:56:19
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Bien d'accord. Je me borne à indiquer l'article sans en dire plus car nous ne sommes pas suffisamment renseignés sur l'opération réalisée.
D'une manière générale, on constate que nos amis d'UI ne semblent pas disposer toujours des pièces fondamentales de la copropriété ou, dans certains cas, ne les ont pas consultées.
Il y a quand même des précisions au moins dans l'acte d'acquisition. Celui là au moins leur a été remis !
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MiguelG
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 13 mai 2003 : 20:01:36
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Vous avez raison, il faudra connaître le contenu de cette AG.
Je fais déjà les démerches nécessaires pour obtenir les fiches immeuble et lot du Conservatoire local des Hypothèques de façon à avoir la trace officielle.
Ma comprehénsion de la chose après maintes lectures du modificatif est: "les propriétaires des garages ont transformé en appartements leur lot, donc il faut officialiser la chose"
Ce n'est pas: on fait une assemblée, ils demandent la permission et on la leur accorde.
Je crois même qu'ils ont poussé un peu loin et tout en mettant devant le fait accompli (avec l'accord du syndic tout de même, car qui leur a permis de se brancher au chauffage central?) l'assemblée, ils leur ont accordé la permission "a posteriori" en leur évitant de faire les frais d'une vraie répartition des millièmes (ajout), voire même des charges.
Mais, tout cela peut se rattraper, n'est-ce pas?
Merci pour votre aide. Miguel G.
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MiguelG
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 19 mai 2003 : 23:46:38
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Le syndic a fini par me répondre en m'envoyant quelques PV d'assemblées qui traitaient le sujet. Disons que les 5 ou 6 qui se sont penchées sur le sujet n'ont jamais réuni les 1.000 millièmes nécessaires au modificatif.
Non contents de l'avoir mal fait, ils remettent une couche une dernière fois en 97 pour ajouter un dernier appartement qui "n'a pas besoin de faire un acte à part, car déjà accordé en 1984 par l'acte notarié". L'acte notarié en question ne compte pas les voix qui ont autorisé (soi-disant) de faire cette modif, soit 940/1.000, ce qui ne fait pas l'unanimité requise. En plus le syndic mofie la base de calcul des charges pour la porter à 1.015, comme ça tout le monde est content.
Cela vous dit quelque chose?
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aulde
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312 réponses |
Posté - 20 mai 2003 : 08:33:37
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Elle est ou cette residence? Qui est le syndic?
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reith
Contributeur senior
88 réponses |
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JPM
Pilier de forums
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Posté - 22 mai 2003 : 11:51:16
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Il faut prendre un problème comme celui évoqué dans le bon ordre.
Un acte notarié fait foi et il est doté d'effets jusqu'à ce preuve soit rapportée d'une irrégularité justifiant son annulation (ceci pour parler en termes courants).
En l'espèce, il est possible qu'il y ait une irrégularité mais il faut clarement préciser laquelle et en rapporter la preuve. Les éléments exposés demeurent succints et en particulier, d'ou viendrait la nécessité d'une décision prise à l'unanimité. Je ne dis pas que cette nécessité n'existait pas, mais pourquoi ?
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MiguelG
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 24 mai 2003 : 22:40:44
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Le besoin de changer les millièmes, même s'il n'est pas patent, c'est la voie qu'ils ont choisie, mais ils auraient pu le faire correctement: Ajouter des millièmes puisqu'ils ajoutaient des appartements. Mais ils ont voulu faire ça "à l'amiable" pour ne pas faire des frais en expertise (je suppose, mais ça m'a tout l'air) aux copains qui s'achètent un garage pour quatre sous et qu'ils vendront en tant qu'appartement quelques années après.
L'acte et le résultat ne sont pas clairs. Exemple: en 1992 il restait encore un garage qui ne faisait pas partie de la modification. Que s'est-il passé? Bien, quand le propriétaire a eu envie de le transformer lui aussi, le syndic lui a attribué 20 millièmes, comme ça, gratuitement et il n'y a pas d'acte notarié pour autant, car "il profite du modificatif fait en 1984", etc.
Si bien qu'aujourd'hui des appartements sont exclus/inclus pour la répartition des charges et l'on se trouve à 984 ou 1.015 tantièmes selon les cas.
Ce qui n'est pas normal c'est que l'on vote en AG sur une base de 984 tantièmes alors que l'acte notarié parle de millièmes (1.000/1.000)
A votre avis: Est-ce contestable? Comment? |
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MiguelG
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 24 mai 2003 : 22:50:01
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Un oubli: La résidence se trouve à V... dans les Hautes Alpes. Son syndic est N.... C.... dont l'agence V... Immobile est affiliée FNAIM.
Ils font beaucoup d'opérations de location saisonnière, vente et gestion. Désagréables et hautains
Le syndic est toujours occupé avec d'autres tâches que la gestion des immeubles, office du tourisme et tout un tas d'autres choses, ce qui l'empêche de s'occuper correctement d'une gestion assez banale: 37 lots et seul poste important le chauffage collectif.
A titre d'exemple, cela fait deux ans qu'il fait tourner en rond les copropriétaires pour changer l'antenne télé, même quand il a déjà recolté les fonds: toujours pas d'antenne. Aux dernières nouvelles il compte convoquer une assemblée pour décider de quel type d'antenne ils veulent, etc.
Edité par - MiguelG le 16/06/2003 09:47:51
Edité par - MiguelG le 19/06/2003 08:11:05 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 mai 2003 : 11:26:26
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La seule charte commune applicable aujourd'hui est le règlement de copropriété dans l'état ou il se trouve à la conservation des hypothèques.
On doit y trouver la répartition des quotes-parts des parties communes, d'une part. Les charges dites de conservation (honoraires du syndic par exemple) sont réparties sur cette même base.
d'autre part : la ou les grilles de répartition des charges communes qui ne seraient pas réparties au prorata des quotes-parts des parties communes. Il s'agit en principe des charges relatives aux éléments d'équipement (ascenseur, chauffage) et éventuellement des charges relatives à des parties qui seraient communes à certains copropriétaires seulement (parties et charges communes spéciales).
Si le total des tantièmes de parties communes est 1000, les votes sur les questions générales (approbation des comptes, désignation du syndic, etc.) doivent se faire sur une base de 1000/1000 sauf s'il y a un copropriétaire majoritaire (>500/1000).
Si un copropriétaire détient 508/1000 des parties communes, les autres détiennent 492/1000. Les voix du majoritaire sont réduites au total des voix des autres soit 492/1000. Les votes se font donc sur un total de 492 x 2 = 984/984. S'il n'y a pas de majoritaire, on vote sur 1000/1000.
Autre hypothèse : il existe une grille de répartition de charges établie en 984/984 (ascenseur par exemple) et une autre établie en 1015/1015 (chauffage par exemple). Dans ce cas certains votes peuvent se faire sur ces mêmes bases. Si tel n'est pas le cas non plus, il n'y a pas de raison valable pour que des votes soient réalisés sur ces bases.
Vous avez la possibilité d'obtenir à la conservation des hypothèques une copie complète du règlement de copropriété actuellement en vigueur. Compte tenu des éléments ainsi obtenus, vous pouvez, dans un premier temps, effectuer une démarche auprès du syndic pour lui demander des explications, ou lui adresser une LRAR dans le même but.
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MiguelG
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 25 mai 2003 : 23:05:19
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Oui, merci JPM, votre contribution tombe sous le sens, mais...
- Les hypothèques ont enregistré 1.000/1.000 suite au modificatif
- Pas d'autres tableaux de charges
- Le syndic parle de tantièmes (984 ou 1.015) et jamais de millièmes alors que l'acte de vente, le réglément et le cadastre parlent de millièmes.
Mon problème est: Contester les charges ou contester le modificatif?
Etant donné que je suis le premier acquéreur du lot APRES le modificatif, j'ai encore 2 ans devant moi pour le contester. D'autres expériences de ce genre? |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 16 juin 2003 : 13:25:45
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Bonjour,
Les lecteurs de ce forum ne disposent que d'informations vagues. Ils n'ont d'ailleurs pas besoin de tout savoir, c'est vous qui ferez le travail, ce n'est pas eux (non mais, qu'est-ce que vous croyez !)Comme le souligne JPM, on ne sait même pas ce que sont les millièmes que vous mentionnez, des quotes parts de parties communes, des quotes parts de répartition de charges ? Quelle est la justification des ajouts de millièmes ? Y a-t-il eu modification de l'état descripif ?On peut soupçonner que le syndic lui-même soit mal à l'aise pour répondre à ces questions et que les décisions prises en assemblées générale n'aient pas été régigées en termes très professionels. Mais si elles ont été enregistrées par le notaire, il faudra faire avec. D'ailleurs, même si ce dernier a quelque complaisance avec certains, il n'a pas pu faire faire n'importe quoi, comme le soulignait JPM à juste titre.
Pour avoir l'esprit clair vous devez considérer les seuls documents qui vous soient opposables : l'état descriptif de division, le règlement de copropriété, ces deux documents étant habituellement matériellement réunis en une seule reliure mais qu'il faut cependant bien distinguer, et les modificatifs respectifs de ces deux documents qui ont été enregistrés au fichier immobilier. Vous ignorez tout le reste, sauf d'éventuels équipements installés sur décision de l'AG tels des compteurs d'eau ou installations dont les charges correspondantes sont réparties à l'unité (interphone, antenne etc) qui ne doivent pas poser problème bien qu'en toute rigueur ils doivent faire l'objet d'une modification au RC.
Avec cela vous obtenez la liste des lots avec leurs quotes parts de parties communes, parties communes générales et parties communes spéciales s'il y a lieu, et les différentes grilles de répartition de charges, en deux catégories : les charges d'administration et de conservation de l'immeuble et les charges afférentes aux services et équipements communs. Les premières reproduisent strictement le tableau des quotes parts de parties communes. Les secondes peuvent être différentes puisqu'elles dépendent de l'utilité des services et des équipements pour chacun des lots.
Le changement d'usage de certains lots : garages convertis en appartements ne doit avoir eu d'incidence que sur la deuxième catégorie. (J'ai inversé l'ordre figurant dans l'article 10, tant pis, je continue). Il ne doit pas avoir modifié la valeur relative des lots, celle-ci étant appréciée indépendamment de l'usage des lots. Si l'état descriptif a été modifié, ce doit être pour d'autres raisons : actes de disposition sur des parties communes ou agrandissement de parties privatives par exemple.
Possédant des grilles répartition de charges résultant des seuls actes opposables, vous les comparez avec celles, peut-être fantaisistes qu'utilise le syndic, et vous êtes en mesure de savoir s'il y a des anomalies et quelles sont-elles. Ce n'est qu'alors que vous pourrez savoir ce qui doit être constester et comment vou le contesterez.
La contestation portant sur les grilles officielles, celles qui figurent dans les actes enregistrés, n'est recevable que si elle introduit une distorsion d'au moins 25% par rapport à ce qui devrait être.
Voilà le sujet du devoir des vacances qui s'approchent. Bon travail !
En fait, devoir pas très compliqué, certainement plus simple que d'essayer de suivre les méandres des comptes fantastiques auxquels a pu se livrer le syndic ces dernières années que je vous suggère d'ignorer. De toutes façons, comme vous avez acheté récemment, vous n'avez pas subi de préjudice. Comprendre ce qu'a pu faire le syndic ne préenterait qu'une pure satisfaction intellectuelle. Mais il y a d'autres plaisirs. Se mettre à la mécanique des fluides appliquée pour calculer les diamètres des tuyaux d'Elisabeth par exemple. L'important est de partir pour le futur sur des bases saines.
Cordialement
P.F. Barde |
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MiguelG
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 19 juin 2003 : 08:44:12
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Mais les questions de copropriété sont un loisir pour moi, nul besoin de les prendre pour du travail qui occuperait mes vacances!
Dans le règlement de copro il n'y a initialement que la répartition des millièmes pour 8 "parkings" (des garages en fait) et 32 appartements. Tout cela fait très régulièrement sur 1.000/1.000èmes. Jusque là rien à dire. Comme le document date d'avant la loi de juillet 65, il n'appelle pas à des remarques particulières, il est même bien fait pour l'époque.
J'insiste sur le fait qu'il n'y pas D'AUTRES tableaux de répartition de charges. Tout est administré à partir des millièmes. Aucune autre répartition des charges n'a été proposée durant toutes ces années.
Le seul hic c'est la modification des millièmes. Alors que les propriétaires des "parkings" avaient transformé leurs surfaces en appartement, sans même demander l'autorisation de l'AG, sans qu'aucune trace de cette opération soit repérable dans le temps, on se retrouve devant le fait accompli de 6 appartements de plus.
Viennent une série d'AG qui essayent d'intériner une MODIFICATION des millièmes, avec une répartition où l'on retranche un peu aux uns pour en donner beaucoup aux autres, et retomber sur 1.000. Le tout a fait l'objet d'un acte notarié qui n'est pas trop clair. En tous cas ne s'appuie pas sur une expertise de géomètre.
Mon avis c'est qu'il ne peut pas y avoir un ajout de surfaces privatives sans ajouter des millièmes, ou alors millièmes (structure, terrain, équipements achetés par les propriétaires) ne veut plus rien dire.
Tout irait bien dans le meilleur des mondes si ces appartements n'avaient pas été branchés sur le chauffage collectif, sans avoir dans ce cas recalculé les charges dans un tableau spécifique.
Je veux bien croire que les fantaisies administratives du syndic ne soient pas intéressantes, il n'en reste pas moins intéressant de voir, par exemple, que 1 seul appartement ne participe pas aux charges, soi-disant parcequ'il fait partie des parties communes, alors que rien n'est mentionné dans le règlement.
Mes conclusions à ce stade, c'est que j'ai droit de contester cette répartition des millièmes qui n'est pas basée sur grand chose, car je suis le premier à avoir acheté après la modification, et pour cela j'ai 2 ans. Nous pouvons encore discuter. Merci en tous cas. |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 19 juin 2003 : 13:11:09
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Bonjour,
Tout d'abord, je tiens à vous présenter mes excuses pour mon précédent mesage que j'ai rédigé très vite sur un ton un peu agressif, mais cela tout à fait involontairement.
Je n'ai toujours pas d'idée précise de votre affaire, n'ayant sous les yeux ni le règlement de copropriété ni son modificatif, ce qui va me conduire à faire des hypothèses.
Il faut bien distinguer l'état descriptif de division du règlement proprement dit, même si les deux sont matériellement réunis. Ce sont deux documents bien distincts. L'état descriptif n'est pas un document contractuel mais un document technique qui dresse la liste des lots et indique la valeur relative des uns par rapport aux autres. Il est bien possible que dans le modificatif on n'ait pas bien fait cette distinction.
L'état descriptif indique pour chaque lot sa quote part de parties communes. Celles-ci correspondent à la valeur relative de chaque lot en fonction de sa consistance : surface, situation, exposition etc, la surface étant le critère prépondérant, les autres critères n'apportant qu'une pondération. Il s'agit d'une valeur objective indépendante de l'usage et de la valeur des aménagements internes.
La première question qui se pose est de savoir s'il y a eu agrandissement de lots existants, création de lots, ou simplement transformation de lots existants afin d'aménager des garages en logements. Je retiendrai cette deuxième hypothèse quoiqu'à vous lire je trouve de quoi m'interroger.
Dans ce cas l'état descriptif ne doit pas avoir été modifié. Il doit toujours y avoir 40 lots, dont 8 ont changé de destination, mais cela ne doit pas avoir donné lieu à une modification des tantièmes de parties communes. Si les lots correspondant aux garages ont pu être transformés en logement, c'est que leur consistance le permettait et leurs tantièmes devaient correspondre à leur consistance : à surface égale ces anciens garages doivent correspondre à autant de tantièmes que les logements, à la pondération due à l'étage près, un rez de chaussée pouvant avoir un peu moins de valeur qu'un lot en étage.
Si dans l'état descriptif initial se révélait une forte distortion entre les tantièmes des garages et ceux des appartements, à surface égale bien entendu, on devrait considérer que l'état descriptif est inexact. Sa correction poserait problème. Normalement l'état descriptif est intangible et même une modification judiciaire a été jugée impossible. Cette question me tracasse assez et je serais heureux si une personne avisée pouvait nous éclairer. L'analyse que j'en fais est qu'on ne peut exclure la possibilité de faire constater un fait par un tribunal et de demander à ce même triunal de tirer les conclusions de cettte constation.
Laissant ce problème de côté, je fais l'hypothèse que l'état descriptif initial est acceptable c'est à dire qu'à surface égale aux garages correspondent un nombre de tantièmes voisin de ceux des logements.
Dans ce cas, la répartition des charges communes générales n'a pas à être modifiée. Ces charges communes sont l'entretien du bâti, l'administration de la copropriété, l'assurance de l'immeuble. Le reste est soit des services soit des équipements communs. C'est ce reste qui doit être considéré et qui peut ou doit avoir été modifié à la suite du changement d'usage des lots correspondant aux anciens garages. Pour ces équipements il doit y avoir des grilles de répartition calculées en fonction de l'utilité que chacun de ces services et équipements présente pour chacun des lots. Tous les lots ayant maintenant le même usage de logement, le nettoyage doit être réparti selon les tantièmes de parties communes. Pour le chauffage, il faudra adopter une grille qui tienne compte du volume à chauffer.
Il se peut qu'après analyse on aboutisse au résultat que pour tous les services et équipements communs la répartition au prorata des tantièmes de parties communes satisfassent au crière de l'utilité. Dans ce cas il n'y aura qu'une grille de répartition. Il se peut aussi que vous voyez une nécessité de créer une ou plusieurs catégories de charges. L'action judiciaire est posible si pour une catégorie de charges il existe un écart de plus de 25% entre ce qu'un copropriétaire devrait payer et ce qui lui est demandé en application du règlement de copropriété.
Cordialement
P.F. Barde |
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MiguelG
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 23 juin 2003 : 09:28:38
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Mister Barde!
Vos questionnements sont du néctar que je bois, car malgré le manque de documents devant vos yeux, vous en tirez les conclusions qui s'imposent. Je me repète peut-être, mais l'état descriptif initial, bien qu'ancien (1965) n'appelle pas des remarques particulières, il est plutôt bien fait pour son époque. L'idée générale qui sedégage est: A surface égale, millièmes égaux. Ainsi vous trouvez deux entrées avec 4 étages chacune et 4 appartements par étage = 32 appartements au total, auxquels s'ajoutent 8 "parkings" (pour le langage de l'époque cela voulait dire garages, car ils devaient avoir une porte d'accès) donnant sur la voie.
Si vous suivez le raisonnement, cela veut dire qu'il y avait le même nombre de garages que d'appartements par plateau. L'étendue en surface des garages était donc la même que les appartements au dessus, d'où la grande tentation de transformer des garages (parfois disproportionnés) en appartements. Bien sûr sans tenir compte des règles d'urbanisme qui exigent un certain nombre de parkings par batiment, etc.
Je vous dresse un tableau sommaire de la répartition initiale:
---------------------------------------
Lot ! Nature ! Millièmes
---------------------------------------
1 ! Parking ! 5
---------------------------------------
2 ! Parking ! 5
---------------------------------------
5 ! Appartement ! 40
---------------------------------------
6 ! Studio ! 18
---------------------------------------
Etc... Sachant qu'il y a 4 types d'appartements différents, valables respectivement, en fonction de la surface et des accessoires (balcon): 18, 20, 38 et 40 millièmes. Les garages valent tous 5 millièmes, mais à l'évidence ils ne pouvaient pas être pareils.
Maintenant voyons un peu comment on a "arrangé" le tableau de répartition des millièmes pour donner des millièmes aux garages tout en gardant le même montant de 1.000 tantièmes
--------------------------------------------------------------------
Lot ! Nature ! Millièmes ancien ! Millièmes nouveau !
--------------------------------------------------------------------
1 ! Garage ! 5 ! 16 !
--------------------------------------------------------------------
5 ! Appartement ! 40 ! 36 !
--------------------------------------------------------------------
6 ! Studio ! 18 ! 16 !
--------------------------------------------------------------------
Et ainsi de suite. Selon les documents c'est le Notaire lui-même qui aurait préparé cette répartition.
Le petit problème surgit quand vous ajoutez tous les millièmes dont on a fait cadeau et comptent pour 163. Ou, si vous préférez quelque chose de plus visuel: Tous les garages additionnés ne faisaient que 40 millièmes (8 X 5 = 40), on les ajoute avec des quote-parts quasi-équivalentes aux appartements existants, mais le tout ne fait pas plus de tantièmes à la fin...!
A mon avis, et malgrè l'étrange opération de fusion des garages dans les parties communes, avant redistribution dans le nouveau tableau, il y a eu CREATION de nouvelles parties privatives, donc il y aurait dû y avoir un ajout de millièmes.
Pour passer au dessus de toutes les questions que vous vous posez honêtement sur la disparité des millièmes garages-apparts, je dirais que la réponse se trouve dans l'illégalité de l'opération d'un bout à l'autre, et à commencer par l'absence de demande de transformation des garages en appartements devant l'assemblée. Aussi, le manque d'unanimité pour modifier les millièmes.
La seule chose qui aurait pu faciliter la tâche serait la création d'un nouveau tableau de répartition des charges, du moins pour l'administration du chauffage et autres charges d'entretien. Pensez-vous: Ce syndic ignare ne connaisait que les millièmes pour administrer, donc il a fait ce qu'il ne fallait pas faire.
Car mettons-nous dans des situations extrêmes:
- Incendie de l'immeuble ou des parties communes. Les garages qui n'ont pas payé leur quote-part au même prix que les appartements, seront indemnisés comme eux!
- Destruction de l'immeuble et remboursement: même cas de figure.
- Expropriation: Distribution des indemnités au prorata des millièmes de la répartition en vigueur.
- Poids des votes lors des AG multiplié par autant de points en "cadeau" que le syndic leur a fait, et ils ne manquent pas de le soutenir, etc.
Mon avis à ce jour est que toute cette opération est parfaitement illégale et mon droit est de la contester, du moins pendant les 2 prochaines années qui suivent, de préférence tout de suite. Si les appartements ajoutés sont une fatalité, il faut au moins que les charges soient réparties proportionnellement et que cessent les répartitions fantaisistes que fait le syndic tantôt par 984 ou par 1.015 tantièmes, selon son humeur.
Ce qui met la puce à l'oreille dès le départ, c'est que les votes en AG se font sur la base de 984 tantièmes, alors que le Règlement dit bien 1.000. C'est quoi ça?
Bien amicalement.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 23 juin 2003 : 11:22:01
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Je n'y vois toujours pas clair. A vous lire je compends qu'à chaque garage initial correspond maintenant un studio, auquel on attribue un nombre de tantièmes de parties communes identiques à celui des studios situés en étage. Les garages devaient être grands et les studios doivent être petits. Il serait très utile de pouvoir consulter le plan du rez de chaussée tel qu'il était à l'origine et le plan qui en décrit la consistance actuelle. Mais il ne semble pas d'après ce que vous dites qu'il y ait eu absorption de parties communes au rez de chaussée et la répartition des tantièmes de parties communes résultant de la modification enregistrée en 1992 semble être plus conforme à la réalité que celle d'origine. Pour cette raison, je pense préférable d'admettre la répartition des quotes parts de parties communes telle qu'elle résulte de l'acte enregistré en 1992 quelle que soit la régularité de la prise de décision. Mais alors les votes en assemblée doivent porter sur 1000 millièmes. Il est également nécessaire de chercher à savoir s'il y a lieu de créer des catégories de charges dont la répartiion doive être calculée selon l'utilité représentée par les divers équipements et services communs. Vous avez deux ans à compter de la date d'achat de votre appartement pour obtenir une répartition de ces charges par voie de justice, mais seulement si vous constatez une distorsion d'au moins 25%. Dans un premier temps, il faut exiger l'application du règlement de copropriété modifié, avec une répartition sur 1000 tantièmes et non 984 ou 1015, qui ne sont que pure fantaisie et il ne me semble pas du tout certain que vous ayez un motif suffisant pour contester le règlement de copropriété dans sa rédaction de 1992. De toutes façons vous ne pourriez contester une irrégularité de prise de décision datant de plus de dix ans qui est precrite. Vous ne pouvez exercer qu'une action réelle, prescrite par trente ans, en révision d'un état descriptif inexact qui vous porterait préjudice, à supposer que cette action soit recevable, ou une action en révision de la répartition des charges afférentes aux éléments d'équipements ou services communs, le chauffage par exemple.
Cordialement
P.F. Barde |
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